АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-37137/2018

Дело № А65-29431/2017

г. Казань

24 октября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Сабирова М.М.,

судей Гильмановой Э.Г., Желаевой М.З.,

при участии представителей:

истцов – Ваймана А.Б., Шайдуллиной Д.Н. (доверенность от 11.01.2018),

ответчика – Соловьева М.В. (доверенность от 01.02.2018),

в отсутствие:  

третьих лиц – извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сулейманова Алмаза Рафиковича, г. Казань, и общества с ограниченной ответственностью «Альянс Плюс», г. Казань, 

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.01.2018 (судья Хисамова Г.Р.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2018 (председательствующий судья Демина Е.Г., судьи Кузнецов С.А., Шадрина О.Е.)

по делу №А65-29431/2017 

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Сулейманова Алмаза Рафиковича и общества с ограниченной ответственностью «Альянс Плюс» к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодёжный», г. Казань, о признании инвестиционного договора и предварительного договора купли-продажи договорами долевого участия в строительстве с возложением на ответчика обязанности по предоставлению в уполномоченный орган документов для государственной регистрации договоров, с участием в деле в качестве третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, Управления жилищной политики исполнительного комитета муниципального образования г. Казани, г. Казань,

УСТАНОВИЛ

индивидуальный предприниматель Сулейманов Алмаз Рафикович (далее – Предприниматель) и общество с ограниченной ответственностью «Альянс Плюс» (далее – Общество) обратились в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодёжный» (далее – Заказчик):

1. о признании договорами долевого участия в строительстве, с возложением на Заказчика обязанности осуществить государственную регистрацию договоров в порядке, установленном положением статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:

- инвестиционных договоров № Н5-230, Н5-231, Н5-232, Н5-233, Н5-234, Н5-235, Н5-236, Н5-237, Н5-238, Н5-239, Н5-240, Н5-241, Н5-242, Н5-243, Н5-244, заключённых между Обществом и Заказчиком 16.04.2014;

- предварительного договора купли-продажи нежилых помещений №Н5-279, заключённого между Предпринимателем и Заказчиком 26.06.2014;

2. о признании за Предпринимателем права собственности на доли в общей долевой собственности в не завершенных строительством объектах в виде 11 нежилых помещений в 16-18-20 этажном, кирпично-монолитном жилом доме по ул. Ноксинский спуск г. Казани (5 дом);

3. о признании за Обществом права собственности на доли в общей долевой собственности в незавершённом строительством 323-квартирном жилом доме с подземной автостоянкой на 134 автомобиля в виде 15 квартир.

Исковое заявление мотивировано ненадлежащим исполнением Заказчиком обязательств по договорам, полным исполнением Обществом и Предпринимателем обязательств по оплате, возможностью применения к отношениям сторон договоров законодательства о долевом строительстве, наличием у сторон договоров обязанности по государственной регистрации договоров, наличием у истцов права собственности на доли в незавершённом строительством доме.

Определением от 21.09.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее – Регистрационный орган) и Управление жилищной политики исполнительного комитета муниципального образования г. Казани.

Заказчик в отзыве на исковое заявление просил отказать в удовлетворении требований, поскольку законодательство о долевом участии в строительстве подлежит применению в отношении граждан, заключённые договора не отвечают требованиям законодательства о долевом участии в строительстве, отсутствует объект долевого строительства.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.01.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение суда первой инстанции мотивировано неприменением к спорным правоотношениям законодательства о долевом участии в строительстве.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2018 решение суда первой инстанции от 24.01.2018 оставлено без изменения.

В обоснование принятого по делу судебного акта апелляционный суд указал на правомерность выводов суда первой инстанции.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Общество и Предприниматель обратились в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просят принятые по делу судебные акты отменить и удовлетворить исковые требования.

В обоснование поданной по делу кассационной жалобы заявители ссылаются на неправильное применение судами норм материального права, не соответствие выводов судов обстоятельствам дела.

Судебными инстанциями, по мнению заявителей кассационной жалобы, не учтено, что договорами предусмотрено строительство многоквартирного дома и передача конкретных квартир и нежилых помещений, объекты долевого строительства имеют конкретные характеристики, договора не отвечают понятию инвестиционный договор, имеются судебные акты суда общей юрисдикции о признании предварительных договоров договорами долевого участия в строительстве, нарушен принцип равенства участников отношений в сфере долевого строительства.

Заказчик в отзыве на кассационную жалобу просил оставить судебные акуты без изменения, поскольку судами правомерно указано на невозможность применения к спорным правоотношениям законодательства о долевом участии в строительстве, истцами не указано на то, каким образом могут быть восстановлены их права, отсутствие объекта незавершённого строительства исключает возможность признания права собственности на объекты долевого строительства.

В соответствии со статьями 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена судебной коллегией в отсутствие представителей третьих лиц, извещённых надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

В судебном заседании представители Предпринимателя и Общества поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе. Пояснили, что суды неправомерно исходили из формального подхода к рассмотрению дела, инвестиционные договора и предварительный договор содержат все существенные условия договора долевого участия в строительстве, законодательство о долевом участии в строительстве подлежит применению и к отношениям между хозяйствующими субъектами, не учтена имевшаяся практика суда общей юрисдикции по аналогичным делам с Заказчиком, недобросовестность со стороны истцов по делу не доказана.

Представитель Заказчика в судебном заседании просил оставить судебные акты без изменения по мотивам, изложенным в отзыве на кассационную жалобу. Указал, что истцами не доказана возможность восстановления нарушенных прав в рамках настоящего дела, условия договоров были известны истцам на момент их заключения, стороны договоров сами исключили возможность применения к отношениям законодательства о долевом участии в строительстве, на момент заключения договоров Заказчик имел разрешение на выполнение строительных работ.

Проверив законность принятых по делу судебных актов, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьёй 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы поданной по делу кассационной жалобы, отзыва Заказчика на кассационную жалобу, заслушав представителей сторон по делу, судебная коллегия суда округа находит поданную по делу кассационную жалобу подлежащей частичному удовлетворению.

Из представленных в материалы дела доказательств усматривается следующее.

16.04.2014 между Заказчиком и Обществом, выступающим в качестве инвестора, заключены аналогичные инвестиционные договоры № Н5-230, Н5- 231, Н5-232, Н5-233, Н5-234, Н5-235, Н5-236, Н5- 237, Н5-238, Н5-239, Н5-240, Н5-241, Н5-242, Н5-243, Н5-244, в соответствии с условиями которых Заказчик привлекает Общество для частичного инвестирования строительства объекта.

В рамках реализации инвестиционного проекта Заказчик обязуется за счёт собственных (привлечённых) средств произвести новое строительство объекта, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Ноксинский спуск. Срок ввода объекта в эксплуатацию – 31.12.2015.

Объектом инвестирования является квартира, характеристики которой определены в пункте 1.4 договоров, и которая в соответствии с пунктом 2.4 договоров после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию подлежит передаче Обществу.

Объём инвестиционных средств определён в пункте 4.1 договоров.

26.06.2014 между Заказчиком, выступающим в качестве продавца, и Предпринимателем, выступающим в качестве покупателя, заключён предварительный договор купли-продажи нежилых помещений № Н5-279, предметом которого является обязательство Заказчика передать в собственность Предпринимателя на условиях, определённых основным договором, нежилые помещения в 16-18-20-этажном кирпично-монолитном жилом доме по ул. Ноксинский спуск Советского района г. Казани (5 дом).

Общая площадь приобретаемых Предпринимателем помещений составляет 1093,26 кв. м.

Перечень помещений с характеристиками определён в пункте 2.1.1 договора.

В пункте 4.1 договора стороны согласовали, что основной договор должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности Заказчика на нежилое помещение, но не позднее 31.12.2015.

Оплата по указанным выше договорам произведена истцами в полном объеме, что подтверждено платёжными поручениями № 12 от 16.04.2014 на сумму 14 331 947 руб. 92 коп., № 13 от 16.04.2014 на сумму 10 743 532 руб. 08 коп., № 14 от 16.04.2014 на сумму 10 888 478 руб. 49 коп., № 15 от 16.04.2014 на сумму 4 530 438 руб. 33 коп., № 17 от 16.04.2014 на сумму 2 250 736 руб. 46 коп., № 4 от 17.04.2014 на сумму 181 866 руб. 72 коп., № 0101 от 26.06.2014 на сумму 22 958 460 руб.

Заказчиком предусмотренные инвестиционными договорами и предварительным договором обязательства не исполнены.

Полагая, что заключённые между Обществом и Предпринимателем и Заказчиком договора по своей сути являются договорами долевого участия в строительстве, Обществом и Предпринимателем в адрес Заказчика направлены претензии с целью урегулирования спора в досудебном порядке.

Уклонение Заказчика от урегулирования спора в досудебном порядке послужило основанием для обращения Общества и Предпринимателя в суд с исковыми требованиями по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции исходили из следующего.

В соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон об инвестиционной деятельности) инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора.

Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 3 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Пунктами 9.3 инвестиционных договоров стороны констатировали, что к настоящему договору неприменимы нормы Закона об участии в долевом строительстве.

Судебными инстанциями установлено, что сторонами спорных инвестиционных и предварительного договоров являются юридическое лицо и индивидуальный предприниматель. Цель вложения инвестиций в данном конкретном случае, не отвечает критерию «удовлетворения личных потребностей», в том числе, учитывая назначение помещений и их площадь (в частности, Предпринимателем вложены денежные средства с целью получения нежилых помещений).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счёт недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации этого права за покупателем.

Если сторонами заключён договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами гражданского законодательства о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

При данных обстоятельствах судебные инстанции пришли к выводу, что спорные договоры порождают лишь обязательственные отношения между его сторонами и дают им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке и способами, предусмотренными гражданским законодательством.

Отклоняя доводы истцов в части требования о признания права собственности, судебные инстанции исходили из следующего.

На дату рассмотрения спора у суда отсутствуют сведения об обращении и рассмотрении судами общей юрисдикции исков граждан - участников строительства спорного объекта к Заказчику о признании за ними права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом в виде причитающихся им квартир в этом доме.

Исходя из принципов правовой определённости и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закреплённых, в том числе в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, на момент рассмотрения настоящего спора судебные инстанции указали, что выбранным истцами способом защиты не могут быть восстановлены нарушенные права.

В то же время, принимая судебные акты об отказе в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции не учли следующего.

Положения статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве прямо предусматривает его применение как к отношениям с физическими лицами, так и к отношениям между юридическими лицами.

Ссылка судебных инстанций на то обстоятельство, что цель заключения инвестиционных договоров не отвечает критерию «удовлетворения личных потребностей», не свидетельствует о невозможности установления инвестиционных договоров соответствующими договорам долевого участия в строительстве.

Судебными инстанциями не дана оценка доводам истцов об определении в заключённых договорах подробных характеристик подлежащих передачи истцам в возводимом Заказчиком доме объектов.

Ошибочными являются и выводы судебных инстанций о том, что основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют в силу принципа правовой определённости, поскольку на дату рассмотрения спора у суда отсутствуют сведения об обращении и рассмотрении судами общей юрисдикции исков граждан - участников строительства спорного объекта к Заказчику.

Судебными инстанциями не учтено наличие в материалах дела выписки из государственного реестра о государственной регистрации прав ряда граждан на объекты долевого строительства в том же доме, по аналогичным договорам.

Кроме того, согласно общедоступным сведениям, размещённым в сети интернет, имеется практика суда общей юрисдикции 2017 года по аналогичным делам.

Поскольку судебными инстанциями при рассмотрении дела не дана оценка вышеизложенным обстоятельствам, выводы судебных инстанций найдены судом округа вынесенными при не полном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, в связи с чем обжалованные по делу судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть вышеизложенные указания, дать надлежащую оценку доводам истцов о конкретной характеристике точном предметов договоров, учесть судебную практику суда общей юрисдикции, и вынести соответствующий нормам права и материалам дела судебный акт.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.01.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2018 по делу №А65-29431/2017 отменить.

Дело за указанным номером направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Кассационную жалобу удовлетворить частично.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья					М.М. Сабиров

Судьи									Э.Г. Гильманова

										М.З. Желаева