ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-50953/2019

город Ростов-на-Дону

29 октября 2020 года

15АП-11105/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 октября 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Филимоновой С.С.,

судей Ефимовой О.Ю., Соловьевой М.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в отсутствие участвующих в деле лиц в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краюна решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 25.06.2020 по делу № А32-50953/2019 по заявлению Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский районк заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, об оспаривании действий (бездействий), об обязании совершить действия,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район (далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – Управление Росреестра) об оспаривании отказа в государственной регистрации договора от 18.04.2019 № 4600012077 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, ст-ца Вознесенская, граничит с земельным участком по ул. Мира, д. 37, с кадастровым номером 23:18:0407012:251, площадью 149 кв.м., разрешенное использование – отдельно стоящие, встроенные или пристроенные объекты (связанные с проживанием граждан и не оказывающие негативного воздействия на окружающую среду), магазины продовольственных и не продовольственных смешанных товаров, выраженного в сообщении об отказе в государственной регистрации от 08.11.2019 № 23/999/001/2019-181009; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию договора от 18.04.2019 № 4600012077 аренды земельного участка.

Решением от 25.06.2020 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Краснодарскому краю обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В апелляционной жалобе Управление Росреестра просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что извещение о проведении аукциона не соответствует требованиям части 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации; нарушен срок заключения договора аренды; дата создания протокола № 3-2019 от 10.04.2019 на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов - 16.04.2019; договор заключен 18.04.2019.

В судебное заседание не явились представители участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

От Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район в суд поступил отзыв на жалобу с приложением копии письма ФИО2  о направлении договора аренды.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования Лабинский район от 27.02.2019 №221 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов» принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, ст. Вознесенская, граничит с земельным участком по ул. Мира, 37, с кадастровым номером 23:18:0407012:251, площадью 149 кв. м, разрешенное использование - отдельно стоящие, встроенные или пристроенные объекты (связанные с проживанием граждан и не оказывающие негативного воздействия на окружающую среду), магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров. Начальная цена составила 35 706,36 рубля (50 % от кадастровой стоимости земельного участка), шаг аукциона - 1 071,19 рубля (3 % от начальной цены предмета аукциона), размер задатка составляет 35 706,36 рубля, что составляет 100 % начального размера ежегодной арендной платы за участок).

Согласно пунктам 19, 20 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, опубликовывается в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения по месту нахождения земельного участка.

Извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:18:0801006:251 размещено на официальном сайте администрации муниципального образования Лабинский район, на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов torgi.gov.ru и в местах для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом сельского поселения Лабинского района.

По результатам проведения аукциона победителем признан ФИО2

Между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка от 18.04.2019 № 4600012077.

Указанный договор 16.05.2019 представлен на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Лабинский отдел).

Рассмотрев полученные документы, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Лабинский отдел) направило в адрес Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район уведомление от 19.08.2019 № 23/999/001/2019-181009 об отказе государственной регистрации договора аренды земельного участка от 18.04.2019 № 4600012077 на следующих основаниях:

- в извещении о проведении торгов № 060319/0130632/01 указано, что размер задатка составляет 0 рублей, а порядок его внесения и возврата отсутствуют;

- не соблюдены сроки заключения договора;

-текст договора не содержит основания заключения договора аренды, следовательно, невозможно определить срок, на который заключен договор аренды.

Считая незаконными действия по отказу в государственной регистрации договора аренды, Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Исходя из положений ст. 198-201 АПК РФ для признания незаконными действий должностных лиц органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых действий закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, осуществляет прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверку наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав; выдачу документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в нем; принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, бесхозяйных недвижимых вещей; иные полномочия, установленные настоящим Федеральным законом.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1)акты, изданные органами государственной власти или органами местногосамоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлензаконодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2)договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3)акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные всоответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6)акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданныеуполномоченными органами государственной власти в порядке, установленномзаконодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном Федеральным законом порядке, утвержденная в установленном Федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ;

8) иные документы, предусмотренные Федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Статьей 26 Закона №218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе, если:

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1);

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1).

Статьей 29 Закона №218-ФЗ предусмотрено проведение правовой экспертизы представленных на регистрацию документов на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В апелляционной жалобе управление указало, что извещение о проведении аукциона не соответствует требованиям ч. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ; нарушен срок заключения договора аренды; дата создания протокола №3-2019 от 10.04.2019 на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов - 16.04.2019; договор заключен 18.04.2019.

Суд полагает, что у регистратора отсутствовали основания для приостановления и отказа в государственной регистрации договора аренды по приведенным обстоятельствам.

В соответствии с пп. 8 п. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка.

Согласно постановления от 27.02.2019 № 221 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов» размер задатка составляет 41 700,61 рубля.

Однако в извещении о проведении торгов № 060319/0130632/01 указано, что размер задатка составляет 0 рублей, порядок его внесения и возврата отсутствуют.

Согласно протоколу от 10.04.2019 № 3-2019 заседания Комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории сельских поселений Лабинского района, аукцион по лоту № 11 признан состоявшимся, победителем аукциона признан ФИО2 Договор аренды земельного участка между сторонами заключен 18.04.2019.

Договором аренды земельного участка 18.04.2019 № 4600012077, расположенного по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, ст-ца Зассовская, ул. Лабинская, 25, с кадастровым номером 23:18:0801006:251, площадью 149 кв.м., категория земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование: отдельно стоящие, встроенные или пристроенные объекты (связанные с проживанием граждан и не оказывающие негативного воздействия на окружающую среду): магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров, установлен срок договора 10 лет, до 18.04.2029.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Закона № 218-ФЗ к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся: прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной  регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав.

В силу пункта 1 статьи 29 указанного Закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как правильно указано судом первой инстанции, размер задатка, реквизиты для его зачисления, порядок его внесения и возврата подробно указаны в аукционной документации, прикрепленной к извещению о проведении торгов, размещенному на сайте - torgi.gov.ru. Кроме того, в местах для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов на территории сельских поселений Лабинского района и на официальном сайте администрации муниципального образования Лабинский район размещено извещение о проведении торгов с указанием размера задатка, реквизитов для его зачисления, порядка его внесения и возврата. Таким образом, информация о задатке была доведена до сведения всех заинтересованных лиц, намеренных принять участие в данном аукционе. Подтверждением являются заявки участников аукциона с приложением платежных документов, подтверждающих уплату задатка.

Вся необходимая информация о предмете аукциона была раскрыта в аукционной документации, размещенной на официальном сайте.

Регистратор также ссылается на нарушение срока подписания договора.

Согласно ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

В соответствии с пунктом 20 статьи 39.12 Земельного кодекса  уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

Регистратор указывает, что согласно официальному сайту для размещения информации о проведении торгов датой создания протокола от 10.04.2019 является - 16.04.2019, а датой последнего изменения по лоту №11 - 26.04.2019, в то время как представленный на регистрацию договор аренды земельного участка заключен 18.04.2019.

Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что управлением при подписании договора аренды были соблюдены сроки, предусмотренные пунктом 20 статьи 39.12 Земельного кодекса.

Протокол составлен 08.04.2019, дата размещения информации о результатах аукциона по спорному лоту 10.04.2019, дата последнего изменения по лоту 15.04.2019.

При этом, договор аренды, датированный 18.04.2019, фактически заключен (в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации получены сведения об акцепте) 08.05.2019 - когда ФИО2 представил подписанный договор аренды в управление. 

Таким образом, нарушений в указанной части при подписании договора аренды не допущено.

Суд апелляционной инстанции также установил, что доказательства признания в установленном порядке незаконными действий и решений Управления имущественных отношении при проведении торгов в материалах дела отсутствуют. 

Договор аренды не был признан незаключенным либо недействительным.

Нарушение срока размещения информации о результатах аукциона, как и срока на обращение с целью государственной регистрации договора, не установлены в качестве оснований для отказа в государственной регистрации заключенного договора аренды.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 25) разъяснил, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Статьей 447 Гражданского кодекса в редакции, действующей с 01.06.2015, допускается заключение договора путем проведения торгов (пункт 1), а в определенных законом случаях договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов (пункт 3). В силу статьи 449 Гражданского кодекса, торги, проведенные с нарушением установленных законом правил, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с выигравшим их лицом.

В пункте 44 совместного постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснена необходимость рассмотрения споров о признании торгов недействительными по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. При этом с учетом приведенной в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» рекомендации заключение договора на торгах не препятствует его оспариванию по мотиву противоречия нормативным положениям, то есть по ничтожным основаниям.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок год и более, в силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит государственной регистрации. Такой договор, согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса, для третьих лиц считается заключенным с момента его регистрации.

Нарушение порядка составления аукционной документации, указание в ней противоречивой информации, в том числе о размере задатка и порядке его перечисления, нарушение порядка доведения этой информации до заинтересованных лиц могли служить основанием для признания в судебном порядке недействительными аукциона и договора аренды земельного участка по иску заинтересованного лица. В отсутствие вступившего в законную силу судебного акта о признании недействительными аукциона и договора аренды по оспоримым основаниям управление Росреестра не вправе было ссылаться на указанные обстоятельства как на основание для отказа в осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка. Наличие обстоятельств, свидетельствующих о ничтожности договора аренды, при которых был возможен отказ в осуществлении его государственной регистрации, управление Росреестра не доказало. Договор аренды земельного участка подлежал государственной регистрации на основании заявления общества как арендатора. Необходимость в подаче аналогичного заявления управлением администрации отсутствовала. Оспариваемым решением управления Росреестра нарушены права управления администрации как арендодателя по договору аренды. Управление Росреестра при принятии оспариваемого решения незаконно расширительно истолковало предусмотренный законодательством ограниченный перечень оснований отказа в осуществлении государственной регистрации прав. Основания для отказа в осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка у управления Росреестра отсутствовали.

При таких обстоятельствах, действия Управления Росреестра по отказу в осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка не соответствуют Закону №218-ФЗ и нарушают права заявителя по делу, в связи с чем являются незаконными на основании ст.ст. 198-201 АПК РФ.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не принимает доводы, приведенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм законодательства и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом. 

Решение суда от 25.06.2020 является законным, основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2020 по делу № А32-50953/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий С.С. Филимонова

СудьиО.Ю. Ефимова

М.В. Соловьева