Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-90673/19

21 мая 2020 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 19 мая 2020 года

Полный текст решения изготовлен 21 мая 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Балашиха (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации 11.01.2016, юридический адрес: 143912, 

<

...>)  

к Открытому акционерному обществу "215 Управление специализированных монтажных работ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 08.09.1998, юридический адрес: 143912, 

<

...>)    

третьи лица: Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 11.01.2016, юридический адрес: 143904, 

<

...>); Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации 18.05.2009 г., юридический адрес: 129090, 

<

...>)  

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 23.06.1999 г. № 871 за период с 4-го квартала 2018 г. по 2-й квартал 2019 г. в размере 5 084 596 руб. 89 коп., пени за период с 16.12.2018 г. по 27.08.2019 г. в размере 417 784 руб. 38 коп. и предоплаты за 3-й и 4-й квартал 2019 года в размере 3 389 731 руб. 26 коп.  

при участии в судебном заседании согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу "215 Управление специализированных монтажных работ" (далее – ОАО «215 УСМР», общество, ответчик), в котором просит суд:

- взыскать с Открытого акционерного общества "215 Управление специализированных монтажных работ" в пользу Администрации городского округа Балашиха задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 23.06.1999 года № 871 за период с 4-го квартала 2018 г. по 2-й квартал 2019 г. в размере 5 084 596 руб. 89 коп., пени за период с 16.12.2018 г. по 27.08.2019 г. в размере 417 784 руб. 38 коп., а также в качестве предоплаты арендную плату за 3-й и 4-й квартал 2019 года в размере 3 389 731 руб. 26 коп.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора аренды земельного участка ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, а именно не вносит своевременно арендную плату за владение и пользование земельным участком, в результате чего у него образовалась взыскиваемая задолженность, в связи с чем, истец просит взыскать данную задолженность и неустойку, начисленную на данную задолженность, а также расторгнуть договор аренды, в связи с существенным нарушением его условий.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, указанным в отзыве.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, 23.06.1999 года между Администрацией Балашихинского района, правопреемником которой является истец, (арендодатель) и ОАО «215 УСМР» (арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка № 871 (далее – Договор аренды), в соответствии с которым в аренду предоставлялся земельный участок площадью 1,3902 га, расположенный по адресу: г. Балашиха, Северная промзона, Покровский пр-д, д. 4, согласно прилагаемой экспликации земель, для размещения производственно-складской базы.

Согласно п. 3 Договора аренды срок аренды земельного участка устанавливался с 05.05.1999 года по 04.05.2009 года.

В соответствии с подп. 3 пункта 5.1 Договора аренды, арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случае неуплаты арендной платы в сроки, установленные договором.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 13.08.1999 года в ЕГРП внесена регистрационная запись за номером 50-01.15-5.1999-517.1.

В дальнейшем земельному участку, предоставленного обществу в аренду был присвоен кадастровый номер 50:15:0011005:31, о чем 06.02.2007 года в ГКН внесены соответствующие сведения.

Дополнительным соглашением, заключенным между сторонами к Договору аренды, стороны предусмотрели, что размер арендной платы определяется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где 

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

По окончании срока действия Договора аренды он был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях по правилам статей 610, 621 ГК РФ.

В соответствии с расчетом арендной платы на 2012 год, подписанного сторонами, которое суд расценивает, как дополнительное соглашение к Договору аренды, стороны предусмотрели, что арендная плата вносится ежеквартально до 15-го числа последнего месяца текущего квартала.

Также стороны предусмотрели, что за просрочку платежей начисляется пеня в размере 0,05%, установленная действующим законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Как следует из материалов дела, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 4-го квартала 2018 года по 2-ой квартал 2019 года в размере 5 084 596 руб. 89 коп., на которую истцом были начислены пени.

В целях досудебного урегулирования спора, истец 17.09.2019 года направил в адрес ответчика претензию, в которой предложил обществу в течении 30-ти календарных дней с момента направления претензии произвести оплату задолженности и пени. 

Факт направления претензии подтверждается списком внутренних почтовых отправлений с отметкой Почты России, описью вложения в почтовое отправление с отметкой Почты России, а также почтовой квитанцией.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Однако, обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец не принял во внимание следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Московской области от 11.09.2018 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2018 года, Договор аренды земельного участка от 23.06.1999 года № 871 был расторгнут.

Следовательно, с 16.11.2018 года договор аренды прекратил свое действие в связи с его расторжением в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 3 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 года № 35 «О последствиях расторжения договора» разрешая споры, связанные с расторжением договоров, суды должны иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.). Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.

Следовательно, истец не имеет право требовать взыскания неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей, начиная с 16.12.2018 года, в связи с чем, в указанной части исковые требования не подлежат удовлетворению.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Следовательно, застроенный земельный участок, либо его часть имеет только одно потребительское и функциональное назначение - место расположения здания или сооружения, либо их частей, в связи с чем, невозможно по-разному определять правовую судьбу здания (сооружения) и земельного участка под ним.

Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0011005:31 располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности обществу.

При таких обстоятельствах земельный участок не мог быть возвращен заявителю, поскольку его часть занята объектами недвижимого имущества, принадлежащими ответчику, и указанная часть земельного участка не может находиться в фактическом владении и пользовании иных лиц кроме ОАО «215 УСМР».

В данном случае правила статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, поскольку возврат земельного участка не представляется возможным.

Статьей 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным; а  формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. В данной ситуации с лица в чьем фактическом владении и пользовании находится земельный участок может быть взыскана сумма неосновательного обогащения (правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащаяся в постановлениях Президиума от 15.11.2011 № 8251/11 от 17.12.2013 года № 12790/13). 

При этом правом требовать плату за землю в виде неосновательного обогащения с лиц, неосновательно пользующихся земельными участками, относящимися к государственной собственности, собственности муниципального образования, либо относящимися к не разграниченной государственной собственности, наделены органы, которым право распоряжения такими участками предоставлено законом.

Основанием настоящих требований является ненадлежащее исполнение обществом условий договора аренды по внесению арендной платы. Соответственно в рамках настоящего дела предметом спора  не является требование о взыскании неосновательного обогащения.

В связи с тем, что Договор аренды прекратил свое действие 16.11.2018 года, то с ОАО «215 УСМР» может быть взыскана арендная плата за период с 01.10.2018 года по 15.11.2018 года включительно.

Однако в указанной части исковые требования также не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как указывалось ранее, согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013 года), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. 

Пункт 2 ст. 16 Земельного кодекса РФ предусматривает разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и федеральными законами. 

Статьей 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», введенной Федеральным законом от 17.04.2006 № 53-ФЗ установлено, что в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся:

- земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации;

- земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;

- земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного пользования у государственных академий наук, у организаций, находившихся в ведении государственных академий наук до дня вступления в силу Федерального закона от 27 сентября 2013 года N 253-ФЗ "О Российской академии наук, реорганизации государственных академий наук и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также у государственных учреждений, входящих в структуру Российской академии наук;

- земельные участки, предоставленные в аренду Государственной компании "Российские автомобильные дороги" федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства;

- иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли (пункт 1).

Ранее разграничение государственной собственности осуществлялось в соответствии с постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», в соответствии с которым исключительно к федеральной собственности относилось имущество вооруженных сил, железнодорожных, пограничных и внутренних войск, органов безопасности, органов внутренних дел Российской Федерации и других учреждений, финансирование которых осуществляется из республиканского бюджета Российской Федерации, а также расположенных на территории Российской Федерации учреждений, финансировавшихся из государственного бюджета СССР.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Земельного кодекса РФ в федеральной собственности находятся земельные участки:

- которые признаны таковыми федеральными законами;

- право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

- которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Как следует из материалов дела, до 1997 года недвижимое имущество, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0011005:31 и которое в настоящее время принадлежит ОАО «215 УСМР», было закреплено за 109 Специализированным строительным управлением Министерства обороны России.

Распоряжением Министерства государственного имущества РФ от 31.10.1997 года № 46-р, 109 Специализированному строительному управлению Министерства обороны России было разрешено осуществить передачу имущества на баланс дочернего предприятия «215 Управление специальных монтажных работ»; передаваемое имущество закреплялось за дочерним предприятием «215 Управление специальных монтажных работ» на праве хозяйственного ведения.

В соответствии с Актом приема-передачи имущества объекты недвижимого имущества были переданы дочернему унитарному предприятию «215 Управление специальных монтажных работ». Акт приема-передачи был утвержден Главным военно-строительным управлением Министерства обороны РФ.

Земельный участок, на котором располагались объекты недвижимого имущества, ранее на основании постановления Главы администрации Балашихинского района Московской области от 28.10.1996 года № 1190 был закреплен за 109 Специализированным строительным управлением Министерства обороны России на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В дальнейшем дочернее унитарное предприятие «215 Управление специальных монтажных работ» было преобразовано в государственное унитарное предприятие - 215 Управления специализированных монтажных работ Министерства обороны Российской Федерации (дата государственной регистрации 16.12.1997 года).

Объекты недвижимого имущества были приобретены ответчиком в собственность при реорганизации государственного унитарного предприятия - 215 Управления специализированных монтажных работ Министерства обороны Российской Федерации в акционерное общество в порядке приватизации в соответствии с Планом приватизации 1998 года.

Следовательно, на момент заключения Договора аренды земельного участка, государственная собственность на земельный участок, предоставляемый обществу в аренду, уже была разграничена и он относился к федеральной собственности. 

Земельный участок с кадастровым номером 50:15:0011005:31, как на момент предоставления его обществу в аренду, так и во время действия договора аренды в муниципальную собственность из федеральной собственности не передавался. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Согласно положениям поп. 1 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки устанавливается Правительством РФ.

При таких обстоятельствах Администрация городского округа Балашиха не имеет право требовать взыскания с ответчика за период с 01.10.2018 года по 15.11.2018 года включительно арендной платы определенной в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 года № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области», поскольку в данном случае размер арендной платы должен определяться в размере равном арендной плате для земель, находящихся в федеральной собственности.

В судебном заседании истец настаивал на требованиях, содержащихся в исковом заявлении, и на представленных им расчетах.

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При таких обстоятельствах исковые требования в указанной части также не могут быть удовлетворены. 

Ответчик, возражая против удовлетворения требований, ссылался на то, что Договор аренды является недействительным, поскольку органы местного самоуправления не имели право распоряжаться земельным участком, находящимся в федеральной собственности.

Судом не могут быть приняты во внимание указанные доводы по следующим обстоятельствам.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

Между тем, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

В данном случае собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

На основании изложенного, принимая во внимание расторжение Договора аренды земельного участка от 23.06.1999 года № 871, учитывая, что на земельном участке располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу, и земельный участок относится к федеральной собственности, в связи с чем, истец не имеет право требовать взыскания платы за пользование земельным участком после прекращения действия Договора аренды, а также требовать взыскания размера арендной платы определенной в соответствии с положениями Закона Московской области от 07.06.1996 года № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области»,  исковые требования удовлетворению не подлежат.

Принимая настоящее решение, суд также обращает внимание на то обстоятельство, что решение Арбитражного суда Московской области от 11.09.2018 года по делу № А41-47138/18, которым с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате по Договору аренды за период с 4-го квартала 2017 года по 1-ый квартал 2018 года, не имеет преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, поскольку в деле № А41-47138/18 предметом спора было взыскание  задолженности за иной период, а доводы о том, что земельный участок с кадастровым номером 50:15:0011005:31 относится к федеральной собственности не являлись предметом исследования.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья                                                                                      Р.Ш.Бирюков