АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

01 марта 2022 года

Дело №

А13-15798/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 1 марта 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Рудницкого Г.М. и Чуватиной Е.В.,

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 01.08.2019), от общества с ограниченной ответственностью «Зоогалерея 71» ФИО3 (доверенность от 30.12.2021),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы               индивидуального предпринимателя ФИО1 и общества с ограниченной ответственностью «Зоогалерея 71» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 18.06.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2021 по делу       № А13-15798/2020,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП 304352521100085, обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЗооГалерея 71», адрес: 300026, 

<

...>, пом/эт 1/1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – общество), о взыскании 10 461 799 руб. 46 коп., в том числе 2 501 058 руб. 18 коп. задолженности по уплате постоянной составляющей арендной платы за ноябрь 2018 года, за январь, февраль, март, апрель, май, сентябрь, октябрь, ноябрь 2019 года и за май, июнь, июль, август 2020 года, 7 960 741 руб. 28 коп. неустойки за просрочку внесения постоянной составляющей арендной платы за период до 16.11.2020 включительно, а также неустойки за просрочку внесения постоянной составляющей арендной платы за период с 17.11.2020 по дату фактического исполнения обязательства, исходя из ставки 1 % от суммы задолженности за каждый день неисполнения обязательства.

Решением суда от 18.06.2021 иск удовлетворён частично, с общества в пользу предпринимателя взыскано 1 496 476 руб. 16 коп., в том числе 1 422 797 руб. 16 коп. задолженности по арендной плате за период май, июнь, июль и 01.08.2020, 73 679 руб. неустойки, а также неустойки с 17.11.2020 на сумму задолженности, исходя из действующей на момент фактической оплаты долга годовой двукратной ставки рефинансирования (учётной ставки) Центрального банка Российской Федерации, рассчитываемой за каждый день просрочки, а также расходы по оплате госпошлины в сумме 29 601 руб. 

В остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 27.10.2021 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение и постановление отменить в части отказа в удовлетворении иска и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Податель жалобы ссылается на то, что не соответствуют обстоятельствам дела вывод судов о том, что изменение размера арендной платы за прошлое время за пределами периодов снижения арендной платы, ни дополнительными соглашениями, ни договором не предусмотрено, суды нарушили статью 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), проигнорировали доводы истца и не дали им надлежащую оценку, что повлекло принятие незаконных судебных актов,  выводы судов противоречат буквальному толкованию условий  пунктов 3 и 4 дополнительных соглашений.

Податель жалобы указывает на то, что из пунктов 3 и 4 дополнительных соглашений явно следует, что в случае наступления обстоятельств, предусмотренных дополнительными соглашениями, размер арендной платы будет определяться в соответствии с договором, так, если бы снижения арендной платы не произошло, полагает, что стороны прямо предусмотрели, что срок действия дополнительных соглашений не органичен, автоматическое изменение размера арендной платы происходит в случае, если предприниматель получит уведомление общества об отказе от договора или от продления договора после истечения периода, на который предусмотрено снижение арендной платы, предусмотренное дополнительными соглашениями.

Податель жалобы ссылается на то, что суды не учли, что уведомление арендодателя об отказе от договора, полученное обществом 27.07.2020, уведомление общества от 09.04.2019 о намерении не продлевать договор, полученное предпринимателем, и уведомление общества от 24.02.2020 о расторжении договора, являются основанием для изменения арендной платы, предусмотренным пунктами 3 и 4 дополнительных соглашений.

Податель жалобы ссылается на неправильное применение судами статьи 333 ГК РФ, полагает, что общество не доказало, что неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению арендодателем необоснованной выгоды.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление в части удовлетворения исковых требований отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Общество ссылается на то, что суды пришли к обоснованному выводу  о введении арендодателем ограничения доступа арендатора в арендуемые помещения в период с 20.03.2020 по 26.05.2020, при этом не учли, что в указанный период общество было лишено возможности пользоваться помещениями,  введённые ограничения не были основаны ни на законе, ни на договоре.

Податель жалобы указывает на то, что суды сослались на факт возврата помещений из аренды 01.08.2020, но не учли, что в деле имеются доказательства, подтверждающие уклонение арендодателя от приёмки помещений, к отзыву на иск приложена переписка сторон, в том числе в электронной форме, в письме от 09.06.20021 представитель истца уведомила общество об отказе в приёмке помещения, в связи с этим общество полагает, что взыскание задолженности с 01.05.2020 по 01.08.2020 является необоснованным в силу прекращения арендных отношений с 20.03.2020 и уклонения арендодателя от приёмки помещений.

Отзывы на кассационные жалобы не представлены.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представители предпринимателя и общества поддержали доводы, изложенные каждый в своей кассационной жалобе, и обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы противоположной стороны.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалобы подлежат частичному удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили краткосрочный договор от 01.11.2017 аренды нежилых помещений № 2.16 общей площадью 229,5 кв. м, расположенных на втором этаже здания торгово-развлекательного комплекса по адресу: Тульская обл., г. Тула, Пролетарский р-н, Пролетарская 

<

...>, для осуществления деятельности магазина розничной торговли зоотоварами с даты подписания договора и по 01.10.2018. 

В соответствии с пунктом 2.3.3 договора арендатор обязан своевременно и в полном объёме вносить арендную плату и иные платежи по договору. Согласно пункту 3.2 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной составляющих. В соответствии с пунктом 3.3 договора постоянная составляющая арендной платы состоит из суммы денежных средств, равной базовой части и эксплуатационной части. Размер базовой части в месяц составляет 346 050 руб., базовая часть включает в себя НДС по ставке 18%, размер эксплуатационной части арендной платы составляет 115 350 руб. в месяц за все арендуемые помещения, эксплуатационная часть включает в себя НДС по ставке 18%, в случае изменения ставки НДС - оплата будет производиться с учётом ставки НДС, действующей в периоде, за который осуществляется платёж (пункт 3.3.1.1.2 договора).

Согласно пункту 6.1 договора, если по окончании срока действия договора долгосрочный (основной) договор аренды не будет заключён, стороны обязаны заключать договоры аренды на новый срок, но всего не более чем на 3 года по совокупности сроков действия договора, начиная с даты подписания сторонами акта приёма-передачи арендуемых помещений, при этом, договоры аренды заключаются на новый срок на условиях, предусмотренных настоящим договором, за исключением того, что в каждом последующем договоре аренды, начиная с настоящего, общий срок аренды, предусмотренный настоящим пунктом, уменьшается на 11 месяцев.

В соответствии с пунктом 6.4.2 договора арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды в случае, если арендатор не внёс арендную плату (любую из составляющих арендной платы/частей, составляющих арендную плату) и/или иной платеж по договору аренды в течение 5 (пяти) дней после наступления даты платежа.

Пунктом 6.4.3 договора предусмотрено, что в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды по основаниям, предусмотренным пунктом 6.4.2 договора аренды, арендодатель обязан письменно уведомить арендатора об отказе за 5 (пять) дней до даты отказа от исполнения договора.

По акту приёма-передачи от 01.11.2017 помещение передано обществу.

Договор действовал в редакции подписанных представителями сторон дополнительных соглашений, касающихся изменения условий о сроке действия договора, размера и порядка оплаты по договору.

Представителями сторон подписан акт возврата арендуемых помещений от 01.08.2020.

Ссылаясь на наличие 2 501 058 руб. 18 коп. задолженности у общества по внесению платежей по договору, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций посчитали установленным, что договор расторгнут арендодателем в одностороннем порядке с 01.08.2020, потолковали условия договора и дополнительных соглашений к нему, сочли доказанным наличие задолженности по внесению платы по договору за период с мая по август 2020 года, удовлетворили иск о взыскании задолженности и неустойки, исходя из данной суммы задолженности, отказав в остальной части иска.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, полагает, что решение и постановление подлежат отмене в связи с тем, что изложенные в них выводы не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделаны преждевременно без исследования обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Как установлено судами и не оспаривается истцом и ответчиком, стороны заключили дополнительное соглашение от 06.09.2018, согласно которому в случае, если не позднее чем за 60 календарных дней до окончания срока действия договора ни одна из сторон письменно не уведомит другую сторону о своём намерении расторгнуть договор, то срок действия договора автоматически продлевается на следующие 11 месяцев. Если при продлении срока действия договора на 11 месяцев датой его окончания будет дата, наступающая после 01.11.2020, то в этом случае срок действия договора продлевается на период с даты его окончания по 01.11.2020. При этом по истечении указанной даты договор прекращает свое действие и не продлевается.

Соответственно, по соглашению сторон действие договора продлено до 01.09.2019.

 В последующем, исходя из условий дополнительного соглашения от 06.09.2018, в случае, если ни одна из сторон не уведомит другую сторону о намерении расторгнуть договор, договор мог быть продлён до 01.08.2020.

Суд первой инстанции, сославшись на то, что уведомление предпринимателя о расторжении договора в связи с невнесением арендной платы, получено обществом 27.07.2020, посчитал, что договор аренды расторгнут в связи с отказом арендодателя от договора с 01.08.2020.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции.

Вместе с тем судами неполно исследованы обстоятельства, касающиеся оснований прекращения и даты прекращения договора аренды, не дана оценка доводам общества в этой части. Судами не учтено следующее.

В деле имеется письмо общества в адрес администрации ТЦ «Макси и предпринимателя от 09.04.2019 о том, что общество заблаговременно уведомляет о намерении не продлевать краткосрочный договор аренды от 01.11.2017 на новый срок.

А также в деле имеется уведомление от 24.02.2020 о расторжении договора аренды от 24.02.2020 № 01, в котором общество, полагая, что договор аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ был продлён на неопределённый срок, уведомляет предпринимателя о расторжении договора с 30.04.2020 и просит обеспечить явку представителя для подписания акта приёма-передачи помещений из аренды. 

Общество ссылается на то, что арендодатель уклонился от приёмки помещений в указанную дату.

Кроме того, общество, считая, что договор аренды прекратился с 20.03.2020, ссылается на ограничение доступа арендодателем в арендуемые помещения для арендатора и его работников с 20.03.2020 по май 2020.

В деле имеется письмо предпринимателя обществу от 19.03.2020, в котором он уведомил общество об ограничении доступа в арендуемые помещения, ссылаясь на пункт 2.2.7 договора.

Однако суды первой и апелляционной инстанций не дали оценку доводам общества, касающимся оснований прекращений и даты прекращения договора аренды, а также доводам общества, касающимся невозможности использования арендованных помещений  с 20.03.2020 по май 2020.

Суды также неполно исследовали обстоятельства, касающиеся исполнения арендатором обязательства по перечислению платы по договору.

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения от 01.12.2017 в период с 01.12.2017 по 28.02.2018 размер базовой части арендной платы составляет 161 490 руб., включая НДС, за один календарный месяц аренды за все арендуемые помещения.

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения от 28.02.2018 в период с 01.03.2018 по 31.08.2018 размер базовой части арендной платы составляет                 204 650 руб., включая НДС, за один календарный месяц аренды за все арендуемые помещения.

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения от 13.08.2018 в период с 01.09.2018 по 30.11.2018 размер базовой части составляет 198 855 руб. 93 коп. за один календарный месяц аренды за все арендуемые помещения. Указанная сумма увеличивается на сумму НДС.

Согласно пунктам 1, 2, 3 дополнительного соглашения от 19.12.2018 в период с 01.01.2019 по 31.05.2019 размер базовой части составляет 211 475 руб., размер эксплуатационной части составляет 96 125 руб., за все арендуемые помещения, с увеличением базовой части арендной платы на сумму НДС.  Начиная с 01.06.2019 размер базовой части составляет 293 262 руб. 71 коп. за все арендуемые помещения за один календарный месяц аренды, увеличенную на сумму НДС, определяемую исходя из ставки НДС, действующей в периоде, за который осуществляется платёж, если арендодатель является плательщиком НДС. Размер эксплуатационной части, который составляет сумму 97 754 руб. 24 коп. за все арендуемые помещения за один календарный месяц аренды, увеличенную на сумму НДС, определяемую исходя из ставки НДС, действующей в периоде, за который осуществляется платёж.

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения от 08.08.2019 в период с 01.09.2019 по 30.11.2019 размер базовой части составляет 214 745 руб. 76 коп. за один календарный месяц за все арендуемые помещения, размер эксплуатационной части составляет 97 754 руб. 24 коп. за один календарный месяц за все арендуемые помещения. Суммы, указанные в пункте 1 указанного дополнительного соглашения, увеличиваются на сумму НДС, определяемую исходя из ставки НДС, действующей в периоде, за который осуществляется платёж, в случаях, если арендодатель является плательщиком НДС (на день подписания настоящего соглашения арендодатель является плательщиком НДС, ставка НДС составляет 20%).

В соответствии с пунктом 2 указанного дополнительного соглашения после истечения периода, предусмотренного пунктом 1 настоящего соглашения, размер арендной платы будет определяться по правилам, предусмотренным договором так, как если бы изменения арендной платы в соответствии с пунктом 1 настоящего соглашения не произошло.

Исчислив арендную плату в соответствии с указанными дополнительными соглашениями, суды первой и апелляционной инстанций, отклоняя доводы предпринимателя, основанные на положениях пунктов 3 дополнительных соглашений от 13.08.2019 и от 08.08.2019 и в пункте 4 дополнительного соглашения от 19.12.2018, сослались на толкование условий договоров.

При этом суды не учли, что в соответствии со статьёй 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Суды не дали оценку доводам предпринимателя о том, что согласно буквальному толкованию  слов и выражений, изложенных в пунктах 3 дополнительных соглашений от 13.08.2019 и от 08.08.2019 и в пункте 4 дополнительного соглашения от 19.12.2018, порядок определения размера арендной платы в соответствии с условиями договора подлежит применению, в том числе в случае, если обстоятельства, предусмотренные указанными пунктами дополнительных соглашений, а именно: получение арендодателем уведомления арендатора об отказе от договора (от исполнения договора), отказ арендатора от продления договора, в том числе получение арендодателем уведомления арендатора об отказе от продления договора, получения арендатором уведомления арендодателя об отказе от договора в связи с нарушением арендатором обязательств по договору, возникли после истечения периода, указанного в дополнительных соглашениях; в этом случае размер арендной платы изменяется автоматически в связи с наступлением соответствующих обстоятельств, сумма денежных средств, составляющих разницу, доплачивается арендатором при очередной оплате либо в течение 10 дней с даты наступления соответствующего обстоятельства.

Суд первой инстанции указал в решении, что, учитывая то обстоятельство, что предприниматель не взыскивает задолженность по арендной плате за период июнь – август 2019 года, суд в рамках настоящего дела не учитывает доводы ответчика об излишне перечисленной арендной плате за указанный период.

Указанный вывод суда является неправильным. В связи с тем, что в качестве предмета настоящего иска предприниматель указал денежные средства, составляющие, по его мнению, задолженность по внесению арендной платы, и в обоснование иска ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате по договору аренды, то есть спор по настоящему делу касается исполнения обязательства арендатором по перечислению арендодателю арендной платы, в круг обстоятельств, подлежащих исследованию для правильного разрешения спора подлежат включения все обстоятельства, связанные с определением размера, сроков внесения арендной платы, а также касающиеся фактического исполнения арендатором предусмотренного договором обязательства, в том числе подлежат проверки доводы арендатора об излишне перечисленной арендной плате за весь период действия договора. Не проверив указанный довод ответчика, невозможно сделать правильный вывод относительно наличия или отсутствия задолженности по договору. 

Кроме того, следует учесть, что в производстве Арбитражного суда Вологодской области находится дело № А13-9730/2020 по иску общества к предпринимателю о признании указанного договора аренды от 01.11.2017 расторгнутым с  20.03.2020 и о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченного по договору обеспечительного взноса 916 000 руб. и 895 736 руб. переплаты по договору, а также процентов за пользование чужими денежными средствами (с учётом уточнения требований).

В соответствии с частью 2.1 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции, установив, что в его производстве имеются несколько дел, связанных между собой по основаниям возникновения заявленных требований и (или) представленным доказательствам, а также в иных случаях возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, по собственной инициативе или по ходатайству лица, участвующего в деле, объединяет эти дела в одно производство для их совместного рассмотрения. 

Суд указанный вопрос не разрешил.

Кроме того, суды не проверили и не дали надлежащую оценку доводам общества о невозможности использовать арендованные помещения с 20.03.20 по мая 2020 года.

Суд апелляционной инстанции, оценивая доводы ответчика о том, что арендодателем был ограничен доступ в арендуемые помещения для арендатора и его работников с 20.03.2020 по май 2020, указал в постановлении, что ограничения по использованию арендованных помещений были введены арендодателем на основании пункта 2.2.7 договора и сняты в мае 2020 года. 

При этом суд не учёл следующее.

В соответствии с пунктами 2, 2.2.6 и 2.2.7 договора арендодатель  вправе изменять режим работы торгового цента, полностью или частично ограничивать  возможность получения арендатором  электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения в случае, если у арендатора имеется задолженность по арендной плате и задолженность не погашена в течение 10 дней с даты её образования. 

Суды обеих инстанций, удовлетворяя иск только в части задолженности за май – август 2020 года, отказали в удовлетворении иска в остальной части, посчитав, что задолженности по арендной плате за ноябрь 2018 и за периоды январь – мая, сентябрь – ноябрь 2019 года у общества перед предпринимателем не имеется. 

Суд апелляционной инстанции, ссылаясь на наличие у арендодателя оснований для введения ограничения в пользовании арендованными помещениями в указанный период, сделал вывод, противоречащий выводам об отсутствии задолженности по арендной плате за период, предшествующий дате введения ограничений, не установил, имелись ли у арендодателя основания для ограничения доступа арендатору в арендованные помещения.

Указанные обстоятельства имеют значение для правильного разрешения дела, но не были исследованы судами первой и апелляционной инстанций, что могло повлечь принятие судом неправильного решения по существу спора.

Следовательно, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело передаче на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела; установить, имеется ли задолженность или переплата по договору; решить вопрос об объединение в одно производство для их совместного рассмотрения настоящего дела и дела № А13-9730/2020, в рамках которого обществом заявлены требования о признании договора аренды прекращенным и о взыскании переплаты по договору и возврате обеспечительного платежа, перечисленного арендатором арендодателю по договору.

При новом рассмотрении дела суду следует дать оценку всем доводам участвующих в деле лиц, в том числе доводам,  касающимся обстоятельств, связанных с продлением срока действия и прекращением договора, установить, когда и по каким основаниям прекратилось действие договора, установить, имелись ли у арендодателя основания для одностороннего отказа от договора, проверить доводы общества,  касающиеся невозможности использовать арендованные помещения в связи с необоснованным, по мнению общества, введением арендодателем ограничения доступа арендатора в арендуемые помещения в период с 20.03.2020 по 26.05.2020. 

После чего суду следует дать установленным обстоятельствам правовую оценку с указанием мотивов, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил  приведённые в обоснование своих требований и возражений доводы участвующих в деле лиц.

При новом рассмотрении дела суду также следует решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов по кассационным жалобам.

С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа     

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 18.06.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2021 по делу № А13-15798/2020 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской области. 

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Г.М. Рудницкий

 Е.В. Чуватина