﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

Дело №А48-1830/2021

г. Орел

03 декабря 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 26.11.2021.

В полном объеме решение изготовлено 03.12.2021.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Парфёновой Л.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Игнатьевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «АртСтрой» (394030, Воронежская область, г.о. Воронеж, г. Воронеж, ул. Плехановская, д. 66Б, офис 302; ИНН 5754020625, ОГРН 1115742001715) к Акционерному обществу «Управление капитального строительства г. Орла» (302040, Орловская область, г. Орел, ул. Ломоносова, влд. 6, пом. 31, ком. 609, ОГРН 1165749059013, ИНН 5753066289),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: 

Общества с ограниченной ответственностью «Инвестгрупп» (302029, Орловская область, г. Орел, шоссе Московское, д. 16А, пом. 2; ОГРН 1135749000287, ИНН 5752200069),

1) об обязании передать в собственность ООО «АртСтрой» объект долевого строительства, Квартиру № 36 и Квартиру № 83, расположенные по адресу: г. Орел, ул. Кузнецова, д. 11 по Акту приема-передачи объекта строительства к Договору участия в долевом строительстве №025-к от 26 июня 2019 года, обязать передать: ключи от Квартиры №36 и Квартиры №83, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Кузнецова д. 11, Инструкцию по эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Кузнецова, д. 11 на Квартиру №36 и №83, паспорта на приборы учета (на счетчик электроэнергии, счетчик газа, счетчик холодной и горячей воды) на Квартиру №36 и №83, ключи от почтового ящика Квартиры №36 и №83;

2) о взыскании с ответчика неустойки за просрочку передачи объектов недвижимости -Квартиры № 36 и Квартиры № 83 за период с 12.01.2020 по 02.04.2020 и за период с 02.01.2021 по 15.04.2021 в размере 78 302 руб. 17 коп., а именно:

- суммы неустойки (пени) за просрочку передачи объекта недвижимости (Квартиры № 36) за период с 12.01.2020 по 02.04.2020 и за период с 02.01.2021 по 15.04.2021 в размере                   46 343 руб. 65 коп.;

- суммы неустойки (пени) за просрочку передачи объекта недвижимости (Квартиры № 83) за период с 12.01.2020 по 02.04.2020 и за период с 02.01.2021 по 15.04.2021 в размере                     31 958 руб. 52 коп.,

при участии:

от истца – представитель Грачева Е.М. (доверенность от 01.10.2021), 

от ответчика – представитель Костромичева Н.Н. (доверенность от 13.08.2021),

от третьего лица – представитель Вардересян А.К. (доверенность от 11.08.2020),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «АртСтрой» (далее – истец, ООО «АртСтрой») обратилось с исковым заявлением к Акционерному обществу «Управление капитального строительства г. Орла» (далее – ответчик, АО «Управление капитального строительства г. Орла») об обязании передать объект долевого строительства, квартиру № 36 и квартиру № 83, со всей сопутствующей документацией, а также о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта недвижимости в размере 172 853 руб. 27 коп.

В ходе рассмотрения дела, истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об уточнении размера исковых требований, просил суд обязать ответчика передать в собственность ООО «АртСтрой» объект долевого строительства, Квартиру № 36 и Квартиру № 83, расположенные по адресу: г. Орел, ул. Кузнецова, д. 11 по Акту приема-передачи объекта строительства к Договору участия в долевом строительстве №025-к от 26 июня 2019 года, обязать передать: ключи от Квартиры №36 и Квартиры №83, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Кузнецова д. 11, Инструкцию по эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Кузнецова, д. 11 на Квартиру №36 и №83, паспорта на приборы учета (на счетчик электроэнергии, счетчик газа, счетчик холодной и горячей воды) на Квартиру №36 и №83, ключи от почтового ящика Квартиры №36 и №83; взыскать с ответчика неустойку за просрочку передачи объектов недвижимости - квартиры № 36 и Квартиры № 83 за период с 12.01.2020 по 02.04.2020 и за период с 02.01.2021 по 15.04.2021 в размере 78 302 руб. 17 коп., а именно:

- суммы неустойки (пени) за просрочку передачи объекта недвижимости (квартиры № 36) за период с 12.01.2020 по 02.04.2020 и за период с 02.01.2021 по 15.04.2021 в размере                   46 343 руб. 65 коп.;

- суммы неустойки (пени) за просрочку передачи объекта недвижимости (квартиры № 83) за период с 12.01.2020 по 02.04.2020 и за период с 02.01.2021 по 15.04.2021 в размере                     31 958 руб. 52 коп.

Уточнение требований принято судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

Мотивируя заявленные требования, истец указал, что требование к ответчику возникло на основании договора участия в долевом строительстве № 025-к от 26.06.2019 квартир №36, №83, право на которое уступлено ООО «АртСтрой» по соглашению об уступке права требования и переводе обязательств (цессия) от 29.08.2019, а также право требования неустойки за просрочку передачи квартир.

Определением суда от 16.04.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Инвестгрупп», лицо, которое является стороной соглашения об уступке права требования и переводе обязательств (цессия) от 29.08.2019, уступившее право требования передачи в собственность объектов долевого строительства.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований, в отзыве на исковое заявление, указал, что ни ООО «Инвестгрупп», ни ООО «АртСтрой» не произвели оплату спорных квартир в полном объеме, соглашения о прекращении обязательств взаимозачетом в отношении указанных квартир отсутствует; также указал  на наличие задолженности ООО «Инвестгрупп» перед АО «УКС г. Орла по договору  инвестирования № 4и предпроектной стадии, проектирования и строительства «под ключ» объекта «Комплекс жилых домов в районе ул. Раздольная - ул. Кузнецова в г. Орел. Многоквартирный жилой дом (поз.3). 

По мнению ответчика, согласие застройщика  - АО «УКС г. Орла, на уступку права требования не подтверждает факт оплаты квартиры № 36 и № 83 со стороны ООО «Инвестгрупп». Представленные истцом платежные поручения от 10.09.2019 № 5945,от 11.09.2019 № 5976, от 13.09.2019 № 6044 подтверждают перечисление денежных средств ООО «Инвестгрупп», в назначении платежей значится: соглашение об уступке прав, при этом данные платежи не подтверждают оплату квартир по договору участия в долевом строительстве.

 Кроме того, ответчик указал на то, что истцом неправильно определена дата передачи ему квартир в собственность, поскольку п. 6.1 договора устанавливает предположительную дату ввода дома в эксплуатацию, а не передачу квартиры в собственность, в то время как жилой дом введен в эксплуатацию 05.06.2020, ввиду чего требования о взыскании неустойки заявлено не правомерно. Также ответчиком заявлено ходатайство о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Третье лицо - ООО «Инвестгрупп» поддержало позицию истца, в отзыве указало, что в счет исполнения обязательств по инвестированию строительства жилого дома по договору инвестирования, ООО «Инвестгрупп» перечислило на расчетный счет АО «УКС г. Орла» денежные средства в размере 40 258 457 руб. 51 коп. Кроме того, 10.03.2017 между АО «УКС г. Орла» (Агент по Договору) и ООО «Инвестгрупп» (Принципал по Договору) был заключен агентский договор, по которому АО «УКС г. Орла» реализовывало квартиры, причитающиеся Инвестору по Договору инвестирования, а произведенная дольщиками оплата засчитывалась в счет обязательств Инвестора по Договору инвестирования, т.е. частично финансирование по Договору инвестирования производилось зачетом сумм, поступивших на расчетный счет Агента по договорам участия в долевом строительстве жилья.  Финансирование строительства по Договору инвестирования на общую сумму 22 323 991 руб. 85 коп. было произведено зачетом сумм, поступивших на расчетный счет Агента по договорам участия в долевом строительстве жилья. В связи с чем, общий общем финансирования по Договору инвестирования составил 62 582 449 руб. 36 коп. При этом дополнительным соглашением №3 к Договору инвестирования от 20.03.2017 стороны установили, что предельный объем финансирования инвестора составляет 63 192 662 руб. 08 коп., таким образом, разница между фактически произведенным финансированием и предельным объемом финансирования составляет 610 212 руб. 72 коп., которая  не может считаться задолженностью Инвестора до момента определения сторонами итогового инвестирования на строительство. ООО «Инвестгрупп» полагает, что ответчик безосновательно удерживает спорные объекты недвижимого имущества, предназначенные для передачи ООО «АртСтрой» по соглашению об уступке права требования и переводе обязательств (цессия) от 29.08.2019.

В объяснениях от 25.11.2021, представитель третьего лица - ООО «Инвестгрупп» уточнил свою позицию по делу, сообщив о том, что к договору инвестирования заключено 6 дополнительных соглашений. Согласно дополнительному соглашению №6 стороны утвердили график финансирования (инвестирования) к договору в окончательной редакции, из которой следует, что у ООО «Инвестгрупп» отсутствует задолженность перед АО «УКС г. Орла» по инвестированию в рамках договора №4и.

 Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 31.12.2014 между МУП «УКС г. Орла» (правопредшественник АО «УКС г. Орла») (заказчик-застройщик) и ООО «Инвестгрупп» (инвестор) заключен договор инвестирования № 4и предпроектной стадии, проектирования и строительства «под ключ» объекта «Комплекс жилых домов в районе ул. Раздольная - ул. Кузнецова в г. Орел. Многоквартирный жилой дом (поз.3)».

В соответствии с п. 1.1. договора инвестирования, объектом инвестиционной деятельности (инвестирования) по настоящему договору является проектирование и строительство объекта капитального строительства: «Комплекс жилых домов в районе ул. Раздольная - ул. Кузнецова в г. Орел. Многоквартирный жилой дом (поз.3)» (далее – жилой дом, Объект), с расположенными в нем квартирами, с использованием метода строительства Объекта «под ключ». 

Согласно п. 1.2. договора инвестирования, стороны обязуются: 

Сторона 1 обязуется: в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный жилой дом ориентировочной площадью не менее 3800 кв.м, в том 2 числе за счет инвестиционных средств стороны 2, и после ввода дома в эксплуатацию передать часть квартир, расположенных в нем, в собственность стороны 2 в состоянии и количестве, определенном Приложением №1 к настоящему договору, которое будет заключено после получения положительного заключения экспертизы проектной документации и Плана создаваемого объекта недвижимого имущества; стоимостью, определенной по правилам настоящего договора. 

Сторона 2 обязуется в предусмотренный настоящим договором срок произвести инвестирование строительства жилого дома в счет предварительной оплаты приобретаемых в его составе будущих квартир, установленной по правилам настоящего договора, а после ввода дома в эксплуатацию принять данные квартиры в собственность по актам приема-передачи. Общая площадь приобретаемых стороной 2 квартир не может превышать 50% от общей суммарной площади всех квартир Жилого дома на момент его ввода в эксплуатацию и определяется в соответствии с п. 1.8.-1.9. настоящего договора. 

Согласно п. 1.3. договора инвестирования, индивидуализация квартир в Объекте инвестирования производится сторонами в приложении №1.

В соответствии с п. 1.6. договора инвестирования, в случае заключения между сторонами договоров участия в долевом строительстве жилья в отношении вышеназванных квартир, произведенное инвестором финансирование по настоящему договору засчитывается в счет оплаты стоимости квартир по договорам участия в долевом строительстве жилья на основании соответствующих соглашений. В случае не заключения между заказчиком-застройщиком и инвестором договоров участи в долевом строительстве жилья, произведенное инвестором финансирование засчитывается в счет приобретения квартир по настоящему договору. 

Согласно абз. 3,5,6 п. 2.1. договора инвестирования, окончательный объем всех (общих) затрат на строительство жилого дома (М) определяется на момент подписания сторонами окончательного акта сверки расчетов после завершения строительства жилого дома и после сдачи его в эксплуатацию в установленном законом порядке. 

В случае изменения абсолютной величины объема всех затрат на строительство жилого дома стороны вносят соответствующие изменения в приложение №1 абсолютная величина объема всех общих затрат на строительство жилого дома определяется по подписанным сторонами актам сверок. 

Итоговый расчет окончательного объема (размера) инвестиций стороны 2 определяется в денежной оценке после определения окончательного объема всех (общих) затрат на строительство жилого дома, рассчитываемого на основе проектно-сметной документации и всех подписанных сторонами, в том числе с подрядными организациями, договоров и актов сверок (абз. 6 п.2.1.). 

В соответствии с п.п. 3.5, 3.6 договора инвестирования, в случае наличия задолженности стороны 2 по инвестированию строительства объекта, после сдачи дома в эксплуатацию сторона 1 направляет расчет задолженности, подлежащей оплате. В случае неоплаты задолженности сторона 1 имеет право не передавать в собственность стороне 2 количество квартир, площадь которых на дату окончательного расчета сторон полностью или частично стороной 2 не оплачена.

К данному договору инвестирования, сторонами заключено 6 дополнительных соглашений.

Кроме того, 10.03.2017 между АО «УКС г. Орла» (далее - агент) и ООО «Инвестгрупп» (далее - принципал) был заключен агентский договор. 

В соответствии с п. 1.1. агентского договора, агент по письменному поручению принципала принимает на себя обязательство от своего имени и за счет принципала за вознаграждение привлекать юридических и физических лиц для заключения договоров участия в долевом строительстве жилья в многоквартирном жилом доме, наименование объекта капитального строительства: комплекс жилых домов в районе ул. Раздольная – ул. Кузнецова в г. Орле. Многоквартирный жилой дом (поз. 3) (далее – жилой дом) по строительному адресу: г. Орел, районе ул. Раздольная - ул. Кузнецова… в отношении создаваемых объектов недвижимости в объеме доли инвестирования принципала, определенной договором инвестирования №4и предпроектной стадии, проектирования и строительства «под ключ» объекта «Комплекс жилых домов в районе ул. Раздольная - ул. Кузнецова в г. Орел. Многоквартирный жилой дом (поз.3)» от 31.12.2014.

Согласно п. 1.2. агентского договора, принципал уполномочивает агента осуществлять реализацию прав требования на квартиры в Жилом доме, входящих в долю инвестора по договору инвестирования путем заключения договоров участия в долевом строительстве жилья, давая поручение по установленной Приложением №1 форме, предоставляемой принципалом ежемесячно по состоянию на первый рабочий день текущего месяца, а также принимать денежные средства по указанным договорам участия в долевом строительстве на расчетный счет агента с последующим зачетом однородных денежных требований по договору инвестирования.

Пунктом 1.5. агентского договора предусмотрено, что в случае заключения договора участия в долевом строительстве жилья на квартиры, входящие в долю инвестора по договору инвестирования, агент обязуется провести взаимозачет однородных денежных требований по договору инвестирования в течение 5 (пяти) рабочих дней после поступления оплаты от участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве жилья. 

Согласно п. 2.1.3. агент обязуется не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным, предоставлять принципалу отчет о выполнении поручения.

Судом установлено, что с аналогичными условиями между сторонами были заключены агентский договор №2 от 21.09.2017, агентский договор №3 от 29.01.2018, агентский договор №5 от 01.04.2019.

Таким образом, в соответствии с указанными агентскими договорами АО «УКС г. Орла» реализовывало квартиры, причитающиеся инвестору по договору инвестирования, а произведенная дольщиками оплата засчитывалась в счет обязательств инвестора по договору инвестирования, то есть частично финансирование по договору инвестирования производилось зачетом сумм, поступивших на расчетный счет агента по договорам участия в долевом строительстве жилья. 

26.06.2019 между АО «УКС г. Орла» в качестве застройщика (участник-1) и ООО «Инвестгрупп» в качестве участника долевого строительства (участник-2) был заключен договор участия в долевом строительстве № 025-к.

Объектом долевого строительства по указанному договору в соответствии с проектной документацией являются жилые помещения - квартиры, поименованные в Приложении № 1 к настоящему договору в двухсекционном жилом многоквартирном доме (далее - «Объект долевого строительства»), наименование объекта капитального строительства: Комплекс жилых домов в районе ул. Раздольная - ул. Кузнецова в г. Орел. Многоквартирный жилой дом (поз.3) (далее - «Жилой дом») по строительному адресу: г. Орел, ул. Раздольная - ул. Кузнецова, на земельном участке, кадастровый номер 57:25:0040227:43, местонахождением по адресу: Орловская область, г. Орел, р-н Железнодорожный и р-н Северный, и общее имущество в указанном жилом доме. Описание квартир с указанием их местоположения на поэтажных планах создаваемого жилого дома указано в Приложении № 2 к договору (п. 1.1 договора).

Согласно п. 3.1 договора, цена договора составляет  14 210 487 руб. 04 коп., из расчета 28 064 руб. за 1 кв.м оплачиваемой площади, при этом стоимость 1 кв.м оплачиваемой площади и стоимость каждого объекта долевого строительства устанавливается для каждой квартиры в отдельности в Приложение № 3.

В соответствии с Приложением № 1 к договору участия в долевом строительстве № 025-к от 26.06.2019 Квартиры № 36 и № 83 входит в перечень Объектов долевого строительства.

29.08.2019 между ООО «Инвестгрупп» (далее - цедент) и ООО «АртСтрой» (далее -цессионарий) было заключено соглашение об уступке права требования и переводе обязательств (цессия) по договору участия в долевом строительстве №025-к от 26.06.2019 квартиры № 36, № 83 (далее - соглашение).

В соответствии с п. 1 соглашения, цедент уступает, а цессионарий принимает право требования передачи в собственность объекта долевого строительства, в соответствии с проектной документацией, жилые помещения в двухсекционном жилом многоквартирном доме (далее - Объект долевого строительства), наименование объекта капитального строительства: Комплекс жилых домов в районе ул. Раздольная - ул. Кузнецова в г. Орёл. Многоквартирный жилой дом (поз.3) (далее - жилой дом), по строительному адресу: г. Орёл, в районе ул. Раздольная - ул. Кузнецова, на земельном участке, кадастровый номер: 57:25:0040227:43, местонахождением по адресу: Орловская область, г. Орел, р-н Железнодорожный и р-н Северный, и Общее имущество в указанном Жилом доме: жилые помещения:

- двухкомнатная квартира № 36, на 9 этаже, общей площадью 57,24 кв.м (в общую площадь жилого помещения не включена площадь лоджии), лоджии площадью 3,36 кв.м, и в целом (с учетом площади лоджии с коэффициентом (0,5)) оплачиваемая площадь квартиры составляет 58,92 кв.м.

- однокомнатная квартира №83, на 7 этаже, общей площадью 38,88 кв.м (в общую площадь жилого помещения не включена площадь лоджии), лоджии площадью 3,65 кв.м, и в целом (с учетом площади лоджии с коэффициентом (0,5)) оплачиваемая площадь квартиры составляет 40,71 кв.м.

В соответствии с п.2 соглашения, указанные объекты долевого строительства - квартира № 36 и квартира № 83 принадлежали цеденту на основании договора участия в долевом строительстве №025-к от 26.06.2019, заключенного между АО «УКС г. Орла» и ООО «Инвестгрупп».

Платежными поручениями № 5945 от 10.09.2019, №5976 от 11.09.2019 и № 6044 от 13.09.2019, ООО «АртСтрой» в полном объеме оплатило ООО «Инвестгрупп» стоимость объектов долевого строительства в сумме 2 900 000 руб. 00 коп, из которых 1 700 000 (руб. 00 коп. стоимость квартиры № 36 и 1 200 000 руб. 00 коп. стоимость квартиры №83, исполнив в полном объеме договорные обязательства по соглашению об уступке прав требования и переводе обязательств (цессия) по договору участия в долевом строительстве №025-к от 26.06.2019 квартиры №36, 83.

Согласно п.6 соглашения об уступке прав требования и переводе обязательств (цессия) по договору участия в долевом строительстве №025-к от 26.06.2019 квартиры №36, 83, расчеты по договору участия в долевом строительстве между цедентом и АО «УКС г. Орла» произведены в полном объеме. Согласие АО «УКС г. Орла» на заключение настоящего соглашения получено, что подтверждается подписью и печатью АО «УКС г. Орла» в настоящем соглашении.

Соглашение 29.08.2019 зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 25.09.2019 за номером № 57:25:0040227:43-57/058/2019-126 (л.д. 35, т.1).

16.09.2019 АО «УКС г. Орла» выдало справки № 282 и № 281, подписанные директором и главным бухгалтером организации застройщика, в которой также указано, что АО «УКС г. Орла» подтверждает отсутствие задолженности ООО «Инвестгрупп» по объектам долевого строительства: 

- двухкомнатная квартира под № 36, общей площадью 57,24 кв.м в объекте капитального строительства: Комплекс жилых домов в районе ул. Раздольная- ул. Кузнецова в г. Орел, Многоквартирный жилой дом (поз.З), по строительному адресу: г. Орел, в районе ул. Раздольная - ул. Кузнецова; размер оплаты составил 1 653 530 руб. 88 коп. (л.д. 144, т. 1);

- однокомнатная квартира под № 83, общей площадью 38,88 кв.м в объекте капитального строительства: Комплекс жилых домов в районе ул. Раздольная - ул. Кузнецова в г. Орел, Многоквартирный жилой дом (поз.3), по строительному адресу: г. Орел, в районе ул. Раздольная - ул. Кузнецова. Размер оплаты составил 1 142 485  руб. 44 коп. (л.д. 145, т.1).

10.06.2020 АО «УКС г. Орла» в адрес ООО «АртСтрой» направило сообщения о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и готовности объекта долевого строительства к передаче, а также уведомлениями № 254 и № 251 предложило ООО «АртСтрой» доплатить 5 332  руб. 16 коп. и 13 470 руб. 72 коп. за объекты долевого строительства квартир №83 и № 36 соответственно (л.д. 40-41, т.1).

 Платежными поручениями №3573 и №3574 от 13.07.2020 ООО «АртСтрой» произвело в полном объеме доплату вышеуказанных сумм (л.д. 42-43, т.1).

17.07.2020 АО «УКС г. Орла» направило ООО «АртСтрой» неподписанные акты приема - передачи объекта долевого строительства к договору участи в долевом строительстве №025-к от 26.06.2019, в том числе и в отношении квартир № 36 и №83, подтверждая намерения передать в собственность квартиры №36 и №83 расположенные по адресу: г. Орел, ул. Кузнецова д. 11, без каких - либо претензий по оплате.

07.08.2020 между АО «УКС г. Орла» и ООО «АртСторой» был подписан акт осмотра объекта долевого строительства и акт осмотра и снятия показаний квартирных счетчиков квартир №36 и №83 жилого дома №11 по ул. Кузнецова.

Письмом № б/н от 12.08.2020 ООО «АртСтрой» уведомило АО «УКС г. Орла» о недостатках, обнаруженных на объекте долевого строительства, в том числе квартир №36 и №83 расположенных по адресу: г. Орел, ул. Кузнецова д. 11, просило назначить дату подписания акта согласования выявленных недостатков (л.д. 148-149, т.1). 

В письме №481 от 16.09.2020 АО «УКС г. Орла» дало разъяснения ООО «АртСтрой» относительно выявленных недостатков и возможности их устранения (л.д. 150, т.1).

06.10.2020 ООО «АртСтрой» направило письмо АО «УКС г. Орла», в котором просило уточнить дату и время передачи, в том числе спорных квартир -  № 36 и № 83 по акту приема - передачи объекта долевого строительства (л.д. 151, т.1).

22.01.2021 ООО «АртСтрой» в адрес АО «УКС г. Орла» направило претензию с указанием на необходимость исполнить договорные обязательства о передаче квартир № 36 и № 83 в состоянии, соответствующем договору долевого участия в долевом строительстве, со всей сопутствующей документацией, в том числе, ключами, паспортами на приборы учета (л.д. 44, т.1).

Письмом от 19.02.2021 № 43 ответчик сообщил о том, что АО «УКС г. Орла» не признает исполнение ООО «Инвестгрупп» обязательств в рамках договора участия в долевом строительстве № 025-к от 26.06.2019 в части оплаты за квартиры № 36 и № 86, ввиду отсутствия доказательств их оплаты; кроме того, в указанном письме ответчик, отозвал справки об отсутствии задолженности № 281 и № 282 от 16.09.2019 по оплате квартир № 36 и № 86 (л.д. 152, т.1).

21.04.2021 ООО «АртСтрой» в адрес ООО «Инвестгрупп» направило запрос о предоставлении документов №б/н, в котором просит предоставить заверенные копии платежных поручений об оплате квартир № 36 и № 83 (права требования), расположенных по адресу: г. Орел, ул. Кузнецова д.11 (л.д. 146, т.1).

В ответ ООО «Инвестгрупп» письмом исх. №9 от 23.04.2021  сообщило, что оплата по договору участия в долевом строительстве №025-к от 26.06.2019 на сумму 14 210 487 руб. 04 коп., включающего в себя квартиры с №№ 12, 17, 36, 37, 38, 51, 55, 57, 68, 83 по адресу: Орел, ул. Кузнецова, д. 11 заключенного между ООО «Инвестгрупп» и АО «УКС г. Орла» в рамках договора инвестирования №4-и предпроектной стадии, проектирования и строительства объекта «Комплекс жилых домов в районе ул. Раздольная - Кузнецова в г. Орел (поз.3)» от 31.12.2014 произведена в полном объеме с приложением подтверждающих платежных поручений (л.д. 147, т.1).

Ссылаясь на нарушение условий договора участия в долевом строительстве, в части передачи квартир № 36 и № 83, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Кузнецова д.11, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Уступка права (требования) представляет собой замену кредитора в обязательстве. Последствием уступки права (требования) является замена кредитора в конкретном обязательстве, в содержание которого входит уступленное право (требование) (п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты (статья 384 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Такое право может перейти к новому кредитору при условии соблюдения требований статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации о форме уступки требования. Данная норма является императивной.

Статьей 389 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела, условие о форме уступки сторонами соблюдено. Соглашение об уступке права требования и переводе обязательств (цессия) по договору участия в долевом строительстве №025-к от 26.06.2019 квартиры №36, 83, по которому к истцу перешли права участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.

В силу ч.1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 №214 - ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

По смыслу этой нормы уступка возможна только при условии оплаты по договору долевого участия в пользу Застройщика.

В силу пункта 11.2. договора, в случае уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве такая уступка совершается согласно требованиям действующего законодательства РФ и подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п.6 соглашения об уступке прав требования и переводе обязательств (цессия) по договору участия в долевом строительстве №025-к от 26.06.2019 квартиры №36, 83, расчеты по договору участия в долевом строительстве между цедентом и АО «УКС г. Орла» произведены в полном объеме. Согласие АО «УКС г. Орла» на заключение настоящего соглашения получено, что подтверждается подписью и печатью АО «УКС г. Орла» в настоящем соглашении.

Довод ответчика о наличии задолженности истца и третьего лица по оплате  квартир № 36 и № 83, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Кузнецова д.11 судом отклоняется по следующим мотивам.

В приложении №1 к договору инвестирования, стороны договора инвестирования согласовали, что спорные квартиры №№ 36, 83 относятся к доле ООО «Инвестгрупп» по договору инвестирования. 

В счет исполнения обязательств по инвестированию строительства жилого дома по договору инвестирования, ООО «Инвестгрупп» перечислило на расчетный счет АО «УКС г. Орла» денежные средства в размере 62 582 449 руб. 36 коп., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями, а также дополнительным соглашением к договору №6 от 2019 года, которым утверждены Приложение № 1 и Приложение № 2.

В соответствии с окончательной редакцией графика инвестирования всего по договору объем инвестиций сторон составляет 126 373,875 тыс. руб., из которых объем инвестирования стороны 2 (ООО «Инвестгрупп») – 62555,07 тыс. руб., стороны 1 (АО «УКС г. Орла») - 63 818,81 тыс. руб. 

Как следует из материалов дела, ООО «Инвестгрупп» произвело инвестирование по договору от 31.12.2014 в объеме - 62 582 449  руб. 36 коп., что не оспаривается АО «УКС г. Орла». 

Таким образом, у ООО «Инвестгрупп» отсутствует задолженность перед АО «УКС г. Орла» по инвестированию в рамках договора №4и, что также подтверждено справками ответчика №281 и № 282 об отсутствии задолженности по спорным квартирам.

Пунктом 4.2.4 договора инвестирования предусмотрена обязанность стороны 1 (АО «УКС г. Орла») передать стороне 2 в течение двух месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию квартиры, по которым между сторонами заключены договоры участия в долевом строительстве жилья, по актам приема-передачи, в предусмотренном таким договорами порядке, уведомив сторону 2 о дате и времени приемки квартир. 

Как установлено судом и не оспаривается сторонами жилой дом по ул. Кузнецова д. 11 в г. Орле сдан в эксплуатацию 05.06.2020.

Согласно абз. 2 п. 4.2.4. договора при неполном инвестиционном финансировании, произведенном стороной 2, у стороны 1 возникает обязанность передать только ту часть квартир, стоимость которых профинансирована. 

Таким образом, в соответствии с п.п. 1.2, 4.2.4 договора, обязанность АО «УКС г. Орла» передать квартиры в собственность ООО «Инвестгрупп» возникает после ввода дома в эксплуатацию и не зависит от производства между сторонами окончательного расчета.

В нарушение требований ст. 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств наличия правовых оснований для удержания объектов долевого строительства - квартир № 36 и № 83, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Кузнецова, д. 11.

Доводы ответчика о том, что передача спорных квартир возможна только после полного выполнения ООО «Инвестгрупп» обязательств по договору инвестирования №4и от 31.12.2014 судом отклонены по вышеизложенным основаниям.

Таким образом, требования истца об обязании ответчика передать в собственность ООО «АртСтрой» объект долевого строительства, Квартиру № 36 и Квартиру № 83, расположенные по адресу: г. Орел, ул. Кузнецова, д. 11 по Акту приема-передачи объекта строительства к Договору участия в долевом строительстве №025-к от 26 июня 2019 года, обязать передать: ключи от Квартиры №36 и Квартиры №83, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Кузнецова д. 11, Инструкцию по эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Кузнецова, д. 11 на Квартиру №36 и №83, паспорта на приборы учета (на счетчик электроэнергии, счетчик газа, счетчик холодной и горячей воды) на Квартиру №36 и №83, ключи от почтового ящика Квартиры №36 и №83 подлежат удовлетворению в полном объёме.

Кроме того, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по передаче объектов недвижимости - квартиры № 36 и квартиры № 83, истец начислил АО «УКС г. Орла» пени за период с 12.01.2020 по 02.04.2020 и за период с 02.01.2021 по 15.04.2021 в размере 78 302 руб. 17 коп., а именно:

- за просрочку передачи объекта недвижимости (Квартиры № 36) за период с 12.01.2020 по 02.04.2020 и за период с 02.01.2021 по 15.04.2021 в размере 46 343 руб. 65 коп.;

- за просрочку передачи объекта недвижимости (Квартиры № 83) за период с 12.01.2020 по 02.04.2020 и за период с 02.01.2021 по 15.04.2021 в размере 31 958 руб. 52 коп.

 Согласно п. 2.1. Договора участия в долевом строительстве участник-1 обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом, в состав которого входит объект долевого строительства, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать объект долевого строительства участнику - 2, который обязуется уплатить указанную в настоящем договоре цену договора и принять в собственность объект долевого строительства по правилам настоящего договора.

В силу ч. 2 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 настоящей статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.

В соответствии со статьей 6 №214 - ФЗ от 30.12.2004 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии с п.6.1. договора участия в долевом строительстве №025-к от 26.06.2019 предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома: III квартал 2019 года.

Согласно п. 6.3. договора срок передачи участником - 1 Объекта долевого строительства участнику - 2 в течение 3 (трех) месяцев со срока, указанного в п. 6.1. договора, в соответствии со ст. 192, 193 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями ч.2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае просрочки передачи объекта недвижимости в срок, предусмотренный Договором, Застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 №423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве», в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 01.01.2021.

Согласно расчету истца общая сумма неустойки за просрочку передачи объекта недвижимости (квартиры №36 и квартиры №83) составляет 78 302 руб. 17 коп., за период с 12.01.2020 по 02.04.2020 и за период с 02.01.2021 по 15.04.2021.

В связи с тем, что ответчик своевременно не исполнил взятые на себя обязательства по передачи спорного имущества, арбитражный суд полагает, что истец правомерно применил к нему имущественную ответственность, предусмотренную законом.

Суд проверил представленный истцом расчет неустойки, признал его арифметически верным, соответствующим требованиям законодательства и обстоятельствам спора.

Ответчик контррасчет не представил.

Доводы ответчика о неверном расчете неустойки судом не приняты, как необоснованные.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Согласно п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Ответчик заявил ходатайство о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшении размера неустойки.

В соответствии с пунктами 73,74,75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации» об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки необоснованности выгоды кредитора возлагаются на ответчика.

Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникновения в связи с ненадлежащим исполнением должником обязательства перед кредитором.

Размер неустойки сам по себе не может служить основанием для снижения неустойки. 

Ответчиком допущена просрочка исполнения обязательств по передаче квартир в собственность.

В данном случае ответчик не обоснованно удерживает объекты долевого строительства - квартиры №36 и №83, расположенные по адресу: г. Орел, ул. Кузнецова д. 11.

Рассмотрев ходатайство ответчика об уменьшении размера начисленной неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ, суд не усматривает оснований для его удовлетворения. 

 Из пункта 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих наличие в спорный период исключительных обстоятельств, препятствовавших исполнению обязательства по передаче квартир №36 и №83, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Кузнецова д. 11.

Доказательств, свидетельствующих, что в результате удовлетворения требования ООО «АртСтрой» о взыскании неустойки истец неосновательно обогатится за счет ответчика, суду также не представлено.  

При этом необходимо учитывать, что уменьшение неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ является правом, а не обязанностью суда. Реализация данного права обуславливается обстоятельствами конкретного спора и зависит от доказательственной базы, собранной ответчиком в обоснование ходатайства об уменьшении неустойки. 

Учитывая компенсационных характер гражданско-правовой ответственности, длительный характер неисполнения ответчиком обязательств по передаче объектов долевого строительства, суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование ООО «АртСтрой» о взыскании с ответчика неустойки, начисленной за просрочку передачи объектов недвижимости - квартиры № 36 и Квартиры № 83 за период с 12.01.2020 по 02.04.2020 и за период с 02.01.2021 по 15.04.2021 в размере 78 302 руб. 17 коп.

С учётом изложенного, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на ответчика. 

При обращении в арбитражный суд истцом уплачена государственная пошлина в размере 18 186  руб. (п/п 05.03.2021 № 696). Исходя из уточнённой цены иска и положений ст. 333.21 НК РФ, размер государственной пошлины, подлежащей уплате за подачу в арбитражный суд настоящего иска, составляет 9 132 руб. (3 132 руб. + 6 000 руб.) В связи, с чем расходы истца по оплате государственной пошлины в размере 9 132 руб. подлежат взысканию в его пользу с ответчика, остальная часть государственной пошлины в размере 9 054 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании ст. 333.40 НК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Обязать акционерное общество «Управление капитального строительства г. Орла» (ОГРН 1165749059013, ИНН 5753066289) передать в собственность обществу с ограниченной ответственностью «АртСтрой» (ИНН 5754020625, ОГРН 1115742001715) объект долевого строительства, Квартиру № 36 и Квартиру № 83, расположенные по адресу: г. Орел, ул. Кузнецова, д. 11 по Акту приема-передачи объекта строительства к Договору участия в долевом строительстве №025-к от 26 июня 2019 года, обязать передать: ключи от Квартиры №36 и Квартиры №83, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Кузнецова д. 11, Инструкцию по эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Кузнецова, д. 11 на Квартиру №36 и №83, паспорта на приборы учета (на счетчик электроэнергии, счетчик газа, счетчик холодной и горячей воды) на Квартиру №36 и №83, ключи от почтового ящика Квартиры №36 и №83.

Взыскать с акционерного общества «Управление капитального строительства г. Орла» (302040, Орловская область, г. Орел, ул. Ломоносова, влд. 6, пом. 31, ком. 609, ОГРН 1165749059013, ИНН 5753066289) в пользу общества с ограниченной ответственностью «АртСтрой» (394030, Воронежская область, г.о. Воронеж, г. Воронеж, ул. Плехановская, д. 66Б, офис 302; ИНН 5754020625, ОГРН 1115742001715) неустойку за просрочку передачи объектов недвижимости - Квартиры № 36 и Квартиры № 83 за период с 12.01.2020 по 02.04.2020 и за период с 02.01.2021 по 15.04.2021 в размере 78 302 руб. 17 коп., а также расходы на оплату государственной пошлины в сумме 9 132 руб.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «АртСтрой» (394030, Воронежская область, г.о. Воронеж, г. Воронеж, ул. Плехановская, д. 66Б, офис 302; ИНН 5754020625, ОГРН 1115742001715) из федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 9 054 руб.   

Выдать справку на возврат государственной пошлины после вступления решения в законную силу.

 На решение может быть подана апелляционная жалоба в 19-й арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с даты его принятия, через Арбитражный суд Орловской области.

Судья 				   			Л.П. Парфёнова