﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4502/21 

Екатеринбург

19 июля 2021 г.

Дело № А50-5557/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 июля 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Татариновой И.А., Полуяктова А.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кирпичниковой Т.А. рассмотрелв судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных отношений администрации города Перми (далее – Департамент, заявитель кассационной жалобы) на решение Арбитражного суда Пермского краяот 14.12.2020 по делу № А50-5557/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле № А50-5557/2020, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пермского края, приняли участие представители:

Департамента - Калинина О.Н. (доверенность от 12.04.2021);

общества с ограниченной ответственностью «Островского, 93» (далее – общество «Островского, 93», общество) - Попов Д.И. (доверенностьот 22.05.2020).

Союз «Пермская торгово-промышленная палата», извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,не направил своего представителя в судебное заседание суда округа. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом извещенного лица не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

От общества «Островского, 93» поступили возражения на кассационную жалобу с приложением документа о направлении копии отзыва лицам, участвующим в деле. Отзыв с приложенными документами приобщенк материалам дела на основании статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Департамент обратился в Арбитражный суд Пермского края с искомк обществу «Островского, 93» об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Николая Островского, 93:

-земельного участка площадью 3155,6 кв. м с кадастровым номером 59:01:4410267:22, 

-1-этажного нежилого здания (торговое здание общественного питания) площадью 1737 кв. м с кадастровым номером 59:01:4410267:47, -с установлением выкупной цены имущества в общей сумме 112 310 000 руб.,в том числе 46 027 000 руб. - за земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410267:22, 53 397 000 руб. - за объект капитального строительствас кадастровым номером 59:01:4410267:47, 12 886 000 руб. – в возмещение убытков, причиненных изъятием недвижимости, а также о прекращении права собственности общества и признании права собственности муниципального образования «город Пермь» на данные объекты с указанием на то, что судебное решение по делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности общества и государственной регистрации права собственности муниципального образования «город Пермь» на эти объекты в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица,не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Союз «Пермская торгово-промышленная палата».

Решением Арбитражного суда Пермского края от 14.12.2020 иск Департамента удовлетворен частично: спорное недвижимое имущество изъято у общества «Островского, 93» для муниципальных нужд с установлением выкупной цены в общей сумме 157 091 000 руб., в том числе 27 325 000 руб. - за земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410267:22, 109 300 000 руб. - за объект капитального строительства с кадастровым номером 59:01:4410267:47, 20 466 000 руб. - в возмещение убытков, причиненных изъятием недвижимости; в удовлетворении остальной части иска отказано; указано, что решение является основанием для регистрации права собственности на указанное имущество за муниципальным образованием «город Пермь».

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного судаот 17.03.2021 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами по делу в части установления выкупной цены изымаемого для муниципальных нужд имущества, Департамент обратился в Арбитражный суд Пермского краяс кассационной жалобой, в которой просит решение, постановление суда первой и апелляционной инстанций в указанной части отменитьс направлением дела на новое рассмотрение по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование заявленного требования Департамент указываетна необходимость критической оценки экспертного заключения от 04.09.2020№ 187/Н-20, положенного судами в основу принятого по делу решения при установлении выкупной цены изымаемого имущества в общей сумме157 091 000 руб. Выводы, содержащиеся в обозначенном заключении, Департамент считает недостоверными, сделанными при применении экспертом несовершенной методики исследования, без детального (инструментального) обследования  объектов экспертизы.

Так, по мнению Департамента, экспертом при определении размера убытков необоснованно приняты за основу договоры аренды, не относящиесяк изымаемому имуществу, не исследован представленный в дело договор аренды, заключенный между обществом «Островского, 93» и индивидуальным предпринимателем Аглямутдиновым М.Р., в состав убытков необоснованно включены суммы по сделкам субаренды, стороной которых общество «Островского, 93» не является, при оценке рыночный цены имущества - неверно выбраны объекты-аналоги, допущены ошибки в расчетах (применен повышающий коэффициент на красную линию по объекту-аналогу 1,не подлежащий применению, не применен обязательный понижающий коэффициент на материала стен).

Исходя из изложенного Департамент считает, что экспертное заключение от 04.09.2020 № 187/Н-20 неправомерно принято судами в качестве документа, имеющего доказательственное значение по делу, тогда как отчет об оценкеот 20.11.2019 № 808-11/19, составленный Союз «Пермская торгово-промышленная палата» отвергнут без достаточных на то оснований.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Островского, 93» просит решение, постановление суда первой и апелляционной инстанций оставить без изменения как законные и обоснованные, в удовлетворении жалобы отказать.

Законность обжалуемого судебного акта проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (в части установления выкупной цены изымаемого имущества).

Как установлено судами и следует из материалов дела, обществу «Островского, 93» на праве собственности принадлежит недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Пермь, Свердловский район,ул. Николая Островского, 93: земельный участок площадью 3155,6 кв. мс кадастровым номером 59:01:4410267:22 и 1-этажное нежилое здание (торговое здание общественного питания) площадью 1737 кв. м с кадастровым номером 59:01:4410267:47.

Постановлением Администрации города Перми от 03.10.2019 № 632 утверждены проекты планировки и межевания территории в Дзержинском, Ленинском и Свердловском районах города Перми.

Распоряжением заместителя главы Администрации города Перми - начальника Департамента земельных отношений от 09.10.2019 № 1380 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельных участков в центральном планировочном районе г. Перми и объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию.В соответствии с данным распоряжением изъятию подлежат, в том числе земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410267:22 и расположенный на нем объект недвижимого имущества с кадастровым номером 59:01:4410267:47 (пункты 1.4 - 1.5 распоряжения).

Во исполнение требований пункта 3 части 10 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации 29.11.2019 собственнику изымаемого участка – обществу «Островского, 93» направлено уведомление о принятом решенииоб изъятии у него земельного участка и расположенного на недвижимого имущества по адресу: г. Пермь, Свердловский район,ул. Николая Островского, 93, - с приложением отчетов об оценке, выписокиз Единого государственного реестра недвижимости, что подтверждается письмом от 29.11.2019 № 21-01-06-И-9493.

С целью установления выкупной стоимости изымаемого имущества Союзом «Пермская торгово-промышленная палата» на основании муниципального контракта на проведение оценки от 30.10.2019 № 059-21-01-27/3-30/1119, заключенного с Администрацией города Перми, подготовлен отчет об оценке от 20.11.2019 № 808-11/19, согласно которому размер возмещения в связи с изъятием для муниципальных нужд спорных земельного участка и объекта недвижимого имущества составляет: за земельный участокс кадастровым номером 59:01:4410267:22 - 46 027 000 руб., за объект капитального строительства 59:01:4410267:47 - 53 397 000 руб., в возмещение убытков, причиненных изъятием земельного участка - 12 886 000 руб.

Обществом «Островского, 93» 06.12.2019 получен проект соглашенияоб изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с выплатой возмещения в размере, установленном Союзом «Пермская торгово-промышленная палата» в отчете об оценке от 20.11.2019 № 808-11/19.

Поскольку соглашение о размере выкупной цены с обществом «Островского, 93» не было достигнуто, Департамент обратился в судс рассматриваемым иском.

Суды первой и апелляционной инстанций при определении размера выкупной цены изымаемого имущества руководствовались экспертным заключением от 04.09.2020 № 187/Н-20, полученным по результатам проведенной по делу судебной экспертизы.

Изучив материалы дела, суд округа не усматривает оснований для отмены/изменения обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным Департаментом.

Статьей 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В силу пункта 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В соответствии с пунктом 3 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (пункт 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации)

В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

В этом случае, согласно статье 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В силу статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерацииза земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В ходе судебного разбирательства, возражая относительно заявленных исковых требований, общество «Островского, 93» указывало на явное занижение предложенной ему выкупной цены, в подтверждение чего в дело был представлен отчет об оценке имущества от 21.05.2020, составленный обществом с ограниченной ответственность «Агентство Профоценка»и представляющий собой рецензию на отчет Союза «Пермская торгово-промышленная палата» от 20.11.2019 № 808-11/19.

По правилам статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательстваоб экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая наличие спора между сторонами относительно рыночной стоимости изымаемого имущества, с целью разрешения возникших разногласий судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, порученная обществу с ограниченной ответственностью«МВМ-Оценка», по результатам экспертизы составлено экспертное заключение от 04.09.2020 № 187/Н-20, согласно которому стоимость торгового здания общественного питания определена в сумме 109 300 000 руб., стоимость земельного участка – в сумме 27 325 000 руб., размер подлежащих возмещению убытков - в сумме 20 466 000 руб.

Исследовав и оценив заключение эксперта от 04.09.2020 № 187/Н-20в совокупности с другими доказательствами, представленными в материалы дела, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды признали его достоверным доказательством, соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно абзацу 3 статьи 15 Федерального закона от 29.07.1998№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является. 

Экспертиза отчета об оценке проводится в соответствии с требованиями Федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий экспертизу отчета об оценке (пункт 4 Приказа Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)».

Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297, определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Согласно пункту 11 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. В пункте 10 ФСО № 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. 

Судами установлено, что экспертное заключение от 04.09.2020№ 187/Н-20 соответствует предъявляемым законом требованиям. В заключении изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, обоснован выбор доходного и сравнительного подхода, выбор аналогов, выполнены соответствующие обоснования и расчеты. При этом содержание заключения не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Достаточных оснований для возникновения сомнений в квалификации эксперта, его компетентности и обоснованности сделанных им выводов судам не было приведено.

Доказательств в подтверждение доводов о том, что эксперт использовал некорректные аналоги, не сопоставимые с объектом оценки, в том числене учел близость к остановкам общественного транспорта и соответствующие корректировки, параметр сравнения по критерию «отдельно стоящее здание»и «встроенное помещение», Департаментом не приведено. Следовательно, вопреки указанным доводам, отсутствуют основания для вывода о том, что  заключение судебной экспертизы составлено с нарушением действующего законодательства в области оценки. 

Выбор конкретных методов и методик экспертного исследования является прерогативой эксперта. Несогласие Департамента с примененными экспертом методами исследования, его выводами само по себене свидетельствует о неправомерности проведенной в соответствиис требованиями норм действующего законодательства экспертизы.

Ссылка Департамента на отчет об оценке от 20.11.2019 № 808-11/199 отклоняется с учетом того, что само по себе мнение других исследователейне может исключать доказательственного значения экспертного заключения, составленного по результатам судебной экспертизы.

Таким образом, несогласие Департамента с результатом судебной экспертизы не свидетельствует о необоснованности и недостоверности выводов эксперта и не является основанием для отмены или изменения судебного акта. 

При этом от проведения повторной экспертизы Департамент отказался, что отражено в мотивировочной части решении суда первой инстанции.

Доводы, приведенные Департаментом в кассационной жалобе, судом округа отклоняются, поскольку они являлись предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций, не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов по смыслу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по существу направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств спора, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 14.12.2020 по делу№ А50-5557/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента земельных отношений администрации города Перми – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					           Л.А. Суспицина 

Судьи					           И.А. Татаринова

                                                                                            А.С. Полуяктов