ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

11.10.2024

Дело № А40-174152/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08.10.2024.  

Полный текст постановления изготовлен 11.10.2024

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи С.Ю. Дацука, 

судей В.В. Кобылянского, Д.Г. Ярцева

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью «Независимая экспертная оценка Вега» - ФИО1, представитель по доверенности от 13.07.2024;

от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы -;

от третьего лица: Правительства Москвы -;

от третьего лица: Управления Росреестра по Москве -;   

рассмотрев в судебном заседании 08 октября 2024 года кассационную жалобу  

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 19 февраля 2024 года и

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2024 года

по иску общества с ограниченной ответственностью «Независимая экспертная оценка Вега»

к Департаменту городского имущества города Москвы

третьи лица: Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве

о признании незаконным отказа от исполнения договора аренды. 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Независимая экспертная оценка Вега» (далее – ООО «Независимая экспертная оценка Вега») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент) о признании незаконным отказа от исполнения договора от 10.01.2022 № ЭТ06-00446/22 аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.02.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2024, в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами,                                  ООО «Независимая экспертная оценка Вега» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение. 

В обоснование кассационной жалобы Обществом указано на нарушение судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов, содержащихся в судебных актах, обстоятельствам дела. По мнению заявителя, суды не учли действительные причины и реальный характер допущенных нарушений условий договора аренды, оставили без внимания обстоятельства их устранения, не дали оценки нарушению порядка уведомления об одностороннем  прекращении арендных отношений. 

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражногопроцессуального кодекса Российской Федерации информация о принятиижалобы к производству, месте и времени судебного заседания размещенана официальном интернет-сайте суда: http://fasmo.arbitr.ru.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены. 

В заседании суда кассационной инстанции представитель                               ООО «Независимая экспертная оценка Вега» поддержал доводы жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения жалобы, явку представителей не обеспечили. 

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в решении суда первой инстанции и постановлении суда апелляционной инстанции, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона между Департаментом (арендодатель) и ООО «Независимая экспертная оценка Вега»  заключен договор аренды № ЭТ06-00446/22 от 10.01.2022, по условиям которого во временное возмездное владение и пользование Общества передано нежилое помещение общей площадью 46,70 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1, 2, 6), расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:05:0002003:4320.

В силу пункта 2.1 действие договора аренды распространено на 10 лет.

Согласно пункту 2.4 договора если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока действия договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 5.5.6 договора арендатор обязан оплачивать с даты подписания акта приема-передачи объекта аренды коммунальные и эксплуатационные услуги, заключив соответствующие договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг не позднее трех месяцев с даты государственной регистрации договора аренды, а также не позднее 01 апреля каждого последующего года в течение всего срока действия договора аренды.

В силу пункта 5.5.8 договора арендатор обязан представить копии договоров, указанных в пункте 5.5.6 договора аренды, с соблюдением требований пункта 13.5.3 договора.

Согласно пункту 9.5 договора арендодатель в силу статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от договора в случаях, предусмотренных разделом 7 договора аренды; неподписания арендатором акта приема-передачи объекта аренды; отказа арендатора от восстановления объекта аренды при наступлении страхового события по вине арендатора; неуплаты арендатором штрафов, предусмотренных разделом 7 договора аренды; повторного нарушения арендатором предписаний Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве о содержании объекта аренды в санитарном состоянии, не соответствующем требованиям Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

Пунктом 9.6 договора предписано, что при принятии арендодателем решения о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке в случаях, установленных пунктом 9.5, арендодатель не позднее чем за месяц до даты прекращения действия такого договора аренды направляет арендатору соответствующее письменное уведомление заказным письмом либо выдает под расписку, либо направляет в единый личный кабинет арендатора. Договор аренды считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении.

После передачи помещения в аренду Обществом было установлено,  что объект отношений не подключен к электрощитовой (ВРУ), в связи с чем арендатор инициировал выделение дополнительной мощности.

Впоследствии ООО «Независимая экспертная оценка Вега» с Государственным бюджетным учреждением города Москвы «Жилищник Даниловского района» заключен договор от 22.03.2023 № 698/5-Г на предоставление коммунальных услуг и выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества.

Кроме того, 08.06.2023 истцом с АО «Мосэнергосбыт» заключен договор энергоснабжения № 77672221000018. 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.03.2023 по делу                   № А40-295105/22 с арендатора в пользу Департамента взыскан штраф в размере 109 696,35 руб. за неисполнение обязанности по своевременному предоставлению арендодателю экземпляров договоров на поставку коммунальных ресурсов и оказание эксплуатационных услуг.

Информационным письмом от 22.06.2023 № ДГИ-И40371/23 Департамент, со ссылкой на ранее направленное уведомление от 22.03.2023 № 33-6-499539/22-(0)-6,7,8, сообщил арендатору о непоступлении денежных средств в счет оплаты подтвержденных штрафных санкций, прекращении арендных отношений, необходимости возврата помещений.  

Полагая действия Департамента по одностороннему отказу от договора аренды незаконными, Общество обратилось в арбитражный суд с иском.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований, суды обеих инстанций исходили из того, что копии договоров, заключенных арендатором с организациями-поставщиками коммунальных услуг, не были направлены в адрес арендодателя в установленный договором № ЭТ06-00446/22 от 10.01.2022 срок, следствием чего явилось начисление и взыскание штрафа в сумме 109 696,35 руб. Судами также отмечено, что соответствующий штраф был оплачен арендатором лишь после направления уведомления об одностороннем расторжении договора аренды. При этом Департаментом соблюден  установленный законом (статьи 450, 450.1, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации) и предусмотренный договором (пункт 9.5) порядок одностороннего прекращения арендных отношений. 

Суд округа не может согласиться с приведенными выводами. 

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают, в том числе из неосновательного обогащения. 

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

 Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по общему правилу договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Приведенные нормы материального права допускают включение в договор аренды специальных оснований для одностороннего (внесудебного) отказа от его исполнения.

Следуя данному порядку, стороны в пункте 9.5 договора № ЭТ06-00446/22 предусмотрели право арендодателя в силу статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринять соответствующие действия, в том числе в случае неуплаты арендатором штрафов, предусмотренных разделом 7 договора (пункт 7.8).

Признавая обжалуемые действия Департамента законными, суды констатировали факт нарушения ООО «Независимая экспертная оценка Вега» обязанности по своевременному предоставлению арендодателю экземпляров договоров на поставку коммунальных ресурсов и оказание эксплуатационных услуг, взыскание штрафа, со ссылкой на решение Арбитражного суда города Москвы от 17.03.2023 по делу № А40-295105/22.

Между тем  судами не учтено следующее.

В данном случае одностороннее (внесудебное) прекращение арендных отношений в рамках договора  № ЭТ06-00446/22, как это следует из пояснений сторон и представленных доказательств, было предпринято по инициативе арендодателя и сопровождалось направлением Департаментом в адрес Общества двух юридически значимых сообщений - уведомления от 22.03.2023 № 33-6-499539/22-(0)-6,7,8, а также информационного письма от 22.06.2023                № ДГИ-И40371/23.

Обращаясь за судебной защитой и требуя признать неправомерным отказ от исполнения договора аренды от 10.01.2022 № ЭТ06-00446/22,                             ООО «Независимая экспертная оценка Вега» настаивало на проверке законности обоих уведомлений.

Вместе с тем уведомление от 22.03.2023, которым, согласно утверждениям Департамента и ссылкам в информационном письме от 22.06.2023 № ДГИ-И40371/23, а также указаниям в судебных актах, было впервые инициировано прекращение арендных отношений, не выступало предметом исследования суда первой инстанции. 

Из материалов дела усматривается, что уведомление от 22.03.2023 было представлено лишь на этапе апелляционного пересмотра (т.2, л.д. 16-27) – по запросу суда (определение от 10.04.2024).

При этом, отразив в решении и постановлении факт направления в адрес арендатора названного уведомления, суды не исследовали его действительного содержания с позиции пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В частности, судами не дана оценку тому, что реализация права на односторонний отказ от договора, как это следует из буквального содержания уведомления от 22.03.2023, была поставлена Департаментом в зависимость от выполнения Обществом в отведенный срок ряда требований органа публичной власти. 

Отклоняя доводы истца о выполнении соответствующих требований, суды констатировали, что штраф был оплачен арендатором только после направления уведомления об одностороннем расторжении договора аренды.

Между тем в данном случае, исходя из существа отраженных в уведомлении от 22.03.2023 требований, определяющее значение имело то, в какой мере арендатором были выполнены вмененные ему Департаментом обязанности, а также своевременность исполнения соответствующих обязанностей. 

Указанные обстоятельства судами не исследовались, несмотря на наличие в деле сведений о моменте направления и получения Обществом поименованного письма, а также доказательств, подтверждающих покрытие примененных финансовых санкций.  

Частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации регламентировано, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, выводы судов, подтвердивших правомерность предпринятых Департаментом действий, сделаны без установления и проверки всех фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, базируются на неполном исследовании доказательств, являются преждевременными.

Надлежит также учитывать, что в силу прямого указания пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с правовой позицией, отраженной в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54                       «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

Согласно правовому подходу, зафиксированному в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25                              «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ. Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В данном случае договор аренды от 10.01.2022 № ЭТ06-00446/22 был заключен в порядке реализации конкурсных процедур, его действие распространено на длительный срок (10 лет).

Стороной договора выступал участник экономического оборота, который согласно материалам дела был вправе претендовать на реализацию ряда правовых гарантий и льгот, предусмотренных для субъектов малого и среднего предпринимательства.  

При этом после вступления в договорные правоотношения арендатором предпринимались меры, направленные на создание условий для полноценной эксплуатации переданного в пользование помещения, что выразилось в заключении договоров энергоснабжения, предоставление коммунальных услуг и выполнение работ по содержанию и текущему ремонту имущества.

Сведений о прекращении данных соглашений, а равно – доказательств неисполнения обязательств по указанным договорам со стороны истца в деле не имеется. 

Штраф, начисленный арендатору за нарушение сроков предоставления экземпляров соответствующих договоров и подтвержденный решением Арбитражного суда города Москвы от 17.03.2023 по делу № А40-295105/22, оплачен ООО «Независимая экспертная оценка Вега» в установленном порядке, о чем свидетельствует платежное поручение от 21.04.2023 № 427.

Надлежащая юридическая оценка действиям Департамента по одностороннему отказу от договора аренды на предмет их соответствия критериям добросовестности и разумности, учета прав и законных интересов другой стороны (принимая во внимание статус арендатора, длительность срока договора), как того требуют положения пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, указания высшей судебной инстанции, отраженные в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», с учетом приведенной совокупности обстоятельств, судами не дана. 

В связи с изложенным суд кассационной инстанции не может признатьпринятые по делу решение и постановление обоснованными и, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагает необходимым отменить постановленные судебные акты, передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует устранить отмеченные недостатки, исследовать совокупность всех представленных в материалы дела доказательств (при необходимости предложить сторонам представить дополнительные доказательства), установить состав уведомлений, направлявшихся Департаментом в адрес Общества по вопросу о прекращении спорного договора аренды, исследовать и оценить содержание таковых для целей определения их правовых последствий, оценить соответствие действий Департамента требованиям закона, условиям договора и характеру допущенных арендатором нарушений, исследовать и оценить момент и степень выполнения арендатором требований Департамента, дать надлежащую правовую оценку доводам истца и возражениям ответчика, разрешить возникший спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям нормами материального права, требованиями процессуального закона и установленными по делу обстоятельствами, принять решение в соответствии со статьей 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также распределить судебные расходы.

 

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 19 февраля 2024 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2024 года по делу № А40-174152/2023 отменить.

Дело № А40-174152/2023 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

 

Председательствующий-судья                                                          С.Ю. Дацук

 

Судьи:                                                                                                   В.В. Кобылянский

 

ФИО2