/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-44790/2016

г. Краснодар

07 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 марта 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Лемурия» (ИНН 5024128697 ОГРН 1125024004050) – Шилова А.Ю. (директор), от ответчика – администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) – Фок В.Ю. (доверенность от 27.12.2017), в отсутствие третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Инреко», надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лемурия» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2017 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2017 (судьи Ванин В.В., Маштакова Е.А., Нарышкина Н.В.) по делу № А32-44790/2016, установил следующее.

ООО «Лемурия» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) со следующими требованиями:

– признать договор от 09.10.2007 № 4000001494 аренды земельного участка площадью 60 тыс. кв. м с кадастровый номер 23:40:0202005:0019, расположенного по адресу: г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Черноморская, 2, заключенный по результатам торгов, недействительным и применить последствия недействительности сделки;

– возложить на общество обязанность возвратить администрации указанный земельный участок;

– возложить на администрацию обязанность выплатить обществу сумму, уплаченную по договору аренды, в размере 129 877 357 рублей;

– взыскать с администрации в пользу общества 94 179 536 рублей 14 копеек убытков;

– взыскать с администрации в пользу общества 40 564 814 рублей 37 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Инреко».

Решением от 22.09.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 22.11.2017, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что спорный земельный участок, находящийся в пределах особо охраняемой природной территории федерального значения (вторая зона округа санитарной охраны курорта Геленджик), на момент заключения договора аренды относился к федеральной собственности, поэтому администрация не обладала полномочиями по распоряжению им (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). Вместе с тем, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска в данной части ввиду пропуска истцом срока исковой давности, о котором заявила администрация. Истечение срока исковой давности препятствует удовлетворению иска также в части требования о применении двусторонней реституции в качестве последствия недействительности сделки. Поскольку арендатор получил исполнение по недействительной сделке в виде фактического исполнения администрацией обязанности по предоставлению земельного участка, и, имея возможность установить наличие на участке редких пород деревьев, в разумные сроки после заключения договора не заявил администрации о его (участка) непригодности для использования по целевому назначению, суды указали на отсутствие оснований для возврата истцу уплаченных арендатором платежей в виде платы за заключение договора аренды земельного участка на торгах и арендных платежей.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования. Податель жалобы указывает, что применение судами норм права о ничтожной сделки в отношении спорного земельного участка недопустимо. Суд неправомерно сделал вывод о пропуске срока исковой давности, поскольку об обстоятельствах, являющихся основанием для признания спорного договора аренды недействительным, истец узнал в феврале 2016 года. Земельный участок с кадастровым номером 23:40:0202005:0019 предоставлялся для размещения гостиничного комплекса, однако ввиду нахождения на нем большого количества растений, занесенных в Красную книгу, его использование по назначению невозможно. Вывод суда о том, что участок использовался истцом, является необоснованным, поскольку участок свободен от каких-либо строений и сооружений, не имеет ограждения, на нем произрастают деревья и иная растительность, которая находилась на участке и до его предоставления в аренду, что подтверждается экспертным заключением. Доказательства фактического использования земельного участка в деле отсутствуют, в силу чего вывод суда о равнозначности встречного предоставления является ошибочным.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель администрации возражал против отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить в части.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 09.10.2007 ООО «Инреко» и администрация на основании протокола от 09.10.2007 № 19-4 заседания комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков и продажи прав на заключение договоров аренды земельных участков, проводимых в форме аукциона, заключили договор № 4000001494 аренды земельного участка площадью 60 тыс. кв. м с кадастровый номер 23:40:0202005:0019, расположенного по адресу: г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Черноморская, 2, для размещения гостиничного комплекса.

В соответствии с разделительным балансом, утвержденным решением внеочередного общего собрания участников (протокол от 31.03.2012 № 17), права и обязанности арендатора по спорному договору аренды перешли от ООО «Инреко» к обществу в связи с реорганизацией ООО «Инреко» в форме выделения.

Арендатор земельного участка в период с 01.10.2007 по 01.11.2007 перечислил в местный бюджет 99 750 тыс. рублей, что подтверждается платежными поручениями от 01.10.2007 № 110, от 01.11.2007 № 118

В соответствии с пунктом 4.1.7 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора.

12 января 2016 года общество обратилось в Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик с обращением о выдаче градостроительного плана земельного участка.

09 февраля 2016 года Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик отказало обществу в выдаче градостроительного плана земельного участка в связи с тем, что на спорном земельном участке произрастает большое количество растений, занесенных в Красную книгу (пицундская сосна семейство сосновых), что исключает возможность размещения на данном земельном участке зданий, строений, сооружений.

В обоснование невозможности использования арендованного земельного участка по назначению истец представил письмо Министерства природных ресурсов Краснодарского края, в котором указано на необходимость проведения специальных натурных исследований для получения сведений о наличии на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0202005:0019 объектов животного и растительного мира, занесенных в Красные книги Российской Федерации и Краснодарского края, а также экспертное заключение НИИ прикладной и экспериментальной экологии от 14.05.2016, в котором указано, что на спорном земельном участке произрастают растения, занесенные в Красную книгу.

В соответствии с подпунктом 10.3 договора аренды срок строительства гостиничного комплекса не должен превышать трех лет. Общество обратилось в Управление архитектуры и градостроительство администрации муниципального образования город-курорт Геленджик лишь в феврале 2016 года, то есть по истечении девяти лет с момента заключения договора.

Согласно представленному в материалы дела акту осмотра от 06.03.2017 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202005:0019 установлено, что участок не застроен, по назначению не используется, доступ третьих лиц на участок не ограничен, строительные работы не ведутся, объекты незавершенного строительства на участке отсутствуют.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 608 Гражданского кодекса предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) закреплено, что земельные участки могут быть предоставлены в аренду их собственниками.

На момент заключения договора аренды к числу земель особо охраняемых природных территорий относились земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса). Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Федеральным законом от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"» (далее – Закон № 244-ФЗ) часть земельных участков, находившихся в границах курортов федерального значения и относившихся к федеральной собственности, отнесена к муниципальной собственности.

До вступления в силу Закона № 244-ФЗ администрация не обладала полномочиями по распоряжению земельными участками, находившимися в границах курорта федерального значения и относившимися к федеральной собственности. Договор аренды, а также дополнительное соглашение, в этой связи, являются недействительными (ничтожными) сделками.

При рассмотрении спора в суде первой инстанции администрация заявила о пропуске срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании ее недействительной.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса). Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, составляет три года (часть 1 статьи 181 Гражданского кодекса в применимой к спорным отношениям редакции).

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды пришли к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании договора аренды от 09.10.2007 № 4000001494 недействительной (ничтожной) сделкой и последствий недействительности (в части возврата суммы платы за заключение договора аренды в размере 99 750 тыс. рублей). Действия по фактическому исполнению договора начались с момента исполнения ничтожной сделки; с исковым заявлением истец обратился 14.12.2016, то есть за пределами срока исковой давности. Доводы кассационной жалобы в соответствующей части основаны на ошибочном понимании норм права, поэтому отклонятся судом округа, как несостоятельные.

В части отказа во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами судебные акты также следует признать обоснованными, поскольку в силу пункта 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» произведенные сторонами недействительной сделки взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное, и их возврат должен производиться одновременно, в связи с чем проценты на суммы возвращаемых денежных средств не начисляются.

Вместе с тем отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания 30 127 357 рублей арендных платежей суды не учли следующее.

В связи с тем, что договор аренды с обществом квалифицирован судами в качестве недействительной (ничтожной) сделки, в силу разъяснений, содержащихся в пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в рамках данного дела подлежал установлению факт использования ответчиком в заявленный период спорного земельного участка в соответствии с его назначением.

Пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса определяет, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества и за время его владения и пользования.

В силу статей 606 и пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Как следует из материалов дела, земельный участок площадью 60 тыс. кв. м с кадастровый номер 23:40:0202005:0019, расположенный по адресу: г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Черноморская, 2, предоставлен правопредшественнику общества по договору аренды от 09.10.2007 № 4000001494 для размещения гостиничного комплекса.

Из кадастрового плана и выписки из ЕГРН видно, что указанный земельный участок имеет разрешенное использование «для размещения гостиничного комплекса» (т. 1, л. д. 45, 46, 206, 207).

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Согласно пункту 2 статьи 328 данного Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Системное толкование указанных норм свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Разрешая спор, суды не проверили доводы общества относительно невозможности использования объекта аренды по целевому назначению; не исследовали факты, касающиеся нахождения на спорном участке большого количество растений, занесенных в Красную книгу (пицундская сосна семейство сосновых), что исключало возможность использования земельного участка с кадастровый номер 23:40:0202005:0019 по целевому назначению – для строительства гостиничного комплекса. В дело представлен акт от 06.03.2017 осмотра указанного земельного участка, из которого следует, что участок не застроен, по назначению не используется, доступ третьих лиц на участок не ограничен, строительные работы не ведутся, объекты незавершенного строительства на участке отсутствуют. Вместе с тем установление данных обстоятельств влияет на обоснованность исковых требований в части взыскания арендных платежей. В случае отсутствия у общества возможности использовать участок по назначению по вине арендодателя, внесенная арендная плата может быть квалифицирована в качестве неосновательного обогащения с применением положений статьи 1102 Гражданского кодекса и положений статьи 200 Гражданского кодекса применительно к каждому из произведенных арендатором платежей (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты в указанной части нельзя признать вынесенными при полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела и представленных доказательств.

При таких обстоятельствах решение от 03.08.2017 и апелляционное постановление от 25.10.2017 в части отказа во взыскания 30 127 357 рублей не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств. Судебные акты в названной части следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить наличие у арендатора фактической возможности использовать спорный земельный участок по целевому назначению, при отсутствии такой возможности определить размер арендных платежей внесенных обществом в отсутствии правовых оснований, рассмотреть заявление администрации о пропуске срока исковой давности по этим требованиям, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Согласно пункту 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2017 по делу № А32-44790/2016 в части отказа во взыскания 30 127 357 рублей отменить. В отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

В остальной части судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                      Я.Е. Волков

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов

А.И. Мещерин