ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А68-204/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 21.06.2021

Постановление изготовлено в полном объеме  24.06.2021

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Селивончика А.Г., судей Дайнеко М.М. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Скрыльковой Е.В., при участии в судебном заседании от министерства имущественных и земельных отношений Тульской области – представителя ФИО1 (доверенность от 06.11.2020), от администрация города Тулы – представителя ФИО2 (доверенность от 10.12.2020), в отсутствие других участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АМО» на решение Арбитражного суда Тульской области от 09.02.2021 по делу № А68-204/2020 (судья Андреева Е.В.), принятое по исковому заявлению министерства имущественных и земельных отношений Тульской области (г. Тула, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «АМО» (г. Тула, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), третьи лица: администрация города Тулы (г. Тула, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управление градостроительства и архитектуры администрации города Тулы (г. Тула, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), о взыскании задолженности и пени; расторжении договора аренды; признании 2-х этажного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 71:30:050102:78 самовольной постройкой, обязав за свой счет в течение трех месяцев с момента вступления решения в законную силу освободить путем сноcа земельный участок с кадастровым номером 71:30:050102:78 и передать его по акту приема – передачи истцу,

УСТАНОВИЛ:

министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (далее – истец, арендодатель, министерство) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «АМО» (далее – ответчик, арендатор, ООО «АМО») о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.03.2018 по 31.10.2019 в размере 283 099 руб. 98 коп., пени в сумме 17 886 руб., расторжении договора аренды земельного участка № 14Ц3225 от 23.05.2014; признании  2-х этажного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 71:30:050102:78 самовольной постройкой, обязав за свой счет в течение трех месяцев с момента вступления решения в законную силу освободить путем сноса земельный участок с кадастровым номером 71:30:050102:78 и передать его по акту приема-передачи истцу; предоставлении министерству имущественных и земельных отношений Тульской области права осуществить действия по освобождению земельного участка с кадастровым номером 71:30:050102:78 от расположенного на нем объекта путем сноса (демонтажа) с взысканием с ООО «АМО» необходимых расходов, в случае, если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г. Тулы, Управление градостроительства и архитектуры администрации МО город Тула (далее – третьи лица).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 09.02.2021 исковые требования удовлетворены, распределены судебные расходы.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «АМО» обратилось в обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Апеллянт свою правовую позицию мотивирует тем, что выводы суда области не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и судом области нарушены нормы материального права.

Другие участвующие в деле лица отзывы на апелляционную жалобу не представили. 

В судебном заседании представитель истца возражал по доводам апелляционной жалобы, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Представитель администрация города Тулы также просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Другие участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей не направили, в связи с чем, дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (арендодатель) и ООО «АМО» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 08Ц1811 от 04.03.2008 с кадастровым номером 71:30:050102:0078, по условиям которого арендодатель предоставляет, из земель населенного пункта (г. Тула), а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 1167 кв. м, расположенный по адресу – г. Тула, Центральный район, по ул. Советской (участок находится примерно в 55 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Центральный район, ул. Советская, дом 120).

В соответствии с пунктом 2.1 договора участок предоставляется для временного размещения некапитального объекта: автомоечный комплекс.

Арендатор обязан использовать участок в соответствии с разрешенным использованием, указанным в пункте 2.1 договора (пункт 2.2 договора).

Арендатор обязан не производить капитальное строительство на участке (пункт 2.5.1. договора)

Согласно пункту 3.1 договор заключен на 11 месяцев.

Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 3.3 договора).

В силу положения пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 5 Закона Тульской области от 20.11.2014 № 2218-ЗТО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципального образования город Тула и органами государственной власти Тульской области», пункта 1 положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Тульской области истец является органом исполнительной власти Тульской области, осуществляющим управление и распоряжение в пределах своей компетенции имуществом, находящимся в собственности Тульской области.

Между министерством имущественных и земельных отношений Тульской области и ООО «АМО» в порядке реализации преимущественного права арендатора в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации заключен договор аренды земельного участка № 14Ц3225 от 23.05.2014 с кадастровым номером 71:30:050102:78, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 71:30:050102:78, площадью 1 167 кв. м, месторасположение – местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентира жилой дом. Участок находится примерно в 55 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Советская, д. 120, для временного размещения некапитального объекта: автомоечный комплекс (разрешенное использование: для временного размещения некапитального объекта: автомоечный комплекс).

Участок передается в аренду без права возведения на нем капитальных объектов и государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.1, договор заключен на срок семь лет.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы определяется в соответствии с действующим законодательством.

Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы определен в соответствии с Законом Тульской области от 29.07.2011 № 1586-ЗТО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», постановлением правительства Тульской области от 20.12.2011 № 259 «Об установлении значений коэффициентов видов разрешенного использования земельных участков, применяемых для определения размера арендной платы» (далее – постановление № 259).

Согласно подпункту 7 пункта 16 постановления № 259 коэффициент вида разрешенного использования данного земельного участка Ки равен – 0,2 (земельные участки для размещения автомоек).

С 01.01.2017 в соответствии с постановлением Правительства Тульской области от 30.11.2016 № 546 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области» установлена новая кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость земельного участка с КN 71:30:050102:78 установлена в размере – 4 480 999 руб. 92 коп.

Годовой размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле: Аг = КС * Ки, где

Аг – годовой размер арендной платы, в рублях;

КС – кадастровая стоимость земельного участка, в рублях;

Ки – коэффициент вида разрешенного использования земельного участка, в процентах.

4 480 999,92* 0,2 = 8 96199,9 2409,05/12 = 74 683 руб 33 коп. (размер арендной платы в месяц)

Вместе с тем, установленной договором обязанности по своевременной уплате арендной платы ответчик не исполнил, в результате чего за ним образовалась задолженность по арендным платежам.

В соответствии с пунктом 7.1 договора за нарушение срока уплаты арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере одного процента от общей суммы задолженности. Пени начисляется ежемесячно одиннадцатого числа каждого месяца от общей суммы задолженности, имеющейся на это число, и прибавляется к ранее начисленной и непогашенной задолженности по пене.

Согласно прилагаемому расчету размер пени за период с 01.03.2018 по 31.10.2019 по договору аренды земельного участка № 14Ц3225 от 23.05.2014 составляет 17 886 руб. 

Поскольку ответчик имеет задолженность по арендной плате по договору аренды № 14Ц3225 от 23.05.2014 за период с 01.03.2018 по 31.10.2019 и не вносил плату более двух раз подряд за аренду земельного участка с кадастровым номером 71:30:050102:78, истец заявил требование о расторжении спорного договора аренды, руководствуясь пунктами 8.2, 8.1.2, 8.2.1 договора.

В ходе контроля исполнения условий договора министерством выявлен факт нахождения на земельном участке с кадастровым номером 71:30:050102:78 действующей автомойки и 2-х этажного здания с вывеской на фасаде здания «Иверия», имеющего признаки капитальности, то есть в нарушении пункта 1.1 договора арендатор использует земельный участок не в соответствии с его разрешенным использованием.

Согласно письму управления градостроительства и архитектуры администрации города Тулы разрешение на строительство ООО «АМО» на указанном выше земельном участке администрация города Тулы не выдавала.

В соответствии с пунктами 8.1 и 8.2.1 договора, договор аренды расторгается в случае использования арендатором участка не в соответствии с установленным видом разрешенного его использования.

Министерством имущественных и земельных отношений Тульской области направлена в адрес ответчика претензия (исх. от 14.11.2019 № 29-01-11/18751) с требованием о погашении задолженности по арендной плате и с предложением расторгнуть договор аренды № 14Ц3225 от 23.05.2014 в 10-дневный срок со дня получения претензии.

Ответчик письменных возражений не предоставил, что послужило основанием для обращения министерства в арбитражный суд с исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.03.2018 по 31.10.2019 в размере 283 099 руб. 98 коп. и пени в сумме 17 886 руб., суд области, руководствуясь положениями статей 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и 22 Земельного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что задолженность ответчика по внесению арендной платы за период с 01.03.2018 по 31.10.2019 в размере 283 099 руб. 98 коп. подтверждена материалами дела, а ответчиком доказательств ее оплаты не представлено, при этом, имеются основания для применения мер гражданско-правовой ответственности к ответчику в виде взыскания неустойки.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка № 14Ц3225 от 23.05.2014.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

По правилам пунктов 1 и 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66) разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области направило в адрес ответчика претензию (исх. от 14.11.2019 N 29-01-11/18751) с требованием о погашении задолженности по арендной плате и предложением расторгнуть договор аренды от 23.05.2014 № 14Ц3225 в 10-дневный срок со дня получения претензии.

Ответчик письменных возражений не предоставил.

В обоснование своих требований, кроме нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей и наличия задолженности, Министерство сослалось на нарушение арендатором условий о целевом использовании земельного участка и возведении на нем объекта капитального строительства. Расторгая заключенный договор, квалифицируя расположенный на земельном участке объект в качестве самовольно возведенного и возлагая на ответчика обязанность осуществить его снос, суд области обоснованно исходил из следующего.

Пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент регистрации права общества на спорные объекты) определял, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Исходя из положений изложенной правовой нормы для признания постройки самовольной необходимо установление хотя бы одного из перечисленных признаков такой постройки. Данная позиция согласуется с позицией Верховного суда, изложенной в определении от 25.03.2014 № 4-КГ13-38.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведенного в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. При этом для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

Согласно исковому заявлению спорное строение, возведено на земельном участке, не в соответствии с его разрешенным использованием.

Данные обстоятельства свидетельствует о наличии у спорного строения, расположенного по указанному выше адресу, предусмотренных положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, признаков самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22) разъяснено, что с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться в суд собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.

Полномочия Министерства на обращение в суд с названным иском закреплены положениями пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 5 Закона Тульской области от 20.11.2014 № 2218-ЗТО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципального образования город Тула и органами государственной власти Тульской области», пункта 1 положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Тульской области.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции была проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта от 27.07.2020 № 2020-26 исследуемый объект является капитальным, имеет прочную связь с землей и не может быть перемещен на другое место без несоразмерного ущерба его назначению.

Документов, обосновывающих правомерность возведения на спорном земельном участке указанного объекта, ответчиком не предоставлено.

При таких обстоятельствах суд области пришел к выводу о том, что данный объект является самовольным, подлежит сносу, а договор аренды земельного участка, как используемого арендатором с нарушением целевого назначения, - расторжению.

Спорный договор аренды земельного участка подлежит расторжению в связи с нарушением арендатором порядка внесения арендных платежей и наличием задолженности; использованием земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием.

В соответствии с абзацами первым и вторым статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 7.7 договора при расторжении договора арендатор в срок до дня прекращения действия договора обязан за свой счет привести участок в состояние, позволяющее использовать его в соответствии с разрешенным использованием, в том числе обязан снести (демонтировать) объекты, снести самовольные постройки, устранить разрытия, захламление, загрязнение и другие виды порчи участка. По требованию одной из сторон при расторжении договора стороны обязаны подписать акт приема-передачи участка (п. 7.8 договора).

В связи с изложенным, суд области обоснованно удовлетворил требование Министерства и возложил на ответчика обязанность передать указанный земельный участок по акту приема-передачи Министерству. 

Выводы суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и обстоятельствах дела.

В жалобе апеллянт свою правовую позицию мотивирует тем, что выводы суда области не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и судом области нарушены нормы материального права.

Никаких иных содержательных доводов, требующих правовой оценки,  апелляционная жалоба не содержит, ввиду чего является немотивированной, так как в ее тексте не изложены обстоятельства спора, с которыми апеллянт не согласен и не приведены норм права, которые по его мнению применены неправильно, не изложена аргументация собственной правовой позиции, требующая правовой оценки судом апелляционной инстанции. 

Суд не может в нарушение принципа состязательности арбитражного процесса исполнять бремя доказывания по делу за ответчика, утратившего интерес к процессу, занявшему пассивную позицию по делу и инициировавшему апелляционное производство без намерения обосновывать свою правовую позицию.

В соответствии со статьями 8 и 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом возложение на суд функций доказывания, не соответствует целям правосудия и принципам состязательности арбитражного судопроизводства.

Таким образом, доводы заявителя в апелляционной жалобе не опровергают установленные судом первой инстанции обстоятельства и не влияют на существо принятого судебного акта, поэтому не являются основанием для его отмены.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб. относятся на ее заявителя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 09.02.2021 по делу № А68-204/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.           

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи                                                                                                                                                                           

                А.Г. Селивончик                         

                М.М. Дайнеко

                Н.В. Заикина