Арбитражный суд Пермского края Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

 

г.Пермь 19.07.2023 № А50-17965/2022 

Резолютивная часть решения объявлена 13.07.2023  Решение в полном объеме изготовлено 19.07.2023  

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Лаптевой М.М. при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сальниковой Н.Ю.,  рассмотрел в судебном заседании дело  

по первому иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения 

<

...>,  

<

...>, ОГРНИП: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>)  

к обществу с ограниченной ответственностью «АСУ Инжиниринг»  (614012, 

<

...>, ОГРН:  

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

о признании права общей долевой собственности на помещение котельной,  

по второму иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения 

<

...>,  

<

...>, ОГРНИП: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>)  

к обществу с ограниченной ответственностью «АСУ Инжиниринг»  (614012, 

<

...>, ОГРН:  

<

***>, ИНН: 

<

***>) и товариществу собственников  недвижимости «Рязанская, 80» (614012, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

о признании недействительным договора аренды и применении  последствий его недействительности,  

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований:  

1) ФИО2 (

<

...>); 

2) ФИО3 (617077, Пермский край, г.  Краснокамск, 

<

...>);  

3) ФИО4 (614022, 

<

...>);  

4) ФИО5 (614000, 

<

...>);  

5) ООО «Армакон» (614012, 

<

...>,  этаж 4, помещ. 409, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>);  

6) ФИО6 (614022, Пермский край, г. Пермь, ул.  

Краснофлотская, д. 28, кв. 102); 

7) ООО «Электронный офис» (614007, Пермский край, г. Пермь, ул.  

ФИО7, д. 24, корп. А, этаж 1, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>,); 

8) ФИО8 (614066, Пермский край, г. Пермь, шоссе  

Космонавтов, д. 141, кв. 91); 

9) ФИО9 (614000, Пермский край, г. Пермь, ул.  

Пермская, д. 30, кв.6); 

10) ФИО10 (614000, Пермский край, г. Пермь, ул.  

Геологов, д. 8, кв. 72); 

11) ФИО11 (

<

...>  

Садовый, д.11 А); 

12) ФИО12 (614012, Пермский край, г. Пермь, ул.  

Норильская, д. 11, кв. 174); 

13) ООО «Теплосфера-монтаж» (614000, Пермский край, г. Пермь, ул.  

Советская, д. 28, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>,); 

14) ФИО13 (614000, Пермский край, г. Пермь, ул.  

Мира, д. 74, кв. 33); 

15) ФИО14 (614000, Пермский край, г. Пермь, ул.  

Краснофлотская, д. 31, кв. 33). 

16) ФИО15 (614000, Пермский край, г.Пермь, ул.  

Мира, д.45, кв.34, 

<

...>) 

17) Управление Росреестра по Пермскому краю (614000, г.Пермь, ул.  

Ленина, д.66/2). 

18) публичное акционерное общество «Сбербанк России» (г. Москва,  

ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>: адрес 117312, 

<

...>  

д.19). при участии в судебном заседании: от истца: лично, паспорт; 

от ответчика ООО «АСУ Инжиниринг»: ФИО16, доверенность от  

31.10.2022, паспорт, диплом; от иных участвующих в деле лиц: не явились; 

У С Т А Н О В И Л :

индивидуальный предприниматель ФИО1  (истец) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением,  уточненным в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «АСУ  Инжиниринг» (ответчик) о признании нежилого помещения котельной  кадастровый номер 59:01:4410866:76 общей площадью 32,3 кв.м. с газовым  оборудованием относящимся к общему имуществу здания с кадастровым  номером 59:01:4410866:54 по адресу 

<

...> признании права общей долевой собственности на нежилое помещение  котельной с газовым оборудованием пропорционально размеру общей площади  принадлежащих ей помещений в здании.  

Исковое заявление принято к производству арбитражного суда  определением от 22.07.2022, делу присвоен номер А50-17965/2022.  

Кроме того, индивидуальный предприниматель ФИО1 (истец) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с  исковым заявлением, уточненным в порядке ст.49 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной  ответственностью «АСУ Инжиниринг» и товариществу собственников  недвижимости « Рязанская, 80» (ответчики) о признании недействительным  договора аренды котельной от 01.10.2020 № 1 и применении последствий  недействительности сделки в виде возврата денежных средств в размере 231  401 руб. 18 коп.  

Исковое заявление принято к производству арбитражного суда  определением от 16.01.2023, делу присвоен номер А50-71/2023.  

Определением от 24.01.2023 вышеуказанные дела объединены в одно  производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен  номер А50-17965/2022.  

По результатам исследования материалов дела арбитражным судом  установлено следующее.  

Индивидуальному предпринимателю ФИО1  принадлежат на праве собственности нежилые помещения в административном  здании с кадастровым номером 59:01:4410866:54 по адресу: Пермский край, г  Пермь, р-н Индустриальный, ул. Рязанская, 80:  

- нежилое помещение кадастровый номер 59:01:4410866:200, площадью  186,3 кв.м., что подтверждается записью о регистрации права собственности №  59:01:4410866:200- 59/091/2019-12 от 05.06.2019;  

- нежилое помещение кадастровый номер 59:01:4410866:201, площадью  45,4 кв.м., что подтверждается записью о регистрации права собственности №  59:01:4410866:201- 59/091/2019-11 от 05.06.2019.  

Иные собственники нежилых помещений, расположенных в  административном здании с кадастровым номером 59:01:4410866:54 по адресу:  Пермский край, г Пермь, р-н Индустриальный, ул. Рязанская, 80 (далее –  здание), привлечены к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, не  заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.  

Обществу с ограниченной ответственностью «АСУ Инжиниринг» на праве  собственности принадлежит нежилое помещение котельной кадастровый номер  59:01:4410866:76 общей площадью 32,3 кв.м. расположенное на 1 этаже здания,  что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости  от 19.08.2020 за № 59:01:4410866:76-59/092/2020-3.  

31.07.2020 зарегистрировано Товарищество собственников недвижимости  «Рязанская, 80» (далее - ТСН), созданное для совместного владения,  пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом  (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем  пользовании собственников помещений в здании (протокол о создании ТСН от  22.07.2020, Устав ТСН).  

На основании договора аренды от 01.10.2020 № 1, заключенного между  ООО «АСУ Инжиниринг» (арендодатель) и ТСН «Рязанская,80» (арендатор) во  

временное владение и пользование за плату арендатору переданы нежилое  помещение котельной кадастровый номер 59:01:4410866:76 общей площадью  32,3 кв.м., а также находящееся в нем оборудование, а именно:  

1. Автоматизированная газовая горелка Weishaupt WG 40N/1-A исп. ZM- LN в составе водогрейных котлов Vitoplex 200 SX (заводской №№ 5807994,  5807993);  

2. Блок управления котлом с комплектом автоматики; 

3. Система погодного регулирования теплоподачи котельной Vitotrinic 300- K;  

4. Внутренний газопровод с установленным газовым оборудованием от  задвижки после ГРУ до горелочных устройств;  

5. Система управления газовым отсечным электроклапаном в составе  общекотельного оборудования котельной;  

6. Система контроля загазованности по метану и угарному газу с  ежемесячной проверкой на срабатывание контрольными газовыми смесями.  

С 20.12.2021 арендная плата установлена в размере 23 665 руб. в месяц. 

Указывая, что нежилое помещение котельной и установленное в нем  газовое оборудование является общим имуществом собственников помещений в  здании, содержание и обслуживание котельной и газового оборудования  осуществляется за счет собственников помещений в здании, а договор аренды  от 01.10.2020 № 1 является ничтожным, ИП ФИО1 обратилась в  арбитражный суд с рассматриваемыми исками.  

Оценив в порядке ст.71 АПК РФ материалы дела, арбитражный суд  приходит к следующим выводам.  

В соответствии со статьей 224 Гражданского кодекса Российской  Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц,  принадлежит им на праве общей собственности.  

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли  каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или  без определения таких долей (совместная собственность).  

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух  или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без  изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу  закона (пункт 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании,  по поводу общего имущества в таком здании законом прямо не урегулированы.  

Между тем из разъяснений, изложенных в абзаце третьем пункта 1  Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о  правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее -  Постановление Пленума N 64) следует, что к отношениям собственников  помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу  общего имущества в таком здании и прямо законом не урегулированным, в  соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской  Федерации подлежат применению нормы законодательства, регулирующие  

сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса  Российской Федерации.  

В статьях 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации  закреплено право участника общей долевой собственности на долю в общем  имуществе здания, к которому относятся общие помещения дома, несущие  конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное  оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной  квартиры.  

Таким образом, собственнику отдельного нежилого помещения в здании во  всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее  имущество здания.  

При этом право общей долевой собственности на общее имущество  принадлежит всем собственникам помещений в здании в силу закона, вне  зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на  недвижимое имущество и сделок с ним.  

Согласно пункту 2 постановления Пленума N 64 к общему имуществу  здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания  более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы,  холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки,  подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее  более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы),  крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания,  механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,  находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более  одного помещения.  

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 9 постановления  Пленума N 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в  здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ  к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако  право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в  реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе  требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее  имущество.  

Согласно пояснениям истца в 2007 году началось строительство  четырёхэтажного нежилого здания по адресу: Пермский край, г Пермь, р-н  Индустриальный, ул. Рязанская, 80.  

06.10.2010 газовое оборудование, в том числе газовая горелка WG 40N/1-A  исп. ZMLN с газовым мультиблоком (заводской №№ 5807994, 5807993), было  смонтировано в котельную здания с участием ООО «Теплосфера-монтаж»  (организации, осуществившей ввод в эксплуатацию газового оборудования),  которое принято в сервисное обслуживание ООО «Газпроектмонтаж».  

 13.04.2011 составлен ГУП «ЦТИ Пермского края» Пермским районным  филиалом технический паспорт на 4-этажного здания с подвальными  помещениями по адресу: 

<

...>.  

В разделе II техпаспорта указано, что отопление здания предусмотрено от  собственной котельной на газе. Помещение котельной по экспликации указано  

за № 8 общей площадью 32,3 кв.м., при этом, данная площадь указана в качестве  подсобной. К этой же категории также относится по экспликации технического  паспорта: лестничная клетка, тамбур, санузел, лифтовой холл и т.д. Данные  помещения являются нежилыми подсобными помещениями, имеющими  вспомогательное назначение по отношению к другим помещениям здания.  

В соответствии с абзацем 3 п.п. пп. 8 п. 43 Приложения N 2 к Приказу  Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953 "Об утверждении  формы технического плана и требований к его подготовке, состава  содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте  недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней  сведений" предусмотрено, что «для нежилых помещений, предназначенных для  обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании,  сооружении (далее - помещение вспомогательного использования), указываются  слова "помещение вспомогательного использования", для нежилых помещений,  относящихся к имуществу общего пользования в многоквартирном доме,  указываются слова "общее имущество в многоквартирном доме".  

Таким образом, указанные в техническом паспорте помещения в качестве  подсобных как лестничная клетка, тамбур, санузел, лифтовой холл и т.д., в том  числе помещение котельной, являются помещениями общего пользования  (общим имуществом).  

27.09.2012 выдано Департаментом градостроительства и архитектуры  администрации города Перми разрешение на ввод объекта в эксплуатацию   № 156/2007 в отношении административного 4-этажного здания с подвальными  помещениями по адресу: 

<

...> (Приложение № 12).  

После указанной даты выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию  помещения в здании были переоформлены в индивидуальную собственность  лиц, которые финансово вложились строительство этого здания, в том числе в  возведение помещений и оборудования, которое является общим имуществом,  предназначенным для обслуживания всего здания, в том числе в возведение  помещения котельной в составе здания и приобретение газового оборудования  

Из материалов дела также следует, что вступившим в законную силу  решением Индустриального районного суда г.Перми от 22.08.2014 по делу № 21324/14 признано право общей долевой собственности ФИО14 на  нежилое помещение котельной и газовое оборудование в нем.  

В рамках вышеуказанного дела на основании результатов судебной  экспертизы, проведенной ООО «Пермский центр независимых экспертиз»,  судом общей юрисдикции установлено, что в нежилом помещении (котельная)  имеется газовое оборудование, обслуживающее более одного помещения в  здании, нежилое помещение (котельная) является техническим, предназначено  для обслуживания более одного помещения в здании.  

Согласно ч.3 ст.69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда  общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно  для арбитражного суда, рассматривающего дела, по вопросам об  обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих  отношение к лицам, участвующим в деле.  

То обстоятельство, что нежилое помещение котельной и находящееся в  нем газовое оборудование предназначено для обслуживания более одного  помещения в здании, ответчик по существу не оспаривает (ч.3.1. ст.70 АПК РФ).  

Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный суд приходит к  выводу о том, что нежилое помещение котельной с газовым оборудованием  относится к общему имуществу здания и является общей долевой  собственностью собственников помещений в здании.  

Существующая в Едином государственном реестре недвижимости запись  об индивидуальной собственности ответчика на спорное помещение не может  быть сохранена по причине ее недостоверности; удовлетворение иска о  признании права общей долевой собственности на спорное помещение как на  общее имущество влечет погашение регистрационной записи о праве  собственности ответчика на спорное помещение в ЕГРН и государственную  регистрацию права общей долевой собственности истца пропорционально  размеру принадлежащих ему помещений в здании.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской  Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в  силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого  признания (ничтожная сделка).  

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых  актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или  не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).  

Согласно части 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации  при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все  полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в  натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании  имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его  стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не  предусмотрены законом.  

В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к  компетенции общего собрания собственников отнесены следующие  полномочия: принятие решений о пользовании общим имуществом  собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, о лицах,  уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке  получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на  условиях, определенных решением общего собрания; принятие решений об  определении лиц, которые от имени собственников помещений в  многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об  использовании общего имущества собственников помещений; выбор способа  управления многоквартирным домом; принятие решений о текущем ремонте  общего имущества в многоквартирном доме.  

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду  принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица,  управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.  

Поскольку нежилое помещение котельной с газовым оборудованием  является общим имуществом собственников помещений в здании, постольку  

ответчик правами на распоряжение помещением путем передачи его в аренду не  обладает, в связи с чем договор аренды от 01.10.2020 № 1 следует признать  недействительным.  

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что по договору  аренды собственниками помещений в здании внесены денежные средства в  сумме 231 401 руб. 41 коп.  

В связи с признанием договора аренды недействительным, денежные  средства в размере 231 401 руб. 41 коп. подлежат возврату в виде примененного  судом по заявлению истца последствия недействительности сделки.  

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в полном  объеме.  

В связи с удовлетворением исковых требований судебные расходы истца  по первому иску (на уплату государственной пошлины по иску и принятие  обеспечительных мер) относятся на ООО «АСУ Инжиниринг» в полном объеме;  судебные расходы по второму иска относятся на ответчиков в равных долях.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края  

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить. 

Признать нежилое помещение котельной кадастровый номер  59:01:4410866:76 общей площадью 32,3 кв.м. с газовым оборудованием  относящимся к общему имуществу здания с кадастровым номером  59:01:4410866:54 по адресу 

<

...>.  

Признать право общей долевой собственности ФИО1 на нежилое помещение котельной кадастровый номер  59:01:4410866:76 общей площадью 32,3 кв.м. с газовым оборудованием по  адресу 

<

...> пропорционально размеру  общей площади принадлежащих ей помещений в здании.  

Признать недействительным договор аренды от 01.10.2020 № 1,  заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «АСУ  Инжиниринг» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) и товариществом  собственников недвижимости «Рязанская, 80» (ОГРН: 

<

***>, ИНН:  

<

***>).  

Применить последствия недействительности договора аренды от  01.10.2020 № 1 – взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АСУ  Инжиниринг» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу  товарищества собственников недвижимости «Рязанская, 80» (ОГРН:  

<

***>, ИНН: 

<

***>) денежные средства в размере 231 401 руб. 18  коп.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АСУ  Инжиниринг» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу  индивидуального предпринимателя ФИО1  (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) судебные расходы на уплату  государственной пошлины по первому иску в размере 6 000 руб., судебные  

расходы по второму иску в размере 3 000 руб., судебные расходы по заявлению  о принятии обеспечительных мер в размере 3 000 руб.  

Взыскать с товарищества собственников недвижимости «Рязанская, 80»  (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу в пользу индивидуального  предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП:  

<

***>, ИНН: 

<

***>) судебные расходы по второму иску в  размере 3 000 руб.  

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства  в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его  принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского  края.  

Судья М.М. Лаптева 

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 31.05.2022 1:40:00

 Кому выдана Лаптева Мария Михайловна