АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru         E-mail: info@crimea.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А83-16867/2020

04 июня 2021 года

город  Симферополь

Резолютивная часть решения объявлена 02 июня 2021 года.

В полном объеме решение изготовлено 04 июня 2021 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Евдокимовой Е.А., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев исковое заявление

Общества с ограниченной ответственность «Б-Сервис»

к ответчику - Администрации города Феодосии Республики Крым,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований  - Управления градостроительства, архитектуры и рекламы Администрации города Феодосии Республики Крым,  МКУ «Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Феодосии Республики Крым»,

об урегулировании разногласий,

с участием представителей сторон:

от истца – ФИО2, паспорт гражданина РФ, приказ № 1-17 от 26.04.2017г.,

от ответчика – не явился,

от третьих лиц – не явились;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственность «Б-Сервис» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Администрации города Феодосии Республики Крым, в котором просит суд:

урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка площадью 0,9494 га, кадастровый номер 90:24:020101:1329, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Орджоникидзе, ул. Нахимова, д. 30, путем внесения следующих изменений в представленный ответчиком для подписания Договор аренды № 1057 от 03.09.2018 года:

1. Изложить п. 3.1. Договора аренды № 1057 от 03.09.2018 года в следующей редакции: «Размер арендной платы за земельный участок устанавливается в твердой денежной сумме и составляет 439 465 рублей 94 копейки в год».

2. Изложить п. 3.1. Договора аренды № 1057 от 03.09.2018 года в следующей редакции: «Изменение размера арендной платы, за исключением случаев, предусмотренных п.3.4. настоящего договора, возможно только по соглашению сторон, путем заключения дополнительного соглашения в письменном виде».

3. Исключить п. 3.6 - 3.8 из текста Договора аренды № 1057 от 03.09.2018 года.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 13.10.2020г. суд принял указанное исковое заявление, возбудил производство по делу и назначил предварительное судебное заседание.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 19.01.2021 суд привлек к участию в деле третьих лиц, в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации завершил предварительное судебное заседание и назначил дело к судебному разбирательству.

Истец во время судебного разбирательства наставил на удовлетворении исковых требований, в частности, отмечал об отсутствии правовых оснований об установлении в Договоре размера арендной платы 1873404,24 руб., и необходимости исключения из Договора пунктов 3.6-3.8.

Ответчик в судебное заседание 02.06.2021 не явился, уведомлен надлежащим образом. Во время судебного разбирательства представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал, предоставил письменный отзыв, в частности, отметил, что подготовленный и направленный арендатору для подписаний проект договора аренды земельного участка № 1057 от 03.09.2018 соответствует Постановлению от 26.07.2018 и требованиям действовавшего на момент его подготовки законодательства, в том числе в части расчета размера арендной платы.

Судом установлено следующее.

27.12.2005 года между Орджоникидзевским сельским советом и ФИО3 был заключен договор аренды земли № 45-05 общей площадью 0,9494га, в том числе по угодьям: 0,9494 га за счет земель, не переданных в собственность или постоянное пользование в границах пгт. Орджоникидзе, в том числе по угодьям: застроенные земли 0,9494 га (п. 2).

На земельном участке находятся объекты: недвижимое имущество, приобретенное арендатором по свидетельству от 20.12.2004, зарегистрированному в реестре № 2684, удостоверенного частным нотариусом Феодосийского городского нотариального округа ФИО4 (п. 3).

Договор заключен сроком до 23.12.2030 (п. 8).

Пунктом 9 Договора закреплено, что арендная плата вносится арендатором в денежной форме размером 75952,00 грн. в год.

Исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индекса инфляции (п. 10).

Договор зарегистрирован в Феодосийском городском отделе Крымского регионального филиала «Центр государственного земельного кадастра при Госкомземе Украины», о чем в Государственном реестре земель сделана запись от 06.05.2006 за № 040601900021.

 15 января 2016 года между ФИО3 и ООО «Б-Сервис» заключен договор купли-продажи комплекса зданий и сооружений автотранспортного цеха.

26 июля 2018 года Администрацией города Феодосии Республики Крым  было вынесено Постановление о предоставлении в аренду земельного участка ООО «Б-Сервис» без торгов.

Согласно п.п. 1, 2 Постановления, Администрация постановила прекратить договор аренды земли № 040601900021 от 06 мая 2006 года на основании ст. 35 Земельного кодекса РФ и предоставить данный земельный участок ООО «Б-Сервис» без торгов до 23.12.2030 года, на условиях Договора аренды земли № 040601900021 от 06 мая 2006 года.

Пунктом 3 Постановления закреплено, что МКУ «Департаменту архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципального имущества Администрации города Феодосии Республика Крым» обеспечить подготовку проекта договора аренды и направление его для подписания заявителю.

Во исполнение вышеуказанного Постановления, в адрес ООО «Б-Сервис» был направлен на подписание проект Договора аренды земельного участка № 1057 от 03 сентября 2018 года.

10.09.2019 истец обратился в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением о признании отказа Администрации города Феодосии Республики Крым от 31 июля 2019 года от заключения Договора аренды земельного участка площадью 0,9494 га, кадастровый номер 90:24:020101:1329, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Орджоникидзе, ул. Нахимова, д. 30, на условиях договора аренды земли №040601900021 от 06 мая 2006 года, в части касающейся арендной платы, незаконным, и обязании Администрацию города Феодосии Республики Крым исполнить Постановление о предоставлении в аренду земельного участка ООО «Б-СЕРВИС» без торгов от 26 июля 2018 года и заключить с ООО «Б-СЕРВИС» Договор аренды земельного участка площадью 0,9494 га, кадастровый номер 90:24:020101:1329, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Орджоникидзе, ул. Нахимова, д. 30, на условиях договора аренды земли № 040601900021 от 06 мая 2006 года с ежегодной арендной платой в размере 458 362 руб. 92 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 20.02.2020 № А83-16777/2019, оставленного без изменений Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2020 в удовлетворении заявления отказано. Вместе с тем, отмечено, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку действия Администрации о направлении заявителю проекта договора аренды земельного участка с определенным размером арендной платы не являются решением или действием органа, осуществляющего публичные полномочия, и не могут быть удовлетворены в порядке главы 24 АПК РФ; эти действия Администрация совершила как арендодатель, их следует квалифицировать не как публичные, а как гражданские правоотношения, подлежащие разрешению в исковом производстве. В случае несогласия заявителя с размерами арендной платы и/или кадастровой стоимостью земельного участка (от которой напрямую засвистит размер арендной платы), заявитель был вправе направить Администрации (арендодателю) протокол разногласий к проекту договора, обратиться в суд с преддоговорным спором или с иском к уполномоченному органу об обжаловании результатов проведения кадастровой оценки земельного участка, что предусмотрено статьями 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред. от 16.12.2019, с изм. от 12.05.2020) и статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ (в ред. от 18.03.2020) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Не согласившись с п. 3.1 договора в части определения размера арендной платы в год - 1873404,24 руб., а также пунктами 3.6, 3.7, 3.8 истцом направлен ответчику Протокол разногласий, который получен последним 22.07.2020.

Не урегулировав спор в досудебном порядке, а также учитывая вышеизложенное, истец обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с данным исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, на которых основываются требования истца, возражения ответчика, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд установил следующее.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Таким образом, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в порядке статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым стороны не пришли к согласию, в том числе условие о размере арендной платы, определяются в судебном порядке.

Согласно позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 № 11657/11 по делу №А76-15904/2010 сторона, обязанная заключить договор, вправе представить суду заявление о рассмотрении разногласий по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть. Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, суд должен обеспечить защиту прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

При разрешении разногласий по существенному условию договора суд не вправе уклониться от их урегулирования и отказать в иске (постановление Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 № 4667/10).

Доказательств согласования существующих разногласий между сторонами материалы дела не содержат.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствием с положениями статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Основанием иска в данной ситуации является несогласие истца с размером арендной платы в год – 1873404,24 руб., а также с пунктами 3.6, 3.7, 3.8 Договора.

Частью 1 ст. 39.7 Земельного Кодекса РФ определено, что  размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 

В свою очередь, п. 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 определено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов, в частности на основании кадастровой стоимости земельных участков.

В соответствии с ч. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ закреплено, что  если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Законом, который устанавливает особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым является Закон Республики Крым «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» от 31.07.2014 № 38-ЗРК.

Правовую основу регулирования на территории Республики Крым земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Федеральный конституционный закон от 21 марта 2014 года № 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", Конституция Республики Крым, а также иные федеральные законы и нормативные правовые акты Республики Крым с учетом особенностей, установленных настоящим Законом.

Вышеуказанным Законом установлено, что размер цены земельных участков и арендной платы за земельные участки, определяется Советом министров Республики Крым. Порядок предоставления земельных участков определяется Советом министров Республики Крым.

Так, Постановлением Совета министров Республики Крым № 450 от 12.11.2014 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым» (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) утверждено Положение о порядке определения нормативной цены, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности (далее - Положение).

Положение устанавливает порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и срок внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности (пункт 1.1).

Согласно пункту 2.1. Положения нормативная цена земельного участка используется для определения размера арендной платы.

Пунктом 3.2. Положения установлено, что годовой размер арендной платы рассчитывается в процентах от нормативной цены земельного участка:

а) 0,25 процента - для земельных участков, видом разрешенного использования которых согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков является код 7.4;

б) 1 процент – для земельных участков, видом разрешенного использования которых согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков являются коды 1.0 – 1.18, 2.0 2.3, 2.5 – 2.7.1, 3.0 – 3.10.2 (за исключением объектов не государственной и не муниципальной собственности), 6.10, 8.0 – 8.4, 10.0 – 10.4, 11.0 – 11.3, 12.0 – 12.2, 13.1 – 13.3;

в) 3 процента – для земельных участков, видом разрешенного использования которых согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков являются коды 6.0 – 6.9, 6.11, 7.0 – 7.3, 7.5, 9.0 – 9.3; 

г)  6 процентов - для земельных участков, видом разрешенного использования которых согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков являются коды, не указанные в подпунктах "а", "б" и "в" настоящего пункта.

Из анализа вышеуказанного Положения следует, что в том случае, если такой договор заключается после 31.12.2014г., то арендная плата увеличивается на коэффициент инфляции, применяемый ежегодно в соответствии с индексом инфляции, предусмотренном законом о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу статьи 11 ЗК РФ, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Учитывая вышеизложенное, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, является нормативно установленной.

Таким образом, суд приходит к выводу, что, поскольку по законодательству, действующему на момент возникновения спорный правоотношений, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, является нормативно установленной и стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде таких земельных участков и не вправе применять другой размер арендной платы, размер арендной платы, рассчитанный истцом исходя из нормативной денежной оценки земельного участка, с учетом процента 6 является не верным.

Принимая во внимание тот факт, что расчет арендной платы произведен истцом с учетом методики, указанной в Постановлении Совета министров Республики Крым №450 от 12.11.2014 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым" и неправильным применением процента 6, поскольку, по мнению суда, должен быть применен процент 3 от нормативной цены земельного участка согласно классификатору видов разрешенного использования.

Поскольку, по мнению суда, расчет арендной платы произведен ответчиком с нарушением методики, указанной в Постановлении №450, требования истца об урегулировании разногласий, возникших с администрацией при заключении договора аренды земельного участка, подлежат частичному удовлетворению, в части установления 3% от нормативной цены земельного участка согласно классификатору видов разрешенного использования.

Правовых оснований для исключения пунктов 3.6, 3.7, 3.8 из Договора суд не усматривает, поскольку указанные пункты являются типовыми для данного вида договора, и арендодатель не может быть лишен возможности пересматривать размер арендной платы с учетом изменения действующего законодательства, и необходимости информирования путем опубликования в средствах массовой информации о перерасчете арендной платы.

В связи с вышеизложенным, исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по государственной пошлине в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца в размере 6000,00 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 169 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1.    Исковое заявление – удовлетворить частично.

2. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении Договора аренды земельного участка № 1057 от 03.09.2018г. с кадастровым номером 90:24:020101:1329, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Орджоникидзе, ул. Нахимова, д. 30, между Администрацией города Феодосии Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственность «Б-Сервис», изложив пункт 3.1 Договора аренды земельного участка № 1057 от 03.09.2018г. в следующей редакции:

«Размер арендной платы за использование земельного участка устанавливается в процентном отношении к нормативной цене земельного участка согласно расчету арендной платы за землю, который является неотъемлемой частью данного Договора (приложение №4) и составляет 936 702,12 рублей в год. Размер арендной платы за неполный период (месяц, квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды.».

Изложить пункт расчета, приложенного к договору аренды, в следующей редакции:

«Расчет арендной платы в год:

АП = (НЦ х S х КИ) х %

АП = (2857,74 х 9494 х 1,064 х 1,04 х 1,04) х 3% = 936 702,12 руб.».

3. В удовлетворении другой части искового заявления – отказать.

4. Взыскать с Администрации города Феодосии Республики Крым в пользу Общества с ограниченной ответственность «Б-Сервис» судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 6 000,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Крым.

 

Судья                                                                                                  Е.А. Евдокимова