Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-23758/2016

22  июня  2017 года

г. Челябинск

 

    Резолютивная часть решения оглашена 19 июня  2017 года

Полный текст решения изготовлен 22  июня  2017 года

 Арбитражный  суд Челябинской области в составе  судьи Медведниковой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев  в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ЭКОФАРМ», г. Челябинск, к акционерному обществу «ЕНИГЮН ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш.», г. Москва, о взыскании 4 358 855 руб. 04 коп., 

и по встречному иску АО «ЕНИГЮН ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш.» к  ООО «ЭКОФАРМ» о признании недействительным соглашения о возмещении стоимости восстановительного ремонта от 01.12.2015, взыскании 100 000 руб., при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора индивидуального предпринимателя  ФИО2, ФИО3.

при участии в судебном заседании представителей  истца  ФИО2, действует на основании решения № 5 от 12.09.2014, ФИО4, доверенность от 18.01.2017,  

ответчика  ФИО5, доверенность от  05.05.2017,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ЭКОФАРМ» (далее – истец, ООО «ЭКОФАРМ») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к акционерному обществу «ЕНИГЮН ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш.» (далее – ответчик, АО «ЕНИГЮН ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш.») о взыскании задолженности по договору субаренды здания № 15402013/12 от 15.04.2013 в размере 1 680 000 руб., задолженности в размере 900 000 руб., штрафной неустойки в размере 1 519 098 руб. 67 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 27 509 руб. 02 коп.

Взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами истец просил производить до момента фактического исполнения обязательства по оплате суммы 900 000 руб.

В обоснование иска истец ссылался на положения ст. 309,310,330,395,606,614,622 ГК РФ  и факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору субаренды здания от 15.04.2013 №15042013/2 (исковое заявление т.1 л.д. 8-10).

Иск заявлен в Арбитражный суд Челябинской области на основании ст. 37 АПК РФ и  п.9.2 договора субаренды здания от 15.04.2013 №15042013/2.

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно изменял размер исковых требований.  Указанные изменения принимались судом на основании ст.49 АПК РФ. На момент рассмотрения иска по существу истец  просил  взыскать:

- основной долг в сумме 1 680 000 руб.   по арендной плате за период с декабря  2014 года  по июль 2016 года,

- основной долг в сумме 900 000  руб.  по  соглашению о возмещении стоимости ремонта,

- неустойку в сумме 1 717 379 руб. 93 коп., в том числе  

за просрочку исполнения обязательств   по внесению переменной части арендной платы  в период с марта 2014 года по март 2015 года в сумме  249 479 руб. 93 коп. 

за просрочку исполнения обязательств  по внесению  постоянной части  арендной платы за период с марта 2014 года  по ноябрь 2015 года и за просрочку внесения обеспечительного платежа,

- проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие неисполнения обязательства по  оплате суммы  по соглашению о возмещению стоимости ремонта за период с  31.05.2016  по 16.02.2017 в размере 61 475 руб. 11 коп.,

всего  4 358 855 руб. 04 коп.

Истец также просил взыскивать проценты за пользование чужими денежными средствами по день уплаты суммы задолженности (т. 1 л.д.120, т.2 л.д. 69).

Определениями Арбитражного суда Челябинской области от 30.11.2016, 22.05.2017  к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3 (т.1 л.д. 119-119 оборот, т.4 л.д. 65-65 оборот)

Ответчик иск не признал, представил отзывы (т.2 л.д. 28-32, 84-87), дополнения к отзыву (т.3 л.д. 114-117), письменные пояснения (т.3 л.д. 132-133). В них указал, что расчет основного долга по арендной плате не достоверен, так как по состоянию на 10.12.2015 все помещения были освобождены, истец уклонялся от оформления передачи помещения; долг по арендной плате отсутствует; в настоящее время помещения занимают иные лица; лицо подписавшее соглашение о возмещении расходов, не имело на это права, поскольку в доверенности такие полномочия отсутствовали; обязательства по оплате не могли быть исполнены в связи с тем, что истец  выставлял счета на оплату позже даты, в которую должен быть совершен платеж; размер пени завышен и поэтому на основании ст. 333 ГК РФ  она подлежит уменьшению.

Истец представил возражения (т.3 л.д. 7-14, т.4 л.д. 48-52), письменные пояснения (т.4 л.д. 110-113), в которых поддержал доводы иска. 

Третье лицо  ИП ФИО2 представила мнение по делу (т.4 л.д. 81-88), в котором поддержала позицию истца.

Третье лицо ФИО3 представил письменные пояснения (т.4 л.д. 114-115) в которых поддержал позицию ответчика.

До принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, от ответчика – АО «ЕНИГЮН ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш.» 07.04.2017 поступило встречное исковое заявление к  ООО «ЭКОФАРМ» о признании недействительным Соглашения о возмещении стоимости восстановительного ремонта от 01.12.2015, заключенного между истцом и ответчиком, взыскании с ООО «ЭКОФАРМ» в пользу АО «ЕНИГЮН ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш.» денежных средств в размере 100 000 руб. 

В обоснование встречного иска  АО «ЕНИГЮН ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш.» ссылается на положения ст.ст. 55,167,168,182,183,185  ГК РФ и следующие обстоятельства. Лицо, подписавшее соглашение, ФИО3,  не имел полномочий на подписание указанного документа (встречное исковое заявление т.3 ст. 49-52).

Определением Арбитражного суда Челябинской области   от 10.04.2017 встречное исковое заявление АО «ЕНИГЮН ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш.» принято для рассмотрения его совместно с первоначальным иском (т.2 л.д. 95-95 оборот).

АО «ЕНИГЮН ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш.»  в адрес ООО «ЭКОФАРМ» направлена претензия от 27.02.2017 о необходимости возвращения денежных средств в размере 100 000 руб. а также о необходимости признания недействительным соглашения от 01.12.2015. Указанная претензия получена ООО «ЭКОФАРМ» 02.03.2017 (т.3 л.д. 90-91, л.д. 94).

ООО «ЭКОФАРМ» представило  отзыв по встречному иску (т.3 л.д. 101-106), возражения (т.3 л.д. 25-25) в которых встречные исковые требования не признало. Указало, что ФИО3 имеет полномочия, основанные на доверенности, им подписаны все документы по договору аренды. Кроме этого, сделка фактически одобрена. Помимо этого, ответчиком пропущен  срок исковой давности, истекший 31.03.2017.

АО «ЕНИГЮН ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш.»   представлено мнение на отзыв (т.3л.д. 128-130), в котором поддержаны  доводы встречного иска. Ответчик  также указал, что одобрения  сделки не было, срок исковой давности не пропущен, так как о  совершении сделки ответчик узнал 30.03.2016 в момент  её исполнения.

В судебном заседании представители сторон, третье лицо ФИО2 поддержали доводы  первоначального, встречного исков,  отзывов, письменных объяснений.

Третье лицо ФИО3 о времени и месте судебного заседания  извещен надлежащим образом в   порядке ч. 1 ст. 123 АПК РФ (почтовое уведомление т.4 л.д. 98, телефонограмма из адресной службы УФМС России по Челябинской области т.4 л.д. 92), явку представителя не обеспечил.

Лица, участвующие в деле, помимо направления судебных актов, о времени и месте судебного заседания извещались  публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном Интернет-сайте суда.

Суд, руководствуясь ст. 156 АПК РФ провел судебное заседание в отсутствие  третьего лица ФИО3.

В судебном заседании 13.06.2017 был объявлен перерыв до 19.06.2017 до 12 час. 30 мин.

Информация о перерыве размещена на интернет сайте Арбитражного суда Челябинской области.

После перерыва судебное заседание продолжено на основании ч.5 ст. 163 АПК РФ  в отсутствие третьих лиц. 

Выслушав объяснения представителей сторон, третьего лица, изучив представленные  доказательства, арбитражный суд считает, что первоначальный иск подлежит частичному удовлетворению,  в удовлетворении встречных исковых требований следует отказать в полном объеме по следующим основаниям.

Судом установлено, что 21.06.2011 между ООО "ТГИ-Лизинг" (арендодатель) и ЗАО "Экофарм" оформлен договор аренды здания №ДА/11/ЭКО/1 (т.1 л.д. 31), по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование объект недвижимости – нежилое здание (санаторий-профилакторий на 150 мест) общей  площадью 2576,0 кв.м, литер А, этажность 4, подземная этажность 1, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Ленинский район, ул. Енисейская, д. 6 (п.1.1), а арендатор принимает объект недвижимости на условиях, установленных договором (п.2.1 договора).

Арендодатель передает арендатору объект недвижимости во временное  владение и пользование на срок 72 месяца (п.3.2).

Указанный договор 13.07.2011 прошел государственную регистрацию, о чем свидетельствует штамп Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (т.1 л.д. 41 штамп).

30.09.2011 между ООО "ТГИ-Лизинг" (арендодатель), ЗАО "Экофарм" (арендатор) и ЗАО "Страховаяя компания "РК-гарант" оформлено соглашение о перемене  в обязательстве по договору от 21.06.2011 (т.1 л.д. 42-44) в результате которого права и обязанности  арендодателя перешли к ЗАО "Страховая компания "РК-гарант". 

Указанное соглашение прошло государственную регистрацию 17.02.2012, о чем свидетельствует штамп Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (т.1 л.д. 44 штамп).

01.12.2014 между ФИО2 (арендодатель) и ЗАО "Экофарм" оформлено соглашение о перемене лиц в обязательстве по договору аренды №ДА/11/ЭКО/1 от 21.06.2011 (т.1 л.д. 45), по которому права и обязанности арендодателя перешли к  ФИО2

01.01.2015 между ИП ФИО2 и ООО "Экофарм" подписано дополнительное соглашение о правопреемстве по договору аренды здания №ДА/11/ЭКО/1 от 21.06.2011, в соответствии с п.1 соглашения  в связи с реорганизацией ЗАО "Экофарм", права и обязанности арендатора перешли к ООО "Экофарм"(т.1 л.д. 46).

15.04.2013 между ЗАО "Экофарм" (субарендодатель) и АО "ЕНИГЮН ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш."  (субарендатор) оформлен договор субаренды здания №15042013/2 (т.1 л.д. 47, далее - договор).

Согласно п. 2.1 договора  субарендодатель передает  субарендатору во временное владение и пользование объект недвижимости - нежилое здание (санаторий-профилакторий на 150 мест) общей  площадью 2576,0 кв.м, литер А, этажность 4, подземная этажность 1, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Ленинский район, ул. Енисейская, д. 6 (п.1.1),, а субарендатор принимает объект недвижимости на условиях, установленных договором.

           Неотъемлемой частью договора является технический паспорт поэтажный план передаваемого субарендатору объекта недвижимости (приложение №1), а также кадастровый план земельного участка (приложение №2), на котором расположен передаваемый объект недвижимости (п.2.2 договора).

Субарендодатель передает субарендатору объект недвижимости во временное владение и пользование на срок 11 месяцев. Срок даты начинает исчисляться со дня передачи субарендодателем объекта недвижимости по акту приема-передачи субарендатору (п.3.1 договора).

          Согласно п.3.3  в случае досрочного прекращения действия договора по любой причине субарендатор обязан освободить и передать  субарендодателю объект недвижимости, а также относящиеся к нему документы, имущество, ключи от него по акту приема-передачи в течение 10 рабочих дней со дня прекращения действия договора. При этом субарендатор обязуется оплатить субарендодателю арендную плату до дня фактического освобождения объекта недвижимости субарендатором в размере и порядке, установленном  договором. Объект недвижимости передается субарендодателю вместе со всеми неотделимыми улучшениями.

При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего имущества/оборудования немедленно сообщить об этом субарендодателю, и самостоятельно и/или с привлечением третьих лиц за свой счет произвести ремонт указанного имущества/оборудования (п.4.4.8 договора).

Согласно п. 5.1 договора размер арендной платы за владение и пользование субарендатором объектом недвижимости согласовывается сторонами в приложении №4 к договору, которое с момента его подписания сторонами является неотъемлемой частью договора. При этом обязанность субарендатора по уплате арендной платы и иных платежей, содержанию объекта недвижимости и другие, вытекающие из договора обязанности, возникают у субарендатора с  момента фактической передачи объекта недвижимости в пользование субарендатору по акту приема передачи (приложение №3 к договору).

Арендная плата, предусмотренная договором, уплачивается субарендатором ежемесячно, не позднее 1-го числа текущего месяца, за который вносится арендная плата (п.5.2 договора).

Обязанность субарендатора по уплате арендной платы и/или иных платежей, предусмотренных договором, считается исполненной в момент поступления всей причитающейся суммы арендной платы и/или иных платежей на расчетный счет субарендодателя, указанный в договоре, или иной счет, дополнительно указанный субарендадателем (п.5.3 договора).

Сторонами  в п. 1.5  договора  согласовано понятие обеспечительного платежа - денежной суммы в размере ставки постоянной арендной платы за один календарный месяц, уплачиваемой  субарендатором после заключения договора субаренды в качестве гарантии надлежащего исполнения субарендатором обязательств по договору субаренды и засчитываемой в счет исполнения обязательств субарендатора по оплате постоянной арендной платы за один последний месяц срока аренды. Обеспечительный платеж может быть использован субарендодателем для обеспечения возможных претензий субарендодателя к субарендатору, вызванных нарушением субарендатором его обязательств по договору.

          Согласно п.5.4 договора в качестве гарантии надлежащего исполнения обязательств, субарендатор в течение 5 банковских дней со дня заключения договора перечисляет на расчетный счет субарендадателя денежную сумму в размере ставки постоянной арендной платы за 1 календарный месяц, именуемую в дальнейшем обеспечительный платеж. В случае нарушения субарендатором срока внесения арендной платы или иных платежей, более чем на 5 дней, субарендодатель вправе удержать соответствующую денежную сумму из суммы обеспечительного платежа. В последующем, когда субарендатор выполнит свое обязательство по оплате, поступившая денежная сумма будет зачтена в счет пополнения суммы обеспечительного платежа. Уплаченная субарендатором сумма обеспечительного платежа будет засчитана субарендодателем в счет оплаты арендной платы за последний месяц срока аренды по договору. Стороны договорились, что за пользование суммой обеспечительного платежа субарендатор не вправе начислять проценты, а также предъявлять к субарендодателю любые возможные убытки субарендатора, включая упущенную выгоду.

Согласно п. 6.3, 6.3.2 договора по требованию  субарендатора договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда субарендатор предоставит субарендодателю в официальном письме уведомление об освобождении объекта недвижимости, соответственно о расторжении настоящего договора, за один месяц до назначенной даты освобождения объекта недвижимости.

При нарушении субарендатором сроков уплаты арендной платы по договору, а также иных платежей, предусмотренных договором, субарендодатель вправе потребовать, а  субарендатор обязан уплатить субарендодателю штрафную неустойку в размере 0,5% от размера арендного платежа или иного платежа, подлежащего уплате субарендатором, за каждый календарный день нарушения субарендатором сроков уплаты такого платежа. При этом сроки уплаты такой неустойки устанавливаются субарендодателем в  соответствующем требовании (п.7.4 договора).

Согласно п.9.2 договора все споры по договору, не затрагивающие права на недвижимое имущество, неурегулированные мирным путем, подлежат разрешению в Арбитражном суде Челябинской области.

Соглашением о размере арендной платы (т.1 л.д. 55, далее - соглашение) сторонами  согласован размере постоянного  арендного платежа  в размере 540 000 руб. в месяц, НДС не предусмотрен. Также этим соглашением,  согласованы   переменные арендные платежи, покрывающие  фактически понесенные расходы субарендодателя на коммунальные платежи (п.1 соглашения). 

Постоянный арендный платеж, предусмотренный соглашением, уплачивается субарендатором ежемесячно, не позднее 1-го числа текущего месяца, за который вносится арендный платеж (п.2 соглашения). 

Оплата переменных арендных платежей производится субарендатором на основании выставленных субарендодателем счетов в течение 5 банковских дней после их предъявления (п. 3 соглашения).

Объекты субаренды от ЗАО "Экофарм" приняты АО "ЕНИГЮН ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш." во временное владение и пользование (акт приема-передачи от 15.04.2013 т.1 л.д. 61).

Поскольку сторонами были согласованы существенные условия договора аренды, субаренды, имущество передано  арендатору, субарендатору, суд, руководствуясь ст.ст.432,651, 615 ГК РФ оценивает указанные договоры аренды, субаренды, как заключенные.

15.03.2014 сторонами к договору субаренды  подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым они внесли изменения в п.3.1 договора: "Субарендодатель передает субарендатору объект недвижимости во временное владение и пользование на неопределенный срок".

Доказательств государственной регистрации  дополнительного соглашения от 15.03.2014 к договору субаренды о его заключении на неопределенный срок не имеется.

Поскольку субарендатор продолжил пользоваться имуществом по окончании срока договора субаренды, установленного п.3.1 этого договора, суд полагает, что договор субаренды был возобновлен на срок  действия договора аренды   здания №ДА/11/ЭКО/1 от 21.06.2011 (п.2 ст. 615 ГК РФ).

29.12.2014  ООО "Экофарм" (субарендодатель) и  АО "ЕНИГЮН ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш." оформили дополнительное соглашение к договору субаренды №15042013/2 от 15.04.2013, по условиям которого права и обязанности ЗАО "Экофарм" переходят к ООО "Экофарм" (т.1 л.д.60).

АО "ЕНИГЮН ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш." в адрес ООО "Экофарм" письмом от 23.06.2015 направлено уведомление в соответствии с п.6.3.2 договора  о расторжении договора субаренды здания № 15042013/2 от 15.04.2013 с 31.07.2015 (т.3 л.д.15).

31.07.2015 АО "ЕНИГЮН ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш." возвратил ООО "Экофарм" помещения №3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25 на 1 этаже (акт приема-передачи т.1 л.д. 62, т. 2 л.д. 42).

01.08.2015 между ООО "Экофарм" (субарендодатель) и АО "ЕНИГЮН ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш."  (субарендатор) оформлено соглашение (т.1 л.д. 56), по условиям которого постоянный арендный платеж составил 440 000 руб., который уплачивается субарендатором ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца, за который вносится арендный платеж. Оплата переменных арендных платежей производится субарендатором на основании выставленных субарендодателем счетов в течение 5 банковских дней после их предъявления. При этом субарендатор обязан возместить субарендодателю расходы водоснабжение, водоотведение, канализацию, теплоснабжение, охрану объекта и техническое обслуживание объектов ТСО.

31.08.2015 АО "ЕНИГЮН ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш." возвратил ООО "Экофарм" помещения №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20 на 2 этаже (акт приема передачи т.2 л.д. 43), а также помещения №1,3,4,5,6,7,8,9,10,11,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29 на 4 этаже (акт приема-передачи т.2 л.д. 44).

Соглашением от 01.09.2015 (т.1 л.д. 57) стороны согласовали, что размер постоянного арендного платежа в месяц составляет 210 000 руб., НДС не предусмотрен, который уплачивается субарендатором ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца, за который вносится арендный платеж. 

АО "ЕНИГЮН  ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш." письмом от 12.11.2015 известило ООО "Экофарм" о том, что все арендуемые помещения 3-го и 1-го этажей будут освобождены в срок до 30.11.2015 (т.1 л.д.65).

В ответ на указанное письмо ООО "Экофарм" письмом от 18.11.2015 исх. №15 сообщило АО "ЕНИГЮН ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш.", что согласно п. 6.3 договора субаренды по требованию субарендатора договор, может быть, расторгнут в случаях, когда субарендатор предоставит субарендодателю в официальном письме уведомление об освобождении объекта недвижимости, соответственно о расторжении договора, за 1 месяц до назначенной даты освобождения объекта недвижимости (п.6.3.2 договора). Уведомление о расторжении договора получено ООО "Экофарм" 13.11.2015. Следовательно, дата расторжения договора13.12.2015 (т.2 л.д. 45).

АО "ЕНИГЮН ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш." в адрес ООО "Экофарм" направлено письмо от 10.12.2015 о том, что помещения 3-его этажа  здания, помещения столовой и входной групп полностью освобождены, все сварочные работы  завершены, ключи от всех помещений переданы  (т.2 л.д. 52, т.3 л.д. 135). 

Ответчиком в адрес истца направлено письмо от 23.11.2015 (т.3 л.д. 134), котором указано, что истцу было сообщено в устном и письменном порядке о том, что арендуемые площади в здании  будут освобождены в конце ноября месяца.

 24.12.2015 ответчиком в адрес истца направлено письмо о том, что им принимается частично к оплате счет на теплоэнергию, водоснабжение, водоотведение в октябре, ноябре (т. 3 л.д.136).

 Ответчиком произведена оплата  постоянной части арендной платы  за  периоды с  марта 2014 года по июнь 2015 года, с июль 2015 года по  ноябрь 2015 по платежным поручениям (т.1 л.д. 122-138,140-144).

Кроме этого, ответчик  произвел оплату обеспечительного платежа в размере 500 000 руб. (копия платежного поручения № 1277 от24.07.2013 т.1 л.д. 139).

Сторонами подписаны акты по переменной части арендных платежей, на основании которых истцом выставлены счета на оплату за период с марта 2014 года по март 2015 года. Переменная часть арендной платы ответчиком оплачена в полном объеме (копии  актов, счетов, платежных поручений т.1 л.д. 146-150, т.2 л.д. 1-22, т.2 л.д. 88-166).

Истцом произведен расчет долга по  постоянной части арендной платы за период с декабря 2015 года по июль 2016 года, исходя из ставки  постоянной части  арендной платы, установленной соглашением   от 01.09.2015,  в сумме 1 680 000 руб. (т. 1 л.д.80).

Истцом произведен расчет  пени за просрочку исполнения обязательств по внесению  постоянной части  арендной платы за период с марта 2014 года  по ноябрь 2015 года и за просрочку внесения обеспечительного платежа в сумме 1 467 900 руб.  за период с 01.03.2014 по 27.11.2015 (т. 2 л.д.73,83).

Истцом произведен расчет  пени за просрочку исполнения обязательств по внесению переменной части арендной платы  в период с марта 2014 года по март 2015 года в сумме  249 479 руб. 93 коп. (расчет  т. 2 л.д.76).

01.12.2015 между ООО "Экофарм" (субарендодатель) и АО "ЕНИГЮН ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш."  (субарендатор) оформлено соглашение о возмещении стоимости восстановительного ремонта (т.1 л.д. 58, т.3 л.д. 75, далее – соглашение  от 01.12.2015).

По его условиям  в связи с необходимостью  проведения текущего ремонта в помещениях кафе-столовой на 1 этаже, в офисных помещениях 3 этажа стороны пришли к соглашению, что субарендатор оплачивает субарендодателю  стоимость ремонтно-восстановительных работ для приведения помещений первого и третьего  этажа в первоначальное состояние в размере 1 000 000  руб. (п.2 соглашения от 01.12.2015).

Указанная п.2 настоящего соглашения стоимость восстановительного ремонта уплачивается субарендатором в срок не позднее 30 мая 2016 года (п.3 соглашения от 01.12.2015).

Указанное соглашение подписано со стороны субарендодателя  директором  истца ФИО2, со стороны субарендатора -  ФИО3 по доверенности № 32249 от 08.07.2015.

Суду представлена выданная АО "ЕНИГЮН ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш."  доверенность  №32249 от 08.07.2015  на имя ФИО3 (т.2 л.д. 55-65, т.3 л.д. 78-86).

В соответствии с п.5.1  Положения об Отделении акционерного общества "ЕНИГЮН ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш." (т. 3 л.д.60)   управление отделением осуществляется Главой Отделения (п.5.1); назначение Главы Отделения в г. Челябинске  осуществляется Советом компании АО «Енигюн». Срок полномочий Главы Отделения в г. Челябинске определяется с момента подписания соответствующей доверенности до момента прекращения деятельности Отделения (п.5.2); Глава отделения в г.Челябинске осуществляет руководство деятельностью Отделения, действуя на основании настоящего плоения и доверенности, подписываемой от имени АО «Енигюн» уполномоченным членом Совета директоров АО «Енигюн» или в порядке передоверия Главой представительства АО «Енигюн» в РФ (п.5.3.1).   

Истцом выставлен счет №70 от 30.03.2016 на оплату восстановительного ремонта по договору субаренды (по соглашению от 01.12.2015) в размере 1000000 руб. (т.3 л.д. 87).

Ответчиком произведена оплата в размере 100 000 руб. по платежному поручению №138 от 30.03.2016. В назначении  платежа указано: «оплата по согл.  к договору субаренды № 15042013/2 от15.04.2013, возмещение стоимости востанн.  ремонта, счет № 70 от 30.03.2016» (т.1 л.д. 85, т.3 л.д. 35, т.3 л.д. 88)

Истцом произведен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки исполнения  обязательства по оплате стоимости восстановительного  ремонта в сумме 900 000 руб. за период с 31.05.2016 по 16.02.2017.  Размер процентов составляет  61 475 руб. 11 коп.  (т. 2 л.д.70).

Оценивая положения п. 6.3.2 договора суд полагает, что сторонами в порядке п. 2 ст. 450.1 ГК РФ  было согласовано условие и процедура  одностороннего отказа субарендатора  от договора в одностороннем порядке. Он имел на это право в случае предупреждения  субарендатора за один месяц до  предстоящего освобождения помещений.

Ответчик реализовал это право, направив истцу письмо  от 23.06.2015 (т.3 л.д.15).

Доказательств, свидетельствующих об отказе ответчика от реализации этого права, согласовании иных сроков прекращения договора субаренды, суду не представлено.

После направления этого письма сторон начали процедуру возврата помещений, составив акты приема-передачи части помещений  31.07.2015, 31.08.2015. В связи с возвратом части помещений сторонами были оформлены соглашения об изменении размера арендной платы с учетом  остающихся в пользовании ответчика помещений.

С учетом изложенного судом отклоняются доводы истца о том, что договор  являются действующим.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом,  обязанность арендатора по оплате арендной платы  обусловлена  фактом пользования  арендуемым имуществом.

В соответствии со ст. 655 ГК РФ  передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (п.1).  При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (п.2).

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Учитывая приведенные нормы, действуя разумно и добросовестно,   ответчик, желая передать истцу оставшиеся в пользовании помещения арендуемого здания, должен был согласовать  дату их передачи.

Истец, действуя  разумно и добросовестно, должен был предпринять действия по принятию этих помещений в указанную дату.

При этом уклонение  истца от  принятия помещений исключало обязанность  ответчика по внесению арендной платы за  пользование ими.

Из представленной суду переписки сторон следует, что конкретная дата возврата  оставшихся  в пользовании после  31.08.2015 помещений ответчиком не согласовывалась,  истцу не предлагалось  принять помещения в эту дату, составить  соответствующий акт.

 Поэтому у суда не имеется оснований полагать, что истец уклонился от принятия этих помещений.

Доказательств возврата помещений в период с декабря 2015 года по июль 2016 года не имеется.

Соответствующие доводы ответчика подлежат отклонению.

Ответчиком АО "ЕНИГЮН ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш." было заявлено ходатайство о проведении по делу экспертизы на предмет давности изготовления  представленных истцом актов вскрытия помещений (копии актов т.3 л.д. 24,25,26, т.4 л.д. 59, 101). Истец возражал против проведения экспертизы (т.4 л.д. 109), указав, что возражает против  уничтожения этих документов входе првоедения экспертизы (т. 4 л.д.62,109).

Целью  назначения  экспертизы является признание недостоверными документов - актов вскрытия помещений от 01.09.2016. 

Истец   сообщил, что  указанные акты не обосновывают  его позицию по иску, просил исключить их из числа доказательств по делу (т. 4 л.д.108). 

Поэтому суд,  руководствуясь ст. 82 АПК РФ  полагает, что проведение экспертизы не позволит установить обстоятельства, входящие в предмет доказывания, следовательно, оснований для её проведения не имеется.

С учетом изложенного судом протокольным определением от 19.06.2017 отказано в проведении экспертизы.

Поскольку  ответчик не исполнил обязательство по возврату помещений, требования истца о взыскании арендной платы за  указанный период в сумме 1 680 000 руб.  подлежат удовлетворению.

Из анализа условий договора и дат оплат следует, что  ответчиком  допущены просрочки исполнения обязательств по внесению постоянной и переменной части арендной платы.

Из условий договора, регламентирующих порядок внесения постоянной части арендной платы, не следует, что исполнение этого обязательства субарендатора обусловлено  выставлением  счета субарендодателем. Ответчик  был осведомлен о величине постоянной части арендной платы и сроках её внесения. Поэтому имел возможность исполнить это обязательство. 

Счета на оплату  переменной части арендной платы датированы тем же числом, что и акты на оплату  этой части арендной платы, подписанные представителем ответчика. Следовательно, он был уведомлен о величине  обязательства и имел возможность  исполнить его после подписания актов.

С учетом изложенного суд отклоняет доводы ответчика о просрочке кредитора и не усматривает в связи с этим обстоятельством оснований для освобождения ответчика от ответственности за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы либо снижения размена неустойки.

Как следует из пояснений  истца (т.4 л.д. 110), обеспечительный платеж им не учитывается в расчетах.  Истец полагает, что у него  сохраняется право учесть его  в счет исполнения обязательств по оплате арендной платы за  последний месяц аренды, так как договор аренды не прекратился. Однако, из расчета пени (т.2 л.д. 83) следует, что обеспечительный платеж в сумме 500 000 руб. (платежное поручение №1277 от 24.07.2013 т.1 л.д. 139) фактически учтен им в качестве арендной платы за июль 2015 года  вместе с оплатой 40 000 руб. по платежному поручению №940 от 23.07.2015 (т.1 л.д. 140). Это обстоятельство также свидетельствует о том, что договор сторон был прекращен в соответствии с  односторонним отказом субарендатора по письму от 23.06.2015.

Из расчета неустойки по постоянной части арендной платы следует, что истец начисляет ее на сумму 40 000 руб., уплаченную по платежному поручению №940 от 23.05.2015 (т.1 л.д. 140),  как на обеспечительный платеж. Из этого платежного поручения следует, что указанная сумма  является арендной платной за июль 2015 года. Поэтому расчет в этой части является недостоверным, сумма в размере 146 000 руб. подлежит исключению из расчета. При этом расчет пени за просрочку исполнения обязательства по оплате постоянной части арендной платы  за июль 2015 года  истцом не представлен, что оценивается судом, как  отсутствие желания истца  предъявлять такие требования ответчику. Размер пени за просрочку исполнения  оплаты обеспечительного платежа составляет  232 500 руб., то есть меньше, чем указывает истец, расчет в этой части является арифметически неверным. 

С учетом этого, размер пени за просрочку внесения обеспечительного платежа и постоянной части арендной платы по расчету суда составляет 1303300 руб., переменной части 249 479 руб. 93 коп., а всего 1 552 779 руб. 93 коп. 

Суд, учитывая чрезмерно высокий размер пени относительно обычно применяемого по такого рода договорам (0,1% в день), полагает необходимым согласиться с доводами ответчика и на основании положений ст. 333 ГК РФ снизить размер пени применительно к этой ставке до 500 000 руб.

Из буквального толкования условий соглашение о возмещении стоимости восстановительного ремонта от 01.12.2015, следует, что оно, по сути, является  соглашением о возмещении ущерба.  Наличие в нем  ссылки  на условие  п.4.4.8 договора субаренды не изменяет эту суть, поскольку в указанном пункте  договора закреплена обязанность по проведению текущего ремонта, а  не обязанность по возмещению стоимости работ арендодателю. 

Составление такого рода соглашений условиями договора  субаренды не предусмотрено. 

В соответствии с п.1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В доверенности лица, подписавшего данное соглашение, нет полномочий на подписание соглашений о возмещении ущерба. Указание на подписание фактических и правовых документов,  необходимых для  аренды недвижимости, не влечет права подписания  соглашений о возмещении ущерба, причиненного  в связи с арендой недвижимости, поскольку   арендные  отношения не предусматривают в качестве обязательного  элемента  причинение  ущерба арендованному имуществу. 

С учетом изложенного суд полагает, что эта сделка совершена лицом, не имеющим полномочий на её совершение.

Согласно п. 1 и  п.2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Согласно положениям ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п.2 ст. 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п.1 ст. 183 ГК РФ  при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.

В связи с  изложенными  обстоятельствами оспариваемая ответчиком  сделка может быть признана недействительной. Вместе  тем, последующее одобрение такой сделки влечет невозможность такого признания (п.2 ст. 183 ГК РФ, п. 5 ст. 166 ГК РФ). 

Как  установлено судом, ответчик произвел частичное исполнение обязательства  по оспариваемому соглашению, оплатив  истцу 100  000 руб.

Доводы ответчика, о том, что это исполнение произведено лишь  по инициативе лица, совершившего сделку,  ФИО3, подлежат отклонению, поскольку ответчик, действуя разумно и добросовестно, должен был и мог в период с момента подписания соглашения 01.12.2015 до момента перечисления денежных средств 30.03.2016  проконтролировать действия своего работника. 

Поэтому суд полагает, что из поведения  ответчика следует, что он хотел  сохранить силу этой сделки, одобрил  действия своего представителя. Поэтому оспариваемая сделка не  может быть признана недействительной.

Срок исковой давности по требованию о признании такой сделки недействительной в соответствии с положениями п.1 ст. 181 ГК РФ составляет 3 года.

Поэтому суд полагает, что с учетом даты заключения соглашения  на момент заявления встречного иска  он не истек. Соответствующие доводы истца подлежат отклонению.

Поскольку судом  установлено, что оспариваемое соглашение не может быть признано недействительным, оснований для взыскания уплаченной по этому соглашению  суммы не имеется, встречный иск не подлежит удовлетворению.

С учетом этого, следует считать установленным, что у ответчика в силу положений  п. 2 ст. 307 ГК РФ  возникло обязательство по оплате истцу денежных средств на условиях, указанных  в  соглашении о возмещении стоимости восстановительного ремонта от 01.12.2015.

Как следует из  установленных судом обстоятельств, принятое обязательство исполнено ответчиком частично в сумме 100 000 руб. Срок исполнения остальной части обязательства в размере 900 000руб. истек.

Поэтому суд, руководствуясь ст.ст. 309,310 ГК РФ усматривает основания для взыскания с ответчика  суммы основного долга в размере 900 000 руб. 

Кроме этого, поскольку ответчиком допущена просрочка исполнения этого  обязательства,  в соответствии с положениями  п.1 ст. 395 ГК РФ имеются основания для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие такой просрочки. Расчет процентов проверен судом, он является арифметически верным.

В силу положений п.3 ст. 395 ГК РФ проценты подлежат начислению  по день фактической уплаты суммы долга.

Таким образом,  первоначальный иск подлежит  частичному удовлетворению.

При подаче иска  истцу на основании п.1 ст. 64,п.2 ст.333.22,ст.333.41 НК РФ была представлена отсрочка по уплате государственной пошлины. 

Поскольку исковые требования удовлетворяются частично в сумме 3141475 руб. 11 коп., на основании ч.1 и ч.3 ст. 110 АПК РФ. государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в размере 38 707 руб. (ст. 333.21 НК РФ).

При подаче встречного иска  АО "ЕНИГЮН ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш." по платежному поручению №165 от 03.04.2017 оплачена государственная пошлина в размере 6000 руб. (т.3 л.д. 54), соответствующая исковым требованиям.

Поскольку  встречный иск не удовлетворен,  в соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ  судебные расходы  подлежат отнесению на  истца по встречному иску.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с АО «ЕНИГЮН ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш.» в пользу ООО «ЭКОФАРМ»  3 141 475 руб. 11 коп.,  в том числе основной долг в сумме 1 680 000 руб., основной долг в сумме 900 000 руб., неустойку в сумме 500 000 руб.,  проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме  61 475 руб. 11 коп.

Взыскивать с АО «ЕНИГЮН ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш.» в пользу ООО «ЭКОФАРМ» проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые на сумму основного  долга  900 000 руб.  в размере  ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, начиная с 17.02.2017  по день фактической оплаты.

В удовлетворении  остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении  встречного иска АО «ЕНИГЮН ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш.»    отказать. 

Взыскать с АО «ЕНИГЮН ИНШААТ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ А.Ш.» государственную пошлину в федеральный бюджет в сумме 38 707 руб. 

Решение может быть обжаловано  в  Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также  в порядке кассационного производства  в Арбитражный  суд Уральского округа в течение  месяца со дня его вступления  в законную силу через Арбитражный суд  Челябинской области при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                         Н.В. Медведникова

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.ru  или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.