ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

28.09.2022Дело № А40-23400/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21.09.2022

Полный текст постановления изготовлен 28.09.2022

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Михайловой Л.В.,

судей: Каменецкого Д.В., Перуновой В.Л.

при участии в заседании:

от ДГИГМ – ФИО1 – дов. от 29.12.2021

от конкурсного управляющего ООО «Восток» - ФИО2 – лично, паспорт, решение суда

в судебном заседании 21.09.2022 по рассмотрению кассационной жалобы

ФИО3

на определение Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2022

на постановление  Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2022

об отказе в удовлетворении заявления ООО «БЭСТ Консалтинг» о признании недействительной сделкой одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды N М-01-018413 от 30.05.2001, заключенного с ОАО «Восток»,

в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ОАО «Восток»,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города Москвы от 30.09.2019 открытое акционерное общество «Восток» (далее – ОАО «Восток», должник) признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2, член ПАУ ЦФО.

В Арбитражный суд города Москвы поступило заявление кредитора общества с ограниченной ответственностью «БЭСТ Консалтинг» (далее - ООО «БЭСТ Консалтинг», кредитор) о признании недействительной сделкой односторонний отказ Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды №М-01-018413 от 30.05.2001, заключенного с ОАО «Восток».

Заявитель полагал, что отказ от договора аренды №М-01-018413 от 30.05.2001 отвечает признакам недействительной по основаниям п. 2 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – закон о банкротстве), статей 10,168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как совершенная с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2022, в удовлетворении заявления отказано.

При рассмотрении обособленного спора судами установлено, что 30.05.2001 между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ОАО «Восток» (арендатор) был заключен договор аренды № М--018413 на земельный участок площадью 400 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> для эксплуатации здания под общежитие сроком на 10 лет. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 12.09.2001.

В соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 20.08.2010 № 1731 – РП "Об изменении условий предоставления земельного участка по адресу: ФИО4 пер.,вл.43А, стр.1", установлена цель предоставления указанного земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004024:1007 - для проектирования и строительства жилого комплекса с подземной автостоянкой.

Также в соответствии с названным постановлением, договор аренды дополнен обязательством ОАО «Восток» в срок до 31.03.2011 осуществить проектирование и получить разрешение на строительство, после чего в сроки, предусмотренные проектом организации строительства в составе проектной документации, получившей положительное заключение государственной экспертизы, осуществить строительство и ввод в эксплуатацию объекта (многоэтажный жилой дом с подземным паркингом общей площадью 28 333 кв.м.), а также сетей и сооружений инженерно-технического обеспечения, в том числе, городского значения, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию, за счет собственных средств без компенсации из средств бюджета города Москвы. 

Во исполнение указанного распоряжения Правительства Москвы от 20.08.2010 № 1731-РП сторонами оформлены дополнительные соглашения от 24.08.2010 и от 28.01.2011 к договору аренды от 30.05.2001 № М-01-018413, в соответствии с которыми предметом договора является земельный участок площадью 4200 кв.м, предоставляемый для проектирования и строительства жилого комплекса с подземной автостоянкой.

ОАО «Восток» была получена исходно-разрешительная и проектная документация по проекту строительства многоквартирного дома, в связи с чем Комитетом государственного строительного надзора города Москвы выдано разрешение на строительство №RU77181000-005937 от 18.11.2011 сроком до 20.09.2012.

06.06.2011 между ОАО «Восток» (застройщик) и ООО «БЭСТ Консалтинг» (участник строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой (далее - объект) на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0004024:1007, расположенном по адресу: 

<

...>.

11.07.2011 договор был зарегистрирован Управлением Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - регистрационная запись № 77-77-12/027/2011-827 от 11.07.2011.

В соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве, застройщик обязался в срок не позднее третьего квартала 2015 года (т.е. не позднее 30.09.2015) передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а именно:118 квартир общей площадью 13 600,31 кв.м.;208 машиномест общей площадью 3 331,99 кв.м.;2 нежилых помещения общей площадью 491,91 кв.м.

В соответствии с пунктом 4.1. договора, цена договора составила сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства в размере 2 211 636 000 рублей и денежных средств на оплату услуг Застройщика в размере 940 000 000 рублей.

Письмом за исх. №ДГИ-И-23719/21 от 02.04.2021 Департамент направил в адрес должника уведомление об отказе от договора аренды от 30.05.2001 М-01-018413.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований о признании отказа от договора аренды от 30.05.2001 М-01-018413 недействительным, суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, пришел к выводу  об отсутствии оснований для признания сделки недействительной по заявленным основаниям.

Суды указали, что волеобразующим и целеполагающим субъектом оспариваемой односторонней сделки является Департамент, анализу подлежит субъективный фактор состава недействительности сделки, предусмотренной пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, только с точки зрения наличия у Департамента цели причинить вред имущественным правам кредиторов.

Судами установлено, что Департамент при реализации гарантированного законом права на отказ от договора не имел целью причинить вред имущественным правам кредиторов должника в силу следующего.

Согласно п. 1.1 договора аренды земельного участка от 30.05.2001 №М-01-018413 с учетом дополнительных соглашений к нему, предметом договора является земельный участок площадью 4200 кв.м, имеющий адресные ориентиры: 

<

...>, предоставляемый в пользование на условиях аренды для проектирования и строительства жилого комплекса с подземной автостоянкой.

Договор заключен сроком на 10 лет.

Также суды установили, что пунктом 3.2 договора предусмотрена обязанность арендатора ежеквартально равными частями вносить арендную плату.

В соответствии с пунктом 6.1 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в установленном законом порядке в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе, в случае невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд.

Судом апелляционной инстанции проверены и отклонены доводы апелляционных жалоб о неправильном применении норм права и несоответствии выводов фактическим обстоятельствам дела, в том числе предмету обособленного спора в рамках дела № А40-23400/16, а именно определению от 06.12.2021 , в соответствии с которым признан недействительным протокол о результатах проведения торгов от 08.07.2021, в том числе с правом реализации права аренды на спорный земельный участок совместно с объектом недвижимости, поскольку из фактических обстоятельств дела следует, что последний платеж во исполнение обязанности ОАО «Восток» по уплате арендной платы поступил 12.07.2011, что свидетельствует о систематическом и длительном нарушении должником существенных условий договора аренды. Данное обстоятельство послужило основанием для направления в адрес должника уведомления об отказе от договора.

Довод апелляционной жалобы о применении положений, изложенных в постановлении Президиума ВС РФ от 23.12.2008 № 8985/08, в соответствии с которым в силу положения ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, также отклонен апелляционным судом, так как материалами дела подтвержден факт передачи третьи лицам право аренды земельного участка без согласия арендодателя, что является существенным нарушением договора аренды и основанием для его расторжения.

Таким образом, судами сделан вывод, что право отказаться от договора аренды земельного участка вытекает из специального нормативно-правового регулирования арендных отношений и прямо предусмотрено законом. Реализация Департаментом указанного права в силу закона не означает и не может означать, что его целью являлось причинение вреда как ОАО «Восток», так и его кредиторам.

Кроме того, суды установили, что в соответствии с п. 4.1 договора, арендатору запрещается передавать третьи лицам право аренды земельного участка без согласия арендодателя, полученного в установленном порядке, в случае выявления нарушения данного условия договор расторгается.

 Данному положению корреспондирует предусмотренное п. 5.1 договора право арендатора совершать с письменного согласия арендодателя сделки с правом аренды (долями в праве аренды), земельным участком в порядке, предусмотренном договором, нормативными актами Российской Федерации, города Москвы и решениями полномочных органов власти с последующей государственной регистрацией, а также обязанность получать согласие на сделки с правом аренды в соответствии с п. 5.10 договора.

Сам по себе факт последующего признания арендатора несостоятельным (банкротом) в судебном порядке не влияет на объем его правомочий по распоряжению правом аренды. Действующее законодательство не содержит положений о том, что право аренды, которым арендатор не вправе был распоряжаться, может быть передано им другому лицу лишь на том основании, что после заключения договора аренды вынесено судебное решение о признании арендатора банкротом.

Наличие зарегистрированных прав залога (ипотеки) в отношении права аренды не является препятствием к расторжению договора аренды.

На основании изложенного судами сделан вывод, что действия Департамента по расторжению договора аренды не могут быть квалифицированы как злоупотребление правом и совершенные во вред имущественным интересам должника и его кредиторов, в связи с чем в удовлетворении заявления отказали.

С выводами судов первой и апелляционной инстанций не согласился кредитор ФИО3, обратившись в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой ссылается на нарушение судами норм материального права, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить определение и постановление, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. 

В обоснование кассационной жалобы  ФИО3 указывает, что на земельном участке, принадлежащем городу Москве, расположен принадлежащий должнику жилой дом - общежитие, и расторжение договора аренды повлечет невозможность дальнейшего его использования для проживания, в то время как в жилом доме зарегистрированы 31 человек.

Также кассатор указывает, что здание и земельный участок, на котором он расположен, являются единым имущественным комплексом, и отчуждение здания в процедуре банкротства отдельно от земельного участка, на котором оно расположено, противоречит Земельному кодексу Российской Федерации.

ФИО3 полагает, что действия Департамента по отказу от договора аренды носят признаки злоупотребления правом, так как направлены на прекращение арендных правоотношений в обход установленного законом порядка, отмечает наличие определения Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2022 по делу №А40-30710/2022, которым задолженность с должника в пользу Департамента взыскана за период с 01.04.2021 по 30.09.2021, а также определения от 06.12.2021, вынесенного в данном деле о банкротстве в рамках обособленного спора по оспариванию торгов, из которого следует, что реализуя жилой дом совместно с правом аренды земельного участка конкурсный управляющий должника действовал в пределах закона. 

На кассационную жалобу представлен отзыв конкурсного управляющего должника,  в приобщении которого судебной коллегией отказано, в связи с нарушением статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при его подаче. Поскольку отзыв поступил в электронном виде, в адрес конкурсного управляющего указанный документ почтой не высылается.

Также на кассационную жалобу представлен отзыв Департамента городского имущества города Москвы, в котором ответчик возражает по доводам кассационной жалобы, отзыв приобщен к материалам дела.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании суда кассационной инстанции конкурсный управляющий должника поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы по доводам кассационной жалобы возражал.

Иные участвующие в деле лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды по требованию арендодателя может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей также право сторон установить и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", а также постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08 и от 16.02.2010 N 13057/09 отмечено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора, положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации развивают положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от его исполнения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе, договор аренды между должником и городом Москвой в лице Департамента городского имущества, а также установив нарушение условий договора должником, влекущих его расторжение, суды пришли к обоснованному выводу, что оснований полагать недобросовестность действий Департамента, распорядившегося своей собственностью, не имелось.

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации,  установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При этом для признания факта злоупотребления правом при заключении сделки должно быть установлено наличие умысла у обоих участников сделки (их сознательное, целенаправленное поведение) на причинение вреда иным лицам. Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

По смыслу приведенных положений законодательства и разъяснений, квалификация сделки как совершенной со злоупотреблением правом возможна в случае представления лицом, заявившим соответствующие требования, доказательств направленности недобросовестных действий участников гражданских правоотношений с целью реализовать какой-либо противоправный интерес, причинить вред другому лицу.

Между тем, таких доказательств в данном обособленном споре представлено не было. 

Вопреки доводам кассатора, наличие зарегистрированных прав залога (ипотеки) в отношении права аренды не является препятствием к расторжению договора аренды.

Как обоснованно указано судами, само по себе нахождение права аренды земельного участка в залоге не влияет на существо правоотношений между арендодателем – Департаментом, и арендатором - должником, возникших из договора аренды, в том числе, не влияет на предусмотренное законом право арендодателя расторгнуть договор в случае существенного нарушения обязательств арендатором. Прекращение права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлено в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды, иное означало бы ничем не обоснованное ограничение прав собственника земельного участка по определению юридической судьбы принадлежащего ему имущества.

Суд округа соглашается с выводами суда апелляционной инстанции о недоказанности наличия вреда имущественным интересам кредиторов совершенной сделкой.

Кроме того, определением Арбитражного суда города Москвы от 06.12.2021 рассмотрен обособленный спор о признании торгов недействительными по заявлению проживающих в жилом доме, реализованном с торгов, граждан. При этом, предметом рассмотрения являлось проведение торгов на электронной площадке, а выводы в отношении арендных отношений с Департаментом сделаны исключительно на основании выводов изложенных в судебных актах по делам № А40-173299/18-61-1223 и №А40-109850/11. Проверяя законность указанного определения суда первой инстанции, Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 10.06.2022 указал, что 25.06.2021 по поручению конкурсного управляющего, в карточку торгов были внесены дополнительные сведения, в частности, было загружено информационное письмо Департамента городского имущества города Москвы от 20.05.2021 №ДГИ-И34475/21, содержащее сведения о намерении направить соответствующее уведомление – об отказе от договора аренды, в адрес ОАО «Восток».

Доводы ФИО3 основаны на неверном толковании норм материального права и не влекут отмены обжалуемых судебных актов. 

Переоценка доказательств и установление новых обстоятельств находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены определения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, также не нарушены.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2022, постановление  Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2022 по делу № А40-23400/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий-судьяЛ.В. Михайлова

 

Судьи:Д.В. Каменецкий  

В.Л. Перунова