АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6776/22 

Екатеринбург

11 декабря 2023 г.

 

Дело № А47-13956/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Кудиновой Ю. В.,

судей Кочетовой О. Г., Павловой Е. А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сапанцевой Е.Ю. рассмотрел в судебном заседании в режиме веб-конференции кассационную жалобу ФИО1 (далее – должник) на определение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.05.2023 по делу № А47-13956/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании в режиме веб-конференции приняла личное участие финансовый управляющий ФИО2 (паспорт; далее – управляющий).

Представленный через систему «Мой Арбитр» отзыв управляющего на кассационную жалобу должника приобщается к материалам кассационного производства ввиду заблаговременного направления их лицам, участвующим в деле (статья 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

 

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 30.11.2022 в отношении ФИО1 введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждена ФИО2

Финансовый управляющий имуществом должника 28.03.2023 обратился в арбитражный суд с заявлением об утверждении Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества от 20.03.2023 №  01/23-ПГ, а именно земельного участка площадью 1074 кв. м, кадастровый номер 56:44:0239001:6381, расположенного по адресу Оренбургская область, г. Оренбург, СНТ «Водовод».

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 30.05.2023 ходатайство управляющего удовлетворено; утверждено Положение о порядке, сроках и об условиях реализации имущества должника от 20.03.2023 № 01/23-ПГ, в редакции представленной управляющим.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2023 определение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе должник просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает, судами не учтено, что согласно представленной в материалы дела выписки из единого государственного реестра недвижимости (далее – реестр) на спорном земельном участке с кадастровым №56:44:0239001:6381 зарегистрированы жилые дома с кадастровыми номерами 56:44:0239001:10912 и 56:44:0239001:10913 (из реестра их никто не исключал, право отсутствующим на данные жилые дома не признавал); настаивает, что фактически реализовать спорный земельный участок не представляется возможным, поскольку не решена судьба жилых домов с кадастровыми номерами 56:44:0239001:10912 и 56:44:0239001:10913; полагает, что при реализации будет нарушен принцип единства земельного участка и строений; равным образом, управляющим не доказана невозможность согласования условий по реализации имущества должника с самим должником.

В отзыве на кассационную жалобу управляющий просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Проверив по правилам статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, с учетом приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит к следующему выводу.

Как установлено судами, в рамках настоящего дела ФИО3 обратился 10.11.2017 в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) гражданина ФИО1

Определением суда от 12.12.2017 производство по делу о банкротстве прекращено в связи с утверждением мирового соглашения, заключенного 11.12.2017 между должником и кредитором.

В качестве отступного по мировому соглашению, ФИО1 в собственность ФИО3 переданы следующие объекты:

– жилой дом с кадастровым номером 56:44:0239001:10913, площадью 110,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Оренбург, СНТ «Водовод», уч. 88 «Б»;

– земельный участок с кадастровым номером 56:44:0239001:6381, площадью 1 074 кв. м, расположенный по адресу: г. Оренбург, СНТ «Водовод», уч. 88 «Б»;

– жилой дом с кадастровым номером 56:44:0239001:10912, площадью 110,4 кв. м, расположенный по адресу: г. Оренбург, СНТ «Водовод», уч. 88 «Б»;

– нежилое здание с кадастровым номером 56:44:0239001:8337, площадью 18,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Оренбург, СНТ «Водовод», уч. 88;

– земельный участок с кадастровым номером 56:44:0239001:1550, площадью 587 кв. м, расположенный по адресу: г. Оренбург, СНТ «Водовод», уч. 88;

– нежилое здание с кадастровым номером 56:44:0238001:2494, площадью 12,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Оренбург, СНТ «Урал-2», д. 183;

– земельный участок с кадастровым номером 56:44:0239001:874, площадью 582 кв. м, расположенный по адресу: г. Оренбург, СНТ «Урал-2», уч. 183;

– земельный участок с кадастровым номером 56:44:0239001:875, площадью 418 кв. м, расположенный по адресу: г. Оренбург, СНТ «Урал-2», уч. 184;

– земельный участок с кадастровым номером 56:44:0239001:1521, площадью 620 кв. м, расположенный по адресу: г. Оренбург, СНТ «Водовод», уч. 56.

Данное имущество было принято ФИО3 и зарегистрировано им за собой в установленном законом порядке в реестре на основании определения суда, акт приема-передачи имущества между сторонами мирового соглашения не составлялся, имущество кредитором не осматривалось.

Определением от 17.05.2022 удовлетворено заявление ФИО3 о расторжении мирового соглашения, в отношении ФИО1 введена процедура реструктуризации долгов, в третью очередь реестра требований кредиторов должника включены задолженность должника перед ФИО3 в сумме 29 708 000 руб.

Судебным актом установлено, что мировое соглашение не исполнено должником в части передачи следующих объектов недвижимого имущества:

– жилой дом с кадастровым номером 56:44:0239001:10913, площадью 110,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Оренбург, СНТ «Водовод», уч. 88 «Б»;

– земельный участок с кадастровым номером 56:44:0239001:6381, площадью 1 074 кв. м, расположенный по адресу: г. Оренбург, СНТ «Водовод», уч. 88 «Б»;

– жилой дом с кадастровым номером 56:44:0239001:10912, площадью 110,4 кв. м, расположенный по адресу: г. Оренбург, СНТ «Водовод», уч. 88 «Б».

Так, после регистрации права собственности на принятые по отступному объекты недвижимого имущества кредитор начал их реализацию, для чего обратился к кадастровому инженеру.

В обжалуемых судебных актах отмечено, что кадастровым инженером общества с ограниченной ответственностью «Уральская кадастровая компания» ФИО4 проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 56:44:0239001:6381, составлено заключение от 15.02.2019 № 3, согласно которому указанный земельный участок свободен от застройки, что противоречит сведениям реестра, согласно которым на земельном участке находятся следующие объекты: жилой дом с кадастровым номером 56:44:0239001:10913 площадью 110,5 кв. м 2013 года постройки и жилой дом с кадастровым номером 56:44:0239001:10912 площадью 110,4 кв. м 2013 года постройки; текущее местоположение земельного участка было установлено на основании межевого плана от 21.06.2016, до внесения изменений по этому межевому плану указанный земельный участок находился в другом месте и граничил с востока с земельным участком кадастровым номером 56:44:0239001:6380, расположенным по адресу: город Оренбург, СНТ «Водовод»; указанные жилые дома были поставлены на учет до внесения изменений в границы земельного участка с кадастровым номером 56:44:0239001:6381; после внесения изменений в сведения о местоположении границ указанного земельного участка на освободившееся место были перенесены земельные участки с кадастровыми номерами 56:44:0239001:1549 и 56:44:0239001:1560, ранее находившиеся южнее и имевшие другую конфигурацию границ.

Таким образом, как указали суды, в ходе проведенных кадастровых работ выяснилось, что фактическое местоположение земельного участка с кадастровым номером 56:44:0239001:6381 отличается от заявленного (фактически перенесено на дорогу общего пользования), в отношении него имели место кадастровые работы по исправлению кадастровой ошибки, в результате которых границы данного участка были перенесены на местности, в связи с чем жилые дома с кадастровыми номерами 56:44:0239001:10913 и 56:44:0239001:10912 теперь на нем отсутствуют.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО3 в Ленинский районный суд г. Оренбурга с иском к должнику о признании результатов исправления кадастровой ошибки недействительными, возврате местоположения земельного участка в прежних границах.

Определением Оренбургского областного суда от 06.02.2020, оставленным без изменения определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 09.07.2020, в удовлетворении иска кредитора отказано; рассматривая данный спор, суды общей юрисдикции пришли к выводу о том, что ФИО1 по состоянию на 11.12.2017 – дату заключения арбитражным судом мирового соглашения от 11.12.2017 об отступном, уже не был собственником указанного имущества, следовательно, в силу закона распорядиться указанным образом этим имуществом не мог.

Как указано при этом судами общей юрисдикции при рассмотрении иска ФИО3 к ФИО1, в 2016 году по заказу последнего кадастровым инженером были проведены работы по исправлению кадастровой ошибки, в результате которых земельный участок с кадастровым номером 56:44:0239001:6381 был выдвинут за пределы границ, в которых он ранее располагался, на пересечение дорог общего пользования, и жилые дома с кадастровыми номерами 56:44:0239001:10913 и 56:44:0239001:10912, не имевшие привязки к первоначальному земельному участку, оказались за границами данного земельного участка; при этом, на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0239001:6381 после указанных выше кадастровых работ здания, строения или сооружения, либо следы от них отсутствовали; после исправления ФИО1 кадастровой ошибки в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0239001:6381 и изменения его границ, ФИО5 (родной брат ФИО1) в июле 2016 года, являясь собственником земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0239001:1549 и 56:44:0239001:1560, ранее располагавшихся южнее земельного участка с кадастровым номером 56:44:0239001:6381, обратился в регистрирующий орган с заявлением об исправлении кадастровой ошибки и уточнения границ принадлежащих ему земельных участков, в результате чего оба принадлежащих ему земельных участка были перенесены на место, где ранее располагался земельный участок с кадастровым номером 56:44:0239001:6381, таким образом, на участках брата должника ФИО5 стали располагаться жилые дома, ранее располагавшиеся на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0239001:6381; в последующем ФИО5 зарегистрировал право собственности на уже имевшиеся на его земельных участках жилые дома и ранее располагавшиеся на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0239001:6381 и продал их третьим лицам.

При этом Ленинским районным судом в рамках гражданских дел по иску ФИО3 к ФИО1 было установлено, что предусмотренных законом оснований для исправления кадастровых ошибок в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0239001:6381, 56:44:0239001:1549 и 56:44:0239001:1560 не имелось.

В последующем в ходе процедуры банкротства должника земельный участок, площадью 1074 кв. м, кадастровый номер: 56:44:0239001:6381, категория земель: земли населенных пунктов, местоположение: Оренбургская обл., г. Оренбург, СНТ «Водовод», был возвращен кредитором в конкурсную массу для его последующей реализации. 

Управляющим проведена оценка земельного участка, в соответствии с которой рыночная стоимость определена в сумме 2 112 794 руб. и подготовлено Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника от 20.03.2023№ 01/23-ПГ, которое определяет процедуру организации продажи имущества должника путем проведения открытых торгов в форме аукциона в электронной форме.

Полагая, что имеются основания для утверждения Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника в судебном порядке, финансовый управляющий обратился в суд с соответствующим заявлением.

Оценив предложенный управляющим порядок реализации имущества гражданина с установленной начальной ценой продажи, принимая во внимание особенности банкротства гражданина, цель процедуры реализации имущества, отсутствие доказательства того, что реализация имущества должника по предложенному управляющему положению приведет к продаже имущества должника по заниженной цене, учитывая отсутствие возражений со стороны кредиторов и должника при рассмотрении вопроса об утверждении положения в части начальной цены продажи, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что оно соответствует требованиям Закона о банкротстве, а потому подлежит утверждению.

При этом, отклоняя доводы должника о том, что реализовать спорный земельный участок невозможно, поскольку не решена судьба жилых домов с кадастровыми номерами 56:44:0239001:10912 и 56:44:0239001:10913, его реализация приведет к нарушению принципа единства земельного участка и строений на нем, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что ранее судебными актами при расторжении мирового соглашения между должником и кредитором ФИО3 уже была установлена недобросовестность должника в действиях, которые привели к перемещению границ земельного участка, таким образом, что участок стал находиться в ином месте, ввиду чего суды заключили, что поскольку ранее уже было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0239001:6381 отсутствуют жилые дома с кадастровыми номерами 56:44:0239001:10913 и 56:44:0239001:10912, следовательно, указанный земельный участок подлежит реализации как самостоятельный объект недвижимости.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее. 

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

Положение пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса содержит прямой запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, а при переходе права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. 

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

При рассмотрении настоящего обособленного спора должник ссылался на то обстоятельство, что по данным реестра на земельном участке де-юре расположены объекты недвижимости, в том числе жилые дома с кадастровыми номерами 56:44:0239001:10912 и 56:44:0239001:10913, в связи с чем реализация земельного участка без решения судьбы расположенных на нем зданий и сооружений – невозможна.

Из материалов электронного дела о банкротстве действительно следует, что как должником (30.11.2022), так и управляющим (при подаче заявления от 27.02.2023 об оспаривании сделки должника) была представлена выписка из реестра в отношении объекта недвижимости – земельного участка, площадью 1074 кв. м, кадастровый номер: 56:44:0239001:6381, категория земель: земли населенных пунктов, местоположение: Оренбургская обл., г. Оренбург, СНТ «Водовод».  

Из содержания указанной выписки следует, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером 56:44:0239001:6381, общей площадью 1074 кв. м, с расположенным на нем садовым домиком № 88Б.

В соответствии с представленной в дело выпиской из реестра в пределах указанного земельного участка располагаются также три объекта недвижимости со следующими кадастровыми номерами: 56:44:0000000:37673, 56:44:0239001:10912 и 56: 44:0239001:10913, имеется отметка о расположении на земельном участке садового домика № 88Б; вид разрешенного использования – земельный участок в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений. 

Кроме того, управляющим представлены выписки из реестра в отношении двух объектов (зданий) с кадастровыми номерами  56:44:0239001:10912 и 56: 44:0239001:10913, из содержания которых следует, что собственником указанных строений является кредитор ФИО3 на основании мирового соглашения от 11.12.2017.

Давая оценку заявленным должником доводам о невозможности реализации такого земельного участка в рамках процедуры реализации имущества должника, нижестоящие судебные инстанции фактически исходили из того, что ранее вступившими в законную силу судебными актами, в том числе по настоящему делу о банкротстве, был установлен факт отсутствия жилых домов с кадастровыми номерами 56:44:0239001:10913 и 56:44:0239001:10912 на спорном земельном участке, в связи с чем констатировано отсутствие ограничений для самостоятельной реализации земельного участка с кадастровым номером 56:44:0239001:6381.

Действительно, при рассмотрении вопроса о расторжении мирового соглашения между должником и кредитором ФИО3 было установлено, со ссылкой на судебные акты судов общей юрисдикции, отсутствие на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0239001:6381 каких-либо строений и сооружений.

Между тем, суд округа полагает, что судами не исследованы причины сохранения в реестре в настоящий момент данных о нахождении в пределах спорного земельного участка жилых домов (если, как утверждали управляющий и конкурсный кредитор, была допущена кадастровая ошибка), а также не устранены противоречия в процессуальной позиции участников спора, которые, с одной стороны, давали пояснения суду апелляционной инстанции о том, что жилые дома имеют в настоящее время иные кадастровые номера (аудиопротокол судебного заседания от 30.08.2023, начиная с 4 мин. 20 сек. записи), а с другой стороны, в реестре сохраняются как сведения о самих объектах с кадастровыми номерами 56:44:0239001:10913 и 56:44:0239001:10912, так и о их расположении в границах реализуемого в деле о банкротстве земельного участка; причины невозможности актуализации и приведения кадастровых сведений о спорном участке в надлежащее состояние, исключении из реестра сведений о расположенных на нем строениях и сооружениях – сторонами не раскрыты и судами не выяснены.

Помимо этого, в выписке из реестра содержатся данные и об ином объекте – с кадастровым номером 56:44:0000000:37673, статус которого и принадлежность управляющим, а равно и судами – в принципе не выяснялись; возможность реализации земельного участка без определения юридической судьбы расположенного на нем объекта недвижимости судами не мотивирована, а подобная продажа как нарушает положения Земельного кодекса, так и затрагивает интересы потенциального покупателя, права которого на земельный участок, а также на осуществляемые на нем виды деятельности могут быть ограничены вследствие такой продажи.

В соответствии же с предложенным к утверждению Положением единственным ограничением в отношении земельного участка названо нахождение его на пересечении дорог общего пользования; обстоятельства регистрации на земельном участке трех самостоятельных объектов недвижимости в Положении – не отражены.

Указанные обстоятельства с учетом приводимых сторонами спора доводов в обоснование своих правовых позиций, являются существенными для правильного разрешения настоящего спора и не могут быть установлены без исследования обстоятельств соблюдения принципа единства земельного участка и возведенных на нем зданий, строений, сооружений, на что обоснованно указывает заявитель кассационной жалобы.

При этом выносимый судебный акт не должен порождать возникновения иных споров и судебных процессов, вытекающих из одних и тех же правоотношений, по результатам рассмотрения спора должна быть достигнута правовая определенность в спорных отношениях сторон.

Принимая во внимание, что судами не дана надлежащая правовая оценка всем имеющимся в материалах дела доказательствам, оставлены без внимания обстоятельства, на которые ссылался должник в обоснование представленных им возражений, препятствующих реализации спорного земельного участка и которые являются значимыми для правильного разрешения дела, поскольку влияют на возможность появления новых судебных тяжб, по данному факту между сторонами спора возникли разногласия, в связи с чем судебная коллегия считает определение суда первой инстанции от 30.05.2023 и постановление апелляционного суда от 31.08.2023 подлежащими отмене в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка необходимых доказательств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий.

Руководствуясь статьями 286 – 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

определение  Арбитражного суда Оренбургской области от 30.05.2023 по делу № А47-13956/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2023 по тому же делу отменить. Обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                                       Ю.В. Кудинова 

 

Судьи                                                                                    О.Г. Кочетова 

 

                                                                                              Е.А. Павлова