Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-30637/2019

18 марта 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  11 марта 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  18 марта 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: индивидуальный предприниматель ФИО2 (адрес:  Россия 191167, Санкт-Петербург,, пл. Александра Невского, 2, лит Е, БЦ «МОСКВА», оф 1106; Россия 187000, г.Тосно,, Ленинградская область,, ФИО3 УЛ., 18,кв.5, ОГРН:  

<

***>; 

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Вектор» (адрес:  Россия 196084, Санкт-Петербург, пр. Московский, д.73, к.5, лит.А, пом. 135-Н, оф.3);

третье лицо: ЗАО «Ленстройремонт»;

о взыскании денежных средств,

при участии

- от истца: ФИО4 (доверенность от 31.07.2017),

- от ответчика: ФИО5 (доверенность от 15.05.2019),

- эксперт ФИО6,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЮНИТ» (далее – ответчик, Общество) о взыскании задолженности по договору купли-продажи от 29.09.2014 №201409-565-570 в размере 8 384 800 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО «Ленстройремонт» (далее – третье лицо).

В ходе судебного разбирательства ответчик заявил о том, что из состава ООО «ЮНИТ» было выделено ООО «Специализированный застройщик «Вектор», к которому перешли все права по спорному договору, в связи с чем просил заменить ответчика ООО «ЮНИТ» на его правопреемника – ООО «Специализированный застройщик «Вектор».

С учетом мнения истца в судебном заседании 29.05.2019 произведена замена первоначального ответчика – общества с ограниченной ответственностью «ЮНИТ» - на общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Вектор» (ОГРН 

<

***>).

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось. 

В судебном заседании 11 марта 2020 года суд заслушал пояснения эксперта.

Представитель истца поддержал заявленные требования, пояснил, что помещение, переданное по договору купли-продажи от 29.09.2014 №201409-565-570 имеет существенные недостатки, что дает покупателю право отказаться от договора и потребовать возврата уплаченных денежных средств.

Ответчик возражал на иск по основаниям, приведенным в отзыве, ссылался на пропуск истцом срока исковой давности в отношении заявленных требований.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Между ООО «Юнит» (продавец) и Предпринимателем (покупатель) был заключен договор купли-продажи от 29.09.2014 № 201409-565-570 (далее – Договор), в соответствии с условиями которого продавец принял на себя обязательство передать покупателю помещение в строящемся доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 65, лит. П, а покупатель – принять и оплатить цену Договора.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора Продавец обязуется передать Покупателю в собственность Помещение, а Покупатель обязуется принять Помещение и уплатить цену Договора в сроки и порядке, предусмотренные Договором.

Согласно пункту 3.1 и приложения № 5 к Договору цена Договора составила 8 384 800 руб. и уплачена Покупателем в полном объёме.

В соответствии с пунктами 1.1.8, 4.1 Договора, а также пунктом 3 приложения №2 к Договору Продавец обязался передать Покупателю помещение в течение пяти месяцев с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При этом в силу пункта 1.1.11 Договора и пунктом 2 Приложения № 2 к Договору дата получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - не позднее IV квартала 2014 года.

Однако, как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.10.2017 по делу № А56-41236/2017, в рамках которого предприниматель взыскивал с Общества неустойку по договору от 19.09.2014 № 201409-565-570 за просрочку передачи помещения за период с 01.06.2015 по 23.03.2017, помещение было передано Покупателю только 25 августа 2015 года.

В силу положений статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) указанные обстоятельства установлены и не требуют дополнительного доказывания.

Обращаясь с иском в суд, предприниматель ссылается на то, что помещение, переданное по договору купли-продажи, имеет существенные нарушения качества, в частности: обнажение и повреждение арматуры, перепад по монолитному полу более 5 см, нарушения герметичности системы отопления, отсутствие чеканки труб в перегородках, что является нарушением строительных правил (СП 70.13330.2012, СП 73.13330.2016, СП 60.13330.2016). Кроме того, имеют место такие существенные нарушения качества объекта, которые не соответствуют условиям Договора, а именно: в помещении не завершён монтаж системы отопления, нарушена гидроизоляция монолитных стен и пола, отсутствует водоснабжение, в помещении установлен ЩОК, не предусмотренный Договором, выполнен монтаж системы водоснабжения и канализации детского сада, которые не только не предусмотрены условиями договора, но и вообще не имеют никакого отношения к передаваемому объекту. Кроме того, в помещении не обеспечен отвод грунтовых вод. Указанные недостатки подтверждаются Заключением специалиста от 30.11.2018.

В связи с тем, что указанные нарушения существенно ухудшают качество объекта и препятствуют его использованию по назначению, предусмотренному Договором, 09.01.2019 предприниматель направил в адрес ООО «ЮНИТ» уведомление об одностороннем отказе от Договора с требованием о возврате денежных средств, уплаченных по договору. Поскольку данное требование выполнено не было, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик полагает, что предприниматель не имел правовых оснований для одностороннего отказа от Договора, поскольку представленными им доказательствами не подтверждается наличие в помещении существенных недостатков, являющихся основанием для одностороннего отказа от Договора, а предоставленное Истцом заключение специалиста является недостоверным и неполным, заключение не содержит выводов о причинах возникновения недостатков.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующим. 

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с положениями статьи 450.1 ГК РФ, действовавшими на момент отказа предпринимателя от договора, предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, нормами действующего законодательства предусмотрено право одностороннего отказа стороны от договора в пределах и порядке, предусмотренном законом и договором, а также при условии разумной и добросовестной реализации такого права.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.10.2017 по делу № А56-41236/2017 установлено, что, несмотря на наименование договора, стороны заключили договор участия в долевом строительстве, в связи с чем к отношениям, возникшим по данному договору, применяются нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Закон №214-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 9 Закона №214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Таким образом, в соответствии с законом основанием для одностороннего расторжения договора является существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

Поскольку между сторонами возник спор относительно недостатков переданного истцу помещения, судом по ходатайству истца было назначено проведение судебной экспертизы по следующим вопросам:

1) Имеются ли в помещении №12 расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д.73, корп.5 замечания, указанные в заключении специалиста от 30.11.2018?

2) Какие из указанных замечаний являются существенными, препятствующими использованию помещения №12 расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д.73, корп.5 по назначению (для фотоателье)? 

3) Какие из выявленных замечаний являются скрытыми, какие возникли вследствие нормального износа, какие в результате ненадлежащей эксплуатации помещения №12 расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д.73, корп.5? 

4) Соответствуют ли существующее в помещении расположение систем водоснабжения, канализации и ЩОК градостроительным нормам и регламентам, СНиП, СанПиН, СП и ГОСТ, и допустимо ли при существующем их расположении использование помещения под заявленные цели (фотоателье)? 

Определением суда от 19.11.2019 проведение экспертизы поручено эксперту  ФИО6 ООО «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки». 

В материалы дела поступило заключение эксперта №1742-2019-А56-30637/2019, в котором экспертом сделаны выводы о наличии в помещении ряда замечаний, указанных в заключении специалиста от 30.11.2018, а также указано, что практически все выявленные недостатки являются явными. Также эксперт пришел к выводу о том, что часть выявленных недостатков (незавершенный монтаж систем отопления, нарушение гидроизоляции монолитных стен и пола, нарушение герметичности системы отопления, установка ЩОК, не предусмотренного договором, отсутствие воздуховода и приточной вентиляции, а также расположение системы канализации) являются существенными недостатками помещения. В заключении помимо этого отмечено, что расположение системы канализации под потолком помещения не соответствует Своду правил СП 30.13330.2016 «Внутренний водопровод и канализация зданий».

В судебном заседании эксперт дал пояснения по возникшим у сторон вопросам и пояснил, что все выявленные недостатки являются явными.

Ответчик полагает, что поскольку все выявленные недостатки являются очевидными, срок исковой давности на обращение в суд с исковыми требованиями, основанными на явных недостатках, начал течь с 25 августа 2015 года (даты передачи помещения истцу) и на момент подачи иска истек. Расторжение договора по истечении срока на предъявление требований об устранении явных недостатком является злоупотреблением правом со стороны истца.

Согласно положениям статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

В соответствии со статьей 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 8 384 800 руб. в связи с отказом от договора 09.01.2019. Следовательно, право на обращение в суд в связи с неисполнением ответчиком обязанности по возврату денежных средств возникло у истца с момента неисполнения ответчиком требования о возврате денежных средств и на момент обращения в суд не пропущено.

Между тем, суд считает обоснованными доводы истца об утрате ответчиком права на односторонний отказ от договора.

Договор долевого участия является особым договором, который содержит в себе некоторые элементы договора подряда, поскольку в рамках договора долевого участия застройщик обязуется построить квартиру и передать ее покупателю.

Соответственно, поскольку положения Закона №214-ФЗ не содержат специальных норм, определяющих требования к качеству передаваемого объекта и выявлению недостатков, в данном случае, учитывая, что истец является субъектом предпринимательской деятельности, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре подряда.

Согласно статье 754 ГК РФ подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.

В статье 756 ГК РФ указано, что при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 - 5 статьи 724 настоящего Кодекса.

При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 настоящего Кодекса, составляет пять лет.

В статье 724 ГК РФ сказано, что в случае, если иное не установлено законом или договором подряда, заказчик вправе предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством результата работы, при условии, что оно выявлено в сроки, установленные настоящей статьей.

В случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота.

Заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока.

В случае, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки результата работы обнаружены заказчиком по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет с момента, предусмотренного пунктом 5 настоящей статьи, подрядчик несет ответственность, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента.

Если иное не предусмотрено договором подряда, гарантийный срок (пункт 1 статьи 722) начинает течь с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком.

В силу положений статьи 725 ГК РФ срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, составляет один год, а в отношении зданий и сооружений определяется по правилам статьи 196 настоящего Кодекса (3 года).

Если в соответствии с договором подряда результат работы принят заказчиком по частям, течение срока исковой давности начинается со дня приемки результата работы в целом.

Если законом, иными правовыми актами или договором подряда установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков результата работы сделано в пределах гарантийного срока, течение срока исковой давности, указанного в пункте 1 настоящей статьи, начинается со дня заявления о недостатках.

Таким образом, срок исковой давности по требованию, вытекающему из ненадлежащего качества работ, выполненных по договору подряда в отношении объектов недвижимости, составляет 3 года с момента выявления недостатков выполненных работ. Срок выявления недостатков – не более 5 лет.

В силу положений статьи 723 ГК РФ в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397).

Подрядчик вправе вместо устранения недостатков, за которые он отвечает, безвозмездно выполнить работу заново с возмещением заказчику причиненных просрочкой исполнения убытков. В этом случае заказчик обязан возвратить ранее переданный ему результат работы подрядчику, если по характеру работы такой возврат возможен.

Если отступления в работе от условий договора подряда или иные недостатки результата работы в установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.

Соответственно, из системного анализа приведенных норм следует, что перечисленные в статье 723 ГК РФ требования заказчика к подрядчику за нарушение условий договора о качестве работ, могут быть предъявлены заказчиком в пределах сроков, указанных в статьях 724 и 725 ГК РФ.

Применительно к настоящему делу требование о расторжении договора купли-продажи предприниматель мог предъявить к Обществу в течение 3 лет с момента выявления существенных и неустранимых недостатков помещения.

Как уже было указано ранее, недостатки помещения, перечисленные истцом в качестве основания для отказа от договора, являются явными и фактически были выявлены (либо могли быть выявлены) истцом на момент принятия объекта (25.08.2015 год). Следовательно, о расторжении договора в связи с наличием существенных недостатков истец мог заявить ответчику до 25.08.2018. Однако предприниматель направил Обществу уведомление об отказе от договора только 09.01.2019, то есть за пределами сроков, предусмотренных законом для предъявления соответствующего требования. Такое поведение истца не соответствует положениям действующего законодательства, является злоупотреблением правом со стороны предпринимателя и не влечет правовых последствий. То есть, такое заявление не может быть основанием для одностороннего расторжения договора и предъявления требования о возврате денежных.

С учетом изложенного требования истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.