﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

05 июня 2020 года

Дело №

А56-17169/2019

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Светловой Е.Н. (доверенность от 30.12.2019), от общества с ограниченной ответственностью «Колпинская продовольственная база» Якубовского Д.Я. (доверенность от 24.01.2020), от Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Свистунова В.В. (доверенность                        от 27.12.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Колпинская продовольственная база» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.07.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2019 по делу № А56-17169/2019,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191060, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Колпинская продовольственная база», адрес: 196653, Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Веры Слуцкой, д. 17/40, лит. А,                    пом. 1-Н, ОГРН 1107847337707, ИНН 7804446937 (далее – Общество), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург,                          ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), со следующими требованиями:

- применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка в процессе приватизации от 01.08.2014 № 7649-ЗУ, обязав Общество возвратить земельный участок площадью 6575 кв.м с кадастровым номером 78:37:17113:11 по адресу:                   Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Веры Слуцкой, участок 1 (юго-западнее пересечения с Пролетарской ул.),

- признать незаконными действия Управления Росреестра по осуществлению государственной регистрации права собственности Общества на земельный участок площадью 6575 кв.м с кадастровым номером 78:37:17113:11 по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Веры Слуцкой, участок 1 (юго-западнее пересечения с Пролетарской ул.), и обязать Управление Росреестра исключить из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) запись о государственной регистрации права собственности Общества на указанный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Служба государственного строительного надзора Санкт-Петербурга, адрес: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, ОГРН 1047839034484,                ИНН 7840016760 (далее – Служба), общество с ограниченной ответственностью «Чимган», адрес: 196653, Санкт-Петербург, г. Колпино, пр. Ленина, д. 9/15,             пом. 2-Н, ОГРН 1107847398933, ИНН 7817321269 (далее – ООО «Чимган»), общество с ограниченной ответственностью «АРАЗ», адрес: 196653,                     Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Веры Слуцкой, д. 17/40, ОГРН 1027808754577, ИНН 7817001300 (далее – ООО «АРАЗ»).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.07.2019 требования Комитета удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2019 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить решение от 19.07.2019 и постановление от 23.12.2019, принять новый судебный акт - об отказе в удовлетворении заявленных Комитетом требований.

Податель жалобы выражает несогласие с выводом судов о наличии у здания, которое располагалось на спорном участке на дату заключения договора купли-продажи от 01.08.2014 № 7649-ЗУ, признаков самовольной постройки. Суды, по мнению Общества, не учли, что на возведение этого объекта было получено разрешение, и право собственности на него зарегистрировано.

Общество также считает, что при государственной регистрации его права собственности на земельный участок Управлением Росреестра не было допущено нарушений, поэтому оснований для признания действий регистрирующего органа незаконными у судов не имелось.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы, а представители Комитета и Службы возражали против ее удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте рассмотрения дела, однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установили суды при рассмотрении настоящего дела и дела                             № А56-34641/2014, на основании постановления Правительства                                    Санкт-Петербурга от 17.08.2011 № 1232 Комитет (арендодатель) и ООО «АРАЗ» (арендатор) заключили договор от 30.09.2011 № 06/ЗКС-03367 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 6575 кв. м с кадастровым номером 78:37:17113:11, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Веры Слуцкой, участок 1 (юго-западнее пересечения с Пролетарской улицей) (далее - Участок), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей (спортивный комплекс) площадью застройки                                 не более 2064 кв. м сроком действия до 08.08.2013 с последующей пролонгацией на сорок девять лет при выполнении арендатором условий договора на период строительства.

Служба выдала ООО «АРАЗ» разрешение от 29.11.2012                                      № 78-06007220-2012 на строительство крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей. 

По окончании строительства Служба выдала застройщику заключение от 18.04.2013 № 04-13/015 о соответствии построенного объекта капитального строительства – крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей -  требованиям технических регламентов и проектной документации, в соответствии с которыми осуществлялось строительство.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.09.2013 по делу № А56-42719/2013, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2014, признан незаконным отказ Службы в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; на Службу возложена обязанность выдать такое разрешение.

Во исполнение указанных судебных актов Служба выдала ООО «АРАЗ» разрешение от 03.02.2014 № 78-0406в-2014 на ввод объекта в эксплуатацию

На основании договора аренды земельного участка с дополнительным соглашением к нему, разрешения на строительство от 29.11.2012 и разрешения от 03.02.2014 на ввод объекта в эксплуатацию 08.04.2014 за ООО «АРАЗ» зарегистрировано право собственности на двухэтажное нежилое здание общей площадью 3580,7 кв. м с кадастровым номером 78:37:0017113:4601 по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Веры Слуцкой, д. 17/40, лит. А (далее - Здание).

Приказом Службы от 14.04.2014 № 62-П отменено ранее выданное заключение от 18.04.2013 № 04-13/015 в связи с отклонением строительного объема построенного объекта капитального строительства от установленного в разрешении на строительство. 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.08.2014 по делу № А56-35169/2014 отказано в удовлетворении заявления ООО «АРАЗ» о признании данного приказа незаконным. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2015 решение арбитражного суда первой инстанции отменено; оспариваемый приказ признан незаконным. Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.2015 постановление апелляционного суда отменено, оставлено в силе решение от 08.08.2014.  

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.04.2014, резолютивная часть которого объявлена 16.04.2014, по делу № А56-42719/2013 отменены решение арбитражного суда первой инстанции от 25.09.2013 и постановление апелляционного суда от 16.01.2014 по названному делу, во исполнение которых Службой было выдано разрешение от 03.02.2014 на ввод объекта в эксплуатацию; дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. 

Приказом Службы от 17.04.2014 № 64-П прекращено с 03.02.2014 действие выданного ООО «АРАЗ» разрешения от 03.02.2014 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства  

По результатам повторного рассмотрения дела № А56-42719/2013 постановлением суда апелляционной инстанции от 05.07.2017, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.10.2017, отказано в удовлетворении заявления ООО «АРАЗ» о признании незаконным отказа Службы в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.  

25.04.2014 на основании договора купли-продажи от 10.04.2014 зарегистрирован переход к ООО «Чимган» права собственности на Здание. 

В дальнейшем на основании договора купли-продажи от 06.05.2014 зарегистрирован 20.05.2014 переход к Обществу права собственности на тот же объект недвижимости.

На основании заявки Общества от 27.06.2014 между Комитетом (продавцом) и Обществом (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка в процессе приватизации от 01.08.2014 № 7649-ЗУ, в соответствии с которым продавец передал, а покупатель принял в собственность Участок, на котором расположено Здание.

Государственная регистрация права собственности Общества на Участок на основании названного договора от 01.08.2014 № 7649-ЗУ произведена 20.11.2018.

Комитет обратился в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу, ссылаясь на то, что договор купли-продажи земельного участка от 01.08.2014 № 7649-ЗУ был заключен в нарушение статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ, здесь и далее в редакции, действовавшей на дату заключения договора от 01.08.2014), поскольку Здание являлось самовольной постройкой, а действия по государственной регистрации права собственности Общества на Участок произведены Управлением Росреестра в отсутствие заявления Комитета и в период действия принятых определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.09.2014 по делу № А56-34641/2014 обеспечительных мер в виде запрета их совершение.

Суды первой и апелляционной инстанций признали требования Комитета обоснованными и удовлетворили их.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, здесь и далее в редакции, действовавшей на дату заключения договора от 01.08.2014) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 того же Кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи земельного участка от 01.08.2014 № 7649-ЗУ был заключен с Обществом в порядке пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, в силу которого, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. 

Пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ                  «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ) предусмотрена возможность приобретения относящихся к государственной или муниципальной собственности земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости, не  являющихся самовольными постройками.

В силу пункта 1 статьи 218 ГК РФ основанием приобретения права собственности на новую вещь является ее создание с соблюдением закона и иных правовых актов.

Как указано в пункте 2 статьи 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ в применимой редакции самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В силу части 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта проектной документации.

С учетом положений приведенных норм к признакам самовольной постройки можно отнести: создание строения на земельном участке, не предназначенном для этих целей; создание постройки без получения на это соответствующих и необходимых разрешений, в частности разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; факт возведения строения с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.

Вопреки доводам подателя жалобы наличие в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности Общества на Здание не исключает возможность признания такого объекта самовольной постройкой при наличии у него соответствующих признаков.

Как установили суды и не оспаривает Общество, на дату заключения договора купли-продажи от 01.08.2014  № 7649-ЗУ Здание не было введено в эксплуатацию.

Суды также учли, что судебные акты, во исполнение которых Службой было выдано разрешение от 03.02.2014 на ввод объекта в эксплуатацию, были отменены, приказом Службы от 17.04.2014 № 64-П действие выданного                       ООО «АРАЗ» разрешения от 03.02.2014 прекращено с 03.02.2014, постановлением Тринадцатого арбитражного  апелляционного суда от 05.07.2017 по делу № А56-42719/2013 в удовлетворении заявления                         ООО «АРАЗ» о признании незаконным отказа Службы в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отказано.  

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города                 Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2019 по делу № А56-118078/2018, рассмотренному с участием сторон настоящего спора, Здание квалифицировано в качестве самовольной постройки ввиду отсутствия разрешения на ввод его в эксплуатацию.

Доказательства признания за Обществом права собственности на Здание в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, не представлены.

На основании установленных по делу обстоятельств суды обоснованно посчитали, что нахождение на Участке Здания, не введенного в установленном порядке в эксплуатацию, не могло являться основанием для приобретения Обществом в собственность этого земельного участка по правилам                       статьи 36 ЗК РФ. 

Согласно пункту 4 статьи 5 Закона № 178-ФЗ в случае, если будет установлено, что покупатель государственного или муниципального имущества не имел законное право на его приобретение, соответствующая сделка является ничтожной.

При таком положении суды, руководствуясь статьями 166, 168 ГК РФ, правомерно признали договор купли-продажи от 01.08.2014  № 7649-ЗУ недействительной (ничтожной) сделкой и удовлетворили требование Комитета о применении последствий ее недействительности. 

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суды установили, что государственная регистрация права собственности Общества на Участок осуществлена на основании его заявления, поданного после вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Согласно пункту 3 части 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ,  по общему правилу, если иное не установлено названным Законом, государственная регистрации права, возникающего на основании договора, осуществляется по заявлению сторон такого договора.

Установив, что государственная регистрация права Общества на Участок осуществлена Управлением Росреестра в отсутствие заявления Комитета как стороны договора купли-продажи от 01.08.2014  № 7649-ЗУ, а также в нарушение запрета на совершение регистрационных действий, установленного определением Арбитражного города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.09.2014 по делу № А56-34641/2014, суды обоснованно признали такие действия Управления Росреестра незаконными и удовлетворили требования Комитета в соответствующей части. 

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено. 

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

В связи с завершением производства в суде кассационной инстанции приостановление исполнения обжалуемых судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.03.2020, в соответствии с частью 4 статьи 283 АПК РФ подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.07.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2019 по делу № А56-17169/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Колпинская продовольственная база» - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.07.2019 и постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2019 по делу № А56-17169/2019, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.03.2020.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

А.В. Кадулин

И.В. Сергеева