ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тула                                                                                                      Дело № А09-3731/2021  

Резолютивная часть постановления объявлена   22.03.2023 

Постановление изготовлено в полном объеме   23.03.2023 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей  Селивончика А.Г. и Заикиной Н.В.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, в отсутствие сторон,  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 22.08.2022 по делу № А09-3731/2021 (судья Г.Е. Лемешко), принятое по иску Управления имущественных отношений Брянской области (г.Брянск) к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Плюс»  (г. Брянск) о внесении изменений в договор аренды земельного участка №3641 от 14.08.2017, изложив п.4.1 указанного договора в следующей редакции: размер арендной платы за земельный участок составляет 149 руб. 47 коп. за 1 кв.м в год; размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, и распространить действие указанного дополнительного соглашения 14.08.2017, то есть с момента изменения разрешенного использования земельного участка (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ), 

 

УСТАНОВИЛ:

решением суда области от 22.08.2022 в иске отказано, истец обратился с апелляционной жалобой о его отмене, указывает, что размер арендной платы за земельный участок не определялся при проведении аукциона, поскольку на нем реализовывалось право на заключение договора аренды земельного участка. Считает, что размер арендной платы является регулируемым, в связи с чем подлежит установлению в соответствии с положениями Постановления Правительства Брянской области от 11.12.2015 № 595-П. Заявитель жалобы ссылается также на правовую позицию, изложенную в Определении ВС РФ от 28.05.2020 № 310-ЭС19-26737, а также положения п. 8 ст. 46.4 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации». Считает, что условиями договора предусмотрено изменение размера арендной платы при изменении разрешенного использования земельного участка.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

26.03.2008 по результатам аукциона между управлением и ООО «Брянская региональная компания по реализации газа» (наименование изменено на   ООО «Газпром межрегионгаз Брянск») заключен договор аренды находящегося в областной собственности земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 637, по условиям которого  арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с  26.03.2008 по 25.03.2023 земельный участок, находящийся в собственности Брянской области, обшей площадью 2 330 662 кв. метров, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 32:28:000000:0062, расположенный по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта.

Размер арендной платы составляет 7 рублей 93 копейки за 1 кв. метр в год с возможностью изменения не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3 %. Размер арендной платы также пересматривается в случае изменения разрешенного использования земельного участка.

По соглашению от 16.07.2012, заключенному  между ООО  «Газпром межрегионгаз Брянск» (арендатор-1) и обществом (арендатор-2), права по реализации комплексного освоения территории бывшего аэропорта перешли к  обществу.

В результате раздела исходного земельного участка, а также последующего  раздела образованных из исходного земельных участков, сформирован земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030905:154, вид разрешенного использования - многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей, встроенные помещения учреждений и организаций, пристроенные к жилым многоквартирным домам не выше третьего этажа, передан в пользование  общества по договору аренды №3641 от 14.08.2017 на срок с 14.08.2017 по 31.12.2023 (п.3.1 указанного договора).

В пункте 4.1 договора стороны установили, что размер арендной платы  составляет 8 руб. 17 коп. за 1 кв.м в год (увеличен на 3% от первоначального размера 7 руб. 93 коп. за 1 кв.м в год). Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3% от установленного размера арендной платы. Расчет арендной платы определен в приложении к договору и является неотъемлемой частью договора (п.4.2 указанного договора). 

В соответствии с п.4.6 договора размер арендной платы пересматривается в случае изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Между ООО «Брянская строительная компания» (Правообладатель) и ООО «БСКПлюс» в настоящее время ООО «Строй-Плюс» (Правоприобретатель) заключен договор от 07.03.2018 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №3641 от 14.08.2017, по условиям которого Правообладатель (Арендатор) передает все права и обязанности Правоприобретателю (новому Арендатору) в отношении предоставленного Управлением имущественных отношений Брянской области по договору аренды №3641 от 14.08.2017 находящегося в областной собственности земельного участка, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, с разрешенным использованием: многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей, встроено-пристроенные помещения учреждений и организаций, пристроенные к жилым многоквартирным домам не выше третьего этажа, площадью 10970 кв.м, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 32:28:0030905:154, расположенного по адресу: г. Брянск, территория бывшего аэропорта (п.1.1 указанного договора).

 Договор аренды земельного участка №3641 от 14.08.2017 и договор от 07.03.2018 уступки прав и обязанностей по указанному договору аренды прошли в установленном законом порядке государственную регистрацию. 

Истцом 18.01.2021 было направлено ответчику дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №3641 от 14.08.2017, датированное 28.12.2020, по условиям которого, предложено изложить п.4.1 указанного договора в следующей редакции: размер арендной платы за земельный участок составляет 149 руб. 47 коп. за 1 кв.м в год; размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон в соответствии с действующим законодательством, и распространить действие указанного дополнительного соглашения с 14.08.2017, то есть с момента изменения разрешенного использования земельного участка. Данное дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №3641 от 14.08.2017 ответчиком не подписано, в связи с чем истец направил в адрес ответчика письмо №12-2485 от 03.03.2021, в котором просил ответчика в срок до 20.03.2021 10 А09-3731/2021 подписать и представить дополнительное соглашение. Данное требование ответчиком оставлено без удовлетворения. Поскольку дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №3641 от 14.08.2017, датированное 28.12.2020, ответчиком не подписано, истец обратился в Арбитражный суд Брянской с настоящим иском (с учетом уточнения исковых требований).

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление Пленума № 49) разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным Федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае такой обязанности у общества не имеется.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности,  на момент заключения исходного договора аренды от 26.03.2008 № 637 регулировались  статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой  земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в публичной собственности, предоставляются в собственность или в аренду. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (пункт 1 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе также указываются цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы (пункт 24 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В отличие от подпунктов 4, 5 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса, Российской Федерации, предусматривающих отражение в извещении или сообщении о проведении аукциона сведений о предмете аукциона и о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы), подпунктами 2 – 4 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса предусмотрено указание в извещении о проведении аукциона, помимо начальной цены предмета аукциона (начальной цены права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства), цены выкупа земельного участка, указанного в пункте 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, или размера арендной платы за земельный участок, в расчете на единицу площади.

Применительно к пунктам 27, 28 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащим применению к аукционам по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 № 3351/08 разъяснено, что по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства с его победителем заключается договор аренды земельного участка, являвшегося предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в  пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73), по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Как установлено судом, пункт  4.1  договора аренды исходного земельного участка от 26.03.2008 № 637, предоставленного для  комплексного освоения в целях жилищного строительства, устанавливал, что размер арендной платы за земельный участок составляет 7 рублей 93 копейки за 1 кв. метр в год с возможностью изменения не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3 %. Размер арендной платы также пересматривается в случае изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (пункт 4.7 договора).

В рассматриваемом случае образованный в результате  раздела земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030905:154 ранее входил в состав земельного участка с кадастровым номером 32:28:000000:0062, который был предоставлен  по договору от 26.03.2008. 

В таком случае  правовые основания и режим использования арендатором земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030905:154 не должны отличаться каким-либо образом от оснований и режима использования земельного участка с кадастровым номером 32:28:000000:0062.

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301).

Поскольку  аукционом был определен размер арендной платы в  7 рублей 93 копейки за 1 кв. метр в год с возможностью изменения не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3 %  (нерегулируемая цена),  в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030905:154, образованного из исходного, также сохраняются правила определения арендной платы исходя из указанного  размера. 

При этом на момент  заключения  спорного договора аренды размер арендной платы за земельный участок составил  8 рублей 17 копеек за 1 кв. метр в год (т.е. был увеличен на 3 % от первоначального размера 7 рублей 93 копеек в год, установленного  договором аренды исходного  земельного участка от 26.03.2008 № 637). 

Изложение условия об арендной плате в иной, отличной от  исходного договора  редакции, противоречит  пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснениям пункта 18 постановления Пленума № 73.

Ссылка заявителя на  то,  что между сторонами в соответствии с пунктом 4.7 договора должно быть заключено дополнительное соглашение, в связи с изменением разрешенного использования земельного участка,  противоречит  пунктам  19, 20 постановления Пленума № 73 о том, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Кроме того, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030905:154 был изменен по состоянию на  03.08.2017, т.е. до заключения договора аренды от №3641 от 14.08.2017, т.е. обстоятельства, на которых  указывает  истец, как на  основание изменения договора, уже существовали в момент заключения спорного договора, а не возникли после.

Аналогичная правовая позиция нашла отражение в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 16.03.2023 по делу №А09-3723/2021, от 13.03.2023 по делу №А09-3726/2021.

Доводы апелляционной жалобы были известны суду первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку; указанные доводы направлены на переоценку фактических обстоятельств спора. Рассмотрев дело повторно, апелляционная инстанция оснований для такой переоценки не нашла.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей  271   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

   

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 22.08.2022 по делу № А09-3731/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской 

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий

Судьи

                         М.М. Дайнеко

                         А.Г. Селивончик    

                         Н.В. Заикина