ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-54837/2017

26 декабря 2017 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     14 декабря 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 декабря 2017 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Желтянникова В.И.

судей  Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Лужинской В.А., 

при участии:  

от истца: Ерохов Л.И., по доверенности от  29.12.2016,

от ответчика: Моисеев С.К., по доверенности от  12.09.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-29596/2017)  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.09.2017 по делу № А56-54837/2017 (судья Кротов С.М.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к обществу с ограниченной ответственностью "Афганвет"

о расторжении договора аренды, обязании освободить земельный участок,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Афганвет" (далее – ответчик, Общество) о расторжении договора аренды № 17/ЗК-04986 от 24.03.2009 и обязании освободить занимаемый земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Коломяжский пр., уч.78, (юго-восточнее дома 22, лит.А), площадью 429 кв.м. с кадастровым номером 78:34:0004105:1179.

Решением от 25.09.2017 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Не согласившись с решением суда, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований о расторжении договора аренды и выселении Общества с занимаемого земельного участка.

По  мнению подателя жалобы, суд необоснованно счёл установленным факт устранения обществом нарушений цели использования занимаемого земельного участка и применил положения пункта 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

В канцелярию апелляционного суда от Общества 07.12.2017 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец возражает против доводов ответчика, поддерживает решение суда, полагает его законным и обоснованным, вынесенным с учетом представленных в материалы дела доказательств и норм права, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

 24.03.2009 между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды № 17/ЗК-04986 аренды земельного участка (далее – Договор), согласно которому арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок Зона 6, кадастровый номер 78:34:4105:1179 площадью 429 кв.м., расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, Коломяжский пр., уч. 78 (юго-восточнее дома 22, литера А).

Объект передан Арендатору по акту приема-передачи от 24.03.2009.

Договор действует по 31.03.2019 и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 3.1 Договора в редакции Дополнительного соглашения № 6 от 01.04.2014).

В соответствии с пунктом 1.2. Договора Участок предоставляется для использования под торговый павильон (код - 3.5, 3,8, 14.1, 3.8.2.). Приведенное описание целей использования Участка является окончательным. Изменение цели использования допускается исключительно с согласия Арендодателя.

В силу пункта 4.3.1. Договора Арендатор обязан использовать Участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2. Договора.

Актом обследования Участка от 27.10.2016, Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга установлено, что на Участке размещен торговый павильон, в одной из секций которого размещена микрофинансовая организация «Росденьги», а также объект общественного питания - кафе «Coffers».

15.03.2017 Комитетом в адрес Общества направлена претензия №799-пр./17, в которой на основании статей 452, 619 ГК РФ изложено допущенное Обществом нарушение, сообщено о необходимости уплаты штрафа на основании пункта 5.4. Договора, предложено устранить допущенное нарушение в течение 30 дней с даты отправки претензии, а в случае невыполнения указанного требования освободить Участок от любого имущества и явиться в Комитет для подписания соглашения о расторжении Договора и передать Участок по акту уполномоченному представителю Комитета. Кроме того, Комитет предупредил Общество, что в случае отказа от выполнения изложенных требований или неполучения ответа Комитет будет вынужден обратиться в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области для принудительного взыскания штрафа, расторжении Договора и выселении с Участка в соответствии со статьёй 622 ГК РФ.

Ссылаясь на то, что земельный участок используется Обществом не в целях, указанных в пункте 1.2 Договора, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

 Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Арендатор обязан согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Пунктом 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды может быть, в частности, расторгнут в судебном порядке в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы истца со ссылкой  на коды функционального использования, указанные в Приложении № 4 Приложения №1 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26 ноября 2009 № 1379, является ошибочной, поскольку на момент подписания Договора (24 марта 2009 года) действовало Постановление правительства Санкт-Петербурга от 14 сентября 2004 г. № 1561 «О методиках определения арендной платы за земельные участки».

Кроме того, как следует из материалов дела, после предъявления требований со стороны Истца (направления претензии) Ответчик предпринял ряд мер, направленных на урегулирование возникшего спора. В частности, был заключен Договор с ГУП «ГУИОН» № 46830-ЗГ от 29.03.2017 г. с целью реализации права на использование нестационарного торгового объекта по вспомогательному виду использования (менее 30 процентов площади). Также, 10 мая 2017 г. Истцу было направлено письмо с целью согласовать и внести изменения в п. 1.2. Договора в соответствии с инвентаризационной ведомостью ГУП «ГУИОН».

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

В данном случае нарушения договорных обязательств, наличие которых  послужило основанием для обращения истца в суд с требованием о расторжении договора, устранены ответчиком, в связи с чем расторжение договора по заявленным Комитетом основаниям является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда первой инстанции, направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств и выражают несогласие с произведенной оценкой доказательств, поэтому не могут служить основанием к отмене оспариваемого решения.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 25.09.2017 по делу №  А56-54837/2017  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.И. Желтянников

Судьи

Е.В. Жиляева

 И.А. Тимухина