АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-15822/19

28 ноября 2019 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   25 ноября 2019 г.

Полный текст решения изготовлен            28 ноября 2019 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>            к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "ГРОСС" ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> о расторжении договора аренды от 12.08.2011 № 33311, об обязании освободить и передать земельный участок

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 18.01.2019;

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 30.05.2019.

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "ГРОСС" о расторжении договора аренды от 12.08.2011 № 33311, об обязании освободить и передать земельный участок.

В судебное заседание представитель истца явился, заявленные требования поддержал.

Ответчик в отзыве на исковое заявление указал на принятие мер к освоению участка.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд нашел иск подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

Вступившим в законную силу судебным актом – решением от 2.02.2017 по делу № А53-15822/19 преюдициально установлены следующие обстоятельства.

Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 12.04.20011 № 211 обществу с ограниченной ответственностью «Пассаж» предоставлен в аренду сроком до 10.05.2014 земельный участок с кадастровым номером 61:44:000000:0996 для строительства торгово-выставочного комплекса.

Между обществом и Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО) заключен договор аренды земельного участка  №  33311 от 12.08.2011 сроком до 10.05.2011.

На основании договора об уступке права аренды от 25.10.2011 права арендатора перешли к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «ГРОСС», что подтверждено выпиской из ЕГРП от 4.10.2016.

После окончания срока действия договора общество при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжало пользоваться земельным участком, договор аренды был продлен на неопределенный срок в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Департаментом установлен факт неосвоения участка и 5.04.2016 в адрес общества было направлено предупреждение  № 59-30-7020/16 о необходимости до 11.05.2016 начать освоение участка и доказательства этого представить департаменту.

Ввиду неисполнения требований 1.08.2016 направлено уведомление № 59-30-16903/16 с предложением расторгнуть договор.

От этого предложения  арендатор отказался, сославшись на намерение произвести строительство и принятие к этому мер.

Изложенные обстоятельства явились основанием для подачи иска о расторжении  договора аренды в рамках дела № А53-15822/19. Со своей стороны, ответчик указывал, что с момента заключения договора аренды принял все меры для надлежащего исполнения обязательства. 

Названным судебным актом было установлено, что истцом приняты надлежащие меры по проектированию и экспертизе проекта, получению технических условий на подключение коммуникаций,  выполнены следующие действия. Подготовлена площадка для строительства, получены технические условия на коммунальное снабжение объекта и устройство связи,  к участку подведены коммуникации, ведутся работы по укреплению грунта для устройства фундамента. Описанное явилось основанием для отказа в иске.

Обратившись с новым иском о расторжении договора по обстоятельствам, возникшим после рассмотрения спора, департамент указывает следующее. В соответствии с Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 12.04.2011 указанный земельный участок предоставлен в аренду сроком до 10.05.2014.

Согласно представленной Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону информации по указанному адресу ООО «Строительная компания «ГРОСС» выданы разрешения на строительство № RU 61310000-7823-1 от 01.06.2012, № RU 61310000-7823-2 от 16.10.2013, № 61-310-885201-2016 от 03.11.2016, срок действия последнего - до 03.02.2019.

На настоящий момент срок действия разрешения на строительство истек.

Поскольку земельный участок не осваивается и документов, подтверждающих его освоение в течение срока, согласованного сторонами в договоре не представлено, департаментом в адрес арендатора направлено предупреждение № 59-30-18914/14 от 27.08.2018 о необходимости освоения земельного участка, уведомление № 59-30-878/14 от 18.01.2019 с предложением до 06.02.2019 расторгнуть договор аренды земельного участка, освободить земельный участок и возвратить его арендодателю по акту приема-передачи.

Согласно акту обследования от 15.01.2019 указанный земельный участок огорожен забором из металлического профиля, порос сорной растительностью. В юго-восточной и северо-восточных частях земельного участка расположены металлические бытовки. На момент обследования строительные работы не велись, строительная техника отсутствует.

Оценив правоотношения сторон в рамках указанного договора, суд пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  закрепляет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

Такое положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Обстоятельства, приведенные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, предусмотренные законом.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 названного Кодекса. Эта норма к основаниям расторжения договора относит неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка,

Из общих положений статей 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации  следует обязанность арендатора полностью осуществить в трехлетний срок строительство объекта на земельном участке, для этого предназначенном.

Проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство должны быть совершены в установленные договором сроки.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации  собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Эти законоположения приведены в обоснование заявленного иска.

Возражая против его удовлетворения, ответчик ссылается на следующее.

03.11.2016 ответчиком получено разрешение на строительство № 61-310-885201-2016 на строительство торгово-выставочного комплекса по ул. Доватора (пр. МаршалаФИО4) в г. Ростове-на-Дону, срок действия разрешения до 03.02.2019.

Для осуществления строительства ответчик заключил кредитное соглашение №  17-01-240 от 15.06.2017   с Прио-Внешторгбанк (ОАО).

04.09.2017      ООО «Строительная компания «ГРОСС» заключило с ООО Группа компаний «СТРОЙПРОГРЕСС» договор строительного подряда № 1 на строительство торгово-выставочного комплекса по ул. Доватора (пр. Маршала ФИО4) в г. Ростове-на-Дону.

18.09.2017 ответчиком перечислены денежные средства в размере 60 000 000 (шестьдесят миллионов) рублей по указанному договору строительного подряда, что подтверждается платежным поручением № 3 от 18.09.2017.

Поскольку подрядчиком строительные работы в срок не начаты то 05.10.2017 ответчиком в адрес ООО ГК «Стройпрогресс» направлена претензия с актом сверки взаимных расчетов (исх. № 26 от 05.10.2017).

Письмом № 487 от 10.10.2017 ООО ГК «Стройпрогресс» сообщило ответчику, что формируется квалифицированный персонал, строительная техника для командирования на место проведения строительно-монтажных работ. заключаются необходимые для этого договоры, указано, что начало работ  планируется не позднее 30.10.2017.

В указанную дату строительные работы подрядчиком не начаты, в  связи с чем ответчик направил в его адрес подрядчика (исх. № 30 от 06.11.2017), в которой уведомил о расторжении договора подряда с 25.1 1.2017 и потребовал возвратить уплаченный аванс в размере 60 000 000 рублей.

А позднее ответчику стало известно о том, что в отношении подрядчика - ООО Группа компаний «Стройпрогресс» подано заявление о признании банкротом (определение Арбитражного суда города Москвы от 13.12.2017 дело № А40-233741/17) и введено наблюдение (определение Арбитражного суда города Москвы от 03.04.2018).

Кроме того, ответчиком подано заявление о продлении разрешения на строительство, и получен отказ. Таким образом, ответчик утверждает, что по объективным причинам, до настоящего времени ответчиком не осуществлено строительство торгово-выставочного комплекса по ул. Доватора (пр. Маршала ФИО4) в г. Ростове-на-Дону.

Оценив эти доводы и доказательства, представленные в их обоснование, суд подверг их критической оценке и отклонил ввиду следующего.

Исследовав договор строительного подряда, представленный ответчиком, суд пришел к выводу, что ответчиком не доказан собственно факт его заключения.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу прямого указания статьи 740 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Это означает, что срок является существенным и необходимым условием для заключения договора строительного подряда и он должен быть согласован в требуемой законом форме.

Статья 161 Гражданского кодекса Российской Федерации императивно предписывает, что сделки юридических лиц между собой должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

По правилам статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Исследовав доказтельства. Раскрытые ответчиком, суд установил, что, вопреки требованиям приведенных законоположений, срок в договоре подряда не согласован, договор в этой части (пункт 2.1) содержит отсылку к приложению № 4, которое, поименовано как календарный план производства, но этот документ подписан лишь ответчиком как заказчиком, подрядчиком он не согласован.

Однако этот документ собственно календарным планом не является, так как в нем указан лишь один срок для выполнения всех работ 26 месяцев, но не определена дата, с которой этот срок исчисляется.

Не может суд принять без критической оценки и саму формулировку плана, в котором все работы от планировки территории и разработки котлована до внутренних отделочных работ и благоустройства территории поименованы как единый предмет исполнения без периодизации по срокам. Это прямо противоречит сложившимся правилам поведения в данной сфере предпринимательской деятельности, а кроме того, исключает возможность надлежащего периодического контроля своевременности выполнения работ по этапам, тогда как этапность работ прямо следует из существа обязательства подрядчика.

Суд  критически оценил доводы ответчика и с той точки зрения, что после нарушения срока начала работ, о котором сообщил подрядчик в ответе на претензию – 30.10.2017, возбуждения дела о несостоятельности подрядчика – 13.12.2017 прошел двухлетний срок. Однако  истец, для которого очевидна невозможность исполнения данным подрядчиком обязательства, не принял мер к иному исполнению договора, строительству своими силами или с участием другого подрядчика.

В заседании представителем ответчика даны объяснения о том, что в дело о банкротстве ответчик не вступил, так как денежные требования к подрядчику уступлены третьему лицу, что также дает основание для критики судом доказательственной базы ответчика в целом.

Оценив в совокупности описанное поведение, а также непринятие ответчикм должных мер к получению разрешения на строительства оценено судом как отсутствие активного исполнения договора в части освоения участка.

Из отказа Департамента архитектуры и градостроительства города ростова-на-Дону от 4.02.2019 в продлении срока разрешения на строительство  следует, что ответчик обратился за ним с нарушением установленного законом срока – менее чем за 10 дней до окончания срока действия разрешения. Такое поведение нельзя признать разумныим  и правомерным. Отказ не оспорен, к моменту рассмотрения спора – 25.11.2019 (спустя более 9 месяцев) мер к надлежащему обращению за разрешением на строительство не принято.

Описанное означает, что департамент доказал перед судом нарушающее договор  бездействие арендатора в части освоения участка как правомерное основание для расторжения договора.

Факт внесения арендной платы, на что ссылается ответчик, этих обстоятельств не опровергает и правовых последствий в виде права арендодателя на расторжение договора не лишает.

Аргумент истца о том, что спорный  участок не представляет интереса для иных пользователей, а публичный интерес обеспечен получением арнедной платы отклонен судом как беспредметный и противоречащий закону. Публичный собственник земли, представителем которого является департамент, имеет интерес не только в доходности (платности) землепользования, но и в надлежащем и своевременном освоении земельных участков, создании на них коммерческих (как в данном случае) объектов, хозяйствующих субъектов как  источников налоговых доходов бюджета и рабочих мест. Освоение земельных участков является также фактором, формирующим облик города, в чем также состоит публичный интерес.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что департаментом доказаны фактические обстоятельства, подпадающие  под диспозицию приведенных выше норм земельного законодательства, дающих арендодателю право требовать расторжения договора.

Кроме того, как указано выше, договор возобновлен на неопределенный срок.

Согласно  статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Иск о расторжении договора, из которого прямо следует воля арендодателя на отказ от него, подан 13.05.2019 и к моменту рассмотрения настоящего дела срок для прекращения арендных отношений в любом случае истёк.

Учитывая наличие прямых и доказанных истцом оснований для расторжения договора, суд констатирует прекращение его действия, но в целях установления правовой определенности в отношениях сторон, суд полагает необходимым постановить вывод о расторжении договора аренды.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  на ответчика относятся расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 6 000 рублей.

Руководствуясь статьями 167 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 12.08.2011 № 33311.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "ГРОСС" ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу освободить и передать Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:996.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "ГРОСС" ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> в доход федерального бюджета 12 000 рублей государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Пипник Т. Д.