АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248600 г. Калуга, ул. Ленина, 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457; http://kaluga.arbitr.ru;  е-mail: kaluga.info@arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А23-2082/2020

07 сентября 2020 года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 07 сентября 2020  года. 

Полный текст решения изготовлен 07 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в отрытом судебном заседании дело 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, 248000, г. Калуга, ОГРНИП 320402700008366, ИНН 

<

***>,

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях, 248600, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Городской Управы города Калуги (

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> ) и открытого акционерного общества «Калугатехремонт» (ИНН 

<

***>, 

<

...>),

об установлении арендной платы,

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО3 по доверенности от 12.05.2020 сроком действия 1 год,

от открытого акционерного общества «Калугатехремонт» - представителя ФИО3 по доверенности от 09.01.2020 сроком действия по 31.12.2020,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Калужской области с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях (далее - ответчик) об установлении арендной платы по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 15.03.2016 № 26/2016-2, в отношении земельного участка с кадастровым номером 40:26:000075:131 общей площадью 2383 кв.м, находящегося по адресу: 

<

...> для эксплуатации производственной базы с 01.01.2020, исходя из величины кадастровой стоимости земельного участка, а также базовой ставки арендной платы и размера уровня инфляции в 2020 году.

В отзыве от 26.05.2020 ответчик возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, ссылаясь на то, что договор аренды от 15.03.2016 был заключен с истцом без проведения торгов, поскольку последнему на праве собственности принадлежит производственная база, расположенная на спорном земельном участке, истец никогда не обладал правом постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком. 

Городская Управа города Калуги в отзыве от 01.09.2020 указала на то, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 40:26:000075:17, был заключен с ОАО «Калугатехремонт» в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. 

На основании ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие ответчика и Городской Управы города Калуги,  надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства. 

В судебном заседании представитель истца поддержал ходатайство об уточнении заявленных исковых требований, в соответствии с которым просил признать за ИП ФИО2 право на применение ставки арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 40:26:000075:131 площадью 2383 кв. м., находящегося по адресу: 

<

...>, для эксплуатации производственной базы в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», определив расчет арендной платы указанного земельного участка в виде произведения кадастровой стоимости данного земельного участка, базовой ставки 2% и размера уровня инфляции, определенного соответствующим нормативным правовым актом.

Судом на основании части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований

В судебном заседании 03.09.2020 был объявлен перерыв до 07.09.2020 до 13 час. 45 мин. После перерыва судебное заседание было продолжено в отсутствие ответчика. 

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования, ссылаясь на то, что предыдущий собственник производственной базы (ОАО «Калугатехремонт»), заключая договор аренды земельного участка по сути переоформлял право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, переданного в пользование в 1987 году, следовательно, истец после того как стал собственником производственной базы, приобрел право пользования земельным участков в том же объеме, что и предыдущий собственник; предоставил доказательства того, что ОАО «Калугатехремонт» является правопреемником Калужского межрегионального ремонтно-технического предприятия, которому было предоставлено право постоянного (бессрочного пользования) земельным участком площадью 89 800 кв.м.; указанному земельному участку в последующем был присвоен кадастровый номер 40:26:000075:0017, в последующем кадастровый номер 40:26:000075:73, который был разделен на 2 земельных участков - с кадастровым номером 40:26:000075:131 общей площадью 2383 кв.м, арендатором которого является истец; и с кадастровым номером 40:26:000075:132, арендатором которого является ОАО «Калугатехремонт»; указал на то, что применение рыночной стоимости права аренды земельного участка нарушает постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 852 в части основных принципов определения арендной платы, методические рекомендации, изданные различными органами исполнительной власти, не могут подменять и противоречить требованиям федерального законодательства.

Исследовав материалы дела, заслушав выступления представителя истца, суд  установил следующее.

15.03.2016 года между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель)  заключен договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка №26/2016-2, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование передан земельный участок площадью 2383 кв. м, кадастровый номер 40:26:000075:131, расположенный по адресу: 

<

...>, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка (далее - Договор).

Согласно п. 2.1. Договора земельный участок предоставлен сроком на 5 лет, применив условия договора с 15.03.2016.

Как следует из п. 3.3. - 3.5. Договора Арендная плата устанавливается в соответствии с Законодательством Российской Федерации. Исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляются на основании ежегодно направляемого расчета Арендодателем в адрес Арендатора и заключения дополнительного соглашения не требуется.

Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного пользования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Арендная плата начисляется Арендатору с учетом целевого назначения, применительно к долям в праве собственности, иных вещных и обязательных прав на здания, строения, сооружения.

В силу требований п. 4.2.4 Договора Арендодатель обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом Арендатора.

Письмом от 03.12.2019 №40/7035 Ответчик уведомил Истца об изменении порядка расчета арендной платы за земельный участок на 2020 год. Однако, в нарушение требований п. 4.2.4. Договора данное письмо и расчет арендной платы поступили к Истцу лишь 02.03.2020.

Согласно поступившему расчету арендной платы на 2020 год сумма арендной платы за Участок составила 283440 рублей.

Основанием для расчета послужил Отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы земельного участка от 16.12.2019 № 19-АПЗУ-7384-12-2651 в соответствии с государственным контрактом от 29.11.2019 № 0337100005219000082.

Ссылаясь на то, что размер арендной платы должен быть рассчитан исходя из 2% кадастровой стоимости земельного участка поскольку первоначально земельный участок был предоставлен в аренду в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями. 

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то, что земельный участок, переданный в аренду ему в 2016 году, выделен из земельного участка с кадастровым номером 40:26:000075:73, образованного из земельного участка с кадастровым номером 40:26:000075:17, который был отмежеван из земельного участка с кадастровым номером 40:26:000075:1, образованного посредством переоформления ОАО «Калугатехремонт» в 2002 году права пользования земельным участком, расположенным по адресу: 

<

...>, площадью 89800 кв. м., полученного в декабре 1987 г. Калужским межрайонным ремонтно-техническим предприятием на основании Решения Исполнительного комитета Калужского городского совета народных депутатов от 16.12.1987 № 429/4 и Государственного Акта на право пользования землей от 11.12.1987 № А-I № 592749.

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению в силу следующих обстоятельств. 

Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно абзацу 2 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.

Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительством Российской Федерации от 16.07.2009 №582 (далее - Правила).

Согласно пункта 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги); в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из разъяснений, содержащихся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13), следует, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемый характер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов, сохранен в статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно пункту 3 которой порядок определения размера арендной платы устанавливается Правительством Российской Федерации - в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, органом государственной власти субъекта Российской Федерации - в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, органом местного самоуправления - в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №137-ФЗ), юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков, установить сервитуты в отношении таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2016 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Закона №137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Данные выводы согласуются с выводами, изложенными в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 20.03.2017 №306-ЭС16-16522 и от 23.11.2017 №305-ЭС17-12788, а также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015), утвержденном 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации.

В пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015) от 26.06.2015, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, отмечено, что поскольку содержащиеся в Законе о введение в действие Земельного кодекса ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, по Государственному акту на право пользования землей от 11.12.1987 № А-I 592749, Калужскому межрегиональному ремонтно-техническому предприятию в пользование, под территорию предприятия выдан в бесплатное и бессрочное пользование земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 89 800 кв.м. 

На основании распоряжения Городского головы Городской Управы города Калуги №2263-р от 27.05.2002 право бессрочного пользования предоставленное ОАО «Калугатехремонт» (правопреемник Калужского межрегионального ремонтно-технического предприятия) земельным участком общей площадью 70 391 кв., из земель города Калуги, расположенного по адресу: ул. Механизаторов, д. 38 было переоформлено на право аренды в соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». 

Во исполнение вышеуказанного распоряжения между Городской Управой города Калуги (арендодатель) и ОАО «Калугатехремонт» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №2620 от 25.06.2002, по условиям которого арендатору предоставлен в пользование земельный участок с кадастровым номером 40:26:000075:0001, площадью 70 391 кв.м. 

В последующем было проведено межевание земельного участка с кадастровым номером 40:26:000075:0001, в результате чего был образован земельный участок с кадастровым номером 40:26:000075:17, площадью 67 151 кв.м.

На основании распоряжения городского головы №6549-р от 02.12.2003 в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса российской Федерации (в первоначальной редакции) между Городской управой города Калуги (арендодатель) и ОАО «Калугатехремонт» (арендатор) был заключен договор аренды №4917 от 02.12.2003, по условиям которого арендатору предоставлен в пользование земельный участок с кадастровым номером 40:26:000075:17, площадью 67 151 кв.м. для эксплуатации производственной базы. 

В связи с регистрацией права собственности Российской Федерации на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 40:26:000075:17, площадью 67 151 кв.м., к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калужской области перешли права и обязанности арендодателя по договору №4917 от 02.12.2003. 

Земельный участок с кадастровым номером 40:26:000075:17 площадью 67151 кв.м. был снят с кадастрового учета 06.10.2008. 

Согласно дополнительному соглашению № 10 к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 02.12.2003 № 4917, предметом данного договора стал земельный участок с кадастровым номером 40:26:000075:73 площадью 66935 кв.м.

23.04.2012 данный земельный участок также снят с учета в результате межевания и выделения из него 2-х земельных участков: 40:26:000075:131 площадью 2383 кв. м. и 40:26:000075:132 площадью 64552 кв.м. О том, что земельные участки являются предыдущим земельным участком 40:26:000075:73 свидетельствуют выписка из ЕГРН на земельный участок 40:26:000075:131, а также копия кадастрового паспорта 40:26:000075:132 от 02.03.2012 № 40/12-24244, согласно которым объектом недвижимости, из которого образован данный участок, является земельный участок с кадастровым номером 40:26:000075:73.

26.03.2012 между ОАО «Калугатехремонт» и ТУ Росимущества в Калужской области заключено дополнительное соглашение № 11 к договору земельного участка от 02.12.2003, согласно которому предметом договора аренды стала аренда двух земельных участков, принадлежащих Российской федерации: 40:26:000075:131 и 40:26:000075:132.

Таким образом земельный участок первоначальному арендатору был передан в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. 

21.05.2012 между Истцом и ОАО «Калугатехремонт» заключено соглашение об отступном, согласно которому Истец приобрел в отступное нежилое здание станции технического обслуживания легковых автомобилей на 4 поста, принадлежавшее на праве собственности ОАО «Калугатехремонт»,  расположенное по адресу: 

<

...> (т. 1, л.д. 68).

Согласно п. 2.1. Соглашения Истец принял в права и обязанности по договору аренды земельного участка от 02.12.2003 № 4917.

В последующем, 15.03.2016 между сторонами заключен договор аренды земельного участка площадью 2383 кв. м, кадастровый номер 40:26:000075:131, расположенного по адресу: 

<

...> разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, № 26/2016-2

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Согласно пунктам 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе в пределах срока аренды передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Перемена лица в арендном обязательстве, в том числе на основании статьи 409 ГК РФ, означает, что вместо арендатора в действующий договор аренды вступает новое лицо, при этом определенное существующим договором правоотношение не изменяется, и новое правоотношение не возникает.

При этом передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка первоначальным арендатором истцу не повлекла изменение порядка исчисления арендной платы для нового арендатора. При уступке прав и обязанностей по договору аренды новый арендатор заменяет прежнего арендатора в уже действующем договоре аренды. Новый договор аренды с новым арендатором не заключается. Соответственно, действуют ранее возникшие арендные правоотношения, в том числе в части исчисления арендной платы.

Поскольку в рассматриваемом деле правопредшественник истца приобрел право аренды в порядке переоформления в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, истец имеет право на применение льготного порядка при исчислении арендной платы. К ИП ФИО2 в связи с подписанием соглашения об отступном от 21.05.2012 права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от 02.12.2003 № 4917, размер арендной платы, подлежащей внесению ответчиком, рассчитывается в том же порядке, какой предусмотрен в договоре в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона №137-ФЗ. При таких обстоятельствах доводы истца следует признать обоснованными.

Из содержания пункта 2 статьи 3 Закона №137-ФЗ следует, что критерием применения льготного порядка расчета арендной платы являются основания заключения договора аренды земельного участка - в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, а не по иной причине. При этом из буквального толкования названной нормы не следует, что предусмотренная в ней льгота применяется только к лицам, обладавшим земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и непосредственно переоформившим это право на право аренды, и не может быть распространена на лицо, к которому в связи с заключением соглашения об отступном, перешли в полном объеме права и обязанности первоначального арендатора по договору аренды в результате замены стороны по договору (аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 13.12.2019 по делу № А60-8273/2019). 

На основании вышеизложенного заявленные исковые требования являются правомерными и подлежат удовлетворению. 

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика в соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

заявленные исковые требования удовлетворить.

Уставить размер ставки арендной платы равным 2% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 40:26:000075:131 площадью 2383 кв. м., находящегося по адресу: 

<

...>, для эксплуатации производственной базы, по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 15.03.2016 №26/2016-2 в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», определив расчет арендной платы указанного земельного участка в виде произведения кадастровой стоимости данного земельного участка, базовой ставки 2% и размера уровня инфляции, определенного соответствующим нормативным правовым актом.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях, г. Калуга, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Калуга, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

СудьяЕ.В. Иванова