6РБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-18783/2020

16 июля 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения оглашена 02.07.2024

Полный текст решения изготовлен 16.07.2024

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Курашовой А.Е.,

рассмотрев исковое заявление департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест «Стройбетон» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 6 492 800,20 руб.,

в судебном заседании приняли участие:

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО1 по доверенности от 26.03.2024 (сроком на 1 год), предъявлено служебное удостоверение,

от общества с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест «Стройбетон» - ФИО2 по доверенности от 04.03.2024 (сроком на 1 год), личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью строительно-монтажный трест «Стройбетон» (далее – ответчик, ООО СМТ «СБ», Общество) задолженности:

1) по договору аренды земельного участка № Д-Ц-31-11501 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 в сумме 561 784,56 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.07.2019 по 18.06.2020 в сумме 150 941,14 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчёта 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

2) по договору аренды земельного участка № Д-Ц-31-11502 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 17.06.2020 в сумме 159 532,89 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 17.06.2020 в сумме 56 856,07 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчёта 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

3) по договору аренды земельного участка № Д-Ц-31-11519 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 в сумме 438 678,50 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 18.06.2020 в сумме 179 696,83 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчёта 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

4) по договору аренды земельного участка № Д-Ц-31-11520 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 30.06.2020 в сумме 424 045,84 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 30.06.2020 в сумме 97 330,22 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчёта 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

5) по договору аренды земельного участка № Д-Ц-31-11525 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 16.01.2020 в сумме 1 275 371,54 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 16.01.2020 в сумме 264 906,44 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчёта 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

6) по договору аренды земельного участка № Д-Ц-31-11534 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 в сумме 678 625,81 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 18.06.2020 в сумме 227 733,15 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчёта 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

7) по договору аренды земельного участка № Д-Ц-31-11538 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 14.01.2020 в сумме 666 824,08 руб. и пени за просрочку платежей за период с 15.05.2019 по 14.01.2020 в сумме 129 491,16 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчёта 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

8) по договору аренды земельного участка № Д-Ц-31-11723 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 17.06.2020 в сумме 179 967,59 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 17.06.2020 в сумме 23 626,92 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчёта 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

9) по договору аренды земельного участка № Д-Ц-31-11724 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 17.06.2020 в сумме 114 081,57 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 17.06.2020 в сумме 37 615,78 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчёта 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

10) по договору аренды земельного участка № Д-Ц-31-11725 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 в сумме 608 556,07 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 18.06.2020 в сумме 217 134,04 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчёта 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

Решением Арбитражного суда Омской области от 19.04.2021 по делу № А46-18783/2020, оставленным без изменения постановлениями Восьмого арбитражного суда от26.07.2021 и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.12.2021, частично удовлетворены требования Департамента: с ООО СМТ «СБ» в пользу истца взыскана задолженность по договорам:

- № Д-Ц-31-11501 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 в сумме 314 318,64 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.07.2019 по 18.06.2020 в сумме 65 791,37 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчёта 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

- № Д-Ц-31-11502 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 17.06.2020 в сумме 22 795,31 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 17.06.2020 в сумме 9 460,86 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчёта 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

- № Д-Ц-31-11525 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 16.01.2020 в сумме 216 389,39 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 16.01.2020 в сумме 31 058,08 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчёта 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

- № Д-Ц-31-11534 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 в сумме 44 137,76 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 18.06.2020 в сумме 8 988,28 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчёта 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

- № Д-Ц-31-11538 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 14.01.2020 в сумме 25 225,41 руб. и пени за просрочку платежей за период с 15.05.2019 по 14.01.2020 в сумме 3 431,61 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчёта 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

- № Д-Ц-31-11723 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 17.06.2020 в сумме 179 967,59 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 17.06.2020 в сумме 23 626,92 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчёта 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

- № Д-Ц-31-11724 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 17.06.2020 в сумме 114 081,57 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 17.06.2020 в сумме 37 615,78 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчёта 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

- № Д-Ц-31-11725 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 в сумме 55 984,90 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 18.06.2020 в сумме 20 045,57 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчёта 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

Также распределены судебные расходы.

21.02.2023 (вх. № 47561) в материалы дела поступило ходатайство ООО СМТ «СБ» о пересмотре решения суда первой инстанции от 19.04.2021 по делу № А46-18783/2020 по новым обстоятельствам.

Решением Арбитражного суда Омской области от 21.03.2023 последнее отменено по новым обстоятельствам, а именно в связи с признанием недействующей со дня вступления решения Омского областного суда от 15.12.2022 в законную силу части 10 статьи 1 Решения Омского городского Совета от 10.04.2019 № 138 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее – Решение № 138), поскольку расчёт платы по договору № Д-Ц-31-11501 за период с 19.04.2019 по 30.06.2020 по делу № А46-18783/2020 произведён как раз на основании отменённой части.

В обоснование иска Департамент указывает, что ООО СМТ «СБ» ненадлежащим образом исполняет обязанности арендатора по поименованным договорам.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указывает, что расчёт арендной платы должен производиться в порядке, предусмотренном договором аренды № Д-Ц-31-7070 земельных участков, из которых образованы спорные, т.е., в твёрдой сумме, ответчик полагает, что оснований для применения повышающего коэффициента 4 к договорам №№ Д-Ц-31-11534, Д-Ц-31-11525, Д-Ц-31-11519, Д-Ц-31-11538, Д-Ц-31-11520 не имеется, при расчёте арендной платы по договору № Д-Ц-31-11538 с 15.01.2020 и по договору № Д-Ц-31-11525 – с 17.01.2020 не были учтены платежи, произведённые в счёт арендной платы, ответчик оспаривает экономически обоснованный коэффициент по ряду договоров, расчёт арендной платы за период с 19.04.2019 по 30.06.2020 по договору № Д-Ц-31-11501 необходимо производить по ранее действовавшему нормативному акту, период просрочки нельзя исчислять с 11.02.2018, т.к. договоры были заключены только в 2019 году, также, по мнению ответчика, истец не раскрывает основание и порядок индексации, при первоначальном рассмотрении дела, суд допустил арифметические ошибки в расчёте; кроме того, ответчик говорит, что Департамент неверно произвёл расчёт пени и просит о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Как установлено судом, распоряжением мэра города Омска от 26.12.2007 № 510-р Департаменту поручено провести аукцион, открытый по составу участников и по форме подачи заявок, по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства общей площадью 1 638 464 кв.м, относящихся к категории земель населённых пунктов.

Указанный аукцион проведён 28.01.2008, единственным участником аукциона являлось общество с ограниченной ответственностью «Домостроительная корпорация «Стройбетон» (далее - ООО «ДСК Стройбетон»), ввиду чего аукцион признан несостоявшимся.

На основании положений пункта 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в связи с тем, что аукцион признан несостоявшимся с единственным его участником - ООО «ДСК Стройбетон» Департаментом заключён договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельных участков.

Во исполнение указанного договора между Департаментом и ООО «ДСК Стройбетон» заключён договор аренды земельных участков от 28.01.2008 № Д-Ц-31-7070, зарегистрированный 11.02.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области, по которому общество приняло в аренду 9 земельных участков, являющихся муниципальной собственностью города Омска, сроком на 10 лет для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В соответствии с договорами купли-продажи прав и обязанностей, зарегистрированными в установленном порядке 09.01.2013 и 18.02.2014, а также дополнительными соглашениями к ним, права и обязанности по договору аренды переданы ООО СМТ «СБ».

В дальнейшем на основании проекта межевания от 20.06.2017 № 593-п, утверждённого постановлением Администрации города Омска от 21.07.2016 № 908-п «Об утверждении проекта межевания элемента планировочной структуры № 4 планировочного района № 1», проекта планировки территории, расположенной в границах улиц: Пушкинский тракт - лесополоса - граница городской черты - дорога в поселок Степной - проектируемая дорога - граница полосы отвода железной дороги на станцию Комбинатская в Центральном административном округе города Омска» ООО СМТ «СБ» произвело межевание земельных участков в результате которого были образованы, в том числе земельные участки являющиеся предметом рассмотрения по настоящему делу. 12.04.2019 между департаментом (арендодатель) и ООО СМТ «Стройбетон» (арендатор) заключены 27 договоров аренды указанных земельных участков, в том числе:

- площадью 3 766, кв.м, с кадастровым номером 55:36:06 10 02:3370, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Центральный административный округ, ул. 21-я Амурская, разрешённое использование участка: многоквартирные жилые дома средней этажности (5-10 этажей) (договор № Д-Ц-31-11520);

- площадью 3 730 кв.м, с кадастровым номером 55:36:06 10 02:3368, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Центральный административный округ, ул. 21-я Амурская, разрешённое использование участка: многоквартирные жилые дома средней этажности (5-10 этажей) (договор № Д-Ц-31-11519);

- площадью 5 602 кв.м, с кадастровым номером 55:36:06 10 02:4973, расположенного по адресу: Омская область, муниципальное образование городской округ г. Омск Омской области, Центральный административный округ, разрешённое использование участка: многоквартирные жилые дома малой этажности (2-4 этажа) (договор № Д-Ц-31-11538);

- площадью 10 010 кв.м, с кадастровым номером 55:36:06 10 02:3346, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск. Центральный административный округ, ул. 21-я Амурская, разрешённое использование участка: многоквартирные жилые дома средней этажности (5-10 этажей (договор № Д-Ц-31-11525);

- площадью 5 465 кв.м, с кадастровым номером 55:36:06 10 02:4963, расположенного по адресу: Омская область, муниципальное образование городской округ г. Омск Омской области, Центральный административный округ, разрешённое использование: многоквартирные жилые дома малой этажности (2-4 этажа) (договор № Д-Ц-31-11534);

- площадью 19 524 кв.м, с кадастровым номером 55:36:06 10 02:4975, расположенного по адресу: Омская область, муниципальное образование городской округ город Омск Омской области, Центральный административный округ, разрешённое использование: для размещения объектов дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог (договор № Д-Ц-31-11723);

- площадью 52 827 кв.м, с кадастровым номером 55:36:06 10 02:4977, расположенного по адресу: Омская область, муниципальное образование городской округ город Омск Омской области, Центральный административный округ, разрешённое использование: для размещения автомобильных дорог и конструктивных элементов (договор № Д-Ц-31-11724);

- площадью 11 279 кв.м, с кадастровым номером 55:36:06 10 02:3365, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Центральный административный округ, ул. 21-я Амурская, разрешённое использование: для размещения объектов дошкольного, начального, общего и среднего (полного) общего образования (договор № Д-Ц-31-11725);

- площадью 3 782 кв.м, с кадастровым номером 55:36:06 10 02:3343, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Центральный административный округ, ул. 21-я Амурская, разрешённое использование: земельные участки (территории) общего пользования (договор № Д-Ц-31-11501);

- площадью 2 415 кв.м, с кадастровым номером 55:36:06 10 02:4944, расположенного по адресу: Омская область, муниципальное образование городской округ город Омск Омской области. Центральный административный округ, разрешённое использование: физкультурно-оздоровительные сооружения открытого типа (договор № Д-Ц-31-11502).

Пунктом 2.3 договоров предусмотрена обязанность арендатора перечислять арендную плату за каждый месяц с оплатой до 10 числа, за который производится оплата.

Департамент извещал арендатора об изменении арендной платы посредством направления уведомлений от 07.06.2019 № Исх-ДИО/7663, от 24.07.2019 № Исх-ДИО/9971, от 30.03.2020 № Исх-ДИО/3340, от 07.06.2019 № Исх-ДИО/7654, от 11.07.2019 № Исх-ДИО/9324, от 30.03.2020 № Исх-ДИО/3342, от 10.07.2019 № Исх-ДИО/9239, от 11.06.2019 № Исх-ДИО/7819, от 30.03.2020 № Исх-ДИО/3317, № Исх-ДИО/3346, от 10.07.2019 № Исх-ДИО/9247, от 10.07.2019 № Исх-ДИО/9237, от 30.03.2020 № Исх-ДИО/3257, от 24.07.2019 № Исх-ДИО/9966, от 20.08.2019 № Исх-ДИО/11406, от 11.06.2019 № Исх-ДИО/7822, от 11.07.2019 № Исх-ДИО/9351, от 11.06.2019 № Исх-ДИО/7824, от 27.09.2019 № Исх-ДИО/13114, от 07.06.2019 № Исх-ДИО/7667, от 10.07.2019 № Исх-ДИО/9242.

По доводам искового заявления ООО СМТ «СБ» принятые на себя обязательства исполняло ненадлежащим образом, что привело к возникновению задолженности, на которую начислены пени.

Инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора (претензии от 31.007.2020 № Исх-ДИО/7277, от 31.07.2020 № Исх-ДИО/7282, от 31.07.2020 № Исх-ДИО/7278, от 31.07.2020 № Исх-ДИО/7276, от 31.07.2020 № Исх-ДИО/7285, от 31.07.2020 № исх-ДИО/7280, от 31.07.2020 № Исх-ДИО/7281, от 31.07.2020 № Исх-ДИО/7283, от 31.07.2020 № Исх-ДИО/7284, от 31.07.2020 № Исх-ДИО/7179) не принёс положительного результата, задолженность в испрашиваемом размере погашена не была, что повлекло передачу спора на разрешение Арбитражного суда Омской области.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд полагает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.

Спорные правоотношения суд квалифицирует как арендные, подлежащие регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями заключённого договора.

В силу части 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Из положений статьи 39.2 ЗК РФ следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу положений статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Факт передачи в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:06 10 02:3370, 55:36:06 10 02:3368, 55:36:06 10 02:4973, 55:36:06 10 02:3346, 55:36:06 10 02:4963, 55:36:06 10 02:4975, 55:36:06 10 02:4977, 55:36:06 10 02:3365, 55:36:06 10 02:3343, 55:36:06 10 02:4944, подтверждён материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Суд не принимает во внимание довод ООО СМТ «СБ» о необходимости расчёта арендной платы по договорам аренды, заключённым в отношении земельных участков, образованных из земельных участков, предоставленных по договору аренды № Д-Ц-31-7070 в порядке, предусмотренном данным договором.

В пункте 4 статьи 11.8 ЗК РФ определено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и изменённых земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключён договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 ЗК РФ (подпункт 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период заключения договоров аренды).

Вместе с тем, поскольку положения пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ являются диспозитивными, стороны своим соглашением вправе иным образом определить размер и порядок определения арендной платы, нежели в договоре аренды в целях комплексного освоения для жилищного строительства № Д-Ц-31-7070, что и было согласовано сторонами в разделе втором спорных договоров аренды от 12.04.2019, основания для применения к спорным договорам арендной платы предусмотренной договором № Д-Ц-31-7070, отсутствуют.

Кроме того, размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, не может быть установлен в договоре произвольно.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, размер арендной платы по договору аренды устанавливается и может изменяться арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчёте арендной платы в соответствии с договором и приложениями к нему, вне зависимости от условий такого договора.

Методика расчёта арендной платы за спорные земельные участки являлась предметом рассмотрения в деле № А46-21599/2020. Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в своём постановлении от 27.05.2024 № Ф04-3662/2022 указал на отсутствие оснований для применения повышающего коэффициента 4, предусмотренного подпунктом 2 пункта 15 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), к договорам аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства объектов, возводимых Обществом на участках с разрешённым использованием: многоквартирные жилые дома средней этажности (5-10 этажей) и малой этажности (2-4 этажей).

Так, в соответствии с подпунктом 2 части 9 статьи 1 решения Омского городского Совета от 10.04.2019 № 138 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее - Решение № 138), в случае, если размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с частью 3 настоящей статьи, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях земельных участков, размер арендной платы определяется в размере земельного налога для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства).

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 394 НК РФ налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать 0,3 процента в отношении земельных участков, в том числе занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретённых (предоставленных) для жилищного строительства.

Пунктом 15 статьи 396 НК РФ предусмотрено, что в отношении земельных участков, предоставленных в собственность физическим и юридическим лицам на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства (ИЖС), осуществляемого физическими лицами, исчисление суммы налога производится с учётом коэффициента 4 в течение периода, превышающего трёхлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

В Решении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.05.2021 № АКПИ21-209 об отказе в удовлетворении заявления о признании недействующим Письма Федеральной налоговой службы от 24.08.2017 № БС-4-21/16787@ «О применении повышающих коэффициентов при расчёте земельного налога в отношении земельных участков с разрешённым использованием «для комплексного освоения в целях жилищного строительства» указано, что, исходя из буквального содержания данной нормы применение повышающего коэффициента к ставке налога 0,3 процента является правовым последствием одного факта - отсутствия на земельном участке, предоставленном для жилищного строительства, построенного объекта недвижимости. Указанное регулирование связано с земельным участком и установленным для него видом разрешённого использования, а не с собственником (владельцем) земельного участка, продолжительностью владения участком.

Пункт 15 статьи 396 НК РФ, регламентируя порядок исчисления земельного налога, предусматривает применение к нему повышающих коэффициентов 2 и 4 в отношении земельных участков, приобретённых в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства (за исключением ИЖС), условиями для применения которых являются государственная регистрация права собственности на земельный участок с видом разрешённого использования и осуществление на нём жилищного строительства. Каких-либо иных исключений для применения таких коэффициентов кроме осуществления физическими лицами ИЖС законодательством не предусмотрено.

Т.е., пункт 15 статьи 396 НК РФ по общему правилу, применяется на условиях осуществления на них жилищного строительства в отношении земельных участков с разрешённым использованием «для комплексного освоения в целях жилищного строительства». Налогоплательщик в случае не освоения земельного участка, приобретённого (предоставленного) для жилищного строительства, не лишён права применять пониженную налоговую ставку (в пределах 0,3%), однако от исчисления налога с учётом повышающего коэффициента не освобождён.

Вместе с тем при применении указанных правил налогообложения должна обеспечиваться их гармонизация с правилами (особенностями), установленными законодательством для отдельных видов правоотношений, в рамках которых осуществляется жилищное строительство, предопределяющих возможности налогоплательщика приступить к началу строительства и завершить его в соответствующие сроки.

В ином случае применение повышающего коэффициента при исчислении земельного налога может из средства стимулирования жилищного строительства приобрести характер санкции, выражающейся в установлении более обременительных условий налогообложения в отсутствие к тому разумных и объективных оснований, то есть, по существу, к произвольному налогообложению, запрещённому в силу пункта 3 статьи 3 НК РФ (пункт 35 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021.

Материалами делами установлено и не оспаривается Департаментом, что земельные участки по спорным договорам аренды образованы из земельных участков, ранее предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании договора аренды земельных участков от 28.01.2008 № Д-Ц-31-7070, заключенного по результатам аукциона.

Т.е., в данном случае следует исчислять трёхлетний срок освоения земельных участков в предоставленных целях со дня предоставления застройщику земельных участков, образованных из исходного в целях осуществления строительства конкретных объектов.

Данный вывод согласуется со спецификой использования земельного участка при его предоставлении для комплексного освоения, которое предполагает разработку проекта межевания территории, поэтапный характер застройки, сопровождается плановым, последовательным разделом изначально предоставленного земельного участка на части по мере реализации проекта с учётом утверждённой документации по планировке территории и запланированных сроков строительства.

Указанное также соответствует назначению введённого повышающего коэффициента, прежде всего, как меры стимулирования жилищного строительства, а не санкции самой по себе.

Кроме того, при рассмотрении настоящего спора, как и в ходе судебного разбирательства по делу № А46-21599/2020, в материалы дела не представлено соответствующих доказательств, подтверждающих наличие объективных фактов, позволяющих применить повышающий коэффициент до истечения трёх лет с момента регистрации договоров.

Также, учитывая признание судом недействующими положений Решения № 432, руководствуясь конституционно-судебным истолкованием Конституционного Суда Российской Федерации (постановление от 06.07.2018 № 29-П), положениями действующего законодательства по вопросу о порядке применения нормативного правового акта (его части), признанного недействующим, при расчёте размера арендной платы подлежавшей внесению ответчиком за период с 11.02.2018 по 18.04.2019 (по дату вступления в силу Решения № 138 от 10.04.2019) подлежал применению ранее действовавший нормативный акт - Решение Омского городского Совета от 25.07.2007 № 46.

Начиная с 19.04.2019 величина арендной платы определяется в соответствии с положениями Решения № 138.

Указанное, в том числе, подтверждается релевантной судебной практикой.

Споры относительно методики расчёта по земельным участкам, предоставленным для комплексного освоения, в целях жилищного строительства, разрешённое использование: для размещения объектов дошкольного, начального, общего и среднего (полного) общего образования между сторонами отсутствуют.

Арендная плата за период с 19.04.2019 по 29.06.2020 первоначально рассчитана в соответствии с частью 3 статьи 1 Решения № 138, пункта 12 Приложения № 1 к Решению № 138 с применением коэффициента 1,7.

Как верно указано ответчиком, данный коэффициент применению в рассматриваемом случае не подлежит.

В соответствии с пунктом 2 статьи 37 ЗК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства. В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ виды разрешённого использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утверждённым федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Приложением № 1 к Решению № 138 предусмотрены коэффициенты, применяемые при расчёте арендной платы, в зависимости от видов разрешённого использования земельных участков.

Последнее было разработано на основании Классификатора видов разрешённого использования земельных участков, утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешённого использования земельных участков».

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:4975, предоставленный ответчику по договору аренды № Д-Ц-31-11723, имеет вид разрешённого использования: для размещения объектов дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог; земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:4977, являющийся предметом договора № Д-Ц-31-11724, имеет вид разрешённого использования: для размещения автомобильных дорог и конструктивных элементов.

Согласно Постановлению Администрации города Омска от 20.06.2017 № 593-п «Об утверждении проекта межевания элемента планировочной структуры № 4 планировочного района № I проекта планировки территории, расположенной в границах: Пушкинский тракт - лесополоса - граница городской черты - дорога в поселок Степной - проектируемая дорога - граница полосы отвода железной дороги на станцию Комбинатская в Центральном административном округе города Омска» указанные земельные участки имеют вид разрешённого использования: земельные участки (территории) общего пользования, автомобильный транспорт.

Из публичной кадастровой карты и выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, выданных филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Омской области в ответ на запрос от 06.03.2024, вид разрешённого использования земельных участков: земельные участки (территории) общего пользования, автомобильный транспорт.

Как пояснил представитель ответчика, необходимость строительства объектов дорожного сервиса и конструктивных элементов отсутствовала в Проекте планировки территории, расположенной в границах: Пушкинский тракт - лесополоса - граница городской черты - дорога в посёлок Степной - проектируемая дорога - граница полосы отвода железной дороги на станцию Комбинатская в городе Омске», утверждённого Постановлением Администрации города Омска от 30.12.2009 № 1000-п в отношении элемента планировочной структуры № 4 планировочного района № I проекта планировки территории.

Поскольку арендная плата и возможность использования земельных участков зависит от вида разрешённого использования, ответчик обратился в филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Омской области с просьбой разъяснить, какой вид разрешённого использования с 11.02.2018 (период на который распространяется действие договоров аренды) по настоящее время, в том числе на дату заключения договоров аренды - 12.04.2019, имеют земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:06 10 02:4975 и 55:36:06 10 02:4977.

Согласно полученному ответу, вид разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:06 10 02:4975 и земельного участка с кадастровым номером 55:36:06 10 02:4977 «Земельные участки (территории) общего пользования, автомобильный транспорт», внесённый на основании заявления представителя Департамента и Постановления Администрации города Омска от 20.06.2017 № 593-п «Об утверждении проекта межевания элемента планировочной структуры № 4» не изменялся на протяжении всего времени.

Таким образом, суд соглашается с доводами ответчика о том, что вид разрешённого использования «для размещения объектов дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог» указанный в договоре аренды земельного участка № Д-Ц-31-11723 и вид разрешённого использования «для размещения автомобильных дорог и конструктивных элементов» указанный в договоре аренды № Д-Ц-31-11724 является недостоверным.

Из конфигурации земельных участков следует, что на участке подлежат размещению автомобильные дороги.

При разработке и утверждении Проекта межевания элемента планировочной структуры № 4 планировочного района № I проекта планировки территории, расположенной в границах: Пушкинский тракт - лесополоса - граница городской черты - дорога в посёлок Степной - проектируемая дорога - граница полосы отвода железной дороги на станцию Комбинатская в Центральном административном округе города Омска, утверждённого Постановлением Администрации города Омска от 20.06.2017 № 593-п, действовал Классификатор видов разрешённого использования земельных участков, утверждённый приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 в редакции от 30.09.2015.

Из Классификатора в редакции 30.09.2015 следует, что размещение автомобильных дорог производилось на земельных участках с видом разрешённого использования автомобильный транспорт, код 7.2.

Впоследствии в Классификатор были внесены изменения.

Из Классификатора в редакции 04.02.2019 следует, что виду разрешённого использования автомобильный транспорт, код 7.2 соответствуют виды деятельности в виде размещения зданий и сооружений автомобильного транспорта. Содержание данного вида разрешённого использования включает в себя содержание видов разрешённого использования с кодами 7.2.1 - 7.2.3. Код 7.2.1. применяется для размещения автомобильных дорог за пределами населённых пунктов и технически связанных с ними сооружений.

В настоящее время, действует Классификатор видов разрешённого использования земельных участков, утверждённый Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412. Из поименованного классификатора также следует, что виду разрешённого использования автомобильный транспорт, код 7.2 соответствует деятельности в виде размещения зданий и сооружений автомобильного транспорта. Содержание данного вида разрешённого использования включает в себя содержание видов разрешённого использования с кодами 7.2.1 - 7.2.3. Код 7.2.1. применяется для размещения автомобильных дорог за пределами населенных пунктов и технически связанных с ними сооружений.

Вместе с тем, как сами земельные участки, так и автомобильные дороги, подлежавшие размещению на них, находятся на территории города Омска, то есть в пределах населённого пункта. Размещение зданий и сооружений автомобильного транспорта ни проектом межевания, ни проектом планировки не предусмотрено.

В настоящее время, автомобильные дороги в пределах города Омска размещаются на земельных участках, имеющих вид разрешённого использования «земельные участки (территории) общего пользования».

Таким образом, в связи с внесением изменений в Классификатор № 540 в редакции от 04.02.2019 и утверждением нового Классификатора от 10.11.2020 № П/0412, вид разрешённого использования земельных участков с кадастровым номером 55:36:06 10 02:4975 и кадастровым номером 55:36:06 10 02:4977, указанный в Едином государственном реестре недвижимости - автомобильный транспорт, код 7.2., не соответствует целям его образования и предоставления, а именно: размещение автомобильных дорог в пределах населённого пункта.

Что касается арендной платы по договору № Д-Ц-31-11501, то первоначально Департаментом осуществлён расчёт арендной платы исходя из положений Решений от 16.03.2016 № 432, от 10.04.2019 № 138, постановления Администрации города Омска от 07.10.2016 № 1240-п «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска и предоставленных в аренду без проведения торгов, для размещения отдельных объектов» (далее - Постановление № 1240-п).

Подпункт «б» пункта 4 части 1 статьи 2 Решения № 432, на основании которого производился расчёт, признан недействующим решением Омского областного суда от 07.02.2018 по делу № 3а-2/2018, оставленным без изменения определением от 17.05.2018 Верховного Суда Российской Федерации № 50-АПГ18-6. С 19.04.2019 применению подлежало Решение № 138. Вступившим 17.01.2023 в законную силу решением Омского областного суда от 15.12.2022 по делу № 3а-600/2022 удовлетворено административное исковое заявление ООО СМТ «СБ», признана недействующей часть 10 статьи 1 Решения № 138.

В таком случае при расчёте подлежит применению ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, что подтверждается правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2016), утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016 (пункт 10 Обзора судебной практики Судебной коллегии по экономическим спорам).

С применением положений части 10 статьи 1 Решения № 138 в рамках рассмотрения настоящего дела исчислена арендная плата по подговору № Д-Ц-31-11501.

Соответственно, для расчета арендной платы по названному договору следует определить применимый при расчёте нормативно-правовой акт.

Общество полагало, что с учётом признания недействующей нормы Решения № 138 для определения размера арендной платы по договору № Д-Ц-31-11501 следует применять Решение № 432 и постановление Администрации города Омска от 07.10.2016 № 1240-п «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска и предоставленных в аренду без проведения торгов, для размещения отдельных объектов».

Однако земельный участок по договору аренды № Д-Ц-31-11501 предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства с разрешённым использованием: земельные участки (территория) общего пользования, образованы из земельного участка, предоставленного в целях комплексного освоения для жилищного строительства по договору № Д-Ц-31-7070.

Применение ставки арендной платы по коммерческому виду использования земли не учитывает особенности заключения, изменения и исполнения договора аренды земельного участка в целях их комплексного освоения, которые неразрывно связаны со спецификой действий всей процедуры, направленной на конечный результат в виде застройки территории.

Определение размера арендной платы в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Решения № 46 по договору № Д-Ц-31-11501 не соответствует и Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждённым постановлением Правительства Российской Федерации № 582:

- экономической обоснованности - в части отсутствия учёта вида использования земельных участков, их доходности;

- учёта наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В связи с признанием части 10 статьи 1 Решения № 138 недействующей расчёт арендной платы за период с 19.04.2019 по 29.06.2020 подлежит определению по ранее действовавшему нормативному акту, согласно Решению № 432, определяющему размер арендной платы за земельные участки с тождественным видом разрешённого использования: земельные участки занятые автомобильными дорогами, в том числе их конструктивные элементы и дорожные сооружения, как земли общего пользования.

Кроме того, касаемо инфляционных процессов, необходимо отметить следующее.

Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 02.12.2019 № 380-ФЗ «О федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов» утверждены основные характеристики федерального бюджета на 2020 год, определённые исходя из уровня инфляции, не превышающего 3,0 процента (декабрь 2020 года к декабрю 2019 года).

Согласно установленному порядку расчёта арендной платы коэффициент уровня инфляции применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

Упомянутый нормативный документ опубликован в установленном порядке в открытых информационных источниках и является обязательными к применению.

Указанная величина не является ни изменением порядка определения арендной платы, ни внесением изменений в значения показателей, используемых при расчёте арендной платы.

В остальной части разногласий по расчётным показателям стороны не имеют.

Задолженность определена судом следующим образом:

1) по договору № Д-Ц-31-11501:

- с 11.02.2018 по 18.04.2019 размер платы за земельные участки, предоставленные для строительства, и за земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением зданий, строений, сооружений, относящихся к рынкам) исчислялся на основании Решения № 46 по формуле:

А = Ц x К1 x К2 x К3 / 100%, где:

А - годовая арендная плата, рублей;

Ц - кадастровая стоимость земельного участка, рублей.

Значение Ц в случае аренды части земельного участка определяется пропорционально площади предоставленной в аренду части земельного участка;

К1 - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (процент от кадастровой стоимости земельного участка), определяемый в соответствии с приложением № 1 к Решению № 46;

К2 - коэффициент, учитывающий категории арендаторов, для которых применяются понижающие коэффициенты к арендной плате, определяемый в соответствии с приложением № 3 к Решению № 46;

К3 - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков, определяемый в соответствии с приложением № 4 к Решению № 46

Принимая во внимание, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:06 10 02:3343 площадью 5465 кв.м составляла 1 руб., коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка - 1,5 (пункт 7 приложения № 1 Решение); К2 - коэффициент, учитывающий категории арендаторов, для которых применяются понижающие коэффициенты к арендной плате: 1 (приложение № 3 Решение); КЗ - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков: 1 (приложение № 4 Решение); 12 - количество месяцев в году, ежемесячная арендная плата составляла 0,12 руб.

С 19.04.2019 по 30.06.2020 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составляет 0,002 рубля в месяц и рассчитывается аналогично предыдущему периоду.

Согласно указанному выше расчету задолженность ответчика по арендной плате и пени за заявленный период отсутствует.

2) по договору № Д-Ц-31-11502:

- с 11.02.2018 по 18.04.2019 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составил 1 267,78 руб. в месяц и рассчитывается в соответствии с Решением № 46 по формуле: А = Ц х К1 х К2 х КЗ : 100% : 12; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:06 10 02:4944, площадью 2 415 кв.м составляла 1 014 227,55 руб.; коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка - 1,5 (пункт 7 приложения № 1 Решение).

- с 19.04.2019 по 17.06.2020 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составляет 3 579,80 рубля в месяц и рассчитывается в соответствии с Решением № 138 по формуле: Ап = Кс х Кф, где Ап - размер годовой арендной платы в руб. Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:06 10 02:4944, площадью 11 279 кв.м - 1 014 227,55 руб. Кф - экономически обоснованный коэффициент - 4,2 (пункт 14 Приложения к Решению).

Согласно указанному выше расчету задолженность ответчика по арендной плате за период с 11.02.2018 по 17.06.2020 составила 23 189,32 руб., пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 17.06.2020 - 9 086,31 руб.

При этом суд учитывает правовую позицию Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 10.10.2019 № 305-ЭС19-12083 по делу № А40-66220/2018 и включённую в пункт 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, согласно которой если арендодатель не исполнил предусмотренную договором аренды публичного земельного участка обязанность своевременно производить перерасчёт арендной платы и информировать об этом арендатора и не уведомил его об изменении арендной платы, это не освобождает арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном нормативными правовыми актами. В то же время в силу статьи 406 ГК РФ он вправе оспаривать правомерность начисления неустойки за нарушение сроков внесения платы.

В соответствии со статьёй 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, предусмотренных договором, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Соответственно, основания для начисления неустойки за просрочку внесения арендных платежей исходя из нового размера арендной платы не имеется. Неустойка за этот период подлежит начислению исходя из известного ответчику размера арендной платы, установленного за предшествующий период.

С 19.04.2019 начисления осуществлялись на основании Решения № 138. Вместе с тем об изменении порядка расчётов Департамент уведомил Общество10.07.2019. Т.е. с августа 2019 года ООО СМТ «СБ» уже могло оплачивать по-новому. С апреля 2019 года и по июль 2019 года неустойка должна начисляться на ранее определённую сумму арендной платы.

3) по договору № Д-Ц-31-11519:

- с 11.02.2018 по 31.12.2018 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составит 4 050,39 руб. в месяц и рассчитывается в соответствии с Решением № 46; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:06 10 02:3368, площадью 3 730 кв.м составляет: 16 201 553,4 руб.; К1 - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка: 0,3 (пункт 1 приложение № 1 Решение).

- с 01.01.2019 по 18.04.2019 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составит 718,96 руб. в месяц и рассчитывается в соответствии с Решением № 46; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:06 10 02:3368, площадью 3 730 кв.м составляет: 2 875 830 руб.; К1 - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка: 0,3 (пункт 1 приложение № 1 Решение).

- с 19.04.2019 по 30.06.2020 размер арендной платы составляет 718,96 руб. в месяц и рассчитывается в соответствии с Решением № 138 по ставке 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:06 10 02:3368, равной 2 875 830 руб.

Согласно указанному выше расчёту задолженность ответчика по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 отсутствует, оснований для взыскания пени не имеется.

4) по договору № Д-Ц-31-11520:

- с 11.02.2018 по 31.12.2018 размер арендной платы составит 4 089,48 руб. в месяц, в соответствии с Решением 46 из расчёта кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:06 10 02:3370 в 16 357 922,28 руб.; К1 - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка - 0,3 (пункт 1 приложения № 1).

- с 01.01.2019 по 18.04.2019 размер арендной платы составит 813,46 руб. в месяц и рассчитывается в соответствии с Решением № 46. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:06 10 02:3370 составляет: 3 253 824 руб. (по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 15.01.2020 № 14); К1 - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка: 0,3 (пункт 1 приложения № 1 к Решению).

- с 19.04.2019 по 30.06.2020 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составит 813,46 руб. в месяц и рассчитывается в соответствии с Решением № 138 по формуле: Ап = Нз, где Ап - размер годовой арендной платы, руб.; Нз - размер земельного налога, руб. Размер земельного налога за земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:3370 рассчитывается по формуле: Нз = Кс х Ст, где Нз - размер земельного налога, руб.; Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:06 10 02:3370 площадью 3 766 кв.м, равная 3 253 824 руб. (по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 15.01.2020 № 14); Ст - ставка земельного налога, равная 0,3% (подпункт 1 пункта 2 Решения Омского городского Совета от 16.11.2005 № 298 «О земельном налоге на территории города Омска»);

По расчету суда задолженность ответчика по арендной плате за период с 11.02.2018 по 30.06.2020 отсутствует, оснований для взыскания пени не имеется.

5) по договору № Д-Ц-31-11525:

- с 11.02.2018 по 18.04.2019 размер арендной платы составляет 10869,81 руб. в месяц и рассчитывается в соответствии с Решением № 46; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:06 10 02:3346 площадью 10 010 кв.м составляет: 43 479 235,8 руб.; К1 - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка - 0,3 (пункт 1 приложения № 1 к решению).

- с 19.04.2019 по 30.06.2020 размер арендной платы составляет 10 869,21 руб. в месяц и рассчитывается в соответствии с Решением № 138 из кадастровой стоимости земельного участка в 43 479 235,8 рублей; ставка земельного налога, равная 0,3%.

Согласно указанному расчёту задолженность за период с 11.02.2018 по 16.01.2020 по арендной плате у ответчика отсутствует; имеется переплата в сумме 204 798,20 руб., задолженность по пени за период с 11.05.2019 по 16.01.2020 составляет 712,76 руб.

Т.е. у Департамента и Общества имеются встречные обязательства друг перед другом.

По смыслу определений Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 № 304-ЭС17-14946, от 12.03.2018 № 305-ЭС17-17564, от 02.09.2019 № 304-ЭС19-11744, от 29.08.2019 № 305-ЭС19-10075, от 11.06.2020 № 305-ЭС19-18890 (2), от 10.12.2020 № 306-ЭС20-15629 сальдирование имеет место тогда, когда в рамках одного договора (либо нескольких взаимосвязанных договоров) определяется завершающая обязанность сторон при прекращении договорных отношений полностью (либо их отдельного этапа).

Спорные обязательства возникли в рамках единого обязательственного правоотношения, следовательно, являются сальдированием, при котором не возникают встречные обязанности сторон.

Сальдирование допустимо как в рамках одного договора, так и в рамках нескольких взаимосвязанных договоров (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 № 304-ЭС17-14946, от 28.10.2019 № 305-ЭС19-10064, пункт 15 «Обзора судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга)», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.10.2021).

При ненадлежащем выполнении должником основного обязательства он вправе претендовать только на сумму, которая ему причитается с учётом исполнения им встречных обязанностей, в частности, по возмещению убытков, оплате санкций (определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.09.2019 № 304-ЭС19-11744, от 11.06.2020 № 305-ЭС19-18890).

Соответственно, требования из арендных правоотношений в части переплаты подлежит соотнесению с размером требования по оплате неустойки.

Сальдирование означает, что требование из нарушения договора автоматически засчитывается в счёт цены договора.

Учитывая, что механизм сальдирования предусматривает автоматическое прекращение встречных обязательств, то есть не требуется чьего-либо волеизъявления или наступления какого-либо события, иного дополнительного условия, сальдирование происходит в момент, когда обязательства стали встречными и способными к сальдированию, то есть с момента наступления срока исполнения обязательства, срок исполнения которого наступил позднее. Аналогичная правовая позиция о ретроспективном эффекте применительно к сходным правоотношениям при зачёте требований изложена в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений ГК РФ о прекращении обязательств», пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований».

Доказательств того, что в результате проведения сальдирования будет причинён вред имущественным правам участников процесса из материалов дела не следует.

Итоговое сальдо встречных обязательств сформировано в пользу ответчика, в силу чего оснований для взыскания задолженности по договору № Д-Ц-31-11525 не имеется.

6) по договору № Д-Ц-31-11534:

- с 11.02.2018 по 18.04.2019 размер арендной платы составляет 1 252,39 руб. в месяц в соответствии с Решением № 46, принимая во внимание кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:06 10 02:4963, площадью 5 465 кв.м – 5 009 546,9 руб.; Kl - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка: 0,3 (пункт 1 приложения № 1 к Решению).

- с 19.04.2019 по 30.06.2020 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составляет 1 252,39 руб. в месяц на основании Решения № 138 в размере ставки земельного налога в 0,3%;

По расчёту суда задолженность ответчика по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 отсутствует, имеется переплата в размере 23 491,16 руб., задолженность по пени за период с 11.05.2019 по 16.01.2020равна 54,75 руб. Осуществлено сальдирование.

7) по договору № Д-Ц-31-11538:

- с 11.02.2018 по 18.04.2019 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составит 1 283,78 руб. в месяц в соответствии с Решением № 46 исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:06 10 02:4973, площадью 5 602 кв.м в 5 135 129,32 руб. и коэффициента учитывающего вид использования земельного участка в 0,3 (пункт 1 приложения № 1 к Решению).

- с 19.04.2019 по 30.06.2020 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составит 1 283,89 руб. в месяц и рассчитывается в соответствии с Решением № 138 по ставке земельного налога 0,3%.

Согласно указанному выше расчету задолженность ответчика по арендной плате за период с 11.02.2018 по 14.01.2020 отсутствует, имеется переплата в сумме 23 566,59 руб., пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 30.06.2020 в сумме 56,13 руб. Осуществлено сальдирование.

8) по договору № Д-Ц-31-11723:

- с 11.02.2018 по 18.04.2019 размер арендной платы составляет 37,45 руб. из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:06 10 02:4975, площадью 19 524 кв.м в размере 4 494 424,8 руб. и ставки арендной платы за земельные участки занятые автомобильными дорогами 0,01%.

- с 19.04.2019 по 30.06.2020 размер арендной платы составляет уже 12 734,20 руб. в месяц в связи с применением экономически обоснованного коэффициента 3,4 (пункт 3 статьи 1).

Задолженность ответчика по арендной плате за период с 11.02.2018 по 17.06.2020 составила 179 967,59 руб., пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 17.06.2020 – 36 456,43 руб.

Судом учтено, что уведомление о необходимости исчисления арендной платы по Решению № 138 подготовлено Департаментом 24.07.2019. Т.е. с апреля по июль 2019 года пени начисляются на ранее определённую сумму платы.

9) по договору № Д-Ц-31-11724:

- с 11.02.2018 по 18.04.2019 размер арендной платы составляет 101,34 руб. в месяц из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:06 10 02:4977, площадью 52 827 кв.м в 12 160 775,4 руб. и ставки 0,01%.

- с 19.04.2019 по 30.06.2020 арендная плата выражается в 27 361,74 руб. в связи с применением экономически обоснованного коэффициента 2,7 (пункт 11 Приложения к Решению).

Согласно указанному выше расчету задолженность ответчика по арендной плате за период с 11.02.2018 по 17.06.2020 отсутствует; напротив, имеется переплата 158 055,99 руб., задолженность по пени за период с 11.05.2019 по 17.06.2020 составляет 3 482,83 руб. Осуществлено сальдирование.

10) по договору № Д-Ц-31-11725

- с 11.02.2018 по 18.04.2019 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составляет 1 184,21 руб. в месяц и рассчитывается в соответствии с Решением № 46 по формуле: А = Ц х К1 х К2 х К3 : 100% : 12 где: А - ежемесячная арендная плата в месяц, рублей; Ц - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:06 10 02:3365 площадью 11 279 кв.м составляет 4 736 841,63 руб.; К1 - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка: 0,3 (пункт 7 приложения № 1 к Решению); К2 - коэффициент, учитывающий категории арендаторов, для которых применяются понижающие коэффициенты к арендной плате: 1 (приложение № 3 Решение); КЗ - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков: 1 (приложение № 4 Решение); 12 - количество месяцев в году.

- с 19.04.2019 по 30.06.2020 размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок составляет 16 578,75 руб. в месяц и рассчитывается в соответствии с Решением № 138 по формуле: Ап = Кс х Кф, где Ап - размер годовой арендной платы в руб. Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:06 10 02:3365, площадью 11 279 кв.м, 4 736 841,63 руб. Кф - экономически обоснованный коэффициент 4,2 (пункт 14 Приложения к Решению).

Задолженность ответчика по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 составила 56 482,28 руб., пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 18.06.2020 – 19 070,69 руб.

Судом учтено, что уведомление о необходимости исчисления арендной платы по Решению № 138 подготовлено Департаментом 11.07.2019. Принимая во внимание, что срок оплаты по договору определён 10-ым числом текущего месяца, по новым суммам ООО СМТ «СБ» могло внести арендную плату только с августа 2019 года. Т.е. с апреля по июль 2019 года пени начисляются на ранее определённую сумму платы.

Как указывалось выше, в соответствии со статьями 329, 330, 331 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой (штрафом, пеней), которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, если соглашение о неустойки совершено сторонами в письменной форме.

В соответствии с пунктом 5.2 договоров, в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные настоящим договором, ответчик как арендатор по договору обязан уплачивать неустойку в виде пени в размере 0,1% просроченной суммы за каждый день просрочки.

Обязанностью суда является проверка расчёта как истца, так и ответчика, на соответствие нормам материального права, выявление сути разногласий в этих расчётах (статьи 168, 170 АПК РФ, определения Верховного Суда Российской Федерации от 19.10.2016 № 305-ЭС16-8324, от 27.12.2016 № 310-ЭС16-12554, пункт 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству»).

Судом проверен представленный сторонами расчёт неустойки с учётом положений статей 191, 193 ГК РФ, постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» и сроков направления уведомления об изменении арендной платы, а также с учётом довода ответчика о невозможности начисления неустойки на период с 11.02.2018, поскольку договоры заключены 12.04.2019, который признаётся судом обоснованным.

По результатам расчёта суда установлено, что Департамент вправе взыскать с ответчика следующие суммы, по договору:

- № Д-Ц-31-11502 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 17.06.2020 в сумме 23 189,32 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 17.06.2020 в сумме 9 086,31 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

- № Д-Ц-31-11723 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 17.06.2020 в сумме 179 967,59 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 17.06.2020 в сумме 36 456,43 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга,

- № Д-Ц-31-11725 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 в сумме 56 482,28 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 18.06.2020 в сумме 19 070,69 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчёт суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчёта неустойки.

В остальной части иск удовлетворению не подлежит.

Оснований для снижения неустойки по статье 333 ГК РФ судом не установлено.

В соответствии с пунктом 1 последней если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ» основанием для снижения в порядке статьи 333 ГК РФ предъявленной к взысканию неустойки может быть только её явная несоразмерность последствиям нарушения обязательства.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательства и др.

Как разъяснено в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжёлого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ применяются также в случаях, когда неустойка определена законом (пункт 78 приводимого постановления).

В силу пункта 75 цитируемого постановления высшей судебной инстанции при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Рассмотрев ходатайство ответчика, суд не нашёл оснований для его удовлетворения, поскольку ставка неустойки 0,1% является обычно применяемой ставкой в договорных отношениях, поэтому уменьшение неустойки ниже данной ставки возможно только при наличии достаточных оснований, чего в настоящем случае не доказано.

С учётом изложенного, явная несоразмерность степени ответственности последствиям нарушения обязательства не установлена, по причине чего суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для снижения предусмотренной Договором неустойки.

Таким образом, принимая во внимание изложенное, взыскиваемая сумма неустойки не ущемит права ответчика, а установит баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причинённого в результате конкретного правонарушения; таковая является справедливой, достаточной и соразмерной нарушенным арендатором обязательств.

В связи с изложенным суд отказывает в удовлетворении заявления ООО СМТ «СБ» о снижении неустойки в соответствии со статьёй 333 ГК РФ.

По правилу части 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворён частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований.

Поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобождён от уплаты государственной пошлины, последняя подлежит взысканию с ООО СМТ «СБ» в доход федерального бюджета в сумме 2 770 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171 и 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

требования департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест «Стройбетон» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по договорам:

- № Д-Ц-31-11502 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 17.06.2020 в сумме 23 189,32 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 17.06.2020 в сумме 9 086,31 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

- № Д-Ц-31-11723 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 17.06.2020 в сумме 179 967,59 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 17.06.2020 в сумме 36 456,43 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга,

- № Д-Ц-31-11725 по арендной плате за период с 11.02.2018 по 18.06.2020 в сумме 56 482,28 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.05.2019 по 18.06.2020 в сумме 19 070,69 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга,

В удовлетворении остальной части требования отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест «Стройбетон» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 2 770 руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

 

Судья                                                                                                          И.Ю. Ширяй