СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-14969/2020(7)-АК

Дело № А60-2127/2020

16 марта 2022 года

г. Пермь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 марта 2022 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего    Чепурченко О.Н.

судей                                        Герасименко Т.С., Мухаметдиновой Г.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания 

ФИО1, 

при участии:

лица, участвующие в деле, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ФИО2

на определение Арбитражного суда Свердловской области от 28 декабря 2021 года о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0601039:370, общей площадью 211,5 кв.м., расположенного на третьем этаже здания по адресу: 

<

...>, заключенного между ООО Управляющая компания «СМУ-3» в лице конкурсного управляющего и ИП ФИО3; применении последствий недействительности сделки,

в рамках дела № А60-2127/2020 о признании несостоятельным (банкротом) ООО Управляющая компания «СМУ-3» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

 

установил:

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 27.01.2020 заявление ФНС России (уполномоченный орган) о признании ООО Управляющая компания «СМУ-3» несостоятельным (банкротом) принято к производству, возбуждено дело о банкротстве.

25 июня 2020 года в арбитражный суд поступило заявление АО «Альфа-Банк» о признании ООО Управляющая компания «СМУ-3» несостоятельным (банкротом). 

Определением от 20.10.2020 заявление АО «Альфа-Банк» о признании должника банкротом признано обоснованным, в отношении ООО Управляющей компании «СМУ-3» введена процедура наблюдение; временным управляющим утвержден ФИО2, член Ассоциации арбитражных управляющих «Центр финансового оздоровления предприятий агропромышленного комплекса».

Решением арбитражного суда от 08.02.2021 ООО Управляющей компании «СМУ-3» (должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО2.

19 ноября 2021 года в арбитражный суд поступило заявление ИП ФИО3 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0601039:370, общей площадью 211,5 кв.м., расположенного на третьем этаже здания по адресу: 

<

...>, заключенного между ООО Управляющая компания «СМУ-3» в лице конкурсного управляющего и ИП ФИО3. 

Конкурсный управляющий против удовлетворения заявления возражал.

Определением Арбитражный суд Свердловской области от 28 декабря 2021 года суд признал недействительным (ничтожным) договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0601039:370, общей площадью 211,5 кв.м., расположенного на третьем этаже здания по адресу: 

<

...>, заключенного между ООО Управляющая компания «СМУ-3» в лице конкурсного управляющего и ИП ФИО3. 

Применил последствия недействительности сделки в виде возложения на ИП ФИО3 обязанности возвратить (передать) ООО Управляющая компания «СМУ-3» в лице конкурсного управляющего нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0601039:370, общей площадью 211,5 кв.м., расположенного на третьем этаже здания по адресу: 

<

...>, а также возложения на ООО Управляющая компания «СМУ-3» в лице конкурсного управляющего обязанности возвратить ИП ФИО3 денежные средства в сумме 3 479 000 руб.

Не согласившись с вынесенным определением, конкурсный управляющий ФИО2 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в признании сделки недействительной (ничтожно) отказать.

В обоснование апелляционной жалобы указывает на то, что право собственности на спорное нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0601039:370 было зарегистрировано за должником в установленном законном порядке, в связи с чем было включено в конкурсную массу должника и реализовано на торгах. Ссылается на необоснованное отклонение судом доводов управляющего о том, что заявитель имел возможность ознакомиться с предметом торгов до момента участия в публичных торгах; утверждение заявителя о том, что управляющий уклонился от предоставления имущества к осмотру документально не подтверждены, предполагается, что заявитель был ознакомлен с предметом торгов; анализируя приведенные доводы и возражения сторон, суд пришел к выводу о том, что у заявителя имелась объективная возможность принять своевременные меры для надлежащей проверки предмета продажи до участия в публичных торгах, однако не посчитал, что указанное обстоятельство препятствует квалификации договора как ничтожной сделки, в связи с чем управляющий полагает выводы суда в данной части не соответствующими обстоятельств дела; тот факт, что спорное помещение расположено в многоквартирном доме сам по себе не означает, что данное имущество является общим имуществом собственников многоквартирного дома, право собственности на объект недвижимости никем не оспорено.

Письменных отзывов на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле не поступило.

Лица, участвующие в деле, извещенные о месте  и времени судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили, что в силу положений ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, решением арбитражного суда от 08.02.2021 ООО Управляющей компании «СМУ-3» (должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства; конкурсным управляющим должника утвержден ФИО2.

За должником в установленном законом порядке на праве собственности зарегистрировано нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0601039:370, общей площадью 211,5 кв.м., расположенное на третьем этаже здания по адресу: 

<

...>; указанное помещение включено в конкурсную массу.

28 августа 2021 года на Электронной торговой площадке ELEKTRO-TORGI.RUконкурсным управляющим было размещено сообщение о проведении торгов № 0031461 от 20.08.2021, в том числе по продаже нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0601039:370, общей площадью 211,5 кв.м., расположенного на третьем этаже здания по адресу: 

<

...> (Лот № 2).

В соответствии с протоколом № 31461-2 от 28.09.2021 о результатах проведения торгов по Лоту № 2 победителем аукциона признано ООО «Интернет компания Парус», действующее в интересах ИП ФИО3 по агентскому договору

В соответствии с указанным протоколом между ООО Управляющей компании «СМУ-3» в лице конкурсного управляющего и ИП ФИО3 был заключен договор купли-продажи.

ИП ФИО3 исполнил обязанность по оплате приобретенного имущества в полном объеме в размере 3 479 000 руб. путем перечисления денежных средств на расчетный счет, указанный в договоре.

 При осмотре приобретенного помещения, до подписания акта приема-передачи, предусмотренного п. 3.1 договора купли-продажи покупателем было установлено, что приобретенное на торгах нежилое помещение площадью 211,50 кв.м. является коридором, относящимся к имуществу общего пользования, что и явилось основанием для обращения ИП ФИО3 в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением о признании договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0601039:370, общей площадью 211,5 кв.м., расположенного на третьем этаже здания по адресу: 

<

...>, недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий ее недействительности.

Удовлетворяя заявленные требования и признавая оспариваемую сделку недействительной, суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемой ситуации предметом сделки купли-продажи явилось нежилое помещение, которое является общим имуществом собственников помещений здания, а следовательно, в соответствии с требованиями ст.ст. 209, 246 Гражданского кодекса Российской Федерации не могло быть предметом самостоятельной сделки.

Исследовав представленные в дело доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, оценив доводы апелляционной жалобы, проанализировав нормы материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого определения в силу следующего.

В соответствии со ст. 166 данного Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Исходя из положений п. 1 ст. 209 ГК РФ право владения пользования и распоряжения имуществом принадлежит собственнику.

Как следует из выписки Единого государственного реестра недвижимости собственниками нежилых помещений, расположенных по адресу 

<

...> этаж, на момент отчуждения спорного имущества являлись ООО Управляющая компания «СМУ-3» (апартаменты №№ 1, 3, 5, 8, 11, 15, 16, 19, 23, 25, 26, помещений  с кадастровыми номерами 66:41:0601039:371, 66:41:0601039:344, 66:41:0601039:370), ФИО4 (апартаменты № 2), ФИО5 (апартаменты № 4), ФИО6 (апартаменты № 6), ФИО7 (апартаменты № 9), ФИО8 (апартаменты № 10), ФИО9 (апартаменты №12), ФИО10 (апартаменты № 13), ФИО11 (апартаменты №14), ФИО12 (апартаменты № 17),  ФИО13 (апартаменты № 18), ФИО14 (апартаменты № 20), ФИО15 (апартаменты № 21), ФИО16 (апартаменты № 22), ФИО17 (апартаменты № 24), ФИО18 (апартаменты № 27). 

Сведения о принадлежности апартаментов № 7 на праве собственности в выписке отсутствуют.

Предметом оспариваемого договора купли-продажи, заключенного по результатам проведенных торгов с их победителем является нежилое помещение, расположенным по адресу 

<

...> этаж, с кадастровыми номерами 66:41:0601039:370.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здании», отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 названного Кодекса к таким отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

С учетом положений ст. 290 ГК РФ собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, к которому, в частности, относятся помещения, инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, и предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, обслуживающее более одного помещения.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ч. 1 ст. 246 ГК РФ).

Из представленного в дело заключения № 1-461 от 08.10.2021, подготовленного ИП ФИО19 по результатам строительно-технической экспертизы объекта – нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0601039:370, общей площадью 211,5 кв.м., расположенного на третьем этаже здания по адресу: 

<

...>, следует, что спорное нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0601039:370 является общедомовым имуществом, коридором, предназначенным для обеспечения доступа к более чем 20 апартаментам, размещения эвакуационных путей и общедомовых сетей инженерно-технического обеспечения (вентиляция, пожаротушения, дымоудаления). Исследуемый объект – нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0601039:370, общей площадью 211,5 кв.м., расположенного на третьем этаже здания не имеет потребительской ценности и не может использоваться покупателем исключительно в своих целях так как:

- единоличное владение общедомовым имуществом не правомерно и может быть оспорено в судебном порядке согласно ст. 310 ГК РФ, что приведет к финансовым убыткам;

- покупатель не имеет право запрещать использование помещение посторонним лицам, так как это нарушит права и законные интересы собственников здания по адресу: 

<

...>;

- покупатель не вправе использовать нежилое помещение  в коммерческих нуждах, так как размещение мебели или оборудования на путях эвакуации запрещено Федеральным законом «О пожарной безопасности» от 21.12.1994 № 69-ФЗ;

- покупатель не вправе перепродать нежилое помещение, так как его единоличное владение не правомерно, а продажа общедомового имущества возможна только путем общего решения собственников здания. 

Поскольку конкурсный управляющий в силу закона обязан был принять спорное нежилое помещение и осмотреть его перед выставлением его на торги, он не мог не знать об установленных выше обстоятельствах отнесения спорного имущества, зарегистрированного за должником, к общему имуществу здания и принадлежности его в силу закона к общей долевой собственности собственникам помещений в здании.     

То обстоятельство, что спорное нежилое помещение каким-то образом было зарегистрировано за должником, факт принадлежности его собственникам помещений в здании как общей долевой собственности не опровергает и не предоставляет конкурсному управляющему права на реализацию спорного нежилого помещения в рамках дела о банкротстве как самостоятельного объекта недвижимости принадлежащего должника. 

Тот факт, что зарегистрированное за должником право собственности на нежилое помещение до настоящего момента не оспорено, не препятствует такому оспариванию в последующем.

Таким образом, в связи с тем, что спорное имущество является общим имуществом собственников помещений здания, а именно коридором общего пользования, данный юридически значимый факт не оспорен и не опровергнут, и не мог быть неизвестен конкурсному управляющему, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорное нежилое помещение не может быть предметом самостоятельной сделки должника, поскольку он не вправе распоряжаться общим имуществом всех собственников здания, в связи с чем оспариваемая сделка правомерна признана судом первой инстанции ничтожной как совершенной в нарушение требований ст.ст. 209, 246 ГК РФ и нарушающая права собственников иных помещений здания, а не только покупателя (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Ссылка конкурсного управляющего на то, что заявитель имел возможность ознакомиться с предметом торгов до момента участия в них, правового значения не имеет, поскольку не может оправдывать действия конкурсного управляющего по выставлению на торги в рамках дела о банкротстве общедомового имущества. 

С учетом изложенных обстоятельств, оснований влекущих отмену обжалуемого определения, предусмотренных ст. 270 АПК РФ апелляционным судом не установлено. 

В удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

В порядке ст. 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы подлежит отнесению на должника.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 28 декабря 2021 года по делу № А60-2127/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

О.Н. Чепурченко 

 

Судьи

 

Т.С. Герасименко 

 

 

Г.Н. Мухаметдинова