АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-680/2020

23 марта 2021 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 16 марта 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 23 марта 2021 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Богдановой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,   

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304032310400044, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Бургражданстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), к ФИО3 о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11.10.2017 №2-27Б/2016-(-1), о расторжении договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11.10.2017 №2-27Б/2016-(-1) (договора цессии) от 15.06.2018,  о взыскании солидарно с ответчиков 11 300 000 рублей стоимости нежилого помещения, 411 320 рублей неустойки за просрочку передачи нежилого помещения,  2 956 080 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, 286 405 рублей процентов за пользование денежными средствами, 50 000 рублей компенсации морального вреда,   

при участии в судебном заседании:

истца индивидуального предпринимателя ФИО2 (до и после перерыва);

от истца: ФИО4, представителя по доверенности от 03.02.2020 (наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом) (до и после перерыва);

от ответчика - ООО «Бургражданстрой»: ФИО5, представителя по доверенности от 10.11.2020 (наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом) (до и после перерыва),

ответчика  ФИО3 (личность установлена по паспорту) (до и после перерыва);

от ответчика - ФИО3: ФИО6, представителя по доверенности от 21.12.2020 (наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом) (до и после перерыва),

 специалиста – ФИО7 (личность установлена по паспорту) (до перерыва),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Бургражданстрой» (далее – ответчик-1, общество), к ФИО3 (далее – ответчик-2) о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11.10.2017 №2-27Б/2016-(-1), о расторжении договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11.10.2017 №2-27Б/2016-(-1) (договора цессии) от 15.06.2018,  о взыскании солидарно с ответчиков 11 300 000 рублей стоимости нежилого помещения, 411 320 рублей неустойки за просрочку передачи нежилого помещения,  2 956 080 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, 286 405 рублей за пользование денежными средствами, 50 000 рублей компенсации морального вреда.

В обоснование заявленных требований истец ИП ФИО2 указала, что 11.10.2017 между ФИО3 и ООО « Бургражданстрой» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №2-27Б/2016-(-1), согласно которому общество обязалось построить многоквартирный жилой дом и передать в собственность ФИО3 нежилое помещение, расположенное в первом подъезде на цокольном этаже, строительный номер 2, проектной площадью 110,1 кв.м. По договору уступки прав, заключенному между истцом и ФИО8 15.06.2018, указанное помещение перешло истцу. Помещение приобреталось предпринимателем под магазин. 17.06.2019 истец отправила обществу претензию с требованием устранения препятствия (стены с металлическими перилами) к входу к нежилому помещению в срок до 30.06.2019. Не получив ответа на претензию предприниматель обратилась в Региональную общественную организацию «Бурятская ассоциация потребителей»  с целью проведения экспертизы на выявление недостатков при строительстве нежилого помещения. О проведении экспертизы 13.09.2020 ответчик был уведомлен телеграммой от 10.09.2019. Согласно акту экспертизы № 64 от 24.09.2019 в спорном нежилом помещении были выявлены нарушения строительных норм и правил, а также норм пожарной безопасности (отсутствие второго эвакуационного выхода). В претензии от 03.10.2019 истец потребовала от общества в срок до 30.10.2019 устранить недостатки: демонтировать часть железобетонной стены и металлических перил напротив нежилого помещения предпринимателя, установить лестницу с пандусом на демонтированном месте, установить второй эвакуационный выход из нежилого помещения, обеспечить отток сточных вод, образующихся при выходе в нежилое помещение, компенсировать моральный вред в размере 50000 рублей. В данной претензии истец указала, что в случае неустранения  обществом вышеуказанных недостатков договор долевого участия истец считает расторгнутым с 02.11.2019.  Также истец  указала, что нежилое помещение не подпадает под требование цокольного этажа, что является нарушением условий договора и основанием для его расторжения. Объект долевого строительства в нарушение п. 8.3 договора долевого строительства до сих пор не передан обществом предпринимателю, акт  приема-передачи до 31.10.2019 предпринимателем не подписан. В связи с явным нарушением договорных условий со стороны застройщика предпринимателем 31.12.2019 в адрес общества была направлена претензия о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11.10.2017 № 2-27Б/2016-(-1) и выплате ФИО2 11300000 рублей, составляющих стоимость нежилого помещения. Кроме того, истец ранее в претензии от 03.10.2019 уведомляла в претензии от 03.10.2019 ответчика о расторжении договора. За просрочку передачи нежилого помещения на основании ст. 6 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  истцом ФИО2 начислена неустойка в размере 411320 рублей. Истцом была установлена очередность выплаты по финансовым требованиям и реквизиты своего лицевого счета в банке. Также истцом начислены и предъявлены ответчикам к оплате проценты за пользование чужими денежными средствами в течение 10 дней с момента расторжения договора в размере 2956080 рублей.  Кроме того, истец считает, что вправе требовать проценты за пользование чужими денежными средствами в связи с тем, что общество не выплатило до 10.01.2020 денежные суммы 11300000  рублей и 2956080 рублей по требованию дольщика, полагая тем самым, что застройщик нарушил обязательство по возврату указанных денежных средств в установленный срок (перечисление их на депозит нотариуса), в  связи с чем предъявила к оплате проценты за период с 10.01.2020 по 28.02.2020 за пользование 14256080 рублей на сумму 286405 рублей.  ИП ФИО2 в претензиях от  30.12.2019 и от 16.01.2020 установлена очередность выплаты по финансовым требованиям. Ответчику ФИО3 06.02.2020 истцом была направлена претензия с уведомлением  о расторжении договора цессии, возврате стоимости нежилого помещения в размере 11300000 рублей, неустойки в размере 411320 рублей, 2956080 рублей – процентов за пользование чужими денежными средствами, 286405 рублей – процентов, 50000 рублей - суммы морального вреда,  поскольку, по мнению истца, ФИО3 выступает в вышеуказанном договоре цессии в качестве продавца – застройщика, к которому применимы нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Из дополнительных пояснений истца от 06.07.2020 (том 2, л.д. 80-85) следует, что ответчики не оспорили в установленном порядке представленные истцом в материалы дела доказательства, а именно протокол Госстройжилнадзора от 04.12.2019, акт экспертизы (экспертное заключение) № 64 от 24.09.2019 РОО «Бурятская ассоциация потребителей». Письменных доказательств предоставления истцу  акта приема-передачи помещения  и ключей от нежилого помещения застройщиком  материалы дела не содержат. Объект долевого строительства в соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщиком не передан. Поскольку до настоящего момента нежилое помещение не передано истцу, у последнего возникает право на взыскание неустоек и процентов в соответствии с п. 2 ст. 6 упомянутого Закона. Истец считает, что договор долевого строительства расторгнут им в одностороннем порядке ввиду неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца,  ответчики не исполнили договор участия в долевом строительстве, не передали истцу нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, в первом подъезде, на цокольном этаже. Ответчики не обжаловали согласно действующему законодательству протокол от 04.12.2019, и поэтому согласились с выводами, указанными в протоколе, а именно о том, что нежилое помещение не подпадает под требование цокольного этажа. Застройщику и соответчику ФИО3 были известны обстоятельства и выводы совещания от 04.12.2019, истец направила данный протокол ответчикам с претензией 30.12.2019  заказным письмом с описью вложения, документы ими были получены 13.01.2020 и 18.01.2020 соответственно. 

В письменных пояснениях от 14.10.2020 истец ИП ФИО2 дополнила, что застройщиком не исполнен Договор и нарушены  следующие его условия (пункты):  1.2, 2.1, 2.3, 2.3.1, 5.1.2, 5.1.3, 5.1.4, 5.1.8, 7.1, 7.3, 8.1, 8.3, 9.1, 13.5.  Считает, что передаче объекта долевого строительства истцу препятствуют выявленные нарушения согласно акту экспертизы № 64 от 24.09.2019 РОО «Бурятская Ассоциация потребителей». Кроме того, имеются и другие недостатки в нежилых помещениях, трубы под потолками, а именно канализационные трубы в соседнем помещении.

Общество с исковыми требованиями не согласилось, в отзыве на иск от 08.06.2020 указало, что  отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве возможен при условии выявления существенных недостатков или неустранения выявленных. В качестве существенных недостатков истец указал на отсутствие второго эвакуационного выхода, несоответствие нормам единственного выхода, уклон бетонного крыльца не обеспечивает отток сточных вод, подпорная стена угрожает жизни и здоровью потребителей. В отношении  многоквартирного дома выдано разрешение уполномоченным государственным органом на ввод объекта в эксплуатацию № 04-302000-27-2019 от 05.09.2019, следовательно подтвержден  факт соответствия построенного здания, в том числе спорного нежилого помещения проектной документации. Предметом договора является нежилое помещение без уточнения его назначения и тем более без указания на то, что помещение должно  использоваться как торговое,  истец же ссылается на нарушение строительных норм, которые должны применяться к торговым помещениям. Ответчик не принимал на себя обязательств передать истцу помещение, предназначенное для размещения объектов торговли. Считает, что заявление об одностороннем отказе от исполнения  договора и требование о взыскании денежных средств и процентов является незаконным. С доводом о непередаче помещения истцу ответчик не согласился, поскольку первая претензия предпринимателя с требованием об устранении недостатков была направлена  17.06.2019, соответственно объект долевого строительства  был осмотрен истцом  еще до ввода дома в эксплуатацию. Дом сдан в эксплуатацию 05.09.2019, экспертиза проводилась 13.09.2019, у ответчика и эксперта имелся доступ в помещение, поскольку экспертом производились обмеры  внутреннего объема помещения, то есть уже в сентябре 2019 года ответчиком помещение фактически было принято, она получила доступ в помещение и имела возможность его использовать. Ответчик уклоняется от подписания акта приема-передачи помещения по надуманным основаниям, его действия следует трактовать как злоупотребление правом, следовательно и отсутствует основания для удовлетворения требований в части взыскания неустойки за просрочку передачи объекта.

 В дополнениях к отзыву на иск от 26.06.2020 указано, что основаниями для одностороннего отказа от исполнения договора долевого строительства являются: 1) неисполнение требований об устранении недостатков в разумный срок, 2) наличие существенных требований к качеству объекта.  Истцом изначально не заявлялось требование об устранении недостатков, относящихся к положению помещения относительно планировочной отметки земли, наличие у объекта строительства существенных нарушений требований качества, истцом не доказано. Общество возражает против довода о расторжении договора строительства в связи с тем, что спорный объект находится не на цокольном этаже, указывает, что  конфигурация построенного помещения и его эксплуатационные свойства  никак не изменились, исходя из расположения нежилого помещения уровень планировочной отметки находится существенно ниже половины высоты помещения. Довод о не передаче помещения считает также несостоятельным. Не смотря на то, что истец до настоящего времени не подписала акт приема-передачи объекта долевого строительства,  у истца согласно законодательству существует корреспондирующая обязанность по принятию объекта строительства, предприниматель уклоняется от его принятия. Ответчик не воспользовался правом на составление одностороннего акта ввиду того, что данный объект фактически передан ему. В отношении многоквартирного дома выдано разрешение на ввод его в эксплуатацию № 04-302000-27-2019 от 05.09.2019. Виду того что экспертом ФИО9, который проводил экспертное исследование на спорном объекте  13.09.2019, спустя 8 дней после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, истец имела самостоятельный доступ в помещение без участия работников помещения и проводила там экспертизу. Данное обстоятельство свидетельствует о фактическом владении помещением, о наличии ключа от входной двери, то есть подтверждает о вступлении истцом во владение объектом долевого строительства  и о его приемке. Истец неоднократно писала в претензиях, направленных в адрес общества об устранении недостатков, в настоящем судебном процессе истец о недостатках, изложенных в требованиях не заявляет. Данное поведение говорит о  злоупотреблении истцом своими правами, поскольку последний не подписывает акт приема-передачи, ключи от помещения имеются у него,  требования  предъявляются  с целью  получить неустойку за просрочку передачи объекта. Общество просило в удовлетворении требований отказать.

Из письменных объяснений ответчика-1 от 21.08.2020 (том 3, л.д. 2-4) следует, что истцом не представлено доказательств, как наличия самого предполагаемого недостатка, так и не обоснован довод, в чем состоит его существенность. Единственным доказательством, на которое ссылается истец в подтверждение расположения спорного объекта не на цокольном этаже, является протокол от 04.12.2019. Данный документ не является нормативным актом, не носит общеобязательного характера и не является экспертным заключением, соответственно, не может достоверно доказывать, что помещение находится не на цокольном этаже. Реализуя свое право на односторонний отказ от исполнения договора, истец должен действовать разумно и добросовестно, а также учитывать интересы другой стороны. Из многочисленных обращений истца  к застройщику, факта проведения экспертизы, обращений в Республиканскую службу государственного строительного и жилищного надзора следует, что предприниматель ФИО2 была уведомлена о готовности помещения и его техническом состоянии. Истец утверждает,  что помещение ей не было передано по акту приема-передачи, то с ее стороны было бы разумным обратиться  в офис ООО «Бургражданстрой» и получить подписанный акт приема-передачи. Однако, истец, этого не сделала, в то время, как общество не отказывается от подписания  акта приема-передачи помещения. В первом судебном заседании истец фактически изменила основание иска, указав, что основанием для расторжения договора является не наличие перечисленных в претензиях недостатков, а факт непередачи помещения и то, что помещение находится не на цокольном этаже. Истец, по сути, признала, что ее требования об устранении недостатков и денежной компенсации, изложенные в претензиях, являются необоснованными. Оснований для непринятия объекта в период с 13 сентября 2019 года до 04.02.2020  у истца не было.  Обоснования того, что нахождение помещения не на цокольном этаже  мешает принятию этого помещения и дальнейшему его использованию, истцом не приведено. Ответчик-1 считает, что истец специально выискивает поводы для обращения в суд с целью получить штрафы и неустойки, которые составляют по настоящему делу 3703805 рублей. 

В письменных пояснениях общества от 17 ноября 2020 года указано, что истец до заключения договора уступки права требования был ознакомлен с характеристиками приобретаемого  имущества, застройщиком они не изменялись, требование о каких-либо изменениях, влияющих на проектную документацию дома, в отношении которого получено  разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, является противозаконным.  Ссылаясь на п. 14 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», просит признать односторонний отказ от исполнения договора ничтожным. Считает, что сторона истца злоупотребляет процессуальным правом, путается в заявленных требованиях, неправильно толкует законы, желает получить очевидное несоответствие размеру вложений в объект, требование о возмещении морального вреда необоснованно.

В пояснениях от 23.11.2020 года ответчик-1 дополняет, что в связи с незаконными и неустранимыми требованиями истца о демонтаже стены, а также о намерении истца использовать помещение для торговых целей, застройщик пришел к выводу о том, что акт приема-передачи не будет подписан истцом, составлять его в одностороннем принудительном порядке не счел целесообразным в силу уведомлений истца о намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке и обратиться в суд. Ответы эксперта в заключении № 64 являются ответами на вопросы  заказчика,  которые были сформулированы относительно соответствия торгового помещения предусмотренным для него нормам. Однако объект не является торговым помещением согласно проектной документации, из экспертного заключения  не следует установление существенных нарушений требований качества объекта долевого строительства, допущенные недостатки являются устранимыми, не препятствуют использованию нежилого помещения по прямому назначению.

В пояснениях, представленных в судебном заседании 09.03.2021,  ответчик указал, что эксперт ФИО9 лично знаком с истцом, в судебном заседании на вопрос суда эксперт затруднился с ответом о  дате проведения  экспертного исследования, пояснил, что истец заказала ему экспертизу торгового помещения, на объект эксперт попал случайно, так как там проводились работы по протягиванию провода. По мнению ответчика, эксперт не читал проектную документацию, а лишь осмотрел «объект снаружи», находился в дружественных отношениях с истцом, изготовил экспертное заключение на несуществующий объект недвижимости – торговое помещение, был проинструктирован истцом о том, какие пояснения в части приема-передачи помещения следует дать суду. Из пояснений свидетеля  - сотрудника ООО «Бургражданстрой», мастера строительного участка, осуществляющего строительные монтажные работы и раздачу участникам долевого строительства ключей от помещений на объекте, следует, что ключи передавались при предъявлении паспорта, считает, что ключи были переданы истцу, поскольку комплект ключей отсутствует в ключнице. Свидетель пояснил, что монтажные работы не проводились в  период проведения экспертизы, на экспертизу  вызван не был. Свидетелем была разъяснена процедура передачи помещений, согласно которой мастер передавал участнику акт с текущими показателями по коммунальным услугам на момент передачи объекта, затем истец должен был осуществить выезд в офис застройщика для подписания акта приема-передачи (чего истцом до настоящего времени не было сделано). Ответчик-1 считает, что из сложившихся обстоятельств не может быть сомнений в осведомленности истца о вводе объекта в эксплуатацию дома, о порядке передачи помещения и необходимости подписания акта приема-передачи в офисе застройщика. Считает, что истец получил ключи от спорного помещения, но по собственной инициативе уклонился от составления акта приема-передачи помещения в офисе застройщика. До настоящего времени истец не обращался в офис застройщика для составления акта приема-передачи, при этом перелагая вину за отсутствие акта приема-передачи на застройщика, увеличивая требования по  неустойке. 

ФИО3 с исковыми требованиями не согласилась, в отзыве на иск (л.д. 101 – 103, том 2) указала, что 11.10.2017  между обществом и ею был заключен договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11.10.2017 №2-27Б/2016-(-1) (договора цессии) от 15.06.2018, объектом долевого строительства являлось нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, в 1 подъезде, на цокольном этаже, состоящее из одного помещения со строительным номером 2,  общей площадью 110,1 кв.м.  по  адресу: 

<

...>.

17.11.2017 ООО «Бургражданстрой» предоставило ей справку о полной оплате цены и об отсутствии возражений по уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11.10.2017 №2-27Б/2016-(-1). 15.06.2018 между  ФИО3 и истцом был заключен Договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11.10.2017 №2-27Б/2016-(-1) (договора цессии). Согласно п. 10.1 Договора цессии уступка участником долевого строительства прав требований иному лицу допускается после полной оплаты застройщику цены договора или одновременного перевода долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Российской Федерации с обязательством согласования такой уступки с застройщиком. Цедентом ФИО3 были соблюдены все условия вышеуказанного договора с цессионарием - предпринимателем ФИО2  С 26.06.2018 все правоотношения между гражданкой ФИО3 и застройщиком были прекращены с момента регистрации договора цессии, застройщик выразил свою волю выдачей справки о согласии на уступку права требования  и подтверждением о полной оплате цены.  Следовательно, после заключения договора цессии и регистрации его в Росреестре, ответчик-2 выбыл из правоотношений с застройщиком по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11.10.2017 №2-27Б/2016-(-1), участником долевого строительства стал истец. Цедент отвечает перед цессионарием только за недействительность сделки об уступке прав. Уступка прав требования произведена с соблюдением норм права и прямого указания договора. По заключенному договору между истцом и ответчиком передавался не сам объект недвижимости, а право требования на объект, вместе с договором были переданы все документы истцу, который при покупке видел проектную документацию на объект недвижимости. Считает исковые требования необоснованными, основанными на неправильном толковании норм действующего законодательства, просила в иске отказать. 

В ответе на претензию истца ответчиком-2 указано, что соглашение о цене, предаваемого права требования по договору цессии относительно помещения, было достигнуто до заключения договора и прописано в условиях договора (пункт 4 Договора цессии). ФИО2, подписывая договор, выразила свое волеизъявление и согласилась с его условиями, в том числе с условием о цене. При заключении договора цессии ФИО3 передала цессионарию экспликацию спорного объекта. По вопросу относительно прохода к помещению, его расположению и другим моментам, ФИО2 необходимо было обратиться за разъяснением к застройщику.

Определением от  03 марта 2020 года исковое заявление принято судом к производству, назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

Дело находилось в производстве судьи Белоглазовой Е.В. 

В связи с назначением судьи Белоглазовой Е.В. судьёй Третьего арбитражного апелляционного суда и на основании распоряжения №  229  от 23.11.2020 дело № А10-680/2020 распределено судье Богдановой А.В. посредством автоматизированной информационной системы распределения дел.

Определением суда от 24.11.2020 произведена замена судьи Белоглазовой Е.В. по делу №А10-680/2020 на судью Богданову А.В.

Согласно пункту 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с заменой судьи в процессе рассмотрения дела судебное разбирательство  производится с самого начала.

Представитель истца в судебном заседании заявил ходатайство о принятии обеспечительных мер, в удовлетворении которого судом было отказано.

Представитель истца исковые требования поддержал, дал пояснения. 

Представитель общества исковые требования не признал, дал пояснения согласно представленным   письменным пояснениям и отзывам на иск. 

ФИО3 и ее представитель возражали против удовлетворения исковых требований, дали пояснения. 

В судебное заседание по определению суда от 09.02.2021 был вызван представитель Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора в качестве специалиста для дачи пояснений.

Специалист дал пояснения, ответил на вопросы суда и лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 17 часов 00 минут 16.03.2021.

 Информация об объявленном в судебном заседании перерыве опубликована на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru/).

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при участии сторон и их представителей. До окончания перерыва обществом в материалы дела представлено письмо ООО «Антарктида» с пояснениями относительно определения  этажа.

Представитель истца исковые требования поддержал.  Пояснил, что ввиду игнорирования требований истца столь длительное время ИП ФИО2 причинены нравственные и физические страдания, просил взыскать с ответчиков кроме имущественных требований  моральный вред.

Представители ответчиков, ФИО3 исковые требования не признали, дали пояснения, в том числе со ссылкой на представленное в материалы дела до окончания перерыва письмо проектной организации.

Стороны к урегулированию спорного правоотношения не пришли, дополнительных ходатайств не заявили.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд установил следующее.

Как усматривается из искового заявления и пояснений истца материально-правовыми требованиями являются расторжение договора долевого строительства и договора уступки, возврат уплаченной стоимости за нежилое помещение, взыскание неустойки за непередачу объекта в срок, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также компенсация морального вреда.

  Из материалов дела следует, что 11 октября 2017 года  между обществом с ограниченной ответственностью «Бургражданстрой» (застройщик) и ФИО3 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 2-27Б/2016-(-1) (далее – Договор), по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом – «Жилая застройка по ул. Гагарина в Железнодорожном районе г.Улан-Удэ, блок Б, 2 этап строительства», строительный адрес которого 

<

...> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного дома передать объект долевого строительства, указанный в п. 1.2 Договора, участнику долевого строительства. Объектом долевого строительства в рамках Договора является входящее в состав многоквартирного дома нежилое помещение, расположенное в 1 подъезде на цокольном этаже, состоящее из 1 помещения, со строительным номером 2, проектной площадью 110,1 кв.м., объект долевого строительства определен в соответствии  с проектной документацией, действующей на дату заключения настоящего Договора (п.2.1, п. 1.1, п. 1.2 Договора). Проектная документация опубликована 22.08.2017 на сайте www.bgs03.ru. (п. 1.8.3. Договора). Участник долевого строительства обязался внести  застройщику денежные средства для строительства многоквартирного дома на условиях настоящего Договора. Правопреемники участника долевого строительства  многоквартирного дома имеют права, предусмотренные настоящим Договором (п. 1.9 Договора). Цена Договора составляет 8808000 рублей 00 копеек (п. 3.1 Договора). 

Планируемый срок получения разрешения на ввод многоквартирного дома  в эксплуатацию установлен в п. 2.3. Договора – до 31 июля 2019 года.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства –  до 31 октября 2019 года (п. 2.3.1 Договора).

Факт исполнения  ФИО3 обязательств по оплате цены Договора лицами, участвующими в деле, не оспорен, подтвержден справкой, выданной ООО «Бургражданстрой» 17 ноября 2017 года. Согласно которой удостоверено, что ФИО3 расплатилась по протоколу о зачете взаимных требований в размере 8808000 рублей за спорное нежилое помещение, застройщик не возражает об уступке прав требований (по договору цессии).

Согласно п. 10.1 Договора участник долевого строительства имеет право уступать право требования по данному Договору третьим лицам в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Уступка участником долевого строительства прав требований по Договору иному лицу допускается после полной оплаты застройщику цены договора с обязательным согласованием такой уступки с застройщиком.  

15 июня 2018 года  между ФИО3 (цедент) и истцом (цессионарий) был заключен договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 2-27Б/2016-(-1) от 11.10.2017 (договор цессии), по условиям которого цедент передает, а цессионарий принимает право требования по договору о долевом участии в строительстве многоквартирного дома № 2-27Б/2016-(-1) от 11.10.2017 по передаче нежилого помещения, общей площадью 110,1 кв.м. на цокольном этаже, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровые номера земельных участков: 03:24:023107:88, 03:24:023107:974 (п.1 договора цессии). Цедент обязался при подписании настоящего договора передать  цессионарию все необходимые  документы, удостоверяющие право требования и оригинал  договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома от 11.10.2017, справку, подтверждающую исполнение цедентом своих обязательств по оплате средств долевого участия по указанному договору.

Цессионарий обязался в течение 14 дней после государственной регистрации настоящего договора уведомить застройщика о состоявшейся уступке права требования.

За передаваемое по договору цессии  право требования цессионарий оплачивает цеденту сумму в размере 11300000 рублей в день подписания договора (п. 4 договора цессии).

Согласно расписке от 28.06.2018 (л.д. 43, том 1) ФИО3 получила от ФИО2  денежные средства в размере 11300000 рублей.

Договор уступки зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 26.06.2018 за номером 03:24:023107:974-03/001/2018-121.

 17.06.2018  истцом была направлена обществу с ограниченной ответственностью «Бургражданстрой» претензия об устранении  препятствия (стены с металлическими перилами)  напротив входа нежилого помещения в срок до 30.06.2019. 

В претензии от 03.10.2019 истец потребовала от застройщика в срок до 30.10.2019 устранить недостатки, а именно: демонтировать часть железобетонной стены и металлических перил напротив нежилого помещения предпринимателя, установить лестницу с пандусом на демонтированном месте, установить второй эвакуационный выход из нежилого помещения, обеспечить отток сточных вод, образующихся при выходе в нежилое помещение, компенсировать моральный вред в размере 50000 рублей. В данной претензии истец указала, что в случае неустранения  обществом вышеуказанных недостатков договор долевого участия истец считает расторгнутым с 02.11.2019.  

В претензиях от 31.12.2019, направленных ответчикам, истец повторно заявила о расторжении договора в одностороннем порядке, обосновав тем, что  застройщиком не были устранены в срок  недостатки объекта долевого строительства, ФИО3 письменно не предупредила ее о наличии подпорной стены напротив нежилого помещения, дополнительно указав на то, что нежилое помещение не подпадает под требование цокольного этажа, так как высота помещения более половины от планировочной отметки земли,  а также ввиду непередачи истцу спорного  объекта в нарушение п. 8.3 Договора, то есть до 30.10.2019 по акту приема-передачи. В претензиях к ответчику-1 истцом заявлено требование о возврате стоимости нежилого помещения в размере 11300000 рублей, выплате  неустойки в размере 411320 рублей за период с 01.11.2019 по 31.01.2020 и компенсации морального вреда в размере 50000 рублей,  к ответчику-2 истцом  заявлено требование о выплате суммы неосновательного обогащения в размере 2492000 рублей и компенсации морального вреда в размере 50000 рублей. В направленных предпринимателем ответчикам претензиях от 06.02.2020 дополнительно к вышеуказанным  было заявлено требование о выплате процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2956080 рублей за период с 28.06.2018 по 28.02.2020, а также процентов за пользование указанными денежными средствами (11300000 рублей + 2956080 рублей) за период с 10.01.2020 по 28.02.2020.

Поскольку полученные ответчиками требования не были исполнены в добровольном порядке, истец обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

При решении вопроса об обоснованности требований суд руководствуется следующим.          В статье 382 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Из положений статьей 388 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" уступка права (требования) представляет собой замену кредитора в обязательстве. Последствием уступки права (требования) является замена кредитора в конкретном обязательстве, в содержание которого входит уступленное право (требование).

Материалами дела подтвержден факт перехода к истцу права требования по Договору от 11.10.2017. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.          По своей правовой природе, заключенный сторонами договор является договором долевого участия в строительстве и регулируется нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

По договору участия в долевом строительстве  одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.        Согласно пункту 1 статьи  6  Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

         В статье  8  Закона N 214-ФЗ закреплено, что передача  объекта  долевого  строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Закона N 214-ФЗ).

В силу статьи 10  Федерального Закона N 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

 Из содержания искового заявления, письменных и устных пояснений, данных в судебных заседаниях, следует, что истец ИП ФИО2 считает договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 2-27Б/2016-(-1) от 11.10.2017 расторгнутым в одностороннем порядке на основании письма, направленного ООО «Бургражданстрой» 30.12.2019.

 В силу пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. 

В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

 В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

  В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

  В соответствии с положениями пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

 В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

  В соответствии с положениями статей 67 и  68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

 Из представленных документов усматривается, что первоначально истец Ердомаева Э.Г. заявила об одностороннем отказе от договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома  в письменной претензии застройщику от 03.10.2019, указав свое прямое волеизъявление о расторжении договора строительства в случае неустранения обществом с ограниченной ответственностью «Бургражданстрой» недостатков объекта. Таким образом, основанием одностороннего отказа от Договора, по мнению истца, является невыполнение требований об устранении недостатков, а именно не были осуществлены: демонтаж железобетонной стены и металлических перил напротив входа в нежилое помещение, установка лестницы с пандусом на демонтированном месте, установка второго эвакуационного выхода из нежилого помещения, обеспечение оттока сточных вод при выходе из нежилого помещения. Данная претензия была направлена застройщику заказным письмом с уведомлением с описью вложения и получена последним согласно отчету об отслеживании направлений 04.10.2020. Ответчик оставил данную претензию без ответа.

         Далее,  в претензии от 30.12.2019, направленной истцом застройщику заказным письмом с уведомлением, истец подтвердил свой отказ от договора долевого строительства в одностороннем порядке с 02.11.2019 (л.д. 57 том 1), потребовав выплату стоимости нежилого помещения в размере 11300000 рублей, неустойки в сумме 411320 рублей за период с 01.11.2019 по 31.01.2020 и морального вреда в размере 50000 рублей в срок до 10.01.2020. Дополнительными основаниями для одностороннего отказа от договора в претензии являлось то, что этаж, на котором находится нежилое помещение, не подпадает под определение цокольного этажа, а объект долевого строительства до сих пор не передан от застройщика к предпринимателю. Претензия была направлена застройщику заказным письмом с описью вложения и получена им согласно почтовому уведомлению 13.01.2020.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома  считает расторгнутым в одностороннем порядке на основании писем, направленных ответчикам 30.12.2020.

        Представитель общества пояснил, что застройщик не согласен с односторонним отказом истца от Договора, поскольку оснований для одностороннего расторжения Договора не имелось. Перечисленные истцом недостатки ответчик-1 не признал, построенное здание, в том числе спорное помещение, соответствует  требованиям проектной документации и строительным нормам, данное обстоятельство подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Обратное истцом не доказано. 

Суд, исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон относительно вопроса о расторжении Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в одностороннем порядке, пришел к следующим выводам.

Пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в том числе в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Согласно части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона (ч. 3 ст. 7 Закона о долевом строительстве).

Истец в качестве подтверждения наличия недостатков в спорном помещении представил акт экспертизы № 64 от 24.09.2019г., проведенной экспертом Союза потребителей Российской Федерации РОО «Бурятская ассоциация потребителей» ФИО9  Экспертиза проведена по заявлению истца до обращения с настоящим иском в суд, является несудебной.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, с учетом относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства, их достаточности для подтверждения юридически значимых обстоятельств по делу. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. 

Заключение эксперта № 64,  представленное истцом,  не принимается судом в качестве надлежащего доказательства по настоящему делу,  поскольку оно не отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств по правилам статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Представленная экспертиза судом отклоняется ввиду следующего.

Как видно из акта экспертизы № 64  перед экспертом были поставлены следующие вопросы (пункт 1.10 вводной части экспертного заключения (л.д. 87 том 1): 1) соответствует ли помещение, пути входа и выхода строительным нормам, нормам пожарной безопасности торгового помещения; 2) обеспечивается ли доступ к торговому помещению маломобильным группам населения; 3) необходимо ли устройство лестницы и пандусов в подпорной стене.

По первому вопросу эксперт пришел к следующему выводу: «Согласно п. 4.2.1 СП 1.13.130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы.» в помещениях подвальных и цокольных этажей, предназначенных для пребывания более 15 человек, требуется не менее двух эвакуационных выходов. В помещении один выход, что не соответствует нормам. Согласно п. 7.2.4 вышеуказанного нормативного документа ширина основных эвакуационных проходов в торговом зале должна быть не менее 1,6 метра при торговой площади свыше 100 и до 150 кв.м. При замере выявлена ширина прохода в свету, равная 0,84 м., что не соответствует нормам. По второму вопросу эксперт указал на необходимость устройства лестницы и пандуса, так как доступность к торговому помещению не обеспечена. На третий вопрос эксперт указал: «устройство лестницы и пандуса в подпорной стене возможно».

Из содержания текста экспертного заключения усматривается, что экспертиза проводилась на предмет соответствия спорного нежилого помещения строительным нормам и нормам пожарной безопасности  как торгового помещения. То, что экспертиза проводилась на предмет соответствия нежилого помещения нормам и требованиям торговому помещению подтвердил сам эксперт ФИО9 в судебном заседании 10.09.2020. Между тем, в Договоре, в характеристиках объекта долевого строительства значится  нежилое помещение без указания конкретного его назначения.  В проектной документации, а именно в «Разделе 3. Архитектурные решения» на отм.  -3,300, 0.000 конкретно указано, что расположены офисные и коммерческие помещения, а  назначение данных помещений может уточняться собственниками указанных помещений, что должно оформляться отдельными проектами (л.д. 41,  том 6 ).   Таким образом, назначение помещения, в частности, для торговли может быть определено владельцем помещения только после оформления права собственности путем разработки и согласования соответствующего проекта с контролирующими органами, проведения строительных работ по изменению планировки помещения, внесения изменений в технический паспорт объекта недвижимости. 

Истец, как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, несет предпринимательские риски (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации). В материалах дела усматривается, что индивидуальный предприниматель ФИО2 приобретала нежилое помещение для использования в качестве магазина, то есть в целях, направленных на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров. Исходя из характера предпринимательской деятельности, осуществляемой самостоятельно на свой риск и под свою ответственность, истец обязан был проявлять необходимую степень осторожности и осмотрительности при заключении договора.  В связи с тем, что торговое назначение объекта недвижимости влечет за собой определенные требования, как к планировке объекта с точки зрения строительных норм, так и требований по пожарной безопасности, предприниматель, приобретая объект недвижимости под цели торговли должен внимательно ознакомиться с условиями договора, характеристиками приобретаемого помещения, проектной документацией в целом.

         Довод истца о том, что назначение помещения является торговым в связи с наличием в проектной документации пункта о дверях, а именно  "двери - индивидуальные из торговых сетей" (л.д. 43, том 6), не принимается судом по причине ошибочного толкования данного пункта. Наличие такой двери у помещения не является достаточным условием для признания назначения помещения в качестве торгового.

Основанием одностороннего отказа от договора в претензии от 03.10.2019 являлось неустранение недостатков, указанных в акте экспертизы. Суд не принял данную экспертизу в качестве относимого доказательства,  ввиду того, что в качестве объекта экспертизы указано нежилое коммерческое помещение с торговым назначением, что не подтверждается ни договором, ни проектной документацией. Бремя доказывания наличия и существенности недостатков лежит на истце. Других доказательств несоответствия объекта строительства строительным нормам в материалы дела не представлено. Указанные недостатки не признаны в качестве таковых застройщиком. 

В претензии от 30.12.2019 дополнительным основанием для одностороннего отказа от договора являлось то, что этаж, на котором находится нежилое помещение, не подпадает под определение цокольного этажа.

 В подтверждение данного обстоятельства истцом представлен протокол Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора (далее – Госстройжилнадзор) от 04.12.2019, согласно которому было проведено совещание в связи с обращением ФИО2 от 25.11.2019 по вопросу строительства спорного многоквартирного жилого дома. Из протокола следует, что: нормы пожарной безопасности не нарушены; рассматриваемое помещение нельзя отнести к находящемуся на цокольном этаже, так как отметка его пола находится на одном уровне с планировочной отметкой земли. В протоколе застройщику было  рекомендовано рассмотреть вопрос о возможности устройства прохода к помещению ФИО2 непосредственно со стороны улицы Гагарина.

Из пояснений представителя  Госстройжилнадзора ФИО7,  вызванного в суд в качестве специалиста, следует, что  вышеприведенные выводы были основаны на представленном акте экспертизы № 64 от 24.09.2019 и на технической документации. Пояснения специалиста, данные  в судебном заседании 09.03.2021, а также выводы, содержащиеся в протоколе, суд не принимает в качестве доказательства факта несоответствия спорного помещения условиям договора в части определения нахождения или ненахождения его на цокольном этаже ввиду следующего. 

Специалист пояснил, что определение  этажа  не входит в  обязанности Госстройжилнадзора. При выдаче заключения  о соответствии построенного объекта капитального строительства устанавливается соответствие общего количества этажей в многоквартирном доме без конкретного определения вида этажа. 

Пояснения специалиста носили неоднозначный характер. Оценка соответствия определения нахождения помещения на цокольном или не на цокольном этаже была сделана без выезда на объект, без проведения соответствующих замеров. Кроме того, специалист пояснил, что является специалистом по пожарной безопасности и не является строителем или проектировщиком, затруднился с ответами в части точного определения типа рассматриваемого этажа построенного объекта.

По определению этаж цокольный – это этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений. 

По мнению специалиста, уровень земли находится перед входной дверью спорного нежилого помещения. 

В то же время согласно СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные" п. 3.17 планировочная отметка уровня земли — это геодезическая отметка уровня поверхности земли на границе с отмосткой здания. 

Из проектной документации объекта долевого строительства, а также фотографий, представленных  в материалы дела, видно, что многоквартирный дом со стороны улицы имеет отмостку, переходящую в подпорную стену. Данная стена является частью объекта в целом и служит для восприятия горизонтального давления и удержания грунта при перепаде высотных отметок (СП 381.1325800.2018 "Сооружения подпорные. Правила проектирования"). Уровень поверхности земли за подпорной стеной в данном случае визуально находится выше уровня отмостки и уровня пола помещения. Кроме того, как видно из проектной документации,  уровень земли указан выше отметки пола помещения (л.д. 125,  том 6). Согласно сечениям, в частности разрезу 4-4, находящемуся в непосредственной близости к спорному помещению, уровень земли находится выше уровня пола, но в общем ниже половины высоты этажа в целом. 

Кроме того, из представленного в материалы дела письма общества с ограниченной ответственностью «Антарктида», выполнившего проектную документацию объекта, следует, что рассматриваемый этаж является цокольным, поскольку  абсолютная отметка пола рассматриваемого этажа на отметке  -3,300  находится ниже отметки земли (более 60% общей площади помещений), но не более, чем на половину высоты помещений.

 Исходя из вышеизложенного этаж соответствует определению цокольного, обратное не опровергнуто надлежащими доказательствами. 

Таким образом, ссылка истца  на несоответствие  спорного нежилого объекта,  как строительным нормам и правилам пожарной безопасности, так и условиям договора и проектной документации,  отклоняется судом, указанные истцом недостатки не подтверждены  и не относятся к числу недостатков, с которыми статья 7 Закона № 214-ФЗ связывает право участника долевого строительства на односторонний отказ от договора. 

Объект долевого строительства был введен в эксплуатацию в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и нормативов в области строительства, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 05.09.2019 № 04-302000-27-2019, выданным МУ «Комитет по строительству Администрации г.Улан-Удэ», а также заключением Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора № 18-1-6/2019 от 03.09.2019.

Согласно статье  55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации. 

Построенный дом соответствует всем строительным и иным обязательным нормам. Иных доказательств, кроме вышеуказанных, свидетельствующих о том, что объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий договора, или о несоответствии качества объекта требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, приведших к ухудшению качества такого объекта, а также иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договора использования, истцом в материалы дела не представлено. 

Судебной экспертизы по делу не проводилось, в ходе  рассмотрения настоящего дела  судом неоднократно лицам, участвующим в деле, предлагалось заявить ходатайство о назначении по делу  судебной строительно-технической экспертизы, которая позволила бы определить соответствие или несоответствие объекта долевого строительства строительным нормам, требованиям технических регламентов, проектной документации. Судом сторонам были разъяснены возможные правовые последствия незаявления  данного ходатайства, поскольку лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Соответствующего ходатайства от сторон не поступило. Более того, лицами, участвующими в деле, был  прямо  выражен отказ от назначения по делу судебной экспертизы.   

Судом создавались равные условия для реализации сторонами своих процессуальных прав.

При таких обстоятельствах выводы суда в этой части были сделаны на основании исследования и оценки имеющихся в материалах дела доказательств.

По мнению истца, основанием для расторжения договора также является то обстоятельство, что объект долевого строительства в нарушение пункта 8.3 Договора не передан от общества к предпринимателю по акту приема-передачи. 

В силу положения ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект не позднее срока, который предусмотрен договором. 

Согласно пункту 1 части 1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта, на два месяца, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Частями 1-3 статьи 8 Закона № 214-ФЗ установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

В соответствии с ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Часть 5 данной статьи устанавливает, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ.

В соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

По утверждению представителя ИП ФИО2, она не была уведомлена о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче. В то же время приобретение нежилого помещения по договору участия в долевом строительстве  многоквартирного дома изначально сопряжено с определенными рисками для его будущего владельца, тем более для предпринимателя, который несет более высокие риски при приобретении недвижимости в коммерческих целях. В связи с этим предполагается, что последний, вступая в данные правоотношения, действует разумно и осмотрительно, проявляет достаточную степень заботливости (по меньшей мере интересуется ходом строительства) и не может в отсутствие к тому уважительных причин на неопределенно долгий срок откладывать предъявление требования. Истец, как лицо, заинтересованное в получении объекта, и, учитывая условия договора в части срока передачи объекта (до 31.10.2019г.), должен предпринимать действия, направленные на осмотр и принятие помещения.

05.09.2019 года дом был сдан в эксплуатацию, телеграммой от 10.09.2019 истец уведомил ответчика о проведении экспертизы  13.09.2019. 

Участником долевого строительства была направлена претензия об устранении недостатков от 03.10.2019. Таким образом, истец, действуя разумно и добросовестно, не могла не знать, что помещение готово к передаче.

Из действий истца, выраженных в виде предъявления претензий к характеристикам объекта, а также инициирования и проведения экспертного исследования уже после сдачи объекта в эксплуатацию, следует, что индивидуальный предприниматель ФИО2 знала о стадии завершения строительства дома, о фактической готовности объекта долевого строительства к передаче.

Между тем индивидуальный предприниматель ФИО2 всеми своими действиями показывала на нежелание принять объект в текущем состоянии, поскольку оно, по ее мнению, не соответствовало назначению помещения в качестве торгового. 

В силу ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства обязан уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешении на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, закон устанавливает обязанность участника долевого строительства принять объект долевого строительства.

Суд принимает во внимание, что нежилое помещение было готово к передаче  до истечения предусмотренного Договором срока (31.10.2019), застройщик от передачи помещения не уклонялся и не уклоняется по настоящее время. Из  пояснений представителей общества следует, что в связи с многочисленными претензиями истца об устранении недостатков,  застройщик пришел к выводу о том, что акт приема-передачи не будет подписан истцом, доказательств составления и направления одностороннего акта приема-передачи помещения по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства застройщиком, в материалы дела не представлено. В то же время составление одностороннего акта является правом застройщика и влечет переход риска случайной гибели объекта на дольщика.

Доказательств того, что он не передал ключи или намеренно уклонялся от передачи ключей, не представлено. Истец имела реальную возможность принять помещение и ключи от него от застройщика, однако данной возможностью не воспользовалась. 

Поскольку срок передачи установлен до 31.10.2019, истец до этого срока должен предпринять действия по приему или отказу от приема помещения. Меры по его приемке не принимались истцом ни до направления претензии от 03.10.2019, ни после, хотя срок устранения недостатков был установлен самим предпринимателем, акт  в соответствии с ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ  также не составлялся предпринимателем.

Закон 214-ФЗ возлагает не только на застройщика передать объект долевого строительства, но и возлагает на дольщика обязанность принять такой объект в установленные сроки. Из материалов дела усматривается, что непередача помещения фактически вызвана предъявлением предпринимателем требований об устранении недостатков, которые, по сути,  не были существенными и не препятствовали приемке объекта долевого строительства. В материалах дела отсутствуют доказательства уклонения застройщика от передачи спорного помещения. В судебном заседании 10.09.2020 были выслушаны свидетельские показания  ФИО10, мастера строительного участка, осуществляющего строительные монтажные работы и раздачу участникам долевого строительства ключей от помещений в  сданном объекте. Свидетелем была разъяснена процедура передачи помещений, согласно которой в случае, если сотрудники застройщика  не могли лично с  участниками долевого строительства пройти на объект, то участнику долевого строительства  при предъявлении паспорта  передавались ключи,  дольщики самостоятельно осматривали помещение, и если все устраивало, записывали реестр показаний электросчетчиков  с текущими показателями по коммунальным услугам, и затем участник долевого строительства должен был осуществить выезд в офис продаж для подписания акта приема-передачи. ФИО10 подтвердил, что ФИО2 непосредственно видел несколько раз, данное обстоятельство не оспаривается предпринимателем, но дату передачи ключей и сам факт передачи не помнит, пояснил, что другому лицу, кроме, как самому владельцу нежилого помещения, передать ключи не мог,  считает, что ключи были переданы истцу, поскольку все ключи хранятся в специальной ключнице,  сейчас ключи от помещения  отсутствуют. Также пояснил, что никаких строительных работ в конце августа на спорном объекте не осуществлялось.

ФИО9, вызванный в судебное заседание  10.09.2020 в качестве свидетеля, пояснил, что в начале августа 2019 года с ним был заключен договор на проведение экспертизы,  он несколько раз проводил осмотры помещения (20.08.2019, 24.08.2019, 13.09.2019), в том числе обследовал помещение внутри и осуществлял замеры  объекта. При осмотрах объекта  присутствовала  истец ФИО2 Помещение было открыто в связи с проведением строительно-технических работ.

Также ФИО9 в судебном заседании пояснил, что истец его попросила написать заявление в суд о том, что никто ей ключи и документы от помещения не вручал.

В связи с вышеизложенным письменное заявление от 15.07.2020, представленное в материалы дела не принимается судом в качестве доказательства по делу.

Таким образом, условия договора относительно срока окончания строительства и срока передачи помещения ответчиком были выполнены, по состоянию на 31.01.2019 объект долевого строительства был построен, ответчик был готов передать его истцу,  ИП ФИО2 из вышеуказанных обстоятельств знала о завершении строительства, осматривала помещение, но в установленный Договором срок не приняла его.

В настоящем случае непередача помещения имела место не вследствие задержки строительства и иных независимых от истца обстоятельств, а по причине отказа от принятия истцом помещения ввиду выявленных недостатков, которые не препятствовали использованию помещения по назначению. Суд расценивает действия истца, как отказ (уклонение)  от приемки объекта долевого строительства.

Отказ участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора по основанию, предусмотренному п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона, возможен только в случае, когда объект договора долевого участия в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, не завершен строительством, в силу чего застройщик лишен реальной возможности передать, а участник принять такой объект.

После получения в установленном порядке разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и начала процедуры приемки, участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора только по основаниям, указанным в ч. 3 ст.7, п. 2 ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, а именно ввиду  наличия у объекта долевого строительства существенных недостатков.

Обратное толкование Закона давало бы возможность участнику долевого строительства, уклоняясь от приемки законченного строительством объекта долевого строительства, неограниченное время не пользоваться своим правом на расторжение договора, увеличивая срок, в течение которого начисляются проценты за пользование денежными средствами в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, то есть фактически злоупотреблять своими правами. При этом застройщик находился бы в состоянии правовой неопределенности в отношении судьбы объекта долевого строительства, фактически построенного и готового к передаче, поскольку у него отсутствовала бы возможность передать объект долевого строительства в одностороннем порядке ранее, чем через два месяца с даты его передачи в соответствии с условиями договора.

Оценив представленные сторонами доказательства, исследовав фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания одностороннего отказа от договора долевого строительства действительным. Суд приходит к выводу о необоснованности данного отказа. 

Довод истца о том, что несоблюдение обществом установленного пунктом 4 статьи 8 Закона 214-ФЗ порядка уведомления участника долевого строительства  о готовности объекта  влечет за собой право на односторонний отказ от договора, не принимается судов во внимание, поскольку он основан на неверном толковании норм материального права.

В данном случае представитель истца, по сути, приравнивает несоблюдение порядка документооборота по уведомлению о готовности объекта к несоблюдению обязанности по передаче спорного помещения участнику долевого строительства. 

Действительно, в  соответствии с пунктом 4 статьи 8 Закона № 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. 

Между тем, суд, учитывая совокупность установленных фактических обстоятельств по делу, а именно факт постройки и сдачи многоквартирного дома в срок, готовность объекта к передаче, осведомленность об этом истца, направленность воли истца к непринятию данного объекта ввиду несоответствия его торговому назначению, отсутствие доказательств наличия существенных недостатков по качеству,  несоответствия объекта условиям договора и иным обязательным требованиям, приходит к выводу, что несоблюдение порядка уведомления о готовности объекта с учетом того, что истец уклонился от принятия объекта, не свидетельствует о несоблюдении застройщиком своих обязательств по передаче объекта,  тем более не  может являться основанием для одностороннего отказа от договора.

Из пояснений представителя общества и представленных в материалы дела документов (кассовый чек и опись вложения  от 05.09.2019) следует, что обязательство по направлению письменного уведомления о готовности объекта было исполнено застройщиком в отношении первоначального  участника долевого строительства ФИО3  

Следует отметить, что доказательств исполнения своей обязанности по  уведомлению  общества с ограниченной ответственностью  «Бургражданстрой» в течение 14 дней с момента государственной регистрации (26.06.2018) договора цессии о состоявшейся уступке права требования согласно п. 3 Договора уступки прав от 15.06.2018 индивидуальным предпринимателем ФИО2 в материалы дела  не представлено. Согласно статье 385 Гражданского кодекса Российской Федерации должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору. Не смотря на то, что в претензии от 17.06.2019 истец указала, что является правопреемником по договору участия долевого строительства, доказательств перехода права согласно описи вложения к претензии не приложены. Других доказательств, в том числе уведомления застройщика первоначальным участником долевого строительства, в материалы дела также не представлено.

Рассмотрев требование истца о расторжении договора в судебном порядке, суд пришел к следующим выводам. 

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.         

Доказательства наличия совершенных ответчиком существенных нарушений условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома истцом не представлены.

Частью 1.1 статьи 9 Закона 214-ФЗ предусмотрено, что по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади; 3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В ходе судебного разбирательства истцом иных оснований для расторжения Договора в судебном порядке, кроме вышеперечисленных ранее, истцом не заявлялось. 

Доказательств наличия существенных недостатков, несоответствия проектной документации, прекращения или приостановления строительства, существенного изменения проектной документации, изменения назначения нежилых помещений в материалы дела истцом не представлено. Фактическое наличие существенных недостатков в спорном помещении истец не подтвердил.

При указанных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в  части  расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11.10.2017.

Следовательно, не имеется оснований и для удовлетворения производных требований о взыскании стоимости нежилого помещения, процентов за пользование денежными средствами и компенсации морального вреда.

Ответственность в виде неустойке в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ применяется к застройщику в случае нарушения им сроков передачи объекта долевого строительства.

Между тем, как установлено судом выше, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии  обстоятельств, не позволяющих принять объект долевого строительства по вине застройщика. Непередача  помещения истцу не связана с задержкой строительства объекта или иными  зависящими от застройщика обстоятельствами.

Следовательно, правовых оснований для удовлетворения требований о взыскании неустойки в силу части 2 статьи 6 Закона 214-ФЗ не имеется. Вина застройщика в непередаче помещения не установлена.

Данные обстоятельства в соответствии разъяснениями, содержащимися в пункте 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013), дают суду основания для отказа во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. 

Доказательств того, что  обнаруженные истцом недостатки объекта долевого строительства  нарушают такие права участника долевого строительства, которые должны быть защищены путем применения мер ответственности, установленных за несвоевременную передачу застройщиком объекта долевого строительства, в материалах дела не имеется.

Суд также отмечает, что неустойки за несоблюдение порядка уведомления о завершении строительства и готовности к передаче объекта ни договором, ни законодательством не предусмотрено.

Рассмотрев требование истца о расторжении договора уступки  прав по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 2-27Б/2016-(-1) от 11.10.2017 (договор цессии) суд также не находит оснований для удовлетворения исковых требований ввиду следующего.

В претензии, направленной  ФИО3 от 30.12.2019, истец потребовала расторгнуть договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве и выплатить 2492000 рублей неосновательного обогащения и моральный вред в сумме 50000 рублей в срок до 10.01.2020г., ссылаясь в претензии на отсутствие письменного уведомления цедентом цессионария о наличии стены с металлическим ограждением напротив двери в нежилое помещение, а также то, что этаж, на котором находится нежилое помещение, не подпадает под определение цокольного этажа. В претензии от 06.02.2020 истец указала, что в связи с явным нарушением договорных условий со стороны ООО «Бургражданстрой» истец уведомляет ФИО3  о расторжении договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, так как ФИО3 выступает в вышеуказанном Договоре в качестве продавца – застройщика, в связи с чем к ней применимы нормы Закона № 214-ФЗ.   

 Исходя из пунктов  1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда, в том числе, при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В рассматриваемом случае истцом заявлено требование о расторжении договора уступки права требования, обязательства по которому регулируются положениями главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу в частности по сделке (уступка требования). Цель такой сделки - передача обязательственного права требования одним лицом (первоначальным кредитором, цедентом) другому лицу (цессионарию), существенными условиями такой сделки являются указания на цедента и цессионария, а также на характер действий цедента: цедент передает или уступает право требования, которое цессионарий соглашается принять или принимает.

В силу п. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В соответствии со статьями 382, 384 Гражданского кодекса Российской Федерации в предмет договора уступки входит согласование конкретного  обязательства, его размер в котором осуществляется замена кредитора. При отсутствии таких условий нельзя считать предмет договора согласованным. 

Между тем, в рамках настоящего дела судом установлено, что цедентом ФИО3 были соблюдены все условия вышеуказанного договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 2-27Б/2016-(-1) от 11.10.2017 при заключении его с цессионарием - предпринимателем ФИО2  

Уступка прав требования произведена с соблюдением норм права и условий договора цессии. 

По заключенному договору между истцом и ответчиком-2 передавался не сам объект недвижимости, а право требования на объект, вместе с договором были переданы все документы истцу, который при покупке видел проектную документацию на объект недвижимости.

Соглашение о цене, передаваемого права требования по договору цессии относительно нежилого помещения, было достигнуто до заключения договора и прописано в условиях договора (пункт 4 Договора цессии). 

ИП ФИО2, подписывая договор уступки прав, выразила свое волеизъявление и согласилась с его условиями, в том числе с условием о цене. 

Согласно расписке от 28.06.2018 (л.д. 43, том 1) ФИО3 получила от ФИО2  денежные средства в размере 11300000 рублей.

После заключения договора цессии и регистрации его в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия  26.06.2018 за номером 03:24:023107:974-03/001/2018-121, все правоотношения между первоначальным участником долевого строительства ФИО3 и застройщиком были прекращены, ФИО3 выбыла из правоотношений с застройщиком по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11.10.2017 №2-27Б/2016-(-1), участником долевого строительства стала ИП ФИО2  

Пунктом 1 статьи 390 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, в связи с чем утверждение истца о том, что цедент отвечает за нарушение договорных условий со стороны ООО «Бургражданстрой» является несостоятельной.

По правилам п. 2 ст. 390 ГК РФ при уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия: уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием; цедент правомочен совершать уступку; уступаемое требование ранее не было уступлено цедентом другому лицу; цедент не совершал и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования.

При заключении  договора цессии приведенные требования законодательства были соблюдены. Доказательства иного суду не представлены.

Заявляя требование о расторжении договора уступки прав от 15.06.2018, истец должен доказать, что цедент ФИО3 допустила существенное нарушение условий договора цессии,  которое повлекло для цессионария ФИО2 такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

По договору цессии от 15.06.2018 предприниматель ФИО2 получила от первоначального участника долевого строительства именно то исполнение в виде прав требований к ООО «Бургражданстрой» по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11.10.2017, на которое она рассчитывала при заключении договора, со стороны цедента  имело место надлежащее исполнение договора цессии от 15.06.2018 в отношении своих обязательств, что исключает возможность расторжения данного договора на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ. 

Ссылка истца на отсутствие письменного уведомления цедентом цессионария о наличии стены с металлическим ограждением напротив двери в нежилое помещение  отклоняется судом.

 Истец, являясь индивидуальным предпринимателем, действуя разумно и осмотрительно,  должен был проявлять необходимую степень осторожности и осмотрительности при заключении договора уступки, исследовать условия договора уступки, подробно ознакомиться с условиями договора участия в долевом строительстве, характеристики объекта, проектную документацию, размещенную в открытом доступе застройщиком. Утверждению истца о том, что этаж, на котором находится нежилое помещение, не подпадает под определение цокольного этажа, также не принимается судом во внимание, оценка судом указанному обстоятельству дана выше. 

В связи с вышеизложенным суд отказывает в удовлетворении требований истца к соответчику ФИО3  о расторжении договора уступки  прав по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 2-27Б/2016-(-1) от 11.10.2017.

Также суд отказывает в удовлетворении требования истца о взыскании с соответчика ФИО3 неосновательного обогащения, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами  и  компенсации морального вреда ввиду отсутствия на то правовых оснований.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Согласно статье 102, пункта 2 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлины является условием обращения в арбитражный суд, то есть уплачивается за юридически значимый факт. Уплаченная сумма государственной пошлины поступает в федеральный бюджет. Спор по существу заканчивается рассмотрением и вынесением настоящего судебного акта, соответственно, должен быть разрешён вопрос об уплате государственной пошлины.

При принятии искового заявления к производству арбитражным судом удовлетворено ходатайство истца о предоставлении отсрочки уплаты государственной пошлины. Суд предоставил истцу отсрочку уплаты государственной пошлины до рассмотрения дела по существу.

В связи с тем, что судебный акт принят не в пользу истца, с индивидуального предпринимателя ФИО2 следует взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 119069 рублей исходя из общей суммы имущественного требования (14953805 рублей), с учетом предъявления требований неимущественного характера (в том числе, за рассмотрение требований о расторжении договоров – 12000 рублей, компенсации морального вреда – 300 рублей), а также за рассмотрение судом первой инстанции трех заявлений об обеспечении иска, в удовлетворении которых было отказано (9000 рублей).

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304032310400044, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 119069 рублей государственной пошлины.

Решение по настоящему  делу вступает в законную силу  по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

СудьяА.В. Богданова