АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-28415/2016

г. Владивосток

26 апреля 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 апреля 2017 года . 

Полный текст решения изготовлен 26 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Приморского края  в составе судьи  Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев исковое заявление Администрации Находкинского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 26.10.1999, 692904, 

<

...>) к Закрытому акционерному обществу «Строитель - 43» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 30.10.1992, адрес: 692904, 

<

...>) о взыскании задолженности по арендной плате и пени в размере 2 987 760,86 рублей

при участии

от истца: ФИО2, доверенность от 19.12.2016, удостоверение;

от ответчика: ФИО3, доверенность от 18.06.2015, паспорт;

установил:

истец – Администрация Находкинского городского округа обратилась с исковым заявлением в Арбитражный суд Приморского края к ответчику – Закрытому акционерному обществу «Строитель-43» о взыскании 2 184 069 рублей 59 копеек основного долга по договору аренды № 3673-12 от 27.01.2012 за период с 01.08.2014 по 01.10.2016, 803 691 рублей 27 копеек неустойки за период с 01.01.2014 по 01.10.2016.

Истец требования поддержал, настаивает на их удовлетворении.

Ответчик требования оспорил, поддержал доводы отзыва на исковое заявление, в соответствии с которым ответчик полагает необходимым при расчете арендной платы применять коэффициент 1, так как технологическая дорога, для строительства которой предоставлен земельный участок, не является объектом недвижимости и не подлежит государственной регистрации. Указывает, что неоднократно обращался к истцу с целью урегулирования вопроса применения корректирующего коэффициента. Просит применить положения статьи 333 ГК РФ и снизить размер подлежащей взысканию неустойки.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, судом установлено 

27.01.2012 администрацией Находкинского городского округа  (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Строитель-43» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 3673-12 в отношении земельного участка площадью 22730 кв.м с кадастровым номером 25:31:010406:752, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 310 м от ориентира по направлению на северо-восток. Адрес ориентира: 

<

...>, для строительства технологической дороги, сроком с 29.12.2011 по 28.12.2014 (пункты 1.1, 1.2, 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 1.5 договора одновременно является актом приема-передачи участка.

В силу пунктом 2.1 договора арендная плата за землю определяется на основании постановления администрации Приморского края от 19.03.2009 №71-па «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края» и от 30.12.2010 №437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края» по ставкам арендной платы за земельный участок, установленным на территории Находкинского городского округа органом местного самоуправления. Изменения размера арендной платы происходят на основании принимаемых актов уполномоченного органа без дополнительного соглашения между сторонами. При подписании договора арендная плата устанавливается в 2011 году согласно расчету, являющемуся Приложением № 2, в 2012 году согласно расчету, являющемуся Приложением № 3.

По истечении срока договор возобновлен ан неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Арендная плата вносится ежемесячно до первого числа месяца, следующего за расчетным (пункт 2.2 договора).

За нарушение сроков оплаты пунктом 4.1 договора предусмотрена пеня в размере 0,1 % за каждый день просрочки.

Как следует из расчета арендной платы на 2011, 2012 гг (приложения № 2, № 3 к договору аренды), размер арендной платы в год составляет 654 165 рублей 76 копеек, 54 513 рублей 81 копейка в месяц, исчисленных с учетом кадастровой стоимости земельного участка 30 512 070 рублей 10 копеек, ставки арендной платы с учетом функционального использования земель 0,018, корректирующего коэффициента 1,2.  

Договор аренды зарегистрирован в установленном законно порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись 14.08.2012.

В соответствии с уведомлением от 22.01.2015 № 20-03-02/00137 размер арендной платы с 29.12.2014 года составил 1 090 276 рублей 28 копеек в год, 90 856 рублей 36 копеек в месяц с учетом корректирующего коэффициента 2.

02.06.2016 истцом в адрес ответчика направлена претензия от 01.06.2016 № 20-03-02/02871 с требованием о погашении основанного долга по договору аренды в размере 1 820 644 рубля 15 копеек и пени, однако, ответчик на претензию не ответил, задолженность не погасил, в связи с чем истец обратился с настоящим иском.

Суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу пункт 1 статьи  65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09.

Согласно подпункту а пункта 1 Постановления Администрации Приморского края от 19.03.2009 № 71-па «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края» размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается по формуле: А = К x Сan, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; Сan - ставка арендной платы за использование земельного участка. Ставка арендной платы устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

С 01.03.2015 подлежат применения ставки арендной платы, установленные Постановлением Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов». 

В соответствии с пунктом 8 указанного Постановления размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, не указанных в пунктах 4 - 7, 10, 11 настоящего Порядка, рассчитывается по формуле А = К x Сап, где: А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка. Ставка арендной платы устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом статьи 2 Решения Думы Находкинского городского округа от 28.12.2005 № 567 «Об утверждении Положения об арендной плате за землю в Находкинском городском округе» объектами взимания арендной платы являются земельные участки, предоставленные организациям, индивидуальным предпринимателям и физическим лицам на условиях договора аренды. Размер арендной платы за земельный участок устанавливается договором в соответствии с настоящим Положением по формуле: А = К x Сan, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; Сan - ставка арендной платы за использование земельного участка, определяемая в соответствии с приложением к настоящему Положению и применяющаяся с учетом корректирующих коэффициентов.

В соответствии с пунктом 7 приложения к Положению об арендной плате за землю в Находкинском городском округе установлена ставка арендной платы в размере 0,018 для земель под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи.

Согласно пункту 9 приложения к Положению об арендной плате за землю в Находкинском городском округе также подлежит применению корректирующий коэффициент 1,2 - для земельных участков (за исключением земельных участков, предоставленных для жилищного строительства), предоставленных в аренду для осуществления на них строительства, в течение срока согласования земельного участка под проектирование и строительство до момента государственной регистрации прав на объект недвижимости, но не превышающий трехлетний срок. По истечении трехлетнего срока применяется коэффициент 2 до момента государственной регистрации прав на объект недвижимости.

Таким образом, поскольку трехлетний срок с момента предоставления земельного участка для строительства истек, то при расчете арендной платы подлежит применению корректирующий коэффициент 2 с января 2015 года, в связи с чем за спорный период подлежит начислению арендная плата в размере 54 513 рублей 81 копейки в месяц за период с августа 2014 года по декабрь 2014 года и в размере 90 856 рублей 36 копеек в месяц за период с января 2015 года по сентябрь 2016 года включительно.

Судом отклоняются возражения ответчика об отсутствии оснований для применении корректирующего коэффициента 2 в связи с тем, что технологическая дорога не является объектом недвижимости и не подлежит государственной регистрации, поскольку при заключении договора аренды расчет арендной платы содержал указание на применение корректирующего коэффициента 1,2, подлежащего применению при расчете арендной платы для земельных участков (за исключением земельных участков, предоставленных для жилищного строительства), предоставленных в аренду для осуществления на них строительства, в течение срока согласования земельного участка под проектирование и строительство до момента государственной регистрации прав на объект недвижимости, но не превышающий трехлетний срок.

Соответственно, при заключении договора аренды ответчик был осведомлен о порядке расчета арендной платы и подлежащих применению ставок и коэффициентов, каких-либо возражений при заключении договора и при его исполнении первые три года не выразил, а возразил лишь после применения истцом коэффициента 2.

Поскольку три года с момента предоставления земельного участка истекли, то арендодатель обосновано применил корректирующий коэффициент 2 при расчете арендной платы.

Факт пользования ответчиком в спорный период переданным в аренду земельным участком подтверждается самим договором аренды и не оспаривается ответчиком.

Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств оплаты задолженности в размере 2 184 069 рублей 59 копеек  по договору за период с 01.08.2014г. по 01.10.2016.

Размер задолженности подтвержден материалами дела; расчет задолженности истцом осуществлен правомерно.

При изложенных обстоятельствах исковые требования в части взыскания 2 184 069 рублей 59 копеек основного долга по договору аренды от за период с 01.08.2014г. по 01.10.2016 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истцом также заявлено требование о взыскании 803 691 рублей 27 копеек пени  за период с 01.01.2014 по 01.10.2016 (исходя из расчета пени) за нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей. 

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

За нарушение сроков оплаты пунктом 4.1 договора предусмотрена пеня в размере 0,1 % за каждый день просрочки.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к арендатору подлежит применению ответственность согласно условиям договора. Спорная сумма пени подтверждается расчетом истца, который составлен с учетом условий договора о сроках внесения арендной платы.

Как следует из материалов дела и не оспорено ответчиком, последним допущена просрочка исполнения обязательства по оплате переданного по договору имущества, в связи с чем истец обосновано произвел начисление неустойки в размере 803 691 рублей 27 копеек за период с 01.01.2014 по 01.10.2016 (согласно представленному расчету).

Вместе с тем, ответчиком заявлено о применении статьи 333 ГК РФ.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Как указано в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7), бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Как указано в пункте 75 Постановления Пленума ВС РФ № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.10.2004 №293-0, право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства на суды, законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года).

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое. При этом признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. В каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Как указано в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

Исследовав материалы дела, суд полагает чрезмерно завышенной установленный в договоре размер неустойки, поскольку указный размер составляет 36,5 - 36,6% годовых.

Принимая во внимание сумму задолженности, период просрочки исполнения обязательств, исход из сохранения баланса интересов сторон, суд полагает возможным уменьшить размер взыскиваемой неустойки до 535 800 рублей. 

Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании статьи 330 ГК РФ. В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат в связи с явной несоразмерностью предъявленной ко взысканию суммы неустойки последствиям нарушения обязательства.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, расходы по оплате госпошлины относят на ответчика с учетом разъяснений, содержащихся в  абзаце 4 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ», согласно которому в случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ). 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать  с Закрытого акционерного общества «Строитель - 43» в пользу Администрации Находкинского городского округа 2184069 (два миллиона сто восемьдесят четыре тысячи шестьдесят девять) рублей 59 копеек основного долга, 535800 (пятьсот тридцать пять тысяч восемьсот) рублей пени. 

В остальной части иска отказать.

Взыскать с     Закрытого акционерного общества «Строитель - 43» 36959 (тридцать шесть тысяч девятьсот пятьдесят девять) рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья      Левченко Е.А.