/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2779/18 

Екатеринбург

29 мая 2018 г.

 

Дело № А76-16005/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н. Г.,

судей Полуяктова А. С., Рябовой С. Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЭсТиАй Групп» (далее – общество «ЭсТиАй Групп», ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.12.2017, дополнительное решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.12.2017 по делу № А76-16005/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «ЭсТиАй Групп» - Зарипов Д.Х. (доверенность от 12.04.2018).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу «ЭсТиАй Групп» о взыскании неустойки за несвоевременное внесение арендной платы по договору от 17.06.2003 № УЗ № 004539-Д-2003 в размере 604 864 руб. 10 коп. за период с 16.11.2011 по 30.09.2015, а также о расторжении договора аренды земельного участка и обязании возвратить земельный участок Комитету.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление архитектуры Администрации города Челябинска.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.12.2017 (судья Мухлынина Л.Д.) исковые требования удовлетворены частично, с общества «ЭсТиАй Групп» в пользу Комитета взыскана неустойка в размере 268 630 руб. 73 коп.; суд расторг договор аренды земельного участка от 17.06.2003 УЗ № 004539-Д-2003 с 06.12.2017. В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказано.

Дополнительным решением Арбитражного суда Челябинской области от 18.12.2017 (судья Мухлынина Л.Д.) суд обязал общество «ЭсТиАйГрупп» передать Комитету по акту приема-передачи земельный участок площадью 3 339 кв. м с кадастровым номером 74:36:0509009:11, расположенный по ул. Российской, 128 в г. Челябинске, в двухнедельный срок со дня вступления решения в законную силу.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2018 (судьи Пирская О.Н., Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.) решение и дополнительное решение суда оставлены без изменения.

В кассационной жалобе общество «ЭсТиАй Групп», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение, дополнительное решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части расторжения договора аренды земельного участка и обязании ответчика передать земельный участок Комитету по акту приема-передачи отменить, направить дело на новое рассмотрение. Заявитель кассационной жалобы полагает, что положения п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не подлежат применению к рассматриваемым правоотношениям, при этом условия для расторжения договора аренды, предусмотренные ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и подлежащие применению, отсутствуют. По мнению общества «ЭсТиАй Групп», освоение земельного участка до 2015 года было невозможно в связи с отсутствием утвержденного в установленном порядке проекта документации по планировке территории, соответствующие изменения внесены в градостроительный план земельного участка только распоряжением от 16.04.2015 № 4077-п, в связи с чем трехлетний срок начала и завершения строительства следует исчислять не ранее чем с 2015 года, однако Комитет направил ответчику претензии 21.01.2016 и 13.05.2016, в то время как оснований для предъявления требований о расторжении договора аренды не имелось. Заявитель кассационной жалобы, ссылаясь на обстоятельства, установленные в рамках дела № А76-3649/2017, отмечает, что после утверждения градостроительного плана земельного участка ответчик получил положительное заключение экспертизы, далее общество обратилось за разрешением на строительство, в выдаче которого было отказано. Таким образом, заявитель отмечает, что имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждено совершение ответчиком мер по освоению земельного участка. Заявитель кассационной жалобы отмечает, что упоминание истцом в письме о наличии задолженности не является требованием об ее уплате по смыслу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем отсутствуют основания для предъявления требований о расторжении договора аренды, поскольку условие об обязательном претензионном порядке истцом не соблюдено. Как указывает общество «ЭсТиАй Групп», на текущий момент посередине спорного земельного участка находится земельный участок, приобретенный ответчиком по договору купли-продажи и принадлежащий ему на праве собственности. Заявитель кассационной жалобы отмечает, что проектирование и иные работы велись в полном соответствии с градостроительным планом и не противоречили ему, при этом определение объекта строительства как «торгово-офисный комплекс с автостоянкой» не ограничивает в возможности размещения музея автостарины на территории комплекса.

В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения, дополнительного решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления Главы города Челябинска от 03.06.2003 № 827-п между Комитетом (арендодатель) и Челябинской городской общественной организацией «Автомобили самодельные и антикварные» (арендатор) заключен договор аренды земли города Челябинска от 17.06.2003 УЗ № 004539-Д-2003, согласно пункту 1.1 которого (с учетом дополнительного соглашения от 19.04.2004) арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора долгосрочной аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 3 339 кв. м из земель поселений, находящихся в ведении муниципального образования, расположенный по адресу: ул. Российская, 128 в Центральном районе города Челябинска для проектирования, строительства и эксплуатации музея автостарины с офисно-деловым центром, в том числе: 477 кв. м, участок № 1 для эксплуатации существующего здания, 2803 кв. м, участок № 2 на котором разрешена эксплуатация существующей автостоянки до начала строительства музея. Договор аренды прошел государственную регистрацию 29.11.2005.

Настоящий договор заключен на срок до 01.01.2020 (пункт 1.4 договора).

Согласно п. 2.1 договора размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

В п. 3.1 договора предусмотрено, что одним из условий предоставления земельного участка является условие начать и завершить строительство в течение трех лет по согласованному в установленном порядке проекту. В случае неосвоения земельного участка в указанный срок, участок изымается без возмещения арендатору понесенных им затрат при проектировании, строительстве и в том числе упущенной выгоды.

Согласно п. 6.1 договора изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается в случае несоблюдения сторонами требований, определенных разделами 1, 2, 3, 4, 5 настоящего договора, по соглашению сторон или в судебном порядке.

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического исполнения обязательств (п. 6.3 договора).

Сторонами также согласован расчет платы за аренду земли.

Между Челябинской городской общественной организацией «Автомобили самодельные и антикварные» (сторона-1) и обществом с ограниченной ответственностью «Паладин» (сторона-2) заключен договор от 29.12.2006, согласно которому сторона-1 уступает, а сторона-2 принимает право аренды на земельный участок площадью 3 339 кв. м, принадлежащий стороне-1 на праве аренды согласно договору от 17.06.2003 УЗ № 004539-Д-2003.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Паладин» (арендатор) и обществом «ЭсТиАй Групп» (арендодатель) заключен договор уступки права аренды земельного участка от 12.10.2011 № 1, в соответствии с которым арендатор уступает, а новый арендатор принимает право аренды на земельный участок, переданный по договору от 17.06.2003 УЗ № 004539-Д-2003.

Комитетом проведено обследование земельного участка, по результатам которого составлен акт обследования от 09.12.2015. В результате обследования установлено, что на земельном участке расположены следующие объекты: каменное одноэтажное здание, гаражи, автомобильная стоянка с пунктом охраны, шиномонтажная мастерская, территория земельного участка ограждена металлическим забором.

Комитет направил в адрес общества «ЭсТиАй Групп» письмо от 21.01.2016 № 1133 об устранении нарушений, связанных с несвоевременным освоением земельного участка, его нецелевым использованием, задолженностью по арендной плате.

Комитет направил ответчику письмо 13.05.2015 № 13450 о расторжении договора аренды. Указанные письма оставлены ответчиком без удовлетворения.

Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по оплате арендных платежей в срок, на наличие оснований для расторжения договора аренды в связи с неосвоением земельного участка, обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные исковые требования о взыскании неустойки частично, суд первой инстанции установил, что арендатором не была исполнена в срок обязанность по внесению арендной платы, учитывая, что сторонами в договоре предусмотрена ответственность за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей в виде неустойки, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения соответствующих исковых требований; при этом судом первой инстанции принят во внимание пропуск истцом срока исковой давности в части требований, а также установлены основания для снижения размера неустойки. 

Поскольку выводы суда в части удовлетворения исковых требований о взыскании неустойки не обжалуются, законность судебных актов в данной части судом кассационной инстанции не проверяется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Удовлетворяя исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка и его возвращении истцу, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении настоящего спора судами установлено, что Комитет направил в адрес общества  «ЭсТиАй Групп» претензию от 21.01.2016 № 1133 о необходимости предоставить доказательства освоения земельного участка и о наличии задолженности по арендной плате, а также уведомление о досрочном расторжении от 13.05.2016 № 13450 с указанием на необходимость погашения задолженности по арендной плате и предложением о расторжении договора аренды земельного участка.

На основании п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе: использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Из указанных положений следует, что сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе, при этом в случае, если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

В силу п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из системного толкования вышеуказанных норм права судом апелляционной инстанции обоснованно указано, что в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Определение оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связывается с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора.

В соответствии с п. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства подлежит экспертизе. Наличие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации является обязательным условием для получения разрешения на строительство.

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, разрешение на строительство является конечным результатом, предусматривающим завершение проектирования, при этом его получение является необходимым условием для осуществления арендатором строительства на участке.

При рассмотрении настоящего спора судами установлено, материалами дела подтверждено, что до обращения Комитета в суд с настоящим иском разрешение на строительство ответчиком не получено, каких-либо действий по освоению участка обществом «ЭсТиАй Групп», а также его предшественник (арендатор земельного участка), предпринято не было, при этом с заявлением на получение разрешения на строительство в Администрацию и с обращениями в Государственный комитет по охране объектов культурного наследия Челябинской области ответчик обратился только в декабре 2016 года, после рассмотрения заявления получил отказ от 26.07.2017, который вступившим в законную силу решением суда от 04.08.2017 по делу № А76-3649/2017 был признан законным; повторное обращение общества «ЭсТиАй Групп» с аналогичным заявлением последовало в апреле 2017 года.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды от 17.06.2003 УЗ № 004539-Д-2003, акт обследования от 09.12.2015, претензии Комитета от  21.01.2016 № 1133, от 13.05.2016 № 13450, принимая во внимание, что в получении разрешения на строительство ответчику отказано, установив, что общество «ЭсТиАй Групп» не может эксплуатировать земельный участок по назначению, при этом учитывая также, что ответчик не начал строительство объекта, указанного в договоре аренды, в течение 3 лет, а на протяжении более 15 лет не приступил к освоению земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды земельного участка.

В соответствии с абз. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании изложенного, установив отсутствие доказательств размещения на спорном участке объекта недвижимости, находящегося в собственности арендатора, а также иных обстоятельств, препятствующих возвращению земельного участка (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды первой и апелляционной инстанций возложили на ответчика обязанность по возврату участка арендодателю на основании акта приема-передачи.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка и возвращения земельного участка арендодателю.

Доводы заявителя кассационной жалобы об отсутствии проекта планировки территории до 2015 года, в связи с чем трехлетний срок начала и завершения строительства следует исчислять не ранее чем с 2015 года,  являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку с учетом положений ст. 41, 42, 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также исходя из того, что проект планировки территории утвержден Администрацией города Челябинска в марте 2015 года, однако ответчиком на протяжении длительного времени не предпринимались какие-либо меры для разработки и утверждения документации по планировке территории, в границах которой расположен земельный участок для целей осуществления строительства капитального объекта, не направлялись требования в адрес Администрации об утверждении проекта планировке, доказательства обратного в материалы дела не представлены. Кроме того, надлежащие действия по освоению земельного участка ответчиком не принимались, разрешение на строительство не получено.

Помимо этого судом апелляционной инстанции установлено, что ответчик не предпринимал попыток инициировать проведение публичных слушаний; на протяжении всего действия договора аренды ответчик (и его предшественник) фактически использовал земельный участок исключительно для целей эксплуатации автостоянки. 

Более того, принимая во внимание, что земельный участок предоставлялся для проектирования, строительства и эксплуатации музея автостарины с офисно-деловым центром (что подтверждается также кадастровой выпиской), в то время как ответчиком разработан проект на строительство торгово-офисного комплекса с автостоянкой, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на нарушение обществом «ЭсТиАй Групп» договора аренды и совершение действий в обход норм земельного законодательства.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на возможность размещения музея автостарины на территории объекта: «торгово-офисный комплекс с автостоянкой», основаны на неверном толковании норм материального права, в связи с чем отклоняются, в том числе на основании вышеизложенного.

Иные доводы заявителя, указанные в кассационной жалобе, в том числе довод  об отсутствии в претензии от 21.02.2016 № 1133 требований об оплате задолженности, а также о совершении ответчиком мер по освоению земельного участка, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149. 

 Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения, дополнительного решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.12.2017, дополнительное решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.12.2017 по делу № А76-16005/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЭсТиАй Групп» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             Н.Г. Беляева 

 

Судьи                                                                          А.С. Полуяктов 

 

                                                                                      С.Э. Рябова