АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-4442/24

28 июня 2024 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   18 июня 2024 г.

Полный текст решения изготовлен            28 июня 2024 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Мариненко Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Горбуновой О.В. 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Администрации г. Волгодонска (ОГРН 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о государственной регистрации перехода права, 

встречному исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Волгодонска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о признании договора незаключенным

при участии:

от истца: лично ФИО1 (участвует онлайн),

от ответчика КУИ города Волгодонска: представитель ФИО2 по доверенности от 10.01.2024 (участвует онлайн), 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с иском к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка.

Протокольным определением от 23.04.2024 к участию в деле в качестве ответчика привлечена Администрация г. Волгодонска, а также к рассмотрению принято встречное исковое заявление Комитета по управлению имуществом города Волгодонска к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании договора незаключенным.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме, против удовлетворения требований комитета возражал.

Представитель Комитета по управлению имуществом города Волгодонска поддержал доводы встречного иска, в удовлетворении первоначальных требований просил отказать.

Администрация г. Волгодонска явку представителя в судебное заседание не обеспечила, направила отзыв, в котором поддержала исковые требования комитета.

По правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. 

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

            24.07.2020 ФИО1 обратился в МФЦ города Таганрога с заявлением № 843406 о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:48:0021002:42, площадью 16241 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, под топливно-складскую базу.

            В рамках оказания муниципальной услуги в соответствии с Постановлением Администрации г. Волгодонска от 13.12.2017 № 2234 «Об утверждении административного регламента комитета по управлению имуществом города Волгодонска предоставления муниципальной услуги «Продажа земельного участка без проведения торгов» комитет подготовил договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:48:0021002:42.

            19.08.2020 комитетом в адрес ФИО1 для подписания были направлены три экземпляра договора, которые получены предпринимателем 14.09.2020.

Договор, подписанный истцом, направлен в адрес комитета 14.10.2020 посредством почтовой связи.     

            В комитет подписанный договор поступил 19.10.2020.

Платежным поручением № 387158 в декабре 2023 года истцом произведена оплата по договору купли-продажи от 19.08.2020 в размере 1 327 403 рубля 44 копейки, а также платежным поручением № 183358 в декабре 2023 года произведена оплата пени за просрочку внесения платы по договору в размере 217 702 рубля 20 копеек.

Комитет в письме от 22.12.2023 сообщил, что договор купли-продажи от 19.08.2020 заключен не был, ввиду пропуска истцом тридцатидневного срока на подписание и направление договора в адрес комитета, денежные средства, оплаченные истцом, возвращены на счет, указанный в платежных поручениях. 

Полагая договор от 19.08.2020 заключенным, истец обратился в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:48:0021002:42.

Комитетом заявлен встречный иск о признании договора незаключенным. 

Оценив действия сторон по заключению договора купли-продажи земельного участка, суд пришел к следующему выводу. 

            Процедура предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирована статьей 39.17 данного Кодекса.

             Пункт 5 статьи 39.17 Земельного кодекса устанавливает, что в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

            Согласно пункту 6 статьи 39.17 Земельного кодекса проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 данной статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка.

            В силу пункта 7 статьи 39.17 Земельного кодекса проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

            Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации  договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

            Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса).

            На основании пункта 2 статьи 432 Гражданского кодекса договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

            Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 Гражданского кодекса).

            В силу пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

            В статье 440 Гражданского кодекса определено, что когда в оферте указан срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах названного в ней срока.

            Из изложенного следует, что подписанный ФИО1 договор, должен был быть получен комитетом не позднее 14.10.2020.

            Однако договор, подписанный истцом, направлен в адрес комитета 14.10.2020 посредством почтовой связи.     

            В комитет подписанный договор поступил 19.10.2020.

            Комитет полагает, что в связи с пропуском истцом срока, установленного пунктом 7 статьи 39.17 Земельного кодекса, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:48:0021002:42, не заключен.

            Суд не может согласиться с такой оценкой действий сторон.

   В соответствии со статьей 442 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда своевременно направленное извещение об акцепте получено с опозданием, акцепт не считается опоздавшим, если сторона, направившая оферту, немедленно не уведомит другую сторону о получении акцепта с опозданием.

   Если сторона, направившая оферту, немедленно сообщит другой стороне о принятии ее акцепта, полученного с опозданием, договор считается заключенным.

   Согласно пункту 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора") акцепт считается направленным своевременно, когда из сообщения, содержащего опоздавший акцепт, видно, что оно было отправлено при таких обстоятельствах, что, если бы его пересылка была нормальной, оно было бы получено в пределах срока для акцепта.

   Вместе с тем, если акцепт был направлен в пределах срока для акцепта, но с учетом выбранного способа доставки очевидно не мог быть получен оферентом до истечения указанного срока, оферент вправе немедленно сообщить другой стороне о принятии ее акцепта (абзац второй статьи 442 ГК РФ). В отсутствие такого подтверждения договор не является заключенным.

 Из материалов дела следует, что после получения подписанного истцом договора от представителя комитета ФИО3 посредством мессенджера «WhatsApp» 26.10.2020 на номер телефона истца поступил счет на оплату по договору купли-продажи. 

Комитет подтвердил, что данное лицо является сотрудником комитета, однако полагает данное доказательство ненадлежащим, поскольку возможность обмена сообщениями посредством мессенджера «WhatsApp» не предусмотрена условиями спорного договора.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

С учетом изложенного, суд оценивает действия комитета¸ выразившиеся в направлении истцу квитанции для оплаты стоимости земельного участка по договору купли-продажи, как принятие акцепта, поступившего с опозданием. 

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о заключенности договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:48:0021002:42.

Довод комитета об оплате стоимости участка спустя три года отклоняется судом, как не влияющий на выводы о заключенности договора. Несвоевременная оплата является основанием для применения к плательщику санкций, но не может свидетельствовать о незалюченности договора.

Факт внесения истцом арендных платежей в период с 2020 по 2024 годы также не свидетельствует о незаключенности договора купли-продажи.

            Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

            Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

            Таким образом, обязательство общества по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

            Кроме того, суд полагает необходимы отметить исключительное право истца на спорный земельный участок.

            Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

            Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

            При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

 В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

            Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

            В соответствии с абзацем 1 пункта 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 4.1.2 продавец обязан осуществить государственную регистрацию прав собственности.

Продавцом в спорном договоре выступает Администрация г. Волгодонска, следовательно, именно администрации надлежит осуществить государственную регистрацию перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:48:0021002:42 на индивидуального предпринимателя ФИО1.

Возражая против удовлетворения исковых требований, комитет также указывает на пропуск истцом срока исковой давности для предъявления иска о государственной регистрации перехода права, полагая, что срок исковой давности начинает течь с момента получения истцом договора – с 14.09.2020.

Данный подход к определению момента начала течения срока исковой давности, суд признает ошибочным.

В соответствии с частью 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Соответственно, началом течения срока исковой давности является момент, когда ответчик стал уклоняться от обязанности государственной регистрации, а именно, когда истцу возвращены денежные средства, уплаченные в счет оплаты за земельный участок – декабрь 2023 года.

Согласно пункту 2.3 договора оплата цены участка должна быть произведена до регистрации права собственности.

С учетом изложенного, срок исковой давности для настоящих требований не пропущен.

При таких обстоятельствах, исковые требования к Администрации г. Волгодонска подлежат удовлетворению.

В удовлетворении исковых требований к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска надлежит отказать.

С учетом вывода суда о заключенности договора, во встречном иске комитета надлежит отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы истца по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) отказать.

Исковые требования к Администрации г. Волгодонска (ОГРН 

<

***>, ИНН: 

<

***>) удовлетворить.

Обязать Администрацию г. Волгодонска (ОГРН 

<

***>, ИНН: 

<

***>) осуществить государственную регистрацию перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:48:0021002:42 на индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>).

Взыскать с Администрации г. Волгодонска (ОГРН 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 6 000 рублей судебных расходов.

Во встречном иске отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяЕ. ФИО4