ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А42-3688/2021

03 октября 2022 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена  22 сентября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  03 октября 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего Ракчеевой М.А., 

судей Полубехиной Н.С., Тарасовой М.В.,             

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:  от общества  с ограниченной ответственностью «Северные росы» генерального директора ФИО2 (приказ от 24.11.2006 № 6), представителя ФИО3 (доверенность от 24.02.2022), 

рассмотрев 15.09.2022, 22.09.2022 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Северные росы» на решение Арбитражного суда Мурманской области от 28.07.2021 по делу № А42-3688/2021,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Северные росы», адрес: 183038, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к администрации города Мурманска, адрес: 183006, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***> (далее – Администрация), о признании права собственности на капитальное строение - предприятие общественного питания по адресу: г. Мурманск, в районе дома № 6 по улице Беринга, площадью 414,3 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 51:20:0001306:2928.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет градостроительства и территориального развития администрации города Мурманска, адрес: 183038, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> (далее – Комитет градостроительства), Комитет имущественных отношений города Мурманска, адрес: 183038, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> (далее -  КИО), Министерство строительства Мурманской области, адрес: 183016, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>.

Решением от 28.07.2021 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.

Как указывает податель жалобы, судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, а выводы суда противоречат фактическим обстоятельствам дела; пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) для целей признания права  собственности на самовольную постройку не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска как наличие разрешения на строительство или предваряющее  строительство принятие мер для получения такого разрешения; вывод суда о том, что строительство объекта осуществлено на  земельном участке, который  в установленном порядке для осуществления капитального строительства не предоставлялся, не соответствует имеющимся в деле доказательствам; вывод суда о том, что истцом не представлены доказательства принадлежности ему земельного участка на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании, по мнению Общества, не соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре  судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном постановлением от 19.03.2014, согласно которой «право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан»; суд первой инстанции отклонил представленное Обществом заключение от 21.04.2016, не приняв во внимание, что названный документ представлен истцом как иное доказательство в обоснование своей позиции, кроме того, протокольным определением отклонил ходатайство истца о назначении по делу экспертизы, сославшись на то обстоятельство, что решением Первомайского суда города Мурманска от 31.07.2018 установлено то обстоятельство, что сохранение объекта нарушает права и законные интересы третьих лиц, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан, вместе с тем названные обстоятельства не были предметом рассмотрения в рассматриваемом судом  общей юрисдикции деле.

В отзыве на жалобу Комитет градостроительства полагал ее не подлежащей удовлетворению, указал, что на объекте отсутствовал  государственный строительный надзор в соответствии со статьей 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), в связи с чем Обществу отказано в выдаче заключения о соответствии  построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативно-правовых актов и проектной документации; создание нового  обособленного объекта  в процессе реконструкции здания по общему правилу не влечет изменения  субъекта права на реконструированный объект в целом; как до, так и после реконструкции имели место арендные отношения, связанные с использованием переданного арендатору имущества на условиях временного владения и пользования за плату при наличии обязанности возвратить  объект аренды, при этом сам по себе факт реконструкции не может повлечь изменение  существующих  между сторонами  отношений по временному владению и пользованию  арендованным имуществом и  возникновение в связи с этим  права собственности  у Общества на спорный объект.

КИО в отзыве на жалобу указал, что приведенные  Обществом в жалобе доводы не являются основанием для ее удовлетворения; собственником реконструированного объекта являлся город, при этом право собственности на имущество, находящееся в собственности, может быть приобретено другим лицом лишь в предусмотренных законом  случаях; Обществом не представлено доказательств выбытия спорного имущества из муниципальной собственности и оснований для перехода к нему права собственности на объект; довод подателя жалобы о том, что условие договора аренды помещения о сохранении права собственности на помещение туалета прекратило существовать в связи с отсутствием самого объекта  ввиду его уничтожения, следует признать несостоятельным, поскольку снятие с кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости  осуществляются одновременно  государственным кадастровым учетом  и регистрацией прав  на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости; отсутствие заключения органа государственного строительного надзора вызвано тем обстоятельством, что Общество не направило в адрес Министерства строительства и территориального развития Мурманской области  извещение  о начале строительных работ, которое  должно было быть направлено до 09.12.2013 (фактически Общество направило названное извещение только 01.02.2019 по окончании строительных работ, что подтверждается представленным в материалы дела актом проверки  регионального государственного строительного надзора  от 14.02.2019 № 07/19); таким образом, Общество не предприняло всех необходимых мер для получения требуемых разрешений; Обществом совокупность обстоятельств, позволяющих признать право собственности на самовольную постройку, не доказана.

Министерство строительства  Мурманской области, в свою очередь, также указало, что Обществом извещение о проведении работ было направлено только в 2019 году, тогда как  реконструкция  объекта была произведена в период с 16.12.2013 по 16.10.2014, в указанный период государственный строительный  надзор не осуществлялся; так, при проведении проверки было установлено, что акты строительного контроля отсутствуют, разделы 4, 5  общего журнала работ, являющегося основным документом, отражающим последовательность осуществления строительства, реконструкции (в соответствии с приказом Ростехнадзора  от 12.01.2007 № 7 «Об утверждении и введении в действие Порядка ведения общего и (или) специального журнала учета выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства»), не заполнены, что свидетельствует об отсутствии  надлежащего строительного контроля  со стороны застройщика; ввиду допущенных нарушений Обществу было отказано в выдаче заключения о соответствии  построенного реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативно-правовых актов и проектной документации.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2022 по ходатайству Министерства государственного жилищного и строительного надзора Мурманской области произведена замена третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Министерства строительства Мурманской области на Министерство государственного жилищного и строительного надзора Мурманской области, адрес: 183038, Мурманская обл., г. Мурманск, ул. карла Маркса, д. 18, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, в порядке процессуального правопреемства.

Распоряжением председателя суда от 17.08.2022 в связи с уходом в очередной отпуск произведена замена судьи Баженовой Ю.С. на судью        Ракчееву М.А. 

Определением от 15.09.2022 в связи с временной нетрудоспособностью судьи Галенкиной К.В. произведена замена в составе суда на судью Тарасову М.В., рассмотрение жалобы начато с самого начала.  

В судебном заседании 15.09.2022 представитель подателя жалобы поддержал изложенные в ней доводы, полагал, что договор аренды от 28.08.2013 предусматривал возможность нового строительства. 

В судебном заседании объявлен перерыв до 22.09.2022. После перерыва судебное заседание продолжено. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 19.06.2003 Комитетом по управлению имуществом города Мурманска было опубликовано  извещение о проведении 23.07.2003 торгов в виде конкурса по продаже права аренды объектов муниципального нежилого фонда, в том числе лота № 5 «Общественный туалет, расположенный  в районе  дома № 6 на ул. Беринга», местоположение:                       г. Мурманск, остановка общественного  городского транспорта «ул. Беринга» (восточное направление), характеристика объекта: одноэтажное кирпичное здание с инженерными коммуникациями - водопроводом, отоплением, канализацией, проточно-вытяжной вентиляцией, электро-освещением, 1980 года постройки,  общей площадью 110 кв. м, в том числе площадь туалета  24,7 кв. м.

Из извещения следует, что названный объект возможно реконструировать  (с пристройкой), под предприятие торговли или общественного питания при условии формирования земельного участка  площадью не менее 380 кв. м и выполнении следующих условий: сохранение функций бесплатного туалета, сохранение части (доли) объекта для ожидания автотранспорта пассажирами, проведение капитального ремонта объекта торгов и благоустройство территории за свой счет, эксплуатации общественного туалета  за свой счет, обеспечение  санитарного содержания  санитарно-защитной  зоны объекта  в радиусе  15 метров, согласно требованиям  СанПин  2.2.1/2.1.1.1031-01 и письма  центра Госсанэпиднадзора в г. Мурманске от 03.02.2003 № 07-127. Земельный участок  сформирован из  части  ул. Беринга, земельного участка под объектом и земель, свободных от   застройки. Часть  территории земельного участка  и объекта  находится в красных линиях; по участку  проходят подземные инженерные коммуникации (бытовая канализация, водопровод). Градостроительным регламентом предусмотрено, что  в пределах охранных  зон инженерных  коммуникаций  должно быть обеспечено  право беспрепятственного доступа на участок  владельцев инженерных коммуникаций по принадлежности для проведения ремонтных работ и обслуживания  коммуникаций. Реконструкция объекта должна быть выполнена  в соответствии с градостроительным регламентом. Срок ввода объекта в эксплуатацию определяется по согласованию с УГиА (Комитет по градостроительству и архитектуре) после оформления договора аренды. Срок аренды объекта: 15 лет.

Согласно протоколу о результатах торгов от 23.07.2003 победителем признано Общество.

Между КИО (арендодатель) и Обществом (арендатор) 15.02.2005 заключен договор № 15267 аренды помещения муниципального нежилого фонда, по условиям которого  арендатору передано нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. Беринга, общественный туалет на остановке общественного транспорта в районе ул. Беринга у дома № 6 Первомайский площадью 24,7 кв. м для использования под магазин, общественный туалет. 

Разделом V договора установлены дополнительные обязанности арендатора, перечисленные в извещении о проведении торгов, в том числе сохранение функций бесплатного туалета, сохранение части (доли) объекта для ожидания  автотранспорта пассажирами и др.

Пунктом 1.7 договора предусмотрено, что сдача помещений в аренду не влечет передачу прав собственности на него.

Согласно пункту 1.6. договора в редакции дополнительного соглашения к нему от 18.05.2005 № 1 срок аренды установлен с 01.05.2005 по 28.02.2020. 

В ответ на обращение Общества с целью согласования проектной документации  на реконструкцию  муниципального объекта Комитет сообщил, что из представленного проекта следует, что Обществом планируется провести реконструкцию объекта с пристройкой (а фактически - со сносом арендуемого объекта), и указал, что в результате проведения любой реконструкции  собственник реконструированного объекта останется прежним (письмо КИО от 08.11.2007 № 15/07-4478).

Решением Комитета по территориальному планированию и градостроительству от 09.09.2008 № 14-02-04/235 по проекту «Реконструкция общественного туалета под предприятие общественного питания в районе дома № 6  по ул. Беринга» установлено, что названным проектом  предусмотрен демонтаж существующего туалета и строительство на его месте предприятия общественного питания с общественным туалетом и навесом для пассажиров общественного транспорта.

Дополнительным соглашением от 11.06.2009 № 2 к договору аренды 15.02.2005 № 15267 стороны подтвердили, что в результате проведения реконструкции собственник объекта не изменяется.

На основании постановления Администрации от 22.08.2013 № 2150 между  КИО (арендодатель) и Обществом (арендатор) 28.08.2013  заключен договор № 11530 аренды земельного участка  с кадастровым номером 51:20:0001306:2928 площадью 404 кв. м, расположенный по адресу: г. Мурманск,  Первомайский  административный округ,  ул. Беринга.

Договор заключен сторонами с 22.08.2013 по 21.07.2014 для строительства  объекта «Реконструкция общественного туалета под предприятие  общественного питания» (пункт 1.3 договора), а в последующем продлен на неопределенный срок.

Земельный участок передан Обществу 22.08.2013, что подтверждается актом приема-передачи от 28.08.2013.

Постановлением Администрации от 13.11.2013 № 3240 утвержден градостроительный план названного земельного участка.

Комитет градостроительства 16.12.2013  выдал Обществу разрешение на строительство сроком до 16.10.2014, в соответствии с которым уполномоченным органом разрешена реконструкция объекта капитального строительства «Общественный туалет, расположенный  в районе  дома № 6 на ул. Беринга», площадь застройки  207 кв. м, строительный объем  3 098, кв. м, общая площадь здания 535 кв. м, количество этажей – 3. 

В апреле 2014 года  уполномоченным органом отказано в выдаче Обществу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (уведомление от 04.04.2014 № 14-02-10/1584).

В декабре того же года Комитет градостроительства уведомлением от 25.12.2014 № 14-02-10/6681 повторно отказал Обществу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду непредставления документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 ГрК РФ, а также заключения  органа государственного строительного надзора и неисполнения заявителем требований, предусмотренных частью 18 статьи 51 ГрК РФ.

По результатам обследования названного земельного участка комиссией в составе специалистов ММБУ «ЦКИМИ» установлено, что  на земельном участке  расположено кирпичное здание объекта реконструкции  общей площадью 458,6 кв. м, при этом внешние границы, конструктивные элементы объекта соответствуют технической документации (технический паспорт ООО «Архитектурно – проектная мастерская «Артель» от 24.07.2014), фактически здание двухэтажное с подвальным этажом, в части которого расположен общественный туалет, который на момент обследования не используется; объект расположен в границах земельного участка, вид разрешенного использования соответствует фактическому. По результатам обследования участка составлен акт от 24.06.2015.

В целях подтверждения соответствия фактически выполненных монтажных работ проектным решениям здания предприятия общественного питания, Общество представило заключение  специалистов  ООО «Эксперт-Технология» от 21.04.2016.

Из названного заключения следует, что на момент  обследования объекта  он находится в исправном, работоспособном техническом состоянии, дефектов и повреждений, отклонений  в ходе визуального и инструментального обследования специалистами не выявлено; работы по монтажу вновь возведенных конструкций выполнены надлежащего качества;  ряд выявленных незначительных отступлений от  проектной документации не свидетельствует о потере несущей способности строительных конструкций;  в целом объект соответствует  проекту шифра 25-2005, требованиям строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических  и других  норм.

Согласно техническому плану здания, подготовленному кадастровым инженером ООО «Архитектурно – проектная мастерская «Артель» 25.10.2016, строительство здания площадью 458,6 кв. м завершено в 2014 году. Из схемы расположения здания на арендуемом земельном участке следует, что точки контура здания  расположены прямо на границе земельного участка без соблюдения установленных законом необходимых отступов.

Решением Первомайского районного суда города Мурманска от 31.07.2018 по делу № 2-3342/18 по иску прокурора Первомайского административного округа о приостановлении эксплуатации спорного объекта ввиду отсутствия разрешительной документации суд обязал Общество приостановить эксплуатацию спорного объекта капитального строительства до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также получить соответствующее разрешение.

На основании заявления Общества от 31.01.2019 уполномоченным органом в отношении объекта была осуществлена проверка с участием генерального директора Общества, по результатам которой установлено, что Обществом нарушены требования части 5 статьи 52 ГрК РФ, а именно  при строительстве не был осуществлен государственный строительный надзор, извещение о начале строительства Обществом направлено не было. По результатам проверки составлен  акт от 14.02.2019.

В марте 2019 года Общество обратилось в Министерство строительства и территориального развития с заявлением от 06.03.2019 № 18 о выдаче заключения о соответствии  построенного, реконструированного объекта капитального строительства  требованиям технических регламентов  и проектной документации.

Решением от 13.03.2019 № 02/19 в выдаче заключения Обществу отказано.

Уведомлением Комитета градостроительства от 20.09.2019 № 14-02-03/6192  Обществу в очередной раз было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Аналогичные отказы были оформлены уведомлениями от 30.03.2020 № 14-02-03/1706, 14.12.2020 № 14-02-03/7524.

Ссылаясь на невозможность осуществить государственную регистрацию права собственности на спорный объект ввиду отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, пришел к выводу, что земельный участок, на котором осуществлено строительство объекта, фактически для возведения объекта капитального строительства Обществу в установленном порядке  не предоставлялся; возведение нового объекта  осуществлено без проведения государственного строительного  надзора; здание возведено на арендованном участке, а его сохранение нарушает права и законные интересы третьих лиц, создает угрозу жизни и здоровью  граждан, что установлено вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из пункта 1 статьи 222 ГК РФ следует, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Из приведенных положений следует, что реконструкция не представляет собой снос и возведение нового объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела и не оспаривается Обществом, здание общественного туалета по договору аренды помещения нежилого фонда, а равно впоследствии переданный в аренду земельный участок были предоставлены истцу для проведения реконструкции названного объекта, находящегося в пределах предоставленного земельного участка. 

При этом договором аренды от 15.02.2005 № 15267 в редакции дополнительного соглашения от 11.06.2009 № 2, подписанного по результатам согласования протокола разногласий, установлено, что в результате реконструкции собственник объекта не меняется. Указанное дополнительное соглашение подписано сторонами после согласования в 2007 году проекта реконструкции, которым фактически предусматривался снос старого объекта и строительство нового. Следовательно, оснований считать, что условия  договора аренды объекта муниципальной собственности предоставляли Обществу право на приобретение в собственность по результатам осуществленных работ вновь возведенного объекта, у суда апелляционной инстанции не имеется. 

Земельный участок предоставлен для осуществления реконструкции, по условиям которой на объект сохраняется муниципальная собственность, а не в соответствии с положениями статей 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015. 

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у Общества отсутствовали права на земельный участок, предоставлявшие ему возможность строительства для себя объекта недвижимости.   

То обстоятельство, что суд первой инстанции со ссылкой на вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции пришел к ошибочному выводу о том, что сохранение объекта нарушает права и законные интересы третьих лиц, создает угрозу жизни и здоровью  граждан, к принятию неправильного судебного акта не привело. Действительно, решением Первомайского районного суда города Мурманска от 31.07.2018 по делу № 2-3342/18 по иску прокурора приостановлена эксплуатацию объекта ввиду отсутствия разрешительной документации, подтверждающей безопасность объекта, а не в связи с установленной судом угрозой жизни и здоровью такой эксплуатации. Однако в данном случае это не единственное основание для отказа в иске о признании права собственности Общества на самовольную постройку.   

При таком положении у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого решения.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 28.07.2021 по делу № А42-3688/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

Н.С. Полубехина

М.В. Тарасова