﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А34-14994/2019

18 февраля 2020 года

 

Резолютивная часть решения оглашена 12 февраля 2020 года. Полный текст решения изготовлен 18 февраля 2020 года.

 

Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Асямолова В.В., 

при ведении протокола секретарем Хрестовой Н.А., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Прокурора Курганской области к 1. Администрации города Кургана (ИНН 4501005007, ОГРН 1024500521506), 2. Обществу с ограниченной ответственностью «Заурал Сервис» (ИНН 4501163525, ОГРН 1104501006917), 3. Обществу с ограниченной ответственностью «Ваяк-1» (ИНН 4501046050, ОГРН 1024500526863) о признании части сделки, недействительной, 

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области,  

при участии: 

от истца: Тутукова Г.М., удостоверение,

от ответчиков: 1. – Волкова О.В., доверенность от 06.02.2017, удостоверение, диплом; 2, 3 – явки нет, извещен,

от третьего лица: явки нет, извещено, 

 

установил:

Прокуратура Курганской области (далее – прокурор) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с иском к Администрации города Кургана (далее – первый ответчик), Обществу с ограниченной ответственностью «Заурал Сервис» (далее – второй ответчик) о признании недействительными (ничтожными) п.п. 4.1.4. п. 4.1., п.п. 4.1.5. п. 4.1., п.п. 5.1.2. п. 5.1. в части слов «с письменного согласия арендодателя» договоров аренды земельного участка № 156 от 22.08.2019, № 157 от 22.08.2019, заключенных между ответчиками.

Определением суда от 22.01.2020 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Ваяк-1».

Второй, третий ответчики, третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте заседания извещены. 

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие не явившихся лиц.

Прокурор заявленные требования поддержал.

Представитель Администрации с заявленными требованиями не согласен, представил для приобщения дополнительные документы.

Представленные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав прокурора, представителя первого ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела 22.08.2019 между Администрацией города Кургана (арендодатель) и ООО «Заурал Сервис» (арендатор) заключены договоры № 156 и № 157 аренды земельного участка (л.д.14-23).

По условиям договора № 156 арендодатель принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов  с кадастровым номером 45:25:030801:2246, площадью 1691 кв.м., в границах, указанных в выписке из ЕРРН от 11.07.2019 № КУВИ-001/2019-16584880. Адрес участка: Курганская обл., г. Курган, ул. Бурова-Петрова, 99а (пункт 1.1. договора). Разрешенное использование участка: склады (пункт 1.2. договора).

Срок договора аренды до 07.08.2063 (раздел 2 договора).

03.09.2019 между ООО «Заурал Сервис» (арендатор) и ООО «Ваяк-1» (новый арендатор) заключен договора переуступки права аренды земельного участка (л.д.38-42). По условиям договора арендатор обязуется передать новому арендатору свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № 156 от 22.08.2019. Согласно пункту 7.2. договора срок аренды земельного участка – до 07.08.2063.

По условиям договора № 157 арендодатель принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов  с кадастровым номером 45:25:030801:92, площадью 3350 кв.м., в границах, указанных в выписке из ЕРРН от 11.07.2019 № КУВИ-001/2019-16583891. Адрес участка: Курганская обл., г. Курган, ул. Бурова-Петрова, 99а, строение 3 (пункт 1.1. договора). Разрешенное использование участка: склады (пункт 1.2. договора).

Срок договора аренды устанавливается на 49 лет с адаты подписания акта приема-передачи участка (раздел 2 договора).

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке. 

В соответствии с подпунктом 4.1.4. пункта 4.1. договора арендодатель имеет право изменить или досрочно расторгнуть договор в случаях, когда арендатор не вносит арендную плату за землю в установленные договором сроки более двух раз подряд, нарушает другие условия договора или положения земельного законодательства.

В соответствии с подпунктом 4.1.5. пункта 4.1. договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор при необходимости изъятия земель для государственных или муниципальных нужд.

Подпунктом 5.1.2. пункта 5.1. предусмотрено право арендатора с письменного согласия арендодателя, в пределах срока договора, передать свои права и обязанности по договору третьим лицам, отдать арендные права в залог, внести из в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду.

Прокурор, полагая, что указанный п.п. 4.1.4. п. 4.1., п.п. 4.1.5. п. 4.1., п.п. 5.1.2. п. 5.1. в части слов «с письменного согласия арендодателя» договоров аренды земельного участка № 156 и № 157 от 22.08.2019 являются недействительными в силу их ничтожности, обратился в суд с настоящим иском за защитой нарушенных прав и законных интересов.

В силу статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 №2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокуратура Российской Федерации - единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.

В целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов.

Соответствующее право прокурора на предъявление иска о признании недействительной сделки закреплено в абзаце 2 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 №15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично- правового образования. 

Поскольку понятие публичный интерес законодательно не определено, вопросы о том, нарушаются ли сделкой публичные интересы и необходимо ли суду признать сделку недействительной, должны разрешаться судом исходя из характера и последствий допущенных при совершении сделки нарушений с учетом всех обстоятельств дела. 

Заключение в нарушение земельного и гражданского законодательства договора аренды не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц. 

Предъявленный прокурором иск направлен на защиту названных интересов, недопущение заключения таких договоров в будущем и служит целям реализации таких задач судопроизводства в арбитражных судах, как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также формирование уважительного отношения к закону (статья 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума № 11), при применении пунктов 5, 6 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Также согласно пункту 18 названного постановления Пленума № 11 арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Спорные договоры аренды заключены на срок более пяти лет, следовательно, правоотношения сторон регулируются нормами статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного пп. 5.1.2. п. 5.1. в части слов «с письменного согласия арендодателя» договора аренды земельного участка № 002/2/19 от 15.05.2019, противоречат действующему законодательству.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей. 

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. 

В силу статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.п. 4.1.5. п. 4.1. договоров, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор при необходимости изъятия земель для государственных или муниципальных нужд.

В силу пункта 3 части 1 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком является заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных и муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

В связи  с чем, сама по себе необходимость изъятия земель для государственных и муниципальных нужд не является основанием для досрочного расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка во внесудебном и одностороннем порядке, в указанной части суд полагает возможным согласиться с доводами прокурора.

Таким образом, закрепленные в подпунктах 4.1.4., 4.1.5 пункта 4.1. положения об одностороннем внесудебном прекращении договора аренды противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Довод первого ответчика о том, что подпункты 4.1.4. пункта 4.1. договора № 157 не противоречат закону, поскольку в данном пункте договора не усматривается того обстоятельства, что стороны установили право арендодателя отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке, судом отклоняется.

Как указано выше, прекращение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда и при существенном нарушении договора аренды, тогда как пунктом 4.1.4. договора предусмотрен односторонний отказ арендодателя от договора без оснований вовсе.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Из буквального значения содержания оспариваемого подпункта 4.1.4. пункта 4.1. не следует воля сторон на судебное расторжение договора.

В отношении ссылок первого ответчика на содержание статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации суд отмечает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Учитывая положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснения, изложенные в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», положения Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из буквального значения содержания оспариваемых подпунктов договоров не следует воля сторон на судебное расторжение договора.

Оценив по правилам статьи 431 ГК РФ изложенные в подпунктах 4.1.4., 4.1.5 пункта 4.1. в их совокупности и взаимосвязи, суд полагает, что они направлены на одностороннее внесудебное прекращение договора аренды, что прямо противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, и не соответствует условиям прекращения договора в одностороннем порядке, установленным законодателем.

Односторонний отказ от договора, равно как и одностороннее его расторжение, как предусмотрено в оспариваемых прокурором пунктах, в любом случае направлены на одностороннее прекращение договора по инициативе арендодателя.

До рассмотрения дела по существу ответчики заключили дополнительное соглашение и внесли изменения в спорный договор.

Основанием признания сделки недействительной является неправомерность сделки (основания определены законодательством). При рассмотрении требования о признании договора недействительным судом проверяется соответствие совершенной сделки требованиям законов и нормативных актов, действующих в момент его заключения.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Последующее расторжение или изменение договора по волеизъявлению сторон не имеет юридического значения, поскольку при недействительности сделки и при ее расторжении или изменении наступают различные правовые результаты. 

Недействительность сделки не может быть поставлена в зависимость от последующего поведения сторон, в том числе и от фактического применения либо неприменения ими недействительных условий сделки.

В связи с указанным, противоречащая закону сделка (часть сделки) признается судом недействительной и тогда, когда на момент рассмотрения дела в суде оспариваемая часть сделки изменена сторонами.

Таким образом, подписание ответчиками дополнительного соглашения не является основанием для отказа в признании недействительными оспариваемых условий договора.

Поскольку, договоры содержит противоречащие закону условия, нарушающие как права неопределенного круга лиц, так и интересов муниципального образования в целом, защищаемый интерес приобретает характер публичного. 

Согласно пункту 10 постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 № 15, предъявляя иск о признании недействительной сделки, совершенной лицами, указанными в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в суд в интересах публично-правового образования. Заключение в нарушение земельного и гражданского законодательства договора аренды не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц. 

Поскольку оспариваемые договоры аренды по своему содержанию являются типовыми договорами, данный иск направлен на защиту неопределенного круга лиц, недопущение заключения таких договоров в будущем и служит реализации таких задач судопроизводства, как укрепление законности, предупреждение нарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также уважительного отношения к закону (статья 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Целью обращения прокурора является также защита интересов муниципального образования. Поскольку договор был заключен при решении вопросов местного значения, вопросов жизнедеятельности муниципального образования, обращение прокурора направлено на защиту тех интересов, которые основаны на законе.

Поскольку изложенные в спорных пунктах договоров положения противоречат положениям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об его недействительности в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность спорных пунктов договора не влечет недействительность договоров аренды земельного участка № 156 и № 157 от 22.08.2019 в целом.

На основании изложенного, заявленные прокурором исковые требования  являются обоснованными и подлежат удовлетворению.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации установлен размер госпошлины, подлежащей взиманию при подаче исковых заявлений по спорам о признании сделок недействительными - 6 000 руб.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация города Кургана освобождена от уплаты государственной пошлины.

Следовательно, с общества с ограниченной ответственностью «Заурал Сервис» и общества с ограниченной ответственностью «Ваяк-1» подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина по 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

решил:

иск удовлетворить.

Признать недействительными (ничтожными) п.п. 4.1.4. п. 4.1., п.п. 4.1.5. п. 4.1., п.п. 5.1.2. п. 5.1. в части слов «с письменного согласия арендодателя» договоров аренды земельного участка № 156 и № 157 от 22.08.2019. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Заурал Сервис» (ИНН 4501163525, ОГРН 1104501006917) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ваяк-1» (ИНН 4501046050, ОГРН 1024500526863) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

 

 

Судья

В.В. Асямолов