Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира,  д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-10472/2019

18 сентября 2019 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 12 сентября 2019 г.

Полный текст решения изготовлен  18 сентября 2019 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Голубевой Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А75-10472/2019  по исковому заявлению администрации городского поселения Междуреченский  к обществу с ограниченной ответственностью «Кондинская строительная компания» о взыскании задолженности по договору аренды земельного  участка № 9-Ф от 04.10.2016  в размере 416 902 рублей 33 копеек,  в том числе задолженности по арендной плате в размере 407 223 рублей 97 копеек,  пени за период с 11.01.2019 по 12.04.2019 в размере 9 678 рублей 36 копеек, при участии заинтересованных лиц – ликвидатора ФИО2, администрации Кондинского района,

при участии представителей:

от истца – ФИО3, доверенность №10 от 09.09.2019,

от ответчика – ФИО4, доверенность от 01.08.2019,

от заинтересованного лица – ФИО2, паспорт 6712 271803 от 07.11.2012,

от администрации Кондинского района – ФИО3, доверенность №53 от 14.12.2018,

установил:

администрация городского поселения Междуреченский  (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Кондинская строительная компания» (далее – ответчик, Общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного  участка № 9-Ф от 04.10.2016  в размере 416 902 рублей 33 копеек,  в том числе задолженности по арендной плате в размере 407 223 рублей 97 копеек (за 2017 год в размере 181 264 рублей 30 копеек,  за  2018 год в размере 181 264 рублей 30 копеек,  за период с 01.01.2019 по 31.03.2019 в размере 44 695 рублей 31 копейки),  пени за период с 11.01.2019 по 12.04.2019 в размере 9 678 рублей 36 копеек.

К участию в деле в качестве  заинтересованного лица привлечен ликвидатор Общества ФИО2 (далее – заинтересованное лицо,  ликвидатор).

От ответчика в материалы дела поступил отзыв на исковое заявление с возражениями относительно заявленных требований и ссылкой на признание иска в сумме 158 482,47 руб. (т.1, л.д. 46-47)

От заинтересованного лица поступил отзыв на исковое заявление с возражениями относительно заявленных требований (т.1, л.д. 68-70). По мнению ликвидатора ФИО2 начисление арендной платы Обществу возможно только с 05.06.2017 (с даты заключения договора о передаче прав и обязанностей по договору земельного участка Обществу) и до 16.11.2017 (даты разрешения на ввод в эксплуатацию объекта (многоквартирного дома), построенного Обществом на спорном земельном участке). При этом ликвидатор ФИО2 просит применить положения статьи  404 ГК РФ и отказать истцу в удовлетворении требований.

Определением суда от 19.08.2019 судебное заседание отложено на 12.09.2019 в 9 часов 30 минут.

В судебном заседании представитель истца поддержал  требования в полном объеме,  представители ответчика и заинтересованного лица поддержали доводы отзывов на заявление

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими  частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании протокола аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 03.10.2016 № 1 между Администрацией (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО5 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 04.10.2016 № 9-Ф.

Согласно  пункту 1.1  договора арендатору предоставлен земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 86:01:0401002:1645, находящийся по адресу: 628200, ул. Сибирская, д. 58, пгт. Междуреченский, Кондинский район, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Тюменская область, площадью 1812 кв.м., с разрешенным использованием: среднеэтажная жилая застройка.

Договор заключен на 3 года с 04.10.2016 по 04.10.2019 (пункт 1.5 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.10.2016 (т.1, л.д. 19 оборотная сторона).

Пунктом 3.1 договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендная плата за участок устанавливается в размере 181 264,33  руб. в год. Задаток в сумме 36 000 руб. за участие в аукционе, уплаченный платежным поручением от 13.09.2016 № 227, учитывается в счет арендной платы за 2016 год. 

Арендатор вносит арендную плату за арендуемый земельный участок ежеквартально, не позднее 10 числа, следующего за кварталом месяца, а в четвертом квартале - не позднее 10 декабря текущего года.

Согласно пункту 4.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы, предусмотренного пунктом 3.1 договора, с арендатора взыскивается неустойка, которая начисляется в размере 1/300 (одной трехсотой) ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей в день, за который начисляется неустойка, от суммы задолженности по арендной плате за каждые сутки, начиная со дня просрочки исполнения обязательства до дня полной оплаты суммы задолженности.

Пунктом 2.3.2 договора предусмотрено право арендатора сдавать земельный участок в субаренду в пределах срока договора, уведомив арендодателя в письменной форме в течение 3 рабочих дней со дня заключения соответствующего договора о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам в порядке, предусмотренном пунктом 2.4.8 договора.

Согласно пункту 2.3.3 договора арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, уведомив арендодателя в письменной форме в течение 3 (трех) рабочих дней со дня заключения соответствующего договора о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам в порядке, предусмотренном пунктом 2.4.8 договора.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель ФИО5 права и обязанности по договору аренды земельного участка от 04.10.2016 № 9-Ф передал Обществу, что подтверждается договором передачи прав и обязанностей от 05.06.2017 (т.1, л.д. 20-22). По условиям указанного договора новый арендатор принял на себя все прав и обязанности арендатора индивидуального предпринимателя ФИО5

Как указывает истец,  по состоянию на 11.04.2019 года задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 04.10.2016 № 9-Ф составила 407 223 рубля 97 копеек, в том числе: за 2017 год - 181 264 рублей 33 копейки; за  2018 год - 181 264 рублей  33 копейки; за период с 01.01.2019 по 31.03.2019 - 44 695  рублей  31 копейку.

Истцом 11.04.2019 в адрес ответчика направлена претензия по оплате имеющейся задолженности (л.д. 23-24).

Поскольку Общество не исполнило обязательства по оплате арендной платы, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением. 

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

Сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право аренды земельных участков.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, на стороне лица, осуществляющего пользование земельным участком, возникает обязанность уплатить соответствующую плату за такое пользование.

Суд отклоняет довод ответчика о том, что право на взыскание с него арендных платежей возникло у арендодателя только с даты заключения договора передачи прав и обязанностей от 05.06.2017 с индивидуальным предпринимателем ФИО5

Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

На основании пункта 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Согласно условиям договора передачи прав и обязанностей от 05.06.2017 к Обществу как к новому арендатору перешли  все права и обязанности прежнего  арендатора, включая обязанность по оплате задолженности за арендные платежи.

Следовательно, при наличии такой задолженности у индивидуального предпринимателя ФИО5 за период, предшествующий заключению договора передачи прав и обязанностей от 05.06.2017, Общество как новый арендатор обязан оплатить эту задолженность.

Доказательств оплаты прежним арендатором, а также новым арендатором арендных платежей за период, предшествующий 05.06.2017, в материалы настоящего дела не представлено, следовательно, арендодатель обоснованно усмотрел основания для взыскания в Общества суммы арендных платежей, начиная с 01.01.2017.

Вместе с тем, суд полагает ошибочным начисление арендной платы Обществу до 31.03.2019.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В материалы дела представлены доказательства того, что на арендованном Обществом земельном участке Обществом был построен  двухэтажный многоквартирный дом, который введен в эксплуатацию 16.11.2017 (т.1, л.д. 48-52).

Кроме того, в материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, согласно которым 06.12.2017 за Обществом было зарегистрировано право собственности на 12 квартир в указанном многоквартирном доме.

Сведений о более ранней регистрации права собственности на квартиры в многоквартирном доме, расположенном по адресу пгт. Междуреченский, ул. Сибирская, д.58, у суда не имеется.

Таким образом, с 06.12.2017 действие договора аренды земельного участка № 9-Ф от 04.10.2016 прекратилось на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, у Общества как арендатора земельного участка с кадастровым номером 86:01:0401002:1645 на основании договора аренды № 9-Ф от 04.10.2016, имеется обязанность оплатить арендные платежи с 01.01.2017 по 06.12.2017.

Суд отклоняет доводы истца об обязанности Общества оплатить арендные платежи  за периоды после 06.12.2017 по договору № 9-Ф от 04.10.2016, поскольку они противоречат части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации и вышеупомянутым разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Также суд признает несостоятельными доводы ответчика о том, что арендная плата должна начисляться только до 16.11.2017 – до момента ввода дома в эксплуатацию, поскольку указанные требования не основаны на нормах гражданского и земельного законодательства.

Исходя из изложенного суд признает правомерными требования истца о взыскании с ответчика суммы основного долга по договору № 9-Ф за период с 01.01.2017 по 06.12.2017  в размере 169 445 рублей 04 копеек (за 1, 2 и 3 квартал 2017 года – 135 948,24 руб. + за 92 дня четвертого квартала 2017 года -  33 496,8 руб.) исходя из размера арендной платы, согласованной сторонами в договоре № 9-Ф.

Суд также отклоняет доводы ответчика о необходимости применения в рассматриваемом случае положений статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд уменьшает размер ответственности должника.

Указанная норма гражданского законодательства касается только определения размера ответственности (в рассматриваемом случае – неустойки по договору, но не суммы основного долга.

Кроме того, в связи с несвоевременным внесением арендной платы истцом заявлено требование о взыскании с ответчика договорной неустойки (пени) на основании пункта 4.2 договора с 11.01.2019 по 12.04.2019 в размере 9 678 рублей 36 копеек.

Судом отклоняется довод ликвидатора о невозможности начисления неустойки в связи с несоблюдением досудебного  порядка,  поскольку в претензии истца от 11.04.2019 № 13 не содержится требования об оплате неустойки.

Отсутствие в претензии от 11.04.2019 № 13 требования о взыскании помимо основного долга неустойки за нарушение обязательств, вопреки доводам ликвидатора,не свидетельствует о несоблюдении претензионного порядка.

В абзаце втором пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если кредитором соблюден претензионный порядок в отношении суммы основного долга, считается соблюденным и претензионный порядок в отношении процентов, взыскиваемых на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичные правила применяются при взыскании неустоек, процентов, предусмотренных статьей 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и т.п. (абзац третий пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Поскольку истцом направлялась претензия № 13 от 11.04.2019 об оплате задолженности со ссылкой на спорный договор, в которой содержится указание на необходимость уплатить сумму основного долга, претензионный порядок в отношении пени истцом также считается соблюденным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Поскольку соглашение о неустойке предусмотрено пунктом 4.2 договора, подписанного сторонами, суд признает его письменную форму соблюденной, а ее начисление - правомерным.

В исковом заявлении истцом определен размер  неустойки на всю сумму долга за период с 11.01.2019 по 12.04.2019.

Суд признает расчет неустойки неверным, поскольку пеня является разновидностью неустойки, носит длящийся характер и представляет собой определенную денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору за каждый день (или иной период) просрочки и по общему правилу определяется в процентном соотношении к сумме просроченного платежа. При этом, расчет пени производится за каждый день просрочки исполнения стороной обязательства, начиная со дня его неисполнения, то есть  отдельно по каждому просроченному платежу за соответствующий период.

В рассматриваемом случае неустойка подлежит исчислению отдельно за каждый квартал 2017 года, за который не произведена оплата арендных платежей.

Вместе с тем истцом расчет неустойки в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  не уточнен, не смотря на предложение суда в судебном заседании, а суд не наделен правом выйти за пределы исковых требований без волеизъявления истца.

В связи с чем, суд при расчете неустойки исходит из периода, определенного самим истцом в исковом заявлении – с 11.01.2019 по 12.04.2019.

Поскольку сумма основного долга составила 169 445 рублей 04 копеек, то рассчитанная в соответствии с условиями договора аренды № 9-Ф неустойка за период с 11.01.2019 по 12.04.2019 составляет 4 027 рублей 14 копеек.

При таких обстоятельствах, суд находит требование истца о взыскании неустойки подлежащим частичному удовлетворению за период с 11.01.2019 по 12.04.2019 в размере 4 027 рублей 14 копеек.

Оснований для уменьшения ответственности арендатора, нарушившего сроки уплаты арендных платежей, по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие о том письменного заявления ответчика у суда не имеется.

Доводы ответчика о виновном поведении самого истца, длительное время не обращавшегося за взысканием задолженности и неустойки, а также не расторгшего договор аренды № 9-Ф  после нарушения арендатором сроков оплаты арендных платежей, судом во внимание не принимаются. Вопреки доводам ответчика, как расторжение договора, так и обращение за взысканием задолженности и неустойки являются правом, а не обязанностью стороны по договору аренды. Следовательно, несовершение указанных действий истцом не свидетельствует о его виновном поведении, влекущем уменьшение ответственности арендатора за нарушение сроков оплаты аренных платежей.

В удовлетворении остальной части исковых требований как в отношении основного долга, так и в отношении  суммы неустойки суд отказывает.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. С учетом изложенного, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд усматривает основания для взыскания государственной пошлины с ответчика в доход федерального бюджета в сумме 6 204 рублей 00 копеек.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 148, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

РЕШИЛ:

исковое заявление администрации городского поселения Междуреченский  удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кондинская строительная компания» в пользу администрации городского поселения Междуреченский  денежные средства в размере 173 472 рублей 18 копейки, в том числе сумму основного долга за период с 01.01.2017 по 06.12.2017  в размере 169 445 рублей 04 копеек, пени за период с 11.01.2019 по 12.04.2019 в размере 4 027 рублей 14 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кондинская строительная компания» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 204 рублей 00 копеек.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.  Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Судья                                                                                                  Е.А. Голубева