АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-12942/2019

г. Уфа

31 марта 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 17.03.2020

Полный текст решения изготовлен 31.03.2020

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи   Хомутова С. И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Исхаковой А.А., рассмотрев дело по иску

Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1  

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

          о взыскании задолженности по арендной плате в размере 30 447 руб. 80 коп., пени в размере 2 653 руб. 61 коп., 

         о расторжении договора аренды №31161 от 07.06.2018, 

         об обязаниии освободить занимаемые помещения муниципального нежилого фонда 1 этаж: №№33-37, с кадастровым номером 02:55:030161:874, расположенные по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Маяковского, д.10, Литера А, общей площадью 26,8 кв.м., 

 

и по встречному иску 

индивидуального  предпринимателя ФИО1  

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

об обязании устранить недостаток в виде отсутствия электроснабжения муниципального нежилого фонда, 1 этаж: №№33-37, с кадастровым номером 02:55:030161:874, расположенный по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Маяковского, д.10, литер А, общей площадью 26,8 кв.м.,

на 100% уменьшить арендные платежи, с 07.06.2018 до момента устранения недостатка препятствующего эксплуатации нежилого помещения: г. Уфа, Калининский район, ул. Маяковского, д.10, Литер А, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора:

- общество с ограниченной ответственностью «Башкирские распределительные электрические сети» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

- открытое акционерное общество управление жилищного хозяйства Калининского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),   

 

при участии в судебном заседании:

стороны не явились, извещены правилам ст. 123 АПК РФ,

 

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее по тексту Управление) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее по тексту ИП ФИО1, предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 30 447 руб. 80 коп., пени в размере 2 653 руб. 61 коп.,   о расторжении договора аренды №31161 от 07.06.2018,  об обязаниии освободить занимаемые помещения муниципального нежилого фонда 1 этаж: №№33-37, с кадастровым номером 02:55:030161:874, расположенные по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Маяковского, д.10, Литера А, общей площадью 26,8 кв.м.

В ходе рассмотрения дела ответчик представил встречное исковое заявление к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об обязании устранить недостаток в виде отсутствия электроснабжения муниципального нежилого фонда, 1 этаж: №№33-37, с кадастровым номером 02:55:030161:874, расположенный по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Маяковского, д.10, литер А, общей площадью 26,8 кв.м., на 100% уменьшить арендные платежи, с 07.06.2018 до момента устранения недостатка препятствующего эксплуатации нежилого помещения: г. Уфа, Калининский район, ул. Маяковского, д.10, Литер А.

В ходе рассмотрения спора ФИО1 неоднократно уточнял встречные исковые требования, в окончательном виде уточнив их 24.12.2019, где просил обязать Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  освободить индивидуального предпринимателя ФИО1 от арендных платежей по договору аренды №31161 от 07.06.2018 в размере 109 653 руб. 60 коп. за период с 07.06.2018 по 31.01.2020.

Заявление об уточнении встречных исковых требований судом принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела от истца по встречному иску поступило заявление о частичном отказе от встречного иска к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в части требований об обязании устранить недостаток в виде отсутствия электроснабжения муниципального нежилого фонда, 1 этаж: №№33-37, с кадастровым номером 02:55:030161:874, расположенный по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Маяковского, д.10, литер А, общей площадью 26,8 кв.м. 

Определением суда от 12.12.2019 названное заявление о частичном отказе от встречного иска в указанной части судом принято в  порядке ст. 49 АПК РФ. Производство по делу по встречному иску в указанной части прекращено.

Истец по основному иску явку представителя в судебное заседание не обеспечил, ранее заявленные исковые требования поддержал, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать по доводам, изложенным в отзыве.

Ответчик по основному иску явку представителя в судебное заседание не обеспечил, направил ходатайство о проведении судебного заседания в его отсутствие. Ранее ответчик просил удовлетворить встречные исковые требования с учетом уточнений, в удовлетворении основного иска просил отказать по доводам, изложенным в отзыве.

Третьи лица, общество с ограниченной ответственностью «Башкирские распределительные электрические сети» и открытое акционерное общество управление жилищного хозяйства Калининского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан явку представителей в судебное заседание также не обеспечили, ранее направили отзывы, которые судом приобщены к материалам дела.

Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123,156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания. 

Исследовав материалы дела, суд 

 

УСТАНОВИЛ:

Основанием для обращения Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в арбитражный суд с иском явилось ненадлежащее исполнение  предпринимателем ФИО1 обязательств по внесению арендных платежей в рамках заключенного между ними договора  №31161 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 07.06.2018. В результате чего за ответчиком образовалась задолженность в заявленном по иску размере 30 447 руб.80 коп. за период с 17.08.2018 по 31.01.2019. Уведомлениями №УЗ-11966 от 30.11.2018 и №УЗ-978 от 28.01.2019 Управление уведомило предпринимателя о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате  и подписать соглашение о расторжении договора аренды. Поскольку данные требования предпринимателем выполнены не были, Управление обратилось в суд с настоящим иском.

Ответчик по основному иску полагает, что исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку после принятия в аренду помещения оказалось, что в нем отсутствует электроснабжение и техническая возможность в подключении электроэнергии, в связи с чем арендуемое помещение было принято не отвечающим условиям договора, которое невозможно эксплуатировать по назначению. В целях подключения электроэнергии арендатор обратился в ООО «Башкирэнерго», которое сообщило о невозможности подключения электроэнергии. Ответчик по основному иску полагает, что ему было передано помещение с существенными недостатками, препятствующими эксплуатации помещения по любому назначению, которое невозможно устранить силами арендатора.

Письмом №22 от 02.10.2018 ФИО1 предложил Управлению составить акт скрытых недостатков, которые не могли быть обнаружены при подписании акта приема-передачи от 07.06.2018, а также предоставить отсрочку внесения арендных платежей до устранения арендодателем указанных существенных недостатков, препятствующих эксплуатации помещения. Однако указанное письмо Управление оставило без ответа.

Ответчик по основному иску также указал, что в арендуемом помещении отсутствуют водоснабжение, водоотведение, подключение которых невозможно в отсутствие электричества. С учетом изложенного, ответчик по основному иску полагает исковые требования необоснованными, поскольку арендодатель передал ему помещение не соответствующее условиям договора   аренды, которое невозможно использовать по назначению.

В обоснование требований по встречному иску, ФИО1 указал, что планировал использовать арендуемое помещение в качестве офисного, предполагающего обязательное наличие коммуникаций электроснабжения, отопления, необходимого водоснабжения и водоотведения. Предприниматель полагает, что отсутствие технической возможности подключения электроэнергии является существенным недостатком, который не мог быть обнаружен при подписании акта приема-передачи. При этом ФИО1 полагает, что обязанность по устранению вышеназванных технических недостатков лежит на собственнике помещений. Учитывая что Управление передало в аренду объект, использование которого по назначению невозможно, предприниматель обратился в арбитражный суд со встречным иском об освобождении его от арендных платежей по договору аренды №31161 от 07.06.2018 в размере 109 653 руб. 60 коп. за период с 07.06.2018 по 31.01.2020.

 Суд, заслушав представителей сторон, исследовав представленные  в материалы дела документы, оценив относимость, допустимость и достоверность представленных доказательств, их достаточность и взаимную связь в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что исковые требования Управления обоснованы и подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования предпринимателя ФИО1 не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как указал истец по основному иску, 07.06.2018 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор)  заключен договор №31161 аренды объекта муниципального нежилого фонда по условиям которого, арендодатель на основании протокола №2 аукциона (конкурсной) комиссии от 21.05.2018 «Об итогах аукциона на право заключения договора аренды объекта муниципального нежилого фонда» №3.1 от 23.05.2018 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее помещение муниципального нежилого фонда: 1 этаж 26,8 кв.м.: №33-37 с кадастровым номером: 02:55:030161:874, расположенное по адресу: Калининский район городского округа 

<

...> Литер А, общей площадью 26,8 кв.м. для использования в целях: склады, бытовые услуги, прочие виды использования.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В п. 1.1 договора указано, что характеристики объектов муниципального нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) №4382 от 26.04.2006.

В материалы дела представлена копия выкопировки из технического паспорта №4382 от 26.04.2006 (т. 1, л.д. 20-23). Следовательно, условия договора позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду.

Согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации,  договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

Договор прошел государственную регистрацию в соответствии с требованиями действующего законодательства, что подтверждается штампом о проведении государственной регистрации от 01.08.2018 №02-55-030161:874-02/101/2018-3.

Как определено в пункте 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. 

Как определено в пункте 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. 

Платежи и расчеты определены в разделе 3 договора аренды.

Согласно п. 3.1 договора по результатам торгов годовая арендная плата определена в размере 66 455 руб. 42 коп.

Размер арендной платы не подлежит пересмотру в течение всего срока действия договора (п. 3.2 договора).

Арендная плата вносится ежемесячно согласно приложения №1 «Этапы платежей за объекты муниципального нежилого фонда»: за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в договоре, без выставления арендатору счета на оплату.

В материалы дела представлено приложение №1 к договору аренды «Этапы платежей» (т.1, л.д. 16-17).

Учитывая согласованность сторонами в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ всех существенных условий договора аренды недвижимости (объект аренды и размер арендной платы), фактическое исполнение сторонами условий договора, о чем свидетельствует передача объекта аренды ответчику (л.д. 17),соответствие его формы предъявляемым действующим законодательством требованиям, суд приходит к выводу о заключенности договора №31161 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 07.06.2018 и возникновении между арендодателем и арендатором обязательственных отношений по аренде названного нежилого помещения.

В силу ч. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

По основаниям ч. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

       Имеются ввиду явные недостатки, для выявления которых достаточно обычной проверки сдаваемого в аренду имущества.

       Согласно п. 2.1.1 договора №31161 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 07.06.2018 арендодатель обязуется передать арендатору в соответствии с договором объект недвижимого имущества в аренду на основании акта приема-передачи.

При этом арендатор обязан в силу п. 2.2.5 договора аренды обеспечивать сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования на объекте. Профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций арендуемого объекта производят соответствующие жилищно-коммунальные службы или иные организации по договору с арендатором за его счет.

Пунктом 2.2.10 договора аренды предусмотрено, что в течение 10 дней с момента подписания акта приема-передачи арендатор обязан письменно обратиться в специализированную организацию для заключения договора на обслуживание арендуемого объекта и снабжение его энергетическими и другими ресурсами, и в течение тридцати дней с момента подписания акта приема-передачи заключить со специализированной организацией договор на обслуживание арендуемого объекта и снабжение его энергетическими и другими ресурсами.

Согласно представленному в материалы дела акту приема-передачи от 07.06.2018 (т. 1, л.д. 18) нежилое помещение было осмотрено арендатором и получено им от арендодателя в удовлетворительном состоянии. При этом видимых недостатков обнаружено не было, претензий арендатор не предъявлял, о состоянии помещения и об условиях договора аренды предприниматель знал из аукционной документации (т. 2, л.д. 19) и из осмотра помещения, но не отказался от заключения договора, а наоборот заключил его на условиях договора.

При этом с учетом п. 2.2.5 и п. 2.2.10 договора аренды обязанность по подключению арендованного помещения к энергетическим ресурсам, водоснабжению и водоотведению лежит на арендаторе, а не на арендодателе.

Судом установлено, что после обнаружения отсутствия электроснабжения в арендуемом помещении арендатор обратился в ОАО «Управление жилищного хозяйства Калининского района городского округа город Уфа РБ» письмом №18 от 01.07.2019 с просьбой согласовать пропуск мощности электроэнергии в нежилое помещение (т.2, л.д. 50).

 Письмами №8774 от 27.08.2018 и №9755 от 02.10.2018 (т.2, л.д. 33,34) ОАО «УЖХ Калининского района ГО г. Уфа РБ» уведомило арендатора об отсутствии технической возможности предоставить разрешение на подключение нежилого объекта аренды. При этом отказ в согласовании точки присоединения нежилого помещения был вызван отсутствием технической возможности в связи с тем, что при строительстве жилого дома, в квартирах не было предусмотрено использование существующего количества бытовой техники у населения, поэтому система электроснабжения жилого дома работала со значительной перегрузкой.

Как указало третье лицо ОАО «УЖХ Калининского района ГО г. Уфа РБ» в июле 2019 года была проведена плановая ревизия ВРУ, произведена ревизия силового предохранителя, были заменены вставкодержатели, предохранитель, что является текущем ремонтом. В связи с устранением выявленных дефектов, возможность технологического присоединения имеется, но не более 5кВТ.      

Письмом №2273 от 20.12.2019 ОАО «УЖХ Калининского района ГО г. Уфа РБ» сообщило предпринимателю, что не возражает против пропуска мощности технологического присоединения объекта «нежилое помещение», расположенного по адресу: 

<

...> максимальной мощностью до 5кВТ 380В от ВРУ жилого дома, для получения технической документации согласованной с ресурсоснабжающей организацией ООО «Башкирэнерго», после которого возможно фактическое присоединение к электрическим сетям МКД (т.3, л.д.19).

ООО «Башкирэнерго» указало, что 28.08.2018 ФИО1 была подана заявка на технологическое присоединение к электрическим сетям арендуемого помещения с приложенным письмом ОАО «УЖХ Калининского района ГО г. Уфа РБ» №8774 от 27.08.2018 с отказом на подключение к ВРУ жилого дома. В ответ на заявку ООО «Башкирэнерго» направило предпринимателю уведомление №10/146/2-2279 от 30.08.2018 (т.2, л.д.35) о необходимости представления документов  в соответствии с п. 10 «Правил технологического присоединения», утвержденных Постановление Правительства РФ №861 от 21.12.2004. Поскольку заявителем необходимые документы представлены не были, 16.08.2019 заявка ФИО1 была аннулирована ООО «Башкирэнерго» в соответствии с п.15 Правил.

21.02.2020 предпринимателем повторно была подана заявка №20-10-02149 (с представлением дополнительных документов 01.03.2020) с приложением письма ОАО «УЖХ Калининского района ГО г. Уфа РБ» №2273 от 20.12.2019 о согласовании пропуска мощности до 5кВТ с уровнем напряжения 380В от вводно-распределительного устройства жилого дома в целях технологического присоединения нежилого помещения.

Таким образом, владелец электроустановок - ОАО «УЖХ Калининского района ГО г. Уфа РБ» согласовал пропуск мощности объекта по вышеуказанному адресу в связи с чем можно сделать вывод о том, что наличие технологического подключения объекта аренды имеется. 

При этом при выдаче технических условий сетевая организация ограничена мощностью согласованной с управляющей компанией, поскольку ВРУ жилого дома  №10 по ул. Маяковского состоит на балансе ОАО «УЖХ Калининского района ГО г. Уфа РБ» и ООО «Башкирэнерго» не наделено полномочиями по установлению своих условий управляющей компании и принуждению ее к выдаче согласия на пропуск большей мощности. 

Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о необоснованности доводов ФИО1, что Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан отказывается от исполнения своих обязательств по устранению недостатков, обнаруженных после приема арендуемого помещения.

Об обнаружении недостатков, препятствующих эксплуатации арендуемого помещения в виде отказа ОАО «Управление жилищного хозяйства Калининского района городского округа город Уфа РБ» в подключении арендуемого помещения к общедомовому ВРУ электроэнергии в связи с отсутствием технической возможности, ФИО1 сообщил арендодателю письмом №22 от 02.10.2018 (т. 2, л.д. 20), по истечении почти четырех месяцев с даты принятия помещения по акту приема-передачи от 07.06.2018.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела 04.03.2020 предпринимателем ФИО1, совместно с представителем ОАО «УЖХ Калининского района ГО г. Уфа РБ» (начальником инженерного отдела ФИО2) и представителем арендодателя ФИО3, составлен и  подписан акт обследования арендованного объекта недвижимости (т.3, л.д.75), которым установлено, что подача холодного, горячего водоснабжения и электроснабжения отсутствуют. Согласно визуального осмотра техническое подключение ХВС, ГВС водоотведения и электроснабжения возможно при условии заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, получения техусловий и составления актов разграничения  балансовой принадлежности управляющей компании. При этом холодное водоснабжние и водоотведение заключается с МУП «Уфаводоканал», горячее водоснабжение и отопление – с ООО «БашРТС», электроснабжение -  с «ЭСКБ». Монтаж, прокладка и подключение инженерных сетей и коммуникаций от общедомовых инженерных систем выполняется собственником или арендатором нежилого помещения. При проведении капремонта сантехоборудования в жилом доме была предусмотрена разводка в нежилое помещение, но в помещение не заведена. До проведения капремонта инженерные сети, коммуникации были подключены к домовым инженерным сетям.  

В рассматриваемом случае оснований полагать, что недостатки, на наличие которых ссылается ФИО1 во встречном иске (отсутствие электроэнергии, водоснабжения и водоотведения) по своей природе являются скрытыми – не имеется.

Кроме того, судом установлено, что 16.08.2018 между ФИО1 и ОАО «УЖХ Калининского района ГО г. Уфа РБ» подписан договор №73-1301 на использование инженерных сетей, согласно которого потребитель (ИП ФИО1) нежилого помещения в многоквартирном доме по адресу: ул.Маяковского 10 возмещает Исполнителю (ОАО УЖХ Калининского района г.Уфы ГО г.Уфа) затраты за предоставленные услуги по использованию инженерных сетей, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, находящегося в управлении Исполнителя, а также оказывает услуги по выполнению работ по содержанию и ремонту общедомовых инженерных коммуникаций. Пунктом 3.1.7 договора в обязанности Исполнителя входит осуществление рассмотрения предложений, заявлений и жалоб Потребителя и принятие мер по их разрешению.  

Вышеуказанное свидетельствует о том, что услуги по выполнению работ по содержанию и ремонту общедомовых инженерных коммуникаций, а также осуществление рассмотрения предложений, заявлений и жалоб Потребителя и принятие мер по их разрешению, в соответствии с договором №73-1301 от 16.08.2018г. лежит на ОАО «УЖХ Калининского района ГО г. Уфа РБ, а не на арендодателе (ответчике по встречному иску). Факт отсутствия электроснабжения в помещении предпринимателя, при наличии в помещении технической возможности подключения ХВС, ГВС водоотведения и электроснабжения,  не свидетельствует о наличии оснований для удовлетворения встречного иска, поскольку обязанность по подключению арендованного помещения к энергетическим ресурсам, водоснабжению и водоотведению лежит на арендаторе, в силу п.2.2.5,2.2.10 договора аренды.

Нормы права, указанные в обоснование встречного иска (ст.612 ГК РФ) подразумевают право арендатора на соразмерное уменьшение арендной платы, а не на полное освобождение от уплаты арендных платежей, как заявлено во встречном иске, что также свидетельствует о необоснованности заявленных предпринимателем требований.

        В материалах дела также имеется договор №9459.1 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 25.05.2007, по которому предыдущему арендатору- предпринимателю ФИО4 в пользование был представлен спорный объект в целях использования  под парикмахерскую. Решением от 27.03.2017 по делу №А07-216/2017 Арбитражный суд Республики Башкортостан обязал прежнего арендатора освободить занимаемые помещения муниципального нежилого фонда №33-37, расположенные по адресу: Калининский район, ул.Маяковского, д.10, Литера А, общей площадью 26,8 кв.м. Согласно акту совершения исполнительных действий от 06.12.2017 (т.3, л.д. 80) арендованное помещение было возвращено ФИО4 Управлению. При этом, как следует из материалов дела,  пользование помещением происходило прежним арендатором в течение десяти лет под парикмахерскую деятельность, осуществление которой невозможно в отсутствие электроэнергии, водоснабжения и водоотведения.

С учетом вышеизложенных норм права и установленных обстоятельств, приняв во внимание что спорный договор заключен по результатам торгов и в ходе проведения торгов истец ИП ФИО1 осматривал объект и имел точное представление о его состоянии, кроме того на протяжении около четырех месяцев пользовался помещением, не заявляя претензий о невозможности его использования по назначению, не усмотрев со стороны Управления (арендодателя) действий по воспрепятствованию в пользовании арендованным имуществом, суд пришел к выводу о необоснованности заявленных встречных исковых требований, в связи с чем встречные исковые требования подлежат отклонению в полном объеме.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Статьей 309 и пунктом 1 статьи 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как указывалось ранее, платежи и расчеты определены в разделе 3 договора аренды.

Согласно п. 3.1 договора по результатам торгов годовая арендная плата определена в размере 66 455 руб. 42 коп.

Арендная плата вносится ежемесячно согласно приложения №1 «Этапы платежей за объекты муниципального нежилого фонда»: за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в договоре, без выставления арендатору счета на оплату.

В материалы дела представлено приложение №1 к договору аренды «Этапы платежей» (т.1, л.д. 16-17).

Согласно ст.ст. 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в установленный срок, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу п. 1 ст. 606, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, сроки и условия ее внесения определяются договором аренды.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно расчету истца по первоначальному иску задолженность ответчика по состоянию на 28.01.2019 составила 30 447 руб. 80 коп. за период с июня 2018 по декабрь 2018.

Доказательства оплаты арендных платежей на указанную сумму, в материалах дела отсутствуют, ответчиком, в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлены, в связи с чем ответчик в силу нормы ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несет риск неисполнения им данного процессуального действия.

При оценке представленных в деле доказательств, суд руководствуется также положениями ч. 31 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований и возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствам не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Принимая во внимание требования приведенных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, а также то, что ответчик по основному иску не представил доказательств, опровергающих факты, подтвержденные приобщенными к делу доказательствами, представленными истцом, суд пришел к выводу, что требования истца по основному иску в указанной части обоснованные, подлежат удовлетворению.

В силу ст. ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Неустойка – это акцессорное (дополнительное) требование к основному обязательству. 

При невнесении в установленные сроки арендной платы, п. 4.1.1 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4.1 договора, истец просит взыскать с ответчика пени за период с 11.08.2018 по 28.01.2019 в размере 2 653 руб. 61 коп.

Расчет суммы пени судом проверен, признан правильным.

Поскольку размер неустойки истцом подтвержден, а ответчиком не заявлено ходатайство о снижении неустойки и не представлено доказательств в подтверждение несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения денежного обязательства, с учетом п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и на основании п. 4.1 договора, с ответчика по основному иску подлежит взысканию пени в заявленном по основному иску размере 2 653 руб. 61 коп. (ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истцом по основному иску также заявлено требование о расторжении договора №31161 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 07.06.2018. 

В качестве основания заявленного требований истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по указанному договору аренды.

Согласно п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В пункте 5.2.4 договора аренды стороны установили, что неуплата или просрочка арендатором внесения арендной платы более двух сроков подряд, установленных п. 3.3 договора, частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течение более чем за два срока подряд является основанием досрочного расторжения договора. 

Как указал истец, ответчиком допущена просрочка по внесению арендной платы более трех раз, а именно в период с июня 2018 по декабрь 2018.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Случаи, когда арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, предусмотрены ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанная норма права также устанавливает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 28.01.2019 за исх. №УЗ-978 (т.1, л.д. 24) ответчику было направлено уведомление о наличии задолженности и досрочном расторжении договора аренды. 

Поскольку ФИО1 в разумный срок допущенные им нарушения не устранил, предложение истца о досрочном расторжении договора аренды, освобождении арендуемых помещений оставил без внимания и ответа, обращение истца в суд с настоящим иском правомерно.

Исходя из вышеизложенного, договор №31161 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 07.06.2018 подлежит расторжению.

Как определено ч. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ответчиком свои обязательства по освобождению занимаемого помещения не выполнены, принятый в аренду объект недвижимого имущества до настоящего времени истцу не возвращен. 

Поскольку договор аренды расторгнут, а арендатор (ответчик по основному иску) на момент обращения арендодателя (истца по основному иску) с иском и по день завершения рассмотрения дела не возвратил арендованное по договору имущество, требования истца по основному иску об обязании освободить помещение, суд считает законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению, поскольку у арендатора отсутствуют правовые основания для пользования спорным нежилым помещением.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, удовлетворить.

         Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу   Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) сумму долга по арендной плате в размере 30 447 руб.80 коп., пени в сумме 2 653 руб.61 коп.

 Расторгнуть договор аренды объекта муниципального нежилого фонда №31161 от 07.06.2018г., заключенного между  Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

 Обязать  индивидуального предпринимателя ФИО1  

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) освободить занимаемые помещения муниципального нежилого фонда 1 этажа №33-37, общей площадью 26,8 кв.м., расположенные по адресу: Калининский район городского округа 

<

...> Литера А.

            Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 8 000 руб.

  В удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя ФИО1 к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об обязании ответчика освободить ИП ФИО1 от арендных платежей в сумме 109 653 руб.60 коп., отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя. 

Исполнительный лист на взыскание госпошлины выдать после вступления решения суда в законную силу.

 Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

 Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Судья                                                                 С.И. Хомутова