АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Смоленск                                                                      

18.07.2018                                                                     Дело № А62-3144/2018

                          Резолютивная часть решения оглашена 12.07.2018

                                   Полный текст решения изготовлен 18.07.2018

 

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Красильниковой В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации муниципального образования «Гагаринский район» Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ТИРАС" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности и пени,

при участии:

от истца: ФИО2 - представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО3 – генеральный директор; 

 

У С Т А Н О В И Л:

Администрация муниципального образования «Гагаринский район» Смоленской области (далее – истец, Администрация) обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Тирас» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 833 117,47 руб., в том числе: задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 по 28.02.2017 в размере 507 478,15 руб. и неустойку, начисленную за период с 31.01.2016 по 28.02.2017, в сумме 325 639,32 руб. (с учетом уточнения требований – протокол судебного заседания от 12.07.2018).

Ответчик в отзыве на иск указал, что считает договор аренды расторгнутым с 21.12.2016, в связи с чем полагает, что арендная плата может быть начислена и взыскана только за период с 01.01.2016 по 21.12.2016 в размере 273 317,93 руб. Начисленную неустойку считает чрезмерно завышенной, ходатайствовал перед судом о снижении размера неустойки.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав доводы ответчика, суд пришел к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения обязательств.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной договора обязательствами. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы администрации муниципального образования «Гагаринский район» Смоленской области от 04.04.2005 № 261 между Муниципальным образованием «Гагаринский район» Смоленской области (арендодатель) и  ООО «Тирас» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 04.04.2005 № 390 (далее - Договор).

По Договору в аренду были переданы нежилые помещения в здании кинотеатра «Космос», расположенные по адресу: 

<

...> (1 этаж - кинозал, помещения второго и третьего этажа) для размещения кинотеатра «Космос», общая площадь сдаваемого в аренду помещения составляла 465,33 кв.м.

В связи с расширением видов деятельности, увеличением общей площади арендуемого помещения и приведением её в соответствие с поэтажным планом, выданным Гагаринским отделением Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» 28.04.2006 между Муниципальным образованием «Гагаринский район» Смоленской области и ООО «Тирас» было заключено Дополнительное соглашение №4 к Договору.

По Договору (с дополнительными соглашениями от 28.04.2006 №4, от 11.01.2016 №11) в аренду предоставлены нежилые помещения в здании кинотеатра «Космос» (помещения первого, второго и третьего этажей) общей площадью 646,8 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>, для размещения кинотеатра «Космос» с распределением арендуемой площади по видам деятельности.

Срок действия Договора - 20 лет (с 15.03.2005 по 14.03.2025).

Постановлением Администрации муниципального образования «Гагаринский район» Смоленской области от 03.03.2017 № 273 Договор аренды досрочно расторгнут с 01.03.2017.

В период действия договора у арендатора образовалась задолженность по арендной плате за 2016 и 2017 годы.

Пунктом  3.3.  раздела  3   Договора  (с  дополнительным  соглашением  от 11.01.2016  № 11) определено, что оплата производится Арендатором за январь 2016 года не позднее тридцатого числа, в дальнейшем оплата производится за текущий месяц не позднее двадцать пятого числа текущего месяца.

С 01.01.2016 по 31.12.2016 в соответствии с решение Гагаринской районной Думы от 28.02.2012 № 87, начальная величина годовой арендной платы (Апл) за пользование объектом по договорам, заключаемым в соответствии с федеральным законодательством без проведения торгов, а также величина годовой арендной платы за пользование объектом по указанным в пункте 2 статьи 621 ГК РФ договорам, определяются по формуле:

Апл = Ад х S х К + Соц, где:

Ад - доходная величина годовой арендной платы за пользование объектом (чистый доход от сдачи объекта в аренду), которая равна рыночной величине годовой арендной платы за пользование объектом, которая в соответствии с отчетом №026/ш16 от 19.01.2016 составляет - 1 355 000 руб.;

S - арендуемая площадь объекта, которая составляет 646,8, кв. м.;

К - соотношение между арендуемой площадью (S) и площадью вспомогательной мест общего пользования (Бвсп.);

Соц - величина размера возмещаемых арендатором затрат, произведенных при оценке рыночной величины годовой арендной платы за пользование объектом, которая составляет 6000 руб.

На основании постановления Администрации муниципального образования «Гагаринский район» Смоленской области от 30.12.2015 № 1186 «О предоставлении муниципальной преференции» ООО «Тирас» предоставлена муниципальная преференция в виде уменьшения размера годовой арендной платы на 70% за пользование нежилыми помещениями площадью 575,3 кв.м (помещение площадью 71,5 (646,8-575,3) кв.м предоставлено в субаренды и преференция на него не распространяется), было заключено дополнительное соглашение от 11.01.2016 № 11 и уменьшение размера арендной платы на период с 01.01.2016 по 31.12.2016 составило 843 648,81 руб. с НДС.

В связи с допущенной неточностью было вынесено постановление от 19.01.2016 №31 «О внесении изменений в постановление Администрации муниципального образования «Гагаринский район» Смоленской области от 30.12.2015 № 1186». В соответствии с указанным постановлением размер преференции был увеличен и составил 995 567,86 руб. с НДС.

Таким образом, размер арендной платы за период с 01.01.2016 по 01.12.2016 составил: 

1 355 084,75 - 995 567,86 (снижение арендной платы на 70 % согласно постановлениям от 30.12.2015 №1186, от 19.01.2016 №31) + 6000 = 365 516,89 руб. с НДС.

Размер арендной платы в месяц составляет:

365 516,89 : 12 = 30 459,74 руб. с НДС (арендная плата в месяц за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 с учетом преференции).

Размер арендной платы в 2016 году за месяц без НДС составляет - 25 813,3 руб.

Итого за 2016 год размер арендной платы без НДС составил 309 760,08 руб.

За 2016 года Обществом было оплачено 28 115,27 руб.

Задолженность за 2016 год составляет 276 559,93 руб. (304 675,32-28 115,27).

Задолженность по арендной плате за 2017 год (январь, февраль) составляет:

1 355 000 (годовой размер арендной платы): 12 = 112 916,67 руб.

Итого за 2 месяца 2017 года начислено 225 833,34 руб.  (112 916,67*2).

Итого задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 по 28.02.2017 составляет 502 393,27 руб.

В связи с образовавшейся задолженностью, по причине неоплаты арендных платежей, Администрация направила в адрес Арендатора претензию от 26.09.2017 № 1616 о необходимости уплаты имеющейся задолженность по арендной плате и пени за несвоевременную уплату арендных платежей.

В ответ на претензию поступило обращение ООО «Тирас» о снижение размера задолженности по причине тяжелого финансового положения.

Поскольку претензии с требованием об уплате задолженности по арендной плате и пени остались без исполнения, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Анализ условий указанного договора позволяет суду сделать вывод о том, что сторонами согласованы все существенные условия договора, в связи с чем, он является заключенным надлежащим образом.

Предмет договора аренды передан арендатору арендодателем, между тем, принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей ответчик надлежащим образом не исполнил. 

Согласно представленному истцом арифметическому расчету размер задолженности ответчика по арендной плате за период с 01.01.2016 по 28.02.2017 составил 507 478,15 руб.

Арифметический расчет задолженности судом проверен и признан правильным, ответчиком претензий к расчету не заявлено.

Довод Общества о том, что договор аренды должен был быть расторгнут с 21.12.2016, то есть с момент получения Администрацией письма Общества о расторжении договора аренды от 21.12.2016 № 27 (л.д. 103), отклоняется судом ввиду следующего.

 Из текста указанного письма следует, что арендатор указывает на отсутствие намерений продолжать арендные отношения и уведомляет о расторжении договора аренды, при этом не указывает дату (или период) с которой просит расторгнуть договор. 

При этом ответчик не отрицал, что акт приема-передачи (возврата) помещений и соглашение о расторжении договора фактически были подписаны 01.03.2017 и фактически в это же время помещения были переданы арендодателю.

Согласно положениям ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2.5.19 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 3 месяца о предстоящем освобождении арендуемого помещения в связи с досрочным расторжением договора и сдать помещение по акту приема-передачи.

В данном случае договор был расторгнут по соглашению сторон с 01.03.2017.

Ответчик указал, что истец с 21.12.2016 не совершил никаких действий, направленных на прием помещений, а также злоупотребляя правом, создал условия для увеличения размера задолженности по арендной плате.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, ответчиком в материалы дела не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о принятии всех возможных и необходимых в данном случае мер по возврату арендованного имущества; акт возврата ответчиком не составлялся и не направлялся в адрес арендодателя для подписания; арендатор не уведомлял арендодателя о времени и месте подписания данного акта; истец не получал ни уведомлений о готовности возвратить имущество, ни обращений с требованием о принятии имущества.

Таким образом, в материалы дела не представлено доказательств того, что истец уклонялся от приема арендуемого имущества. 

Из материалов дела следует, что арендуемые помещения ответчиком были надлежащим образом возвращены истцу 01.03.2017. Ответчик данный факт не оспорил. 

При таких обстоятельствах суд не усматривает в действиях (бездействии) Администрации признаков злоупотребления правом.

Ответчик, сославшись на пункт 5.3 договора, указал, что в связи с тяжелым финансовым положением не мог обеспечивать надлежащее  содержание арендуемого имущества, что могло в дальнейшем привести к ухудшению состояния имущества.

Суд отклоняет данный довод ответчика как основанный на неверном толковании норм действующего законодательства и условий договора, поскольку пунктом 5.3 договора предусмотрено право арендатора на расторжение договора аренды в случае, если помещение, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования. Кроме того, доказательств данных фактов ответчиком не представлено.

Также отклоняется довод ответчика о том, что Администрация согласно условиям договора в случае невнесения арендных платежей более двух раз подряд должна была принять меры для досрочного расторжения договора, поскольку расторжения договора по данному основанию является правом арендодателя, а не обязанностью.

С учетом изложенного суд считает требования истца о взыскании арендной платы за период с 01.01.2016 по 28.02.2017 в размере 507 478,15 руб. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.2. Договора установлено, что в случае невнесения Арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляется пеня по 0,5 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с расчетом истца размер пени за несвоевременной уплату арендных платежей, начисленной за период с 31.01.2016 по 28.02.2017, составляет 325 639,32 руб.

Судом проверен данный расчет и признан верным.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки, при этом ответчик полагает, что сумма пеней явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, доказательств значительных неблагоприятных последствий для Администрации неисполнения ответчиком обязательств по договору в материалы дела не представлено. Ответчик полагает, что в данном случае соразмерным и адекватным будет являться размер неустойки 29 700,55 руб., рассчитанный с применением однократной ставки рефинансирования. 

Согласно частям 1, 2 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. 

В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" отражено, что при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам). 

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России. 

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Верховного Суда Российской Федерации, в пункте 73 постановления от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Более того, согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Суд, оценив имеющиеся в деле доказательства, характер сложившихся между сторонами правоотношений, размер начисленной истцом неустойки (0,5% от суммы задолженности соответствует процентной ставке 182,5 % годовых), длительность периода невнесения арендных платежей, с учетом всех обстоятельств дела, учитывая компенсационную природу неустойки, считает возможным применить нормы статьи 333 ГК РФ, снизив размер пеней, начисленных за период с 31.01.2016 по 28.02.2017, до 50 000 руб.

Доказательств наличия исключительных обстоятельств для снижения договорной неустойки ниже двукратной ставки Банка России ответчиком не представлено (абзац 2 пункта 2 постановления № 81).

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Исходя из размера удовлетворенных требований, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 14 150 руб.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ТИРАС" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу Администрации муниципального образования «Гагаринский район» Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 557 478,15 руб., в том числе: задолженность по арендной плате в размере 507 478,15 руб. и неустойку, начисленную за период с 31.01.2016 по 28.02.2017 в сумме 50 000 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ТИРАС" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 14150 руб. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

Судья                                                                                  В.В. Красильникова