АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

__________________________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

 

«

Дело № А08-8172/2015

город Калуга

09» октября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена                02.10.2017 

Постановление изготовлено в полном объеме                 09.10.2017

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

 

Председательствующего

Судей

ФИО1

ФИО2

ФИО3

 

при ведении протокола с/заседания

помощником судьи

 

ФИО4

 

При участии в судебном заседании

 

от истца:

Администрация города Белгорода в лице Комитета имущественных и земельных отношений области 

 

от ответчика:

общество с ограниченной

ответственностью "Свой дом" 

 

конкурсный управляющий ФИО5

 

от третьего лица:

ФИО6

 

ФИО7, представитель по доверенности от 04.05.2017, сроком на 1 год;

 

представитель не явился, извещены надлежаще;

 

не явился, извещен надлежаще;

 

не явился, извещена надлежаще;

 

        рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеконференц-связи при содействии Арбитражного суда Белгородской области кассационную жалобу Комитета имущественных и земельных отношений, на решение Арбитражного суда Белгородской области от 06.04.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017  по делу № А08-8172/2015, 

 

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений (далее - истец, заявитель жалобы) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 АПК РФ к обществу с ограниченной ответственностью «Свой Дом» (далее - ООО «Свой Дом», ответчик) о взыскании 4 701 577 руб. 43 коп. суммы основного долга по договору аренды земельного участка № 178 от 27.07.2006, 1 691 569 руб. 58 коп. суммы пени за просрочку платежа. 

К  участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора суд привлек ФИО6.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 06.04.2017 (судья Шульгина А.Н.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 (судьи Сухова И.Б., Поротиков А.И., Щербатых Е.Ю.), исковые требования удовлетворены частично: с ООО "Свой Дом" в бюджет городского округа «Город Белгород» взыскано 1 091 896 руб. 40 коп. - сумма основного долга по договору аренды земельного участка № 178 от 27.07.2006 и дополнительных соглашений к нему от 28.03.2011, от 27.02.2014, от 18.04.2014, от 17.11.2014, за период с 27.07.2015 по 26.07.2016, 206 368 руб. 42 коп. - сумма пени за просрочку платежа за период с 27.07.2015 по 01.02.2016, а всего 1 298 264 руб. 82 коп., в остальной части в удовлетворения иска отказано.

Комитет имущественных и земельных отношений, ссылаясь на незаконность и необоснованность обжалуемых судебных актов, обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты в обжалуемой части отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении  исковых требований.

Представитель заявителя в судебном заседании суда округа доводы кассационной жалобы поддержал, по изложенным в ней основаниям, просил ее удовлетворить.

Представитель ответчика направил в суд округа ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа, о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явилось.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 284 АПК РФ в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя истца, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а судебные акты не подлежат отмене или изменению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Муниципальным учреждением «Городская недвижимость» (арендодатель) правопреемником которого является администрация города Белгорода и ООО «Свой Дом» был заключен договор аренды земельного участка № 178 от 27.07.2006, площадью 30 199 кв.м, кадастровый номер 31:16:01 25 023:0510, расположенного по адресу: 

<

...> в границах, указанных на плане земельного участка , для строительства жилых домов, сроком до 27.07.2011.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.06.2006 и зарегистрирован в установленном законом порядке 06.09.2006.

Размер арендной платы, порядок ее оплаты и возможность изменения предусмотрены п.п. 2.3, 2.4 и 2.5 договора.

В дальнейшем, 28.09.2011 между сторонами было подписано дополнительное соглашение о продлении данного договора до 27.07.2016, которое также было зарегистрировано.

С учетом поэтапного строительства ответчиком многоквартирных домов на арендуемом земельном участке стороны неоднократно изменяли предмет договора, исключая земельные участки, на которых возведены дома, путем выделения их из земельного участка с кадастровым номером 31:16:01 25 023:0510.

Распоряжением администрации города Белгорода № 251 от 24.02.2014 путем раздела земельного участка площадью 30 199 кв. м с кадастровым номером 31:16:01 25 023:0510 было образовано два земельных участка: площадью 15 155 кв. м и 15 044 кв. м. и прекращено право аренды ООО «Свой дом» на земельный участок площадью 15 155 кв. м, о чем сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 27.02.2014.

Дополнительным соглашением от 18.04.2014 изменен пункт 1.1 договора аренды: арендатору передан в аренду земельный участок площадью 15 044 кв. м для строительства жилых домов, расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер 31:16:0125023:510.

В дальнейшем, распоряжением администрации города Белгорода № 1489 от 21.08.2014 земельный участок площадью 15 044 кв. м с кадастровым номером 31:16:0125023:510 был разделен на два земельных участка: площадью 4 430 кв. м и 10 614 кв. м. и право аренды ООО «Свой дом» на земельный участок площадью 4 430 кв. м прекращено, изменен вид разрешенного использования участка площадью 4 430 кв. м - для эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, корпус 2.

Между сторонами подписано дополнительное соглашение от 17.11.2014, по условиям которого в аренду ООО «Свой Дом» передан земельный участок площадью 10 614 кв. м с кадастровым номером 31:16:0125023:510 для строительства жилых домов. Действие данного соглашения стороны распространили на правоотношения с 10.04.2014.

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, обратился в суд с настоящим иском.

Суд кассационной инстанции полагает, что суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

Судами установлено, что в рассматриваемом случае пунктом 2.4 договора стороны указали, что арендная плата за очередной год вносится в полном объеме, не позднее 25 числа месяца предшествующего началу выплат арендных платежей по договору.

Исходя из совокупного анализа ст.309, ст.310, ст.606, ч.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ, п.7 ст.1, п.1, п.3 ст.65 Земельного кодекса РФ, суды правомерно указали, что стороны согласовали порядок внесения арендной платы авансом в полном объеме за последующий год.

Положениями ст.273 Гражданского кодекса РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ определен переход права пользования земельным участком при отчуждении находящегося на нем объекта недвижимости не с моментом передачи такой недвижимости, а с моментом перехода права собственности на недвижимость к приобретателю.

В соответствии с п.2 ст.36 Земельного кодекса РФ, ст.36 Жилищного кодекса РФ, ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме, в связи с чем у них появляется обязанность по уплате за землю.

При этом, как следует из разъяснений п.п. 66,67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и п.26 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011     N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что согласно ч.1 ст.16 Закона N 189-ФЗ и ч. 1 ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела 26.01.2015 и 10.12.2015 департаментом строительства и архитектуры выданы разрешения N RU31301000-20152110009 и N RU31-301000-147- 2015 на ввод в эксплуатацию жилого дома переменной этажности поз.1 со встроенными нежилыми помещениями блок-секция №2 и на ввод в эксплуатацию жилого дома переменной этажности 2-я очередь строительства блок-секции №3, №4 со встроенными нежилыми помещениями, расположенных на спорном земельном участке.

В данном случае, как установлено судами 08.04.2015 за ФИО8 зарегистрировано право собственности на квартиру № 86, площадью 59,7 кв. м в д.4, корпус 1 по адресу: 

<

...> что подтверждается выпиской из ЕГРП от 11.03.2016.

Таким образом, с учетом вышеизложенных обстоятельств и правовых норм, судебные инстанции,  руководствуясь ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ, п.2 ст.23 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ                                       "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ч.1 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации",  ст.289, ст.290 Гражданского кодекса РФ, правомерно указали, что  с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Вместе с тем, согласно п.3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64                                  "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку судами установлено, что право собственности на квартиру             N 122 в доме по адресу: 

<

...>, блок- секция №3, также 12.02.2016 зарегистрировала ФИО9, то суды обоснованно пришли к выводу, что с момента перехода в долевую собственность собственников помещений (квартир) многоквартирного дома земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания жилого дома, Администрация не имела права распоряжаться этим земельным участком и получать арендную плату.

Между тем, как установили суды, согласно Протоколу №2 контрольной комиссии об итогах аукциона от 27.07.2006 земельный участок предоставлялся ответчику с параметрами разрешенного строительства объектов капитального строительства не только трех жилых домов, но и паркинга на 350 машиномест, а после завершения строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, на земельном участке, площадью 10 614 кв.м. продолжалось строительство четырехэтажного здания паркинга на 139 мест, площадью застройки 1 460 кв. м, которое введено в эксплуатацию 15.08.2016.

При этом, поскольку паркинг принадлежит отдельным, в том числе иным собственникам, то как верно указали суды, данное имущество не может быть отнесено к общему имуществу собственников жилого дома, что сторонами не оспаривается.

На основании заявления ответчика, Распоряжением администрации                г. Белгорода от 20.05.2016 № 556, из земельного участка, площадью 10 614 кв.м, кадастровый номер 31:16:0125023:510, были образованы два земельных участка путем раздела: площадью 2854 кв.м и площадью 7760 кв.м. Распоряжением администрации г. Белгорода от 28.09.2016 № 1178, образованы два земельных участка путем раздела земельного участка, площадью 10 614 кв.м, кадастровый номер 31:16:0125023:510, находящегося в аренде ООО «Свой дом», расположенного в территориальной зоне многоэтажной жилой застройки по ул. Шаландина для строительства жилых домов, решено считать их равными согласно схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории: площадью 4930 кв.м, с условным кадастровым номером 31:16:0125023 :ЗУ 1 и площадью 5684 кв.м, с условным кадастровым номером 31:16:0125023:510 сохранившегося в измененных границах. 

Судами правомерно отклонены доводы заявителя о том,  что договор аренды земельного участка прекратил свое действие с момента государственной регистрации права собственности ФИО8 на квартиру в жилом доме, поскольку земельный участок также предоставлялся и для строительства паркинга, а после истечения срока действия договора (27.06.2016) ответчик продолжил пользоваться земельным участком, при этом, доказательств того, что общество в порядке предусмотренном п. 2 ст. 610 ГК РФ, отказалось от договора аренды  не представлено.

При таких обстоятельствах, суды правомерно указали, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на помещение многоквартирного жилого дома - 08.04.2015, администрация не вправе получать арендную плату за земельный участок необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, а с указанной даты администрация вправе получать арендную плату только лишь за часть земельного участка, необходимого для строительства и эксплуатации паркинга, а именно от площади 4930 кв.м.

На основании изложенного, с учетом фактических обстоятельств дела, суды обоснованно взыскали арендную плату за период с 27.07.2015 по 26.07.2016 исходя из площади земельного участка 4930 кв.м. на основании Протокола №2 контрольной комиссии об итогах аукциона от 27.07.2006, в сумме 1 091 896 руб. 40 коп. 

Суды также удовлетворили требования истца о взыскании суммы пени за период с 27.07.2015 по 01.02.2016, исходя из п.2.4 договора и руководствуясь ч.1 ст.329, ст.330 Гражданского кодекса РФ, правомерно взыскали сумму неустойки в размере 206 368 руб. 42 коп.

При этом, как указали суды, ответчик расчет суммы неустойки не оспорил, контррасчет не представил, о ее снижении на основании ст.333 Гражданского кодекса РФ не заявлял.

Иные доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Изложенные в жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 06.04.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017  по делу № А08-8172/2015 –  оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

 Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

ФИО1 

Судьи 

ФИО2

 

ФИО3