АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А35-1142/2022

г. Калуга

12 июля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 июля 2023 года.

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

Чудиновой В.А.

судей

 

Серокуровой У.В.

ФИО1,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Центрального округа,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Курской области от 13.12.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2023 по делу № А35-1142/2022, 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Курской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате:

-  по договору аренды объекта недвижимости от 13.08.2020  № 5041  за период май-июнь 2020 года (платежи в соответствии с дополнительным соглашением от 27.05.2020 со срокам уплаты: январь 2021 года - декабрь 2021 года) в общей сумме 25 000 руб.; неустойки за период с 11.02.2021 по 23.11.2022 в размере 33 993,73 руб. с продолжением начисления пени в размере 0,3% от суммы долга в размере 25 000 руб. за каждый день просрочки, начиная с 24.11.2022;

- по договору от 13.08.2021 №5041  за период июль 2021 года - ноябрь 2021 года в размере 42 095,46 руб.; неустойки за период с 11.08.2021 по 23.11.2022 в размере 27 931,10 руб. с продолжением начисления пени в размере 0,3% от суммы долга в размере 42 095,46 руб. за каждый день просрочки, начиная с 24.11.2022 (с учетом уточнения).

ИП ФИО2 обратился со встречным иском, в котором просил взыскать с Комитета по управлению имуществом Курской области убытки в размере перечисленной арендной платы в сумме 347 359,42 руб. 

Решением Арбитражного суда Курской области от 13.12.2022, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2023, исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска удовлетворены, в удовлетворении встречного иска ИП ФИО2 отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, встречные исковые требования удовлетворить.

По мнению заявителя жалобы, судами не принято во внимание то обстоятельство, что  сам договор купли-продажи имущества №23-2019/11/В был подписан сторонами 20.11.2019, а не датой вступления решения суда в законную силу 08.11.2021, к моменту заключения договора имущество находилось в пользовании предпринимателя. В связи с чем, основания для начисления и уплаты арендной платы после указанной даты не имеются. Указывает, что неправильное определение Комитетом выкупной цены имущества повлекло необходимость обращения предпринимателя в суд для урегулирования разногласий, что, как следствие, повлекло задержку в регистрации договора купли-продажи имущества.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в жалобе, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Центрального округа не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов исходя из следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости от 19.08.2019 № 5041, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для использования под склад и оказание услуг населению нежилое помещение, расположенное по адресу: проезд Сергеева, б/н, лит. А1, общей площадью 55,3 кв.м , в том числе комнаты № 4, 5, 5а на 1 этаже, кадастровые номера 46:29:102194:4905 и 46:29:102194:4918 на срок с 14.08.2019 по 12.08.2020.

30.08.2019 ИП ФИО2 обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого имущества в рамках реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Письмом от 22.10.2019 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска направил ИП ФИО2 для подписания проект договора купли-продажи муниципального имущества от 20.11.2019 № 23-2019/11/В. 

19.12.2019 предприниматель направил в адрес Комитета протокол разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества от 20.11.2019 с условием, содержащим иную цену выкупаемого имущества. 

Комитет отказался от подписания договора в предложенной предпринимателем редакции, что послужило основанием для обращения ИП ФИО2 в суд с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Курской области от 04.10.2021 по делу №А35-1147/2020, вступившим в законную силу 08.11.2021, урегулированы возникшие разногласия по договору купли-продажи. 

В то же время, учитывая, что срок договора аренды от 19.08.2019 №  5041 истек, стороны заключили 13.08.2020 договор аренды помещения № 5041 с тем же предметом аренды.

Стороны согласовали размер, порядок и сроки перечисления арендатором арендных платежей (пункты 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 договора аренды, Приложение 2 к договору аренды).

27.05.2020 между сторонами было подписано дополнительное соглашение, согласно которому размер арендной платы составил 12 500 руб. в месяц и арендатору предоставлена отсрочка по оплате арендной платы за периоды май - июнь 2020 года в соответствии с графиком.

Как указывал истец по первоначальному иску, ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательство по внесению арендной платы, в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период май - июнь 2020 года в размере 25 000 руб. по срокам уплаты согласно графику платежей январь 2021 года - декабрь 2021 года.

13.08.2021 в целях пролонгации арендных отношений между сторонами заключен договор аренды  №5041 со сроком действия с 12.08.2021 по 10.08.2022, согласно которому арендная плата в месяц за арендуемое имущество составила 13 508,33 руб. 

Ответчик не оплатил арендную плату за июль 2021 года – ноябрь 2021 года, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 42 095,46 руб. 

Комитет направил в адрес ИП ФИО2 письменную претензию от 19.01.2022, в которой предложил ответчику погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени.

Учитывая, что данная претензия осталась без исполнения, истец по первоначальному иску обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском, уточненным в ходе рассмотрения дела.

Полагая, что действиями ответчика по встречному иску, выраженными в установлении недостоверной выкупной цены арендуемого имущества, ИП ФИО2 причинены убытки в виде уплаченной за период с сентября 2019  по октябрь 2021 арендной платы в размере 347 359,42 руб., последний обратился в арбитражный суд со встречными требованиями.

Удовлетворяя первоначальный иск, суды пришли к выводу о доказанности истцом ненадлежащего исполнения предпринимателем своих обязанностей по оплате арендных платежей. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды пришли к выводу о том, что возникновение договорных разногласий не может быть признано в качестве противоправных, незаконных действий ответчика по встречному иску и не свидетельствует о наличии оснований для привлечения его к имущественной ответственности в форме взыскания убытков, исчисленных исходя из уплаченной предпринимателем арендной платы.

По существу спора, исходя из доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи  614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В соответствии со статьями  309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», в случае, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458 и 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Довод заявителя жалобы об отсутствии оснований для начисления арендной платы за спорный период, мотивированный выкупом арендуемого имущества по договору купли-продажи имущества от 20.11.2019 № 23-2019/11/В, подписанного предпринимателем с протоколом разногласий, являлся предметом рассмотрения суда суд апелляционной инстанции и был обоснованно отклонен исходя из следующего.

Согласно части  3 статьи  9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию арендованного имущества уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

По смыслу положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае приватизации муниципального имущества в порядке, предусмотренном данным Законом, заключение договора купли-продажи носит обязательный характер для органа местного самоуправления. Возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда в силу статьи  445 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

Согласно статье 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если условия договора определены решением суда, договор считается заключенным с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (статья 445 ГК РФ, статья 173, часть 1 статьи  180 АПК РФ), что соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/11.

Обстоятельство приватизации ранее арендуемого имущества и его приобретения по договору купли-продажи не является основанием для освобождения ответчика от внесения арендной платы за спорный период, поскольку с учетом вышеизложенного договор купли-продажи считается заключенным с момента урегулирования в судебном порядке условия о цене выкупаемого имущества.

Инициированный предпринимателем в рамках дела № А35-1147/2020 преддоговорной спор относительно цены выкупаемого имущества разрешен решением суда, которое вступило в законную силу 08.11.2021, следовательно, именно с этой даты следует считать согласованными все условия договора купли-продажи от 20.11.2019 № 23-2019/11/В.

С учетом вышеизложенного, довод заявителя жалобы о том, что договор купли-продажи заключен с 20.11.2019 (даты подписания его предпринимателем с протоколом разногласий), подлежит отклонению как основанный на неверном толковании  норм права.

Таким образом, обязательства ответчика по первоначальному иску по внесению арендной платы сохранялась  до 08.11.2021.

В связи с чем, суды правомерно удовлетворили требование  Комитета  о взыскании задолженности по договору от 13.08.2020 №5041 аренды за период: май, июнь 2020 года в общей сумме 25 000 руб., по договору от 13.08.2021 №5041 за период: июль - ноябрь 2021 (по состоянию на 03.11.2021) года в размере 42 095,46 руб.

Суды, установив наличие задолженности по договору аренды и нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, руководствуясь пунктом 1 статьи  329, пунктом 1 статей  330, 331 ГК РФ,  с учетом отсутствия возражений ответчика в отношении размера пеней, правомерно  удовлетворили также требование истца о взыскании неустойки. 

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды указали, что для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением ответчика и возникшими убытками, вина ответчика. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является основанием для отказа в иске (статьи 15, 16, 1069  ГК РФ).

В силу статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекту малого или среднего предпринимательства предоставлено право на обжалование достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемого уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества.

Предприниматель воспользовался правом на обжалование достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемого уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества.

Поскольку в  силу части 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ течение срока для заключения договора купли-продажи приостанавливается в случае оспаривания истцом как субъектом малого и среднего предпринимательства величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда, уплаченные до указанной даты арендные платежи не образуют состав убытков в смысле понимания статей 15,  1069  ГК РФ.

Возникновение между предпринимателем и Комитетом разногласий относительно условия договора купли-продажи о цене помещений и последующее их разрешение судом не свидетельствует о нарушении Комитетом положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ о порядке заключения договора и не образует наличие у предпринимателя состава убытков в виде уплаченной арендной платы.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 35-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Доказательств уклонения Комитета  от заключения договора купли-продажи спорного помещения, намеренного затягивания сроков выполнения необходимых действий, в материалы дела не представлено.

Само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Таким образом,  суды первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу о том, что неодинаковый результат оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, не связан с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

С учетом указанных обстоятельств, суды пришли к правильному выводу о недоказанности предпринимателем факта причинения ему убытков действиями  Комитета, что явилось основанием для отказа в удовлетворении встречного иска.

Суд кассационной инстанции считает правомерным удовлетворение первоначального иска и отказ в удовлетворении требований по встречному иску по вышеуказанным мотивам, соответствующим требованиям закона, имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ.

Убедительных доводов, основанных на доказательной базе, и позволяющих отменить или изменить оспариваемые судебные акты, кассационная жалоба не содержит. В силу положения части 1 статьи 288 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет обоснованность обжалуемых судебных актов лишь в той мере, в какой это необходимо для проверки соответствия проверяемых актов нормам материального и процессуального права, исходя из установленных статьей 286 названного Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, не выявлено.

При таких обстоятельствах, оспоренные судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной  жалобы относятся на  заявителя. 

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, суд    

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 13.12.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2023 по делу № А35-1142/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2  – без удовлетворения.    

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий судья                                                В.А. Чудинова

 

Судьи                                                                                             У.В. Серокурова

                                                                                                        

                                                                                                        ФИО1