ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-27526/2015

город Ростов-на-Дону

13 марта 2018 года

15АП-2315/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен          13 марта 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Герасименко А.Н.,

судей Емельянова Д.В., Шимбаревой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии: 

от конкурсного управляющего ФИО2: представителя ФИО3 по доверенности от 09.01.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью  «Гидро-Наука» на определение Арбитражного суда Ростовской области от 25.01.2018 по делу № А53-27526/2015

по заявлению конкурсного управляющего ФИО2 

к обществу с ограниченной ответственностью «Белый Двор Т» о признании сделки недействительной в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Гидро-Наука» (ИНН 

<

***>), 

третье лицо: временный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Белый Двор Т» ФИО4,

принятое в составе судьи Шапкина П.В.,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Гидро-Наука» (далее – должник) поступило заявление конкурсного управляющего ФИО2 (далее - управляющий) о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества №25 от 12.02.2015, заключенного между должником и обществом с ограниченной ответственностью «Белый Двор Т» (далее - ответчик) и применении последствий недействительности сделки.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 25.01.2018 по делу № А53-27526/2015 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий ФИО2 обжаловал определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил обжалуемое определение отменить, принять новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции необоснованно посчитал ненадлежащим доказательством отчет об оценке № О03-93/755, составленный ООО «БизнесКонсалт». Податель апелляционной жалобы выражает несогласие с оценкой суда первой инстанции и указывает, что отсутствие в отчете сведений о площади земельного участка, выделенного для использования здания свинарника, но не полученного в аренду или собственность, не является основанием для отказа в принятии представленного отчета в качестве допустимого и относимого доказательства. Также податель апелляционной жалобы указывает, что согласно сведениям из публичной кадастровой карты, соседние участки используются для размещения складов, в том числе повышенного класса опасности, что подтверждает вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки в качестве складского помещения.

В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий ответчика просил обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Ростовской области от 25.01.2018 по делу № А53-27526/2015 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя конкурсного управляющего должника, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ростовской области от 28.12.2015 в отношении ООО «Гидро-Наука» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО2.

Сведения о введении в отношении должника процедуры банкротства - наблюдения опубликованы в газете «КоммерсантЪ» от 23.01.2016 № 10, объявление № 61030251404.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.07.2016 в отношении ООО «Гидро-Наука» открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2.

Сведения о введении процедуры конкурсного производства опубликованы в газете «КоммерсантЪ» №137 от 30.07.2016, стр. 84.

В ходе проведения процедуры конкурсного производства, ознакомления с документами должника конкурсным управляющим установлено следующее:

12.02.2015 между должником (продавец) и ответчиком (покупатель) заключён договор купли-продажи недвижимого имущества № 25 (далее – договор), предметом которого была продажа следующего имущества: свинарник, площадью: 1371,3 кв.м., Литер: К, к2, к3; тамбур, площадь: 8,3 кв.м., Литер: к. Этажность: 1; Тамбур, площадь: 8.3 кв.м. Литер: к1. Этажность: 1. Инвентарный номер: 5-257-1, расположенный по адресу: Россия, 

<

...> -ж, кадастровый номер: 61:58:0005257:33.

В соответствии с пунктом 1.1.2 договора состояние объекта купли-продажи стороны признают удовлетворительным, покупатель претензий к состоянию приобретаемого имущества не имеет.

В соответствии с пунктом 2.1 договора стоимость имущества составляет 3 164 379,92 руб.

В соответствии с пунктом 2.3. договора цена имущества покупателем уплачена в полном объёме до заключения договора, что подтверждается актом зачёта взаимных требований (приложение № 2), который является неотъемлемой частью договора.

12.02.2015 сторонами договора подписан акт приёма-передачи объекта недвижимости.

02.03.2015 зарегистрирован переход права собственности на объект недвижимости.

Полагая, что цена сделки является заниженной по сравнению с рыночными ценами на аналогичные объекты недвижимости, в связи с чем, сделка является недействительной, в соответствии со статьей 61.2 Закона о банкротстве, управляющий обратился в суд с настоящим заявлением.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявления, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно статье 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

В силу пункта 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве под сделками, которые могут оспариваться по правилам главы этого Закона, понимаются в том числе действия, направленные на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с гражданским, трудовым, семейным законодательством, законодательством о налогах и сборах, таможенным законодательством Российской Федерации, процессуальным законодательством Российской Федерации и другими отраслями законодательства Российской Федерации, а также действия, совершенные во исполнение судебных актов или правовых актов иных органов государственной власти. В связи с этим по правилам главы III.1 Закона о банкротстве может, в частности, оспариваться уплата налогов, сборов и таможенных платежей как самим плательщиком, так и путем списания денежных средств со счета плательщика по поручению соответствующего государственного органа (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного   исполнения   обязательств   существенно   превышает   стоимость   полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

В пункте 9 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указано, что при определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего. Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника возбуждено определением Арбитражного суда Ростовской области от 26.10.2015.

Оспариваемая сделка совершена 12.02.2015, то есть в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом, таким образом, для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 54 постановления Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной.

Таким образом, управляющий должен доказать, что со стороны ответчика имеет место неравноценное встречное исполнение обязательств по договору, представив в подтверждение этого доказательства, что цена сделки существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены аналогичных сделок, совершаемых в сравнимых обстоятельствах.

В обоснование доводов о неравноценности, управляющий в материалы дела представил отчёт № О03-93/755 об оценке рыночной стоимости свинарника, общей площадью 1 371,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> от 11.12.2017 (далее - отчёт), составленный ООО «Бизнесконсалт».

По итогам проведённой оценки оценщиком сделан вывод о том, что итоговая величина рыночной стоимости здания свинарника составляет 4 382 500 руб.

Оценив представленный управляющим в материалы дела отчёт, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу   о том, что он не может быть принят в качестве надлежащего доказательства в подтверждение довода о неравноценности встречного исполнения по сделке ввиду следующего.

Оценщиком определёна стоимость  земельного участка, отнесенной  оценщиком к объекту оценки площадью 29 282 кв.м., в то время как из решения Арбитражного суда Ростовской области от 18.02.2011 по делу № А53-24289/2010, следует, что договор аренды на земельный участок площадью 29 282 кв.м., между должником и Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога не был заключен. В связи с незаключенностью договора аренды, данным решением суда с должника было взыскано неосновательное обогащение в виде платы за фактическое пользование земельным участком в размере площади 9 282 кв.м., (остальная часть земельного участка не была освоена и не использовалась).

Проанализировав отчет об оценке на предмет соответствия стандартам оценочной деятельности, суд пришел к выводу о том, что отчет не соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки ФСО № 1, ФСО № 3 и не может использоваться в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта оценки на дату оценки - 01.02.2015.

В соответствии с п. 8ж ФСО № 3 важнейшим этапом оценки является идентификация объекта оценки. Данный этап выполнен оценщиком, подготовившим отчет ФИО5 формально, что приводит к недействительности выводам относительно величины рыночной стоимости объекта оценки: на стр. 9 отчета не указано на основании конкретно каких документов в таблице № б/н установлены физические свойства объекта оценки, несмотря на то, что раздел называется «Описание объекта оценки» со ссылкой на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

По приведенным фотографиям на стр. 40 невозможно достоверно установить качественные характеристики объекта оценки: фотографии не отвечают нормам приведения иллюстративного материала, изображения маленькие, а ракурсы здания таковы, что крайне сложно определить фактическое состояние, отсутствуют фото внутри здания, отсутствует дата съемки, нет подтверждения наличия коммуникаций.

Не представляется возможным установить по данным, приведенным в отчете, где находится объект оценки, на Публичной кадастровой карте отсутствуют данные о координатах границ ОКС, отсутствует поставленный на кадастровый учет земельный участок с адресом 

<

...>.

На космическом снимке, приведенном в отчете невозможно идентифицировать объект.

Отсутствует мотивированное обоснование на стр. 13 относительно наилучшего использования, так как исходя из наименования объекта оценки – Здание свинарника – является специализированным объектом агропромышленного комплекса.

Так согласно Гигиеническим требования к свинарникам: свиноводческие помещения строят с учетом обеспечения нормальных условий содержания животных в соответствии с нормами технологического проектирования для свиней (НТП 2-86).

Земельный участок для строительства свинарников выбирают в соответствии с требованиями, предъявляемые к строительству и эксплуатации животноводческих ферм. Санитарные разрывы должны соответствовать нормативному удалению свинарников от населенных пунктов, дорог, животноводческих помещений, складов и прочих зданий.

Таким образом, вывод оценщика на стр. 14 относительно наилучшего использования объекта оценки как склада свободного назначения является необоснованным. Для указанного использования необходима рекультивация земель и устранение специфического запаха, сопровождающего выращивание свиней - только изменение особым образом устроенного пола в свинарниках с обязательной решетчатой зоной навозного канала предполагает определенные затраты для реконструкции.

Проведенный анализ рынка объекта оценки выполнен оценщиком поверхностно: на стр. 19 указано, что «... данные о продажах аналогичных участков присутствуют на открытом рынке г. Таганрога в достаточном количестве...», однако, в расчетах на стр. 29 в табл. № 6 используются земельные участки промышленного назначения другого сегмента рынка.

В нарушение п. 11 ФСО-3 в тексте отчета об оценке отсутствуют принт-скрины материалов стр. 29 в табл. №6.

В ходе расчетов допущены следующие ошибки: необоснованно приводится корректировка на все коммуникации для объектов-аналогов № 1,3 в размере +48%, в то время как при анализе качественных характеристик объекта оценки на стр. 9 в свинарнике отсутствует отопление, отсутствуют корректировки на местоположение аналогов.

При проведении расчетов Единого объекта недвижимости на стр. 32-33 в табл. 8 корректировки на дату оценки другие, чем для оценки земельного участка 0,3 -0,2%, отсутствуют корректировки на местоположение аналогов, не обоснована корректировка в - 40% на техническое состояние, т.к. не описаны аналоги, не ясно на каком основании вычитается стоимость земельного участка в размере равным площади здания - пятна застройки.

На стр. 35 Отчета при расчете здания свинарника, корректировка на торг в размере 13% принята необоснованно, приведены данные о скидке на торг для земельных участков с/х назначения, когда должна быть для объекта недвижимости с/х назначения.

На стр. 36 Отчета п. 9 «Корректировка на местоположение» оценщиком сделан вывод об отсутствии зависимости местоположения нежилых зданий подобного назначения (здание свинарника) в г. Таганроге. Данные исследования в отчете не приведены, что является нарушением пункта 5 ФСО-3.

В нарушение пункта 12. ФСО-3 в отчете отсутствуют документы, предоставленные заказчиком, которые должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке (данные документы указаны на стр. 9 Отчета в п. 6.1.).

Оценщиком нарушен принцип достаточности, согласно которому оценщик должен использовать информацию в таком объеме, при котором использование иной информации не ведет к значительному изменению стоимости объекта оценки. Таковой является информация о ценах сделок по продаже аналогичного имущества.

В соответствии с пунктом 12. ФСО-1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Согласно пункту 10 ФСО-1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Однако, в отчете об оценке не приведены принт-скрины источников информации по таблице № 5.

Если обратиться к интернет-адресам, указанным в таблице № 5 в качестве источника информации, по размещенным на сайтах фотоснимкам объектов и описании их характеристик, видно, что в действительности объекты недвижимости, сведения о рыночной стоимости которых, приведены оценщиком в таблице № 5, это нежилые производственные (складские) помещения, то есть промышленные помещения, но не сельскохозяйственные помещения, к которому относится здание свинарника.

Соответственно, 1 кв. м. сельскохозяйственного помещения имеет отличную цену, чем 1 кв.м., промышленного помещения.

Ни один из объектов, приведенных оценщиком в таблице 5, как аналогичные объекты, не соответствует пункту 10 ФСО-1 и соответственно не может быть использован для проведения расчетов.

Оценщиком использованы данные об объектах - производственных помещений промышленного назначения, тогда как, объект оценки - здание свинарника относится к объекту сельскохозяйственного назначения, то есть к другому сегменту рынка недвижимости.

Использование объектов с разрешенным назначением «промышленного назначения», данные таблицы 9, а также нарушение принципа однозначности в итоге привело оценщика к ошибочным выводам.

Итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта определена оценщиком в размере 4 382 500 руб., в то время как по оспариваемому договору стоимость имущества составила 3 164 379,92 руб.

Таким образом, рыночная стоимость спорного имущества в соответствии с отчётом превышает стоимость согласованную сторонами в договоре на 28 %, при том, что оценщиком  использованы ненадлежащие аналоги. Оценив совокупность представленных в материалы дела доказательств, суд пришел к выводу об отсутствии оснований полагать, что цена спорной сделки существенно отличается от цены, при которой в сравнимых обстоятельствах могут совершаться аналогичные сделки.

Учитывая в совокупности изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что представленный конкурсным управляющим отчёт не может является надлежащим доказательством, подтверждающим неравноценность встречного предоставления по оспариваемой сделке.

При этом суд первой инстанции неоднократно предлагал участвующим в деле лицам рассмотреть вопрос о проведении судебной оценочной экспертизы, в результате чего конкурсным управляющим должника в ходе рассмотрения обособленного спора было заявлено ходатайство о проведении экспертизы.

Протокольными определениями от 17.10.2017 и 08.11.2017 суд предлагал управляющему внести на депозит суда денежные средства в достаточном размере для проведения судебной экспертизы и представить документы, необходимые для проведения экспертизы. Однако определения суда исполнены не были, ходатайство о проведении экспертизы заявитель не поддержал.

Суд первой инстанции также принял во внимание, что управляющий в поданном в суд заявлении в состав проданного имущества включил право аренды на земельный участок площадью 29 282 кв.м., кадастровый номер: 61:58:0005257: 13, по адресу 

<

...>, что не соответствует обстоятельствам совершения оспариваемой сделки, поскольку пункт 8.1 договора содержит лишь указание на расположении продаваемого имущества на земельном участке площадью 29 282 кв.м.

При этом на момент совершения сделки право аренды на земельный участок за должником оформлено не было, что подтверждается, в частности, сведениями, размещенными на официальном сайте Росреестра, согласно которым статус земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005257:13 – аннулированный, дата снятия с кадастрового учета – 10.08.2012.

Таким образом, управляющий необоснованно включает в стоимость оспариваемого договора право аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах, управляющий, как лицо, оспаривающее сделку, не доказал что цена договора отличается существенно в худшую для должника сторону от цены аналогичных сделок, с учетом технического состояния объектов недвижимости на момент их реализации, и, как следствие, не представил безусловных доказательств, свидетельствующих о том, что в результате заключения спорного договора кредиторам причинён имущественный вред.

Управляющим не представлено суду доказательств наличия оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве для признания оспариваемого договора как подозрительной сделки, заключённой при неравноценном встречном исполнении.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Поскольку при принятии апелляционной жалобы к производству  подателю апелляционной жалобы было предложено представить подлинные документы, подтверждающие факт уплаты государственной пошлины, однако данное требование исполнено не было, в доход федерального бюджета надлежит взыскать 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 272, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 25.01.2018 по делу № А53-27526/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать  с общества с ограниченной ответственностью «Гидро-Наука»  (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3000  рублей государственной пошлины.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном ст. 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                            А.Н. Герасименко

 

Судьи                                                                                                             Д.В. Емельянов

 

Н.В. Шимбарева