АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-48277/2019

г. Краснодар«14» сентября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 июля 2020 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 14 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-48277/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью «Здоровье Кубани» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к администрации муниципального образования город-курорт Сочи, департаменту имущественных отношений администрации города Сочи

о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаты за пользование земельным участком, установлении рыночной стоимости земельного участка,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - ПАО «Сбербанк России», департамента по финансам и бюджету администрации города Сочи,

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО1 (по доверенности от 12.09.2019), 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Здоровье Кубани» (далее – общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее – администрация), департаменту имущественных отношений администрации города Сочи о взыскании с муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации города Сочи  за счет средств казны муниципального образования неосновательного обогащения за период с 31.01.2018 по 31.12.2019 в размере 279 604,51 рублей, обязании заключить дополнительное соглашение к договору №4900003790 от 28.02.2006 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302015:9, изложив пункт 3.2 в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от 27.05.2019 №16047/19 и составляет 50 550 рублей».

Исковые требования мотивированы следующим. В соответствии с выполненным по заказу Общества отчетом об оценке от 27.05.2019г. №16046/19 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302015:9 составила 3 370 000 рублей. Земельный участок не относится к участкам, арендная плата за которые подлежит определению от кадастровой стоимости. В соответствии с постановлением главы администрации города Сочи от 18.07.2016 №1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности МО город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», арендную плату следует определять от рыночной стоимости земельного участка как произведение установленной оценщиком рыночной стоимости земельного участка и ставки арендной платы, которая составляет 1,5%. Годовая арендная плата должна определяться от рыночной стоимости земельного участка в размере 3 370 000 рублей и должна составлять 50 550 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от 01.12.2017 №9-2017/17, представленного администрацией города Сочи, величина (размер) годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302015:9, составляет 559 966 рублей.  В рассматриваемом случае за период с 26.03.2018 по 31.12.2019 истец должен был оплатить 101 100,00 рублей арендных платежей, однако за указанный период общество оплатило 286 704,51 рублей. Таким образом, у истца имеется переплата. Выразив свое несогласие с величиной арендной платы и суммой оплат, истец направил письменную претензию ответчикам с требованием о возврате неосновательного обогащения и предложением заключить дополнительное соглашение, которое было приложено, на что был получен отказ. 

Определением от 06.11.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ПАО «Сбербанк России», департамент по финансам и бюджету администрации города Сочи. 

 Представитель истца заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.12.2017. 

Представитель администрации предоставил в материалы дела отчет об оценке от 01.12.2017 №9-2017/17. Отзыв на исковое заявление не представил, против проведения экспертизы не возражал. 

От департаментов в материалы дела отзывы на исковое заявление также не представлены, возражений относительно проведения экспертизы не заявлены. 

ПАО «Сбербанк России» представило отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым просит принять решение по делу на усмотрение суда, возражения относительно проведения экспертизы также не заявлены.  

Проведение судебной оценочной экспертизы по делу было поручено ФИО2, оценщику ООО «Институт оценки и управления собственностью». На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: 1) Соответствует ли Отчет №9-2017/17 «Об оценке величины (размера) годовой арендной платы земельного участка», категория земель: земли населенных пунктов. Площадь: 250 кв.м., кадастровый номер, 23:49:0302015:9, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул.Курортный проспект, д.78, выполненный оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «ТРИЭЛ» ФИО3 по состоянию на 01.12.2017г., требованиям федеральных стандартов оценки? В случае наличия нарушений, влияют ли они на величину стоимости арендной платы? 2) Определить рыночную стоимость земельного участка категория земель: земли населенных пунктов. Площадь: 250 кв.м., кадастровый номер, 23:49:0302015:9, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул.Курортный проспект, д.78, по состоянию на 01.12.2017 для целей установления арендной платы.

В судебном заседании 20.05.2020 представитель истца ходатайствовал об уточнении исковых требований, просил установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302015:9 по состоянию на 01.12.2017 в размере 4 308 500 рублей, взыскать с муниципального образования 712 709,17 рублей неосновательного обогащения, 70 000 рублей расходов по оплате за производство судебной оценочной экспертизы, расходы по оплате государственной пошлины. 

Также истец просил принять отказ от иска в части требования  администрации города Сочи заключить дополнительное соглашение к договору №4900003790 от 28.02.2006 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302015:9, изложив пункт 3.2 в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от 27.05.2019 №16047/19 и составляет 50 550 рублей». 

Определением от 20.05.2020 ходатайство об уточнении исковых требований удовлетворено. Принят отказ от искового требования об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка. Производство по делу в части данного искового требования прекращено.  

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 09 по 16 июля 2020 года, представитель истца исковые требования поддержал. Ответчики и третьи лица в указанное судебное заседание не явились, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ. . 

Суд, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, считает заявленные требования подлежащими удовлетворению на основании следующего. 

Как следует из материалов дела, между администрацией г. Сочи и ООО «Улыбка-95» на основании постановлений главы города Сочи от 10.12.2001 №697, от 02.10.2002 №593, 23.04.2002 №246, от 23.07.2004 №1293 заключен договор аренды №4900003790 от 28.02.2006 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды  земельного участка с кадастровым номером 23:490302015:0073, общей площадью 70 кв.м., расположенного по Курортному проспекту в Хостинском районе города Сочи для размещения и эксплуатации здания магазина. Срок действия договора установлен с момента государственной регистрации до 01.01.2055. Постановлением главы города Сочи от 29.05.2006 №1062 упорядочены границы земельного участка для реконструкции торгового блока с надстройкой офисных помещений: площадь земельного участка, переданного в пользование ООО «Улыбка-95», увеличена до 250 кв.м., земельному участку присвоен кадастровый номер: 23:49:0302015:9. 

В соответствии с пунктом 1.2. договора №59/2017 купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения от 08.12.2017 все права и обязанности по вышеуказанному договору аренды переданы ООО «Здоровье Кубани» (26.03.2018 – дата государственной регистрации сделки). 

В соответствии с дополнительным соглашением от 20.12.2017 к договору аренды от 28.02.2006 №4900003790 согласно постановлению администрации города Сочи от 18.07.2016 №1699 размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2. договора аренды, определяется в соответствии с Отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы за земельный участок от 01.12.2017 №9-2017/17. 

Согласно Отчету 01.12.2017 №9-2017/17 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302015:9 по состоянию на 01.12.2017г. составляет 37 331 063 рублей, величина годовой арендной платы – 559 966 рублей.

По результатам проведенной судебной оценочной экспертизы установлено несоответствие Отчета №9-2017/17 от 01.12.2017 требованиям действующего законодательства, федеральным стандартам оценки; эксперт пришел к следующим выводам. Отчет №9-2017/17 «Об оценке величины (размера) годовой арендной платы земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов. Площадь: 250 кв. м., кадастровый номер 23:49:0302015:9, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Курортный проспект, д.78», выполненный ООО «Триэл», по состоянию на 01.12.2017г. не соответствует в полной мере требованиям ст.11 Федерального закона №135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; не соответствует в полной мере федеральным стандартам оценки, а именно: п. 21а, ФСО №1;п.5, п.6, п.8а, п.8б, п.8е, п.8з, п.8и, п.12, п.13ФСО №3; п.11б, п.11в, п.11г, п.11д, п.15, п.22б, п.22в, п.22е ФСО №7. Выявленные в отчете №9-2017/17 нарушения существенно влияют на величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302015:9 (на вопрос 1); Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302015:9 по состоянию на 01.12.2017г. составляет: 4 308 500 рублей. 

В силу пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнение договорных обязательств» (далее – постановление № 57), при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.  

В силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключение тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

На момент заключения договора аренды №4900003790 от 28.02.2006, в силу положений пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 №26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 №591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 №1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации №4766-1 и Совета Министров – Правиельства Российской Федерации от 12.04.1993 №337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи», решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 №142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон  горно-санитарной охраны Сочинского курорта», а также решения от 02.09.1987 №455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи», земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302015:9 находился в пределах курорта федерального значения и относился к федеральной собственности. 

В соответствии с Приказом Минимущества России от 05.11.2003 №495 «О территориальном управлении Минимущества России на территории Краснодарского края» управление осуществляет полномочия Минимущества России по распоряжению федеральным имуществом на территории Краснодарского края. 

Следовательно, на дату подписания договора аренды уполномоченным органом по распоряжению землей федерального уровня собственности являлось Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю.    

Указанный договор подписан сторонами до регистрации права собственности муниципального образования на земельный участок, то есть в период, когда орган местного самоуправления не располагал полномочиями по распоряжению им. 

Таким образом, суд пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка №4900003790 от 28.02.2006 как заключенного администрацией города Сочи, не наделенной правом федерального собственника земельного участка, расположенного во второй зоне округа санитарной охраны курорта. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.  

Из указанной нормы следует, что основанием возникновения обязательства из неосновательного обогащения является юридический состав, образуемый совокупностью следующих элементов: обогащение приобретателя, выразившееся в увеличении его имущества либо сохранении им имущества, которое по законному основанию он должен утратить; обогащение является неосновательным, то есть происходит без оснований, установленных законом, иными правовыми актами или сделкой; обогащение приобретателя имеет место за счет потерпевшего. 

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ). 

Согласно статьей 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.  

В силу изложенного иск о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны факт получения или сбережения ответчиком имущества, отсутствие для этого правового основания, а также то, что неосновательное обогащение ответчика произошло за счет истца. 

При этом, в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 №49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученным лишь в части, превышающий размер причитающегося собственнику имущества. 

Из материалов дела следует, а также не оспаривается сторонами, что ООО «Здоровье Кубани» осуществляло и осуществляет фактическое использование спорного земельного участка. 

Так, размер арендной платы (неосновательного обогащения за пользование земельным участком) за период с 26.03.2018 по 20.05.2020г. надлежит рассчитывать исходя из положений Постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 №1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности МО город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1 – 5 настоящего Порядка (пункт 7). Пункт 10 постановления №1699 устанавливает, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного  в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. 

В соответствии со статьями 7, 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. 

При определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их передачи в аренду проведение оценки объектов оценки является обязательным. 

Таким образом, в отсутствие действительного договора аренды (как в настоящем случае), размер платы за пользование земельным участком может и должен быть определен только в соответствии с пунктом 7 Постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 №1699, то есть на основании отчета о рыночной стоимости земельного участка, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».  

Истец в материалы дела представил платежные поручения на общую сумму 856 513,47 рублей: 

№1125 от 15.11.2018 на сумму 140 004,01 рублей;

№1237 от 17.12.2018 на сумму 94 000,00 рублей;

№20 от 10.01.2019 на сумму 47 000,00 рублей;

№170 от 13.02.2019 на сумму 142,11 рублей;

№169 от 13.02.2019 на сумму 5 558,39 рублей;

№184 от 18.02.2019 на сумму 27 000,00 рублей;

№196 от 19.02.2019 на сумму 20 000,00 рублей;

№250 от 04.03.2019 на сумму 47 000,00 рублей;

№1375 от 10.12.2019 на сумму 137 300,00 рублей;

№1390 от 11.12.2019 на сумму 111 250,00 рублей;

№1431 от 12.12.2019 на сумму 21 000,00 рублей;

№1432 от 13.12.2019 на сумму 19 000,00 рублей;

№1433 от 13.12.2019 на сумму 187 258,96 рублей. 

Исходя из указанных выше нормативных правовых актов, а также сведений о рыночной стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302015:9 площадью 250 кв. м. согласно экспертному заключению №2048-Э/2020, судом произведен расчет платы за пользование земельным участком за период с 26.03.2018 по 20.05.2020: 

за период с 26.03.2018 по 31.12.2018: 4 308 500 рублей х 1,5% / 365 дней х 280 = 49 576,80 рублей;

за период с 01.01.2019 по 31.12.2019: 4 308 500 рублей х 1,5% х 1,043 = 67 406,48 рублей;

за период с 01.01.2020 по 20.05.2020: 4 308 500 рублей х 1,5% х 1,043 х 1,03 / 365 х 141 = 26 821,02 рублей. 

Таким образом, размер платы за пользованием спорным земельным участком (арендной платы) за период с 26.03.2018 по 20.05.2020 составляет 143 804,30 рублей.  

В остальной части на стороне администрации возникло неосновательное обогащение в размере 712 709,17 рублей. 

Суд отмечает, что платежными поручениями №1125 от 15.11.2018, №1237 от 17.12.2018, №20 10.01.2019, №170 от 13.02.2019, №169 от 13.02.2019, №1375 от 10.12.2019, №1390 от 11.12.2019, №1431 от 12.12.2019, №1432 от 13.12.2019, №1433 от 13.12.2019 истцом перечислены пени, однако в силу ничтожности договора аренды №4900003790 от 28.02.2006 основания для уплаты обществом неустойки отсутствуют, что также свидетельствует о неосновательном обогащении администрации. 

На основании изложенного суд приходит к выводу, что требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в сумме 712 709,17 рублей. 

Суд считает также подлежащим удовлетворению требование об установлении рыночной стоимости земельного участка в размере, определенном судебной оценочной экспертизой, поскольку тем самым вносится определенность в отношения сторон и устанавливается надлежащая база для расчета платы за пользование земельным участком как в спорном периоде, так и на будущее время.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302015:9 площадью 250 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Курортный проспект, д.78в,  по состоянию на 01.12.2017 в размере 4 308 500,00 рублей. 

Взыскать с администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Здоровье Кубани» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) неосновательное обогащение в размере 712 709 рублей 17 копеек в виде излишне уплаченной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302015:9 за период с 26.03.2018 по 20.05.2020, а также возмещение судебных расходов по оплате стоимости судебной оценочной экспертизы в размере 70 000 рублей и возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску в размере 20 254 рубля.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

Судья А.Л. Назыков