АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-7593/2020

21 августа 2020 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 14 августа 2020 года

Полный текст решения изготовлен 21 августа 2020 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.А. Мезриной, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ю.П.Сапожниковой,  рассмотрел в судебном заседании дело 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "КЛЕВЕР-ПАРК" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недействительным решения, с участием  в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора ООО «КРОСС ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУПП», ООО «Эй-Си-Эс»

при участии в судебном заседании 

от истца: ФИО2  представитель по доверенности  от 18.02.2020

от ответчика: ФИО3  представитель по доверенности  от 16.06.2020, ФИО4  представитель по доверенности  от 05.03.2020

от третьего лица ООО «КРОСС ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУПП»: ФИО5 представитель по доверенности  от 13.01.2020

от третьего лица ООО «Эй-Си-Эс»: ФИО6 представитель по доверенности от 26.03.2020. 

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.  Отводов суду не заявлено.

Истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "КЛЕВЕР-ПАРК" о признании недействительным решения проведенного в очно-заочной форме в период с 27.11.2019 по 16.12.2019 внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в зданиях бизнес-центра Clever Park по ул. Ткачей 23,25, г. Екатеринбурга. 

Определением от 20.02.2020  арбитражный суд в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

Положениями части 2 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на арбитражный суд возложена обязанность приостановить производство по делу в иных предусмотренных федеральным законом случаях. 

Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» и от 02.04.2020 № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» в целях  обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в период с 30 марта по 30 апреля 2020 года установлены нерабочие дни.  Определением арбитражного суда от 21.04.2020 принято производство по  делу  и приостановлено.  

В связи с тем, что в настоящее время устранены обстоятельства, вызвавшие приостановление производство по делу, производство по делу подлежит возобновлению. Определением от 15 мая 2020 производство по делу возобновлено и назначено предварительное судебное заседание.

02.06.2020 от ООО «КРОСС ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУПП» поступило заявление о вступлении  в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора. 

05.06.2020 от ответчика поступил отзыв. 

В предварительном судебном заседании – 18.06.2020 стороны не возражают против вступления в дело в качестве третьего лица.

Изучив материалы дела, суд  счел необходимым на данной стадии  привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора ООО «КРОСС ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУПП», поскольку его права могут быть затронуты и по отношению к истцу и по отношению к ответчику, исходя из того, что является собственником трех нежилых помещений.

Истец настаивал на заявленных требованиях, ответчик поддерживал доводы, изложенные в отзыве. 

Определением от 18 июня 2020 назначено судебное заседание.

03.07.2020 от ООО «Эй-Си-Эс» поступило ходатайство о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В судебном заседании – 28.07.2020 суд удовлетворил ходатайство ООО «Эй-Си-Эс», о чем вынесено отдельное определение.

В ходе судебного заседания третье лицо (ООО «Эй-Си-Эс») представил отзыв на исковое заявление. Третье лицо (ООО «КРОСС ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУПП») представил отзыв. Также просит ООО «УК «Клевер-Парк» представить список лиц, имеющие право принимать участие в голосовании, оригиналы протоколов общего собрания и счетной комиссии, оригиналы бюллетеней. 

Суд считает необходимым отложить судебное заседание отложить, с целью предоставления дополнительных документов по делу, на основании ст. 158 АПК  РФ. Определением от 28 июля 2020 судебное заседание отложено. 

04.08.2020 от ответчика поступило ходатайство о приобщении документов.

12.08.2020 от ответчика поступи отзыв.

13.08.2020 от третьего лица (ООО «КРОСС ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУПП»)  поступили письменные пояснения 

В судебном заседании – 14.08.2020 ответчиком представлены письменные пояснения. 

В ходе судебного заседания истец наставил на заявленных требованиях, ответчик просит в иске отказать, третьи лица поддерживали доводы, изложенные в отзывах. 

Ответчик ходатайствовал об объявлении перерыва для представления дополнительных документов, все стороны возражали против отложения или объявления перерыва, суд таких оснований не установил, в удовлетворении ходатайства отказано.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд  

установил:

ИП ФИО1, является собственником помещений № 5 на первом этаже и № 2, 3 на 2-м этаже в объекте недвижимости, расположенном по адресу: 

<

...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14.01.2019 г.

ООО «Управляющая компания «Клевер-Парк», осуществляет управление объектами недвижимости - нежилыми зданиями бизнес-центра Clever Park, расположенными по адресам: 

<

...>, Ткачей, 23, Ткачей, 25.

В период с 27.11.2019 г. по 16.12.2019 г. Ответчиком было созвано и проведено внеочередное общее собрание собственников нежилых помещений в зданиях бизнес центра Clever Park по ул. Ткачей 23, 25, г. Екатеринбурга.

На повестку дня общего собрания было вынесено восемь вопросов.

Вопросы  о выборе секретаря и председателя собрания, счетной комиссии, а так же об определении места приема бюллетеней заочного голосования и места хранения протокола внеочередного общего собрания носят исключительно процедурный характер и не имеют самостоятельных правовых последствий (№ 1, 2,8).

Не приняты решения по вопросам №6 и № 7. 

-«Обязать ООО «УК «Клевер-Парк» (ИНН 

<

***>) оказывать услуги по покупке, замене, зарядке огнетушителей, перемотке рукавов в БЦ во всех помещениях. Утвердить источник финансирования работ - денежные средства, собранные в доход собственников от возмездного использования общего имущества собственников, включая аренду. План и отчет о произведенных работах раскрывать ежеквартально на официальном сайте ООО «УК «Клевер-Парк» - mc-cpark.com. Стоимость работ определяется по средним ценам подрядных организаций + (плюс) 15% вознаграждение ООО «УК «Клевер-Парк» за организацию работ, выплачиваемых ежеквартально по результатам»;

-«Определить лицом, имеющим право заключать договоры возмездного пользования общим имуществом БЦ от имени таких собственников - ООО «УК «Клевер-Парк» (ИНН 

<

***>). Установить вознаграждение ООО «УК «Клевер-Парк» (ИНН 

<

***>) в размере 15% от суммы перечисленных на счет собственников денежных средств за возмездное пользование 

По вопросу № 3 принято решение: «Подтвердить фактические расходы, которые понесло ООО «УК «Клевер-Парк» (ИНН 

<

***>) за период с 01.01.2017 по 31.10.2019 исполняя обязательства по оказанию услуг по управлению и содержанию общего имущества исходя из тарифов, которые подробно указаны в иске и являются увеличенными, по сравнению с ранее установленными.

По вопросам № 4 и № 5 приняты решения

-«Утвердить редакцию Соглашения об управлении общим имуществом собственников нежилых помещений в БЦ Клевер Парк (г. Екатеринбург) по ул. Ткачей, 

<

...> (далее - Соглашение) и заключить его с ООО «УК «Клевер-Парк» (ИНН 

<

***>) с 01.12.2019, на условиях, определенных таким Соглашением, включая все его приложения».

-«В случае заключения Соглашения с ООО «УК «Клевер-Парк» в порядке п. 4 настоящей повестки дня признать расторгнутыми все ранее заключенные ООО УК «Клевер-Парк» (ИНН 

<

***>) с собственниками помещений по ул. Ткачей, 

<

...> в г. Екатеринбурге, соглашения, договоры, с предметом управления общим имуществом по ул. Ткачей, 23, 25 с 30.11.2019».

Результаты голосования и решения собственников помещений оформлены протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений, расположенных в зданиях бизнес-центра «CleverPark», 

<

...> от 17.12.2019.

Полагая, что на данном собрании были приняты решения, относящиеся к компетенции общего собрания собственников помещений в конкретном объекте недвижимости, а также указывая на злоупотребление ответчиком своими правами, поскольку ранее ответчик уже проводил общее собрание собственников трех и двух объектов недвижимости, которые были признаны арбитражным судом недействительными, истец просит признать недействительными решения проведенного в очно-заочной форме в период с 27.11.2019 г. по 16.12.2019 г. внеочередного общее собрание собственников нежилых помещений в зданиях бизнес-центра Clever Park по ул. Ткачей 23, 25, г. Екатеринбурга, а также признать незаконными действия общества с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "КЛЕВЕР-ПАРК" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) по созыву в очно-заочной форме в период с 27.11.2019 г. по 16.12.2019 г. внеочередного общее собрание собственников нежилых помещений в зданиях бизнес-центра Clever Park по ул. Ткачей 23, 25, г. Екатеринбурга.

Арбитражный суд, заслушав пояснения представителя истца, ответчика, третьих лиц, изучив представленные в дело доказательства, проанализировав соответствующие нормы материального права, пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в силу следующего:

В соответствии с абзацем 5 статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания недействительным решения собрания.

Помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, являются нежилыми, что лицами участвующим в деле не оспаривается (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 244 ГК РФ собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ).

Статьями 45, 46, 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) определен специальный порядок принятия решений общего собрания сособственников, отличный от установленного статьями 246, 247 ГК РФ.

Согласно абзацу 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и нормы жилищного законодательства.

Федеральным законом от 07 мая 2013 года N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившим в силу с 01 сентября 2013 года, Гражданский кодекс Российской Федерации дополнен главой 9.1 "Решение собраний".

Особенности взаимоотношений собственников зданий не позволяют их регулировать после 01 сентября 2013 года только нормами главы 9.1 ГК РФ без учета положений жилищного законодательства, применяемого в аналогичных взаимоотношениях между собственниками жилых помещений. В противном случае допускается ситуация, когда собственники незначительной площади нежилых помещений в здании могут препятствовать принятию решений по управлению общим имуществом собственникам, имеющим реальный имущественный интерес.

Поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, специальным законом не урегулированы, к отношениям, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, в том числе в части порядка определения количества голосов и наличия кворума применимы нормы жилищного законодательства как нормы регулирующего сходные отношения, а также с учетом того, что принятие решений независимо от размера доли в праве общей собственности на общее имущество в здании ставит собственников помещений в неравное положение и нарушает принцип равенства участников гражданско-правовых отношений (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Нормы главы 9.1 ГК РФ применимы к спорным отношениям в части, не противоречащей специальным положениям, применяемым, в частности, по аналогии к взаимоотношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании.

Абзацем третьим пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" предусмотрено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и нормы жилищного законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, установлен пунктом 2 статьи 44 ЖК РФ. Данный перечень не является исчерпывающим.

В частности, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами (подпункт 3 пункта 2 названной статьи).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (пункт 3 статьи 45 ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1-3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы (пункт 6 названной статьи).

Пунктом 1 статьи 181.2 ГК РФ также установлено, что решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2) (пункт 1 статьи 181.4 ГК РФ).

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения (пункт 3 названной статьи).

Согласно статье 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Как было указано ранее, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (пункт 3 статьи 45 ЖК РФ).

По данным протокола общего собрания от 17.12.2019г., участие в голосовании приняли собственники, в собственности которых находятся помещения общей площадью 20 526,03 кв.м, что составляет 56,7% от общего числа голосов собственников, имеющих право принимать участие в голосовании.

Среди представленных ответчиком копий бюллетеней имеются бюллетени с пороками, не позволяющими учесть их при определении кворума, общее количество голосов по которым составляет 4 243,2 кв.м 

Таким образом, даже если принять, что все иные лица, решения за подписями которых представлены ответчиком, являются собственниками помещений в здании Ткачей, 23,25, то надлежащим образом выразили свою волю собственники, обладающие в совокупности 16 282,83 кв.м, что составляет 45% от общего числа собственников (38 182,99 кв.м, как установлено решением по делу №А60-11608/2017).

Проанализировав представленные в материалы дела  бюллетени для голосования, суд соглашается с доводами третьего лица об отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающий нужный необходимый для голосования кворум при проведении общего собрания, поскольку часть бюллетеней в нарушение ч. 2 ст. 47 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержат даты их заполнения, то есть, не отвечают принципам относимости и допустимости представленных доказательств (ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно протоколу общего собрания от 17.12.2019г. были приняты следующие решения:

По первому вопросу повестки дня: Выбор председателя и секретаря Собрания - ФИО4 и ФИО7, соответственно.

Голосовали:

«ЗА» 20 178,73 голосов (98,31% участвующих), «ПРОТИВ» 245,90 голосов (1,20 % участвующих), «ВОЗДЕРЖАЛИСЬ» 101,40 (0,49% участвующих).

решили: Избрать председателем внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений, расположенных в бизнес-центре Клевер Парк по ул. Ткачей, 

<

...>, г. Екатеринбурга - ФИО4, а секретарем ФИО7.

По второму вопросу повестки дня: Выбор счетной комиссии для подсчета голосов на Собрании - ФИО4, ФИО7, ФИО8.

Голосовали:

«ЗА» 20 378,93 голосов (99,28% участвующих), «ПРОТИВ» 147,10 голосов (0,72 % участвующих), «ВОЗДЕРЖАЛИСЬ» 0,00 (0,00% участвующих).

решили: Избрать счетную комиссию для подсчета голосов на внеочередном общем собрании собственников нежилых помещений, расположенных в бизнес-центре Клевер Парк по ул. Ткачей, 

<

...>, г. Екатеринбурга - ФИО4, ФИО7, ФИО8.

По третьему вопросу на повестки дня: Подтверждение фактических расходов, которые понесло ООО УК «Клевер-Парк» (ИНН 

<

***>) за период с 01.01.2017 по 31.10.2019 исполняя свои обязательства по оказанию услуг по управлению и содержанию общего имущества.

Голосовали:

«ЗА» 16 452,08 голосов (80,15% участвующих), «ПРОТИВ» 2 185,05 голосов (10,65 % участвующих), «ВОЗДЕРЖАЛИСЬ» 1 888,90 (9,20% участвующих).

Решили: Подтвердить фактические расходы, которые понесло ООО УК «Клевер-Парк» (ИНН 

<

***>) за период с 01.01.2017 по 31.10.2019 исполняя свои обязательства по оказанию услуг по управлению и содержанию общего имущества исходя из следующих тарифов:

Период

Помещения на -

Офисные

Офисные

Офисные

Помещения

1 эт.

помещения с

помещения

помещения без

на 22-23

подземного

отдельным

целого этажа,

отдельного

этаже Ткачей,

паркинга,

входом (1 эт.),

руб./м2 в мес.

входа и менее

Д. 23.

руб./м2 в мес.

руб./м2 в мес.

400 кв. метров

С 01.01.2017 по

103,49

72,70

113,18

124,71

106,12

31.03.2017

С 01.04.2017 по

96,89

69,62

107,94

112,48

106,21

30.06.2017

С 01.07.2017 по

96,01

70,49

107,83

110,29

102,71

31.07.2017

С 01.08.2017 по

92,24

92,24

92,24

92,24

92,24

31.10.2019

По четвертому вопросу на повестки дня: Утверждение редакции Соглашения об управлении общим имуществом собственников нежилых помещений в БЦ Клевер Парк (г. Екатеринбург) по ул. Ткачей, 

<

...> (далее - Соглашение) и заключить его с ООО УК «Клевер-Парк» (ИНН 

<

***>) с 01.12.2019, на условиях, определенных таким Соглашением, включая всего его приложения.

Голосовали:

«ЗА» 14 971,08 голосов (72,94% участвующих), «ПРОТИВ» 3 208,55 голосов (15,63 % участвующих), «ВОЗДЕРЖАЛИСЬ» 2 346,40 (11,43% участвующих).

решение: Утвердить редакцию Соглашения об управлении общим имуществом собственников нежилых помещений в БЦ Клевер Парк (г. Екатеринбург) по ул. Ткачей, 

<

...> (далее -Соглашение) и заключить его с ООО УК «Клевер-Парк» (ИНН 

<

***>) с 01.12.2019, на условиях, определенных таким Соглашением, включая все его приложения.

По пятому вопросу на повестки дня: В случае заключения Соглашения с ООО УК «Клевер-Парк» в порядке п. 4 настоящей повестки дня признать расторгнутыми все ранее заключенные ООО УК «Клевер-Парк» (ИНН 

<

***>) с собственниками помещений по ул. Ткачей, 

<

...> в г. Екатеринбурге соглашения, договоры с предметом управления общим имуществом по ул. Ткачей, 

<

...> с 30.11.2019.

Голосовали:

«ЗА» 15 422,28 голосов (75,14% участвующих), «ПРОТИВ» 2 641,05 голосов (12,87 % участвующих), «ВОЗДЕРЖАЛИСЬ» 2 462,70 голосов (12,00% участвующих).

решили: В случае заключения Соглашения с ООО УК «Клевер-Парк» в порядке п. 4 настоящей повестки дня признать расторгнутыми все ранее заключенные ООО УК «Клевер-Парк» (ИНН 

<

***>) с собственниками помещений по ул. Ткачей, д. 23,25 в г. Екатеринбурге соглашения, договоры, с предметом управления общим имуществом по ул. Ткачей, 

<

...> с 30.11.2019.

По шестому вопросу на повестки дня:  Обязать ООО УК «Клевер-Парк» (ИНН 

<

***>) оказывать услуги по покупке, замене, зарядке огнетушителей, перемотке рукавов в БЦ во всех помещениях. Утвердить источник финансирования работ - денежные средства, собранные в доход собственников от возмездного пользования общего имущества собственников, включая аренду. План и отчет о произведенных работах раскрывать ежеквартально на официальном сайте ООО УК «Клевер-Парк» - mc-cpark.com. Стоимость работ определяется по средним ценам подрядных организаций + (плюс) 15% вознаграждение ООО УК «Клевер-Парк» за организацию работ, выплачиваемых ежеквартально по результатам.

Голосовали:

«ЗА» 17 404,88 голосов (84,79% участвующих), «ПРОТИВ» 2 550,65 голосов (12,43 % участвующих), «ВОЗДЕРЖАЛИСЬ» 570,50 голосов (2,78% участвующих).

Решение не принято, отсутствует кворум - менее 66%+1 голос. 

По седьмому вопросу повестки дня: Определить лицом, имеющим право заключать договоры возмездного пользования общим имуществом собственников БЦ от имени таких собственников - ООО УК «Клевер-Парк» (ИНН 

<

***>). Установить вознаграждение ООО УК «Клевер-Парк» (ИНН 

<

***>) в размере 15% от суммы перечисленных на счет собственников денежных средств за возмездное пользование.

Голосовали:

«ЗА» 18 256,33 голосов (88,94% участвующих), «ПРОТИВ» 1 113,10 голосов (5,42 % участвующих),  «ВОЗДЕРЖАЛИСЬ» 1 156,60 голосов (5,63% участвующих).

Решение не принято, отсутствует кворум - менее 66%+1 голос. 

 По восьмому вопросу повестки дня: Определить место приема бюллетеней заочного голосования - офис ООО УК «Клевер-Парк» (ИНН 

<

***>), 

<

...>. Место хранения протокола внеочередного общего собрания - офис ООО УК «Клевер-Парк» (ИНН 

<

***>), 

<

...>.

Голосовали:

«ЗА» 19 726,63 голосов (96,11% участвующих), «ПРОТИВ» 0,00 голосов (0,00 % участвующих), «ВОЗДЕРЖАЛИСЬ» 199,А0 голосов (3,89% участвующих).

решили: Определить место приема бюллетеней заочного голосования - офис ООО УК «Клевер-Парк» (ИНН 

<

***>), 

<

...>. Место хранения протокола внеочередного общего собрания - офис ООО УК «Клевер-Парк» (ИНН 

<

***>), 

<

...>

Факт наличия имущества, которое предназначено для обслуживания всех зданий БЦ, стороны не оспаривают.

Статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Таким образом, из приведенных норм законодательства, регулирующих сходные отношения, следует, что общее собрание собственников помещений, находящихся в нежилом здании, вправе определять порядок управления общим имуществом и несения расходов на его содержание и ремонт.

Следовательно, собственник расположенного в здании нежилого помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом общим собранием собственников, и исходя из площади принадлежащего ему помещения.

При этом нормы жилищного кодекса не содержат прямого указания на  запрет собственникам своим решением устанавливать размер платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме, а, соответственно, и офисного либо здания административного назначения, в зависимости от назначения и размещения помещения.

Применительно к повестке дня оспариваемого собрания собственников помещений такой порядок мог быть применен только в отношении имущества, которое предназначено для обслуживания всех зданий БЦ «Клевер-Парк». Само по себе торговое наименование «БЦ «Клевер Парк» относится не к двум, а к трем зданиям, расположенным по адресу Ткачей 21, 23, 25. Единого объекта недвижимости ни в виде двух, ни в виде трех зданий не существует, следовательно не существует и собственников помещений такого объекта и общего имущества собственников такого объекта исходя из положений ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ.

Исходя из приобщенных в дело документов, существует два самостоятельных объекта недвижимости  по адресам Ткачей 23 и 25.

Совместное общее собрание могло бы быть созвано и проведено только по вопросам, связанным с владением и пользованием отдельными объектами инфраструктуры, необходимыми для эксплуатации одновременно двух объектов недвижимости (Ткачей 23 и 25), но не могло быть созвано и проведено  по вопросам исключительной компетенции общего собрания каждого из этих объектов недвижимости, связанным с управлением общим имуществом собственников помещений каждого из этих объектов. Вместе с тем,  как справедливо отметил истец, все вопросы общего собрания (исключая процедурные, относятся к исключительной компетенции , и следовательно находятся вне компетенции оспариваемого собрания собственников объектов Ткачей 23,25.

Необходимо принять во внимание то обстоятельство, что вопрос № 3 оспариваемого общего собрания противоречит решению Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-36402/2017 от 19.11.2018 г., принятому при участии истца и ответчика и третьих лиц по настоящему делу, и, фактически, направлен на пересмотр (ревизию) данного судебного акта.

Приведенные в вопросе № 3 «фактические расходы управляющей компании» соответствуют тарифам, установленным решениями общего собрания собственников помещений от 30.12.2016 г. (на период с 01.01.2017 г. по 31.07.2017 г.) и 08.09.2017 г. (на период с 01.08.2017 г.).

В решениях названных общих собраний для расчета платы применялись два тарифа -отдельно за услуги по управлению общим имуществом собственников помещений трех объектов недвижимости, расположенных по адресам: 

<

...>, 25, и отдельно за услуги по управлению общим имуществом собственников помещений двух объектов недвижимости, расположенных по адресам: 

<

...>.

Однако решением Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-11609/2017 от 11.08.2017 г. решение общего собрания от 30.12.2016 г., которым отдельно были установлены поквартальные тарифы за услуги по управлению общим имуществом собственников помещений трех зданий (трех объектов недвижимости), расположенных по адресам: 

<

...>, 25 на период с 01.01.2017 г. по 31.07.2017 г., было признано недействительным.

Также, решением Арбитражного суда Свердловской области по делу №А60-36402/2017 от 19.11.2018 г. при участии истца и ответчика и третьих лиц по настоящему иску, признаны недействительными решения общих собраний собственников помещений в зданиях бизнес-центра «Clever-Рагк» ул. Ткачей 21, 23, 25 г. Екатеринбурга, в том числе общего собрания от 08.09.2017 г., которым были утверждены тарифы на обслуживание и управление общим имуществом с августа 2017 г.

Решением Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-36402/2017 было установлено, что услуги по управлению не существующим общим имуществом собственников помещений трех объектов недвижимости, расположенных по адресам: 

<

...>, 25, ООО «Управляющая компания «Клевер-Парк» не оказывались и не могли оказываться.

Основываясь на данном судебном решении, Арбитражный суд Свердловской области по другим делам (№ А60-13588/2019, № А60-33417/2019, № А60-26172/2019, №А60-29884/2019, А60-69812/2019) по искам других собственников помещений трех объектов недвижимости, расположенных по адресам: 

<

...>, 25, к ООО «Управляющая компания «Клевер-Парк» взыскал с ответчика неосновательное обогащение в размере платы, внесенной за услуги по управлению общим имуществом собственников помещений трех объектов недвижимости, расположенных по адресам: 

<

...>, 25.

Ответчик в вопросе № 3 указал так называемые «фактические расходы управляющей компании», которые соответствуют объединенным тарифам - и за услуги по управлению общим имуществом собственников помещений' трех объектов недвижимости, расположенных по адресам: 

<

...>,- 25, и за услуги по управлению общим имуществом собственников помещений двух зданий (двух объектов недвижимости), расположенных по адресам: 

<

...>.

 Вопросы №4 и №5 оспариваемого общего собрания, касающиеся расторжения ранее заключенных договоров управления и заключения нового договора управления, в силу положений ст. 209, 246, 247 ГК РФ, ч. 1 и п. 4, 5 ч. 2 ст. 44, ч. 2 и 3 ст. 161, ч. 1 и 2 ст. 162 ЖК РФ, относятся к вопросам исключительной компетенции общего собрания собственников помещений каждого из объектов недвижимости.

В то же время, в силу положений ч. 2 и 3 ст. 161, ч. 1 и 2 ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания, по которому управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Таким образом, учитывая приведенные положения закона, основополагающие положения ст. 209, 246, 247 ГК РФ и п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, вопрос заключения (расторжения) договора управления прямо отнесен законом к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений каждого из объектов недвижимости - нежилых зданий (Ткачей, 23 и Ткачей, 25).

Более того, вопросы заключения договора управления сами по себе неразрывно связаны с выбором собственниками помещений способа управления объектом недвижимости, а в данном случае так же с продлением полномочий ООО «Управляющая компания «Клевер-Парк» на новый срок (выбором способа управления на новый срок) путем заключения нового договора управления в связи с истечением срока действия ранее заключенного договора управления.

Договор управления, утверждение редакции которого определено вопросом №4 оспариваемого общего собрания, также включает в себя решения по вопросам, отнесенным законом к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений каждого из объектов недвижимости - нежилых зданий (ул. Ткачей, 23 и ул. Ткачей, 25).

Вопрос передачи в управление общего имущества собственников помещений каждого из объектов недвижимости, как и вопрос заключения (расторжения) договора управления таким имуществом, отнесен законом к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений каждого из объектов недвижимости - нежилых зданий (Ткачей, 23 и Ткачей, 25). Решение данного вопроса не может быть делегировано лицам, не являющимся собственниками помещений в таких объектах недвижимости, т. е. собственники помещений в нежилом здании Ткачей, 25 не вправе решать вопросы передачи в управление и вопросы заключения (расторжения) договора управления в отношении общего имущества собственников помещений в нежилом здании Ткачей, 23, так же как и собственники помещений в нежилом здании Ткачей, 23 не вправе решать такие вопросы в отношении общего имущества собственников помещений в нежилом здании Ткачей, 25.

Подпункт 2.1.6 указанного Соглашения установлено, что управляющая компания обязана "с момента утверждения Соглашения заключать договоры возмездного пользования общим имуществом либо договоры аренды на равных условиях для всех контрагентов, действуя в интересах Собственников. Вознаграждение Управляющего установлено в размере 15% от суммы, перечисленных за пользование общим имуществом собственников помещений. Цена договора определяется Управляющим исходя из утвержденных расценок, в соответствии с Приложением № 6 при допустимом уменьшении от них не более чем на 10%, либо, исходя из обычаев делового оборота".

В силу прямого указания п. 3. и 3.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, решение вопросов о передаче общего имущества собственников помещений в пользование третьим лицам, заключение соответствующих договоров пользования (аренды) и определение лица, уполномоченного от имени собственников помещений на заключение таких договоров, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений каждого из объектов недвижимости -нежилых зданий (ул. Ткачей, 23 и ул. Ткачей, 25).

При этом, общее собрание принимает решение об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений отдельным самостоятельным вопросом и только при условии принятия общим собранием собственников помещений предваряющего принципиального вопроса о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицам.

Как уже было указано ранее, в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решение по данным вопросам принимается квалифицированным  большинством (2/3) голосов всех собственников помещений. 

Такое количество собственников даже не участвовало в оспариваемом общем собрании (в том числе к ранее изложенному вопросу о кворуме). 

Суд обращает внимание на то, что  ЖК РФ не предусмотрено решение такого вопроса, как «подтверждение фактических расходов, которые понесло ООО УК»Клевер-Парк» за период с 01.01.2017г. по 31.10.2019г., исполняя свои обязательства по оказанию услуг по управлению и содержанию общего имущества». 

Собственники не могли рассматривать вопрос об обоснованности расходов ответчика, поскольку вопрос расходов является вопросом его прибыльности и себестоимости услуг. Тем не менее, какие-либо первичные документы о расходах ответчика, его финансовая отчетность, аудиторские заключения и иные документы собственникам не предоставлялись, и  не оценивались. Как отметило третье лицо, фактические расходы ответчика могут и превышать утвержденные тарифы (риск коммерческой деятельности), что не является основанием для пересмотра условий договора – т.е. ранее утвержденных тарифов.

Вопрос об определении тарифов на содержание действительно относится к компетенции собрания. Собрание собственников помещений Ткачей, 23,25 утвердило тариф на содержание общего имущества (протоколы от 30.12.2016г. и 08.09.2017г.), подтвержденный судебными актами по делу №А60-11608/2017 и действующий до настоящего времени. 

Утверждение тарифов на содержание «задним числом» законом не предусмотрено и недопустимо.

Ссылка ответчика, что суд может признать недействительным не все соглашение, а лишь его отдельные положения – несостоятельна. Предметом рассмотрения в данном деле является не действительность соглашения об управлении полностью или в какой-либо части, а действительность решения общего собрания. При голосовании собственники не имели возможности голосовать по каждому условию соглашению отдельно, в то время как по вопросу распоряжения общим имуществом кворум отсутствовал даже по подсчетам ответчика (пункты 6, 7 протокола). Это означает отсутствие действительной воли собственников на предоставление управляющей компании полномочий по распоряжению общим имуществом, а потому не может приниматься путем обхода закона и предоставлением  полномочия в условия договора (наряду с вынесением в повестку в качестве отдельного вопроса).

Учитывая вышеизложенное, решения оспариваемого общего собрания  не относятся к компетенции этого собрания, не имели кворума, а потому в силу ст. 185.1 ГК РФ являются ничтожными.

В числе исковых требований истец просит признать незаконными действия общества с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "КЛЕВЕР-ПАРК" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) по созыву в очно-заочной форме в период с 27.11.2019 г. по 16.12.2019 г. внеочередного общее собрание собственников нежилых помещений в зданиях бизнес-центра Clever Park по ул. Ткачей 23, 25, г. Екатеринбурга.

Тут соглашается с истцом и одним из третьих лиц, с тем, что вопросы оспариваемого собрания выходят за пределы его компетенции, а следовательно отсутствовали  основания и для созыва общего собрания собственников двух объектов недвижимости по таким вопросам повестки дня, действия ответчика в указанной части являются незаконными.

При этом полномочия управляющей компании по проведению общего собрания собственниками нескольких нежилых зданий, не должны противоречить нормам, установленным Жилищным кодексом РФ.

С учетом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению. 

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.  

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными решения проведенного в очно-заочной форме в период с 27.11.2019 г. по 16.12.2019 г. внеочередного общее собрание собственников нежилых помещений в зданиях бизнес-центра Clever Park по ул. Ткачей 23, 25, г. Екатеринбурга.

Признать незаконными действия общества с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "КЛЕВЕР-ПАРК" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) по созыву в очно-заочной форме в период с 27.11.2019 г. по 16.12.2019 г. внеочередного общее собрание собственников нежилых помещений в зданиях бизнес-центра Clever Park по ул. Ткачей 23, 25, г. Екатеринбурга.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "КЛЕВЕР-ПАРК" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 12 000 руб. – в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска. 

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

СудьяЕ.А. Мезрина