ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-11724/2022

г. Челябинск

28 сентября 2022 года

Дело № А76-10224/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 сентября 2022 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Жернакова А.С., Рогожиной О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Пилигрим» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.07.2022 по делу№ А76-10224/2021.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Пилигрим» - ФИО2 (доверенность от 10.01.2022, паспорт, диплом).

 

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Пилигрим» (далее – ответчик, ООО «Пилигрим») о взыскании задолженности по арендной плате за период с 27.09.2005 по 31.12.2021 в размере 1 117 235 руб. 22 коп., пени за период с 18.10.2005 по 31.12.2021 в размере 7 950 811 руб. 59 коп., с продолжением начисления пени, начиная с 01.01.2021 по день фактической уплаты долга (с учетом уточнения исковых требований, принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 2, л.д. 49).

Суд первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлек ФИО3 (далее – ФИО3, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 14.07.2022 исковые требования Комитета удовлетворены частично, в его пользу с ООО «Пилигрим» взыскан основной долг в размере 408 721 руб. 36 коп., пени в размере 319 585 руб. 11 коп., а также пени на сумму долга в размере 408 721 руб. 36 коп., исходя из 0,3% за каждый календарный день просрочки с 01.01.2022 до 31.03.2022 (т. 2, л.д. 67-71). 

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Пилигрим» (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме либо уменьшить пени до суммы, рассчитанной по правилам пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что между истцом и ответчиком отсутствует заключенный договор аренды. Полагает, что при смене собственника здания не происходит замена стороны договора аренды расположенного под ним земельного участка, заключенный ранее договор аренды этого земельного участка не сохраняет силу. Право на использование земельного участка возникло у ООО «Плигримм» в силу закона, а не по договору аренды. Таким образом, денежные средства, которые ответчик должен был оплатить за пользование указанным участком, являются его неосновательным обогащением. При отсутствии между истцом и ответчиком заключенного договора аренды начисление пени является неправомерным. Суд необоснованно не применил положения пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой размер процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 51 361 руб. 11 коп.

Комитетом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в приобщении которого к материалам дела отказано, поскольку не представлены доказательства его направления лицам, участвующим в деле (статья 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; истец и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 26.08.1998 между Комитетом (арендодатель) и ООО «Производственная фирма «Сфера» (арендатор) подписан договор аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска № 2209-Д-98 (т. 1 л.д. 20-23), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование следующее недвижимое имущество:

- земельный участок площадью 373 кв. м, расположенный по адресу: ул. Ворошилова, 10 в Курчатовском районе, из земель жилой зоны, находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации склада мелкооптовой продажи продовольственных товаров. Кадастровый номер земельного участка 74:36:071104:01;

- долю муниципальной инфраструктуры г. Челябинска, без выдела в натуре, в составе, определенном постановлением Главы г. Челябинска от 06.10.1997 № 1259-п, в размере 373/214 570 000 каждого наименования состава, для использования по общему назначению с земельным участком (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.4 договор заключен на срок 10 лет.

В соответствии с п. 2.1 договора за пользование недвижимым имуществом арендатор вносит арендную плату согласно ежегодно пересматриваемому и прилагаемому к договору расчету платы за аренду земли (приложение № 2) и расчету платы за аренду муниципальной инфраструктуры (приложение № 3).

Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями в четыре срока в течение года не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом (п. 2.2 договора).

По условиям п. 6.3 договоров за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательств.

По акту приема-передачи земельный участок передан ООО «Производственная фирма «Сфера» (т. 1, л.д. 25).

На основании договора от 18.02.2005 ООО «Производственная фирма «Сфера» (цедент) передало, а предприниматель ФИО3 (преемник) принял права и обязанности цедента и стал стороной по договору аренды № 2209-Д-98 от 26.08.1998 (т. 1, л.д. 26).

По условиям п. 1.2 договора преемник обязался осуществлять (вместо цедента) все права и обязанности по вышеуказанному договору.

ООО «Производственная фирма «Сфера» прекратило деятельность в результате исключения его из Единого государственного реестра юридических лиц 25.03.2020.

На земельном участке с кадастровым номером 74:36:071104:01 расположен объект недвижимости - нежилое здание площадью 222,3 кв. м с кадастровым номером 74:36:0711004:173, приобретенный обществом «Пилигрим» (покупатель) у предпринимателя ФИО3 (продавец) по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.03.2005 (т. 1, л.д. 27-29).

В соответствии с п. 1.3 указанного договора земельные отношения между продавцом и покупателем регулируются в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и действующим законодательством Российской Федерации.

По акту приема-передачи здание передано ООО «Пилигрим» (т. 1, л.д. 30).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1, л.д. 34-35, 36) право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 74:36:0711004:173, зарегистрировано за ООО «Пилигрим» 27.09.2005.

Как утверждает истец, в связи с невнесением обществом «Пилигрим» арендной платы по договору аренды земельного участка № 2209-Д-98 образовалась задолженность за период с 27.09.2005 по 31.12.2021 в размере                        1 117 235 руб. 22 коп.

Направленное истцом в адрес ответчика требование (претензия) о выплате задолженности по договору аренды от 18.02.2021 № 5399 (т. 1, л.д. 16-18) последним оставлено без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

При рассмотрении спора суд первой инстанции пришел к выводу о наличии задолженности ответчика по внесению арендных платежей, в связи с чем признал правомерными требования о взыскании основного долга и договорной неустойки. Частично удовлетворяя требования истца о взыскании основного долга и штрафных санкций, суд по заявлению ответчика применил срок исковой давности, который признан пропущенным по требованиям с 27.09.2005 по 31.12.2017, а также на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизил размер пени до 319 585 руб. 11 коп. Кроме того, суд, приняв во внимание, что в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» начисление и взыскание неустойки с 01.04.2020 в период действия моратория не производится,  не усмотрел правовых оснований для удовлетворения требований истца о начислении неустойки с за период с 01.04.2022 по день фактической уплаты задолженности.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент перехода к ответчику права собственности на помещение) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовому подходу пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума от 17.11.2011 № 73) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что до приобретения ответчиком нежилого здания кадастровым номером 74:36:0711004:173, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:36:071104:01, собственником нежилого здания являлось ООО «Производственная фирма «Сфера», с которым был заключен договор аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска № 2209-Д-98 от 26.08.1998.

Из названного, с учетом вышеуказанных норм и правовых позиций следует, что обществом «Пилигрим» приобретено право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежним собственником, в силу прямого указания закона.

Утверждения апеллянта о том, что при смене собственника здания не происходит замена стороны договора аренды расположенного под ним земельного участка, заключенный ранее договор аренды этого земельного участка не сохраняет силу, ошибочны.

Права и обязанности по договору аренды № 2209-Д-98 от 26.08.1998 перешли к ответчику - ООО «Пилигрим» от предпринимателя ФИО3, который в свою очередь приобрел право аренды земельного участка от ООО «Производственная фирма «Сфера» при заключении договора от 18.02.2005 ООО.

Соответственно, к ответчику перешли права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды, в том числе и обязанность по внесению арендной платы и уплате пени, установленной в договоре, в случае нарушения сроков внесения арендной платы.

В суде первой инстанции ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности (т. 2, л.д. 34-36).

В соответствии со статьями 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Комитетом в адрес ответчика были направлено требование (претензия) от  18.02.2021 № 5399 об уплате задолженности за пользование земельным участком по договору аренды № 2209-Д-98 от 26.08.1998 (т. 1, л.д. 16-18). Обращение в арбитражный суд имело место 31.03.2021 (т. 1, л.д. 3).

Из системного толкования пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 4 Арбитражного кодекса Российской Федерации следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день, либо в последний день срока, установленного договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором (что имеет место в рассматриваемом случае), течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

Иных оснований для приостановления или перерыва течения срока исковой давности установлено не было.

В силу положений статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Исходя из названного, суд первой инстанции обоснованно счел, что Комитетом пропущен срок для обращения в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности и неустойки, начисленной на задолженность за период с 27.09.2005 по 31.12.2017, с учетом сроков внесения арендной платы, установленной договором, что исключает удовлетворение соответствующих требований.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков.

На территории Челябинской области вопросы порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, урегулированы Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО (далее - Закон № 257-ЗО).

Частью 1 статьи 1 Закона № 257-ЗО предусмотрено, что размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее - арендная плата), определяется по формуле:

Ап = Скад х Сап : 100% х К1 х К2 х К3, где:

Ап - размер арендной платы;

Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах);

К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора (в редакции до 01.07.2017; в актуальной редакции - коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости);

К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

В расчете арендной платы истцом применены ставка арендной платы - 3% (торговля, рестораны, гостиницы), коэффициент К1 - 0,332 (с 01.01.2018 по 31.12.2018 организация оптово-розничной торговли, а также деятельности по продаже товаров на ярмарках и рынках), 1,75 (с 01.01.2019 по 31.12.2021 объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)), коэффициент К2 - (Курчатовский район) 4,62 (с 01.01.2018 по 31.12.2018), 1,06 (с 01.01.2019 по 31.12.2021), коэффициент К3 - 0,9 (субъекты малого и среднего предпринимательства), кадастровую стоимость земельного участка – 2 695 182 руб. 37 коп (с 01.01.2018 по 31.12.2020), 541 629 руб. 57 коп. (с 01.01.2021 по 31.12.2021).

О наличии спора по кадастровой стоимости участка и применению иных показателей расчета сторонами не заявлено.

Согласно справочно-информационному расчету истца задолженность ООО «Пилигрим» по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.12.2021 составляет 408 721 руб. 36 коп. (т. 2 л.д. 57-59).

Проверив расчет задолженности, суд первой инстанции признал его верным. Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции и расчета истца суд апелляционной инстанции не усматривает.

По смыслу норм статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

В отсутствие доказательств погашения задолженности в полном объеме, названное является основанием удовлетворения требований о взыскании с ООО «Пилигрим» задолженности по арендной плате в общей сумме 408 721 руб. 36 коп.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке (штрафе) должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В связи с тем, что условие о пени содержится непосредственно в тексте анализируемого договора (пункт 6.3), требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.

Согласно справочно-информационному расчету Комитета пени за период с 17.04.2018 по 31.12.2021 составили 958 755 руб. 32 коп. (т. 2, л.д. 59).

Расчет пени судом первой инстанции проверен и признан верным.

При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик заявил о несоразмерности пени (т. 2, л.д. 34-36).

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Признание несоразмерности неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение.

Одним из критериев явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств является чрезмерно высокий процент неустойки (пени).

При рассмотрении дела суд первой инстанции, принимая во внимание, что начисленная сумма неустойки значительно превышает начисленную за тот же период сумму арендной платы, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для снижения пени до 319 585 руб. 11 коп. (исходя из расчета 0,1% от суммы задолженности).

Поскольку ответчик допустил нарушение обязательств по своевременному внесению арендных платежей, суд первой инстанции правомерно признал наличие оснований для привлечения ООО «Пилигрим» к имущественной ответственности в виде уплаты пени в размере 319 585 руб. 11 коп. за период с 17.04.2018 по 31.12.2021.

Требование о дальнейшем начислении пени по день фактического исполнения обязательства также является обоснованным и подлежащим удовлетворению на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

При этом суд первой инстанции в соответствии с постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» обоснованно исключил из периода взыскания пени, период приходящийся на действие моратория (с 01.04.2022 до 01.10.2022), как заявленных преждевременно.

Соответственно, после окончания срока моратория и в случае непогашения задолженности по настоящему делу, истец вправе обратиться с иском о взыскании неустойки на непогашенную задолженность.

Применение судом первой инстанции при расчете открытой неустойки ставки 0,3 % (без учета снижения до 0,1 %) объясняется стимулирующей функцией неустойки, учитывая значительный период неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы.

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

За подачу апелляционной жалобы ответчиком уплачено 3 000 руб. государственной пошлины, что подтверждается платежным поручением                     от 09.08.2022 № 247.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.07.2022 по делу№ А76-10224/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Пилигрим» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                            И.А. Аникин

Судьи:                                                                                  А.С. Жернаков

         О.В. Рогожина