ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-67819/2024

Дело № А40-86161/24

г. Москва

09 декабря 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: И.А. Чеботаревой,

судей:

С.Л. Захарова, ФИО1,

при ведении протокола              

секретарем судебного заседания А.А. Леликовым,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале №13 апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.08.2024 по делу № А40-86161/24 (92-666) 

по заявлению ООО «Агентство недвижимости «Небоскреб Риэлти» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к Управлению Росреестра по Москве 

третьи лица: 1) ПАО «Сбербанк России», 2) ООО «Агрострой» 

о признании незаконными уведомлений,

при участии:

от заявителя:

ФИО2 – по дов. от 21.11.2024;

от заинтересованного лица:

ФИО3 – по дов. от 11.11.2024;

от третьих лиц:

1) ФИО4 – по дов. от 20.11.2024; 2) не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

ООО «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ» (далее – Заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее – заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконными уведомлений от 02.05.2024 №КУВД-001/2024-2399979, №КУВД-001/2024-2400007, №КУВД-001/2024-2400017, №КУВД-001/2024-2400105 об отказе государственной регистрации прав (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением суда от 15.08.2024 требования Общества удовлетворены в полном объеме. 

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению заинтересованного лица, права и законные интересы заявителя действиями регистрирующего органа не нарушены, а оспариваемые решения об отказе в государственной регистрации соответствуют действующему законодательству.

В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. 

Представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Представитель ПАО «Сбербанк России» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Представитель ООО «Агрострой» в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.9aas.arbitr.ru, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, исходя из норм статей 121, 123, 156 АПК РФ.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.01.2024 г. ООО «АН «НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ» совместно с ПАО Сбербанк через филиал ГБУ МФЦ города Москвы МФЦ окружного значения САО в Управление Росреестра по Москве было подано 4 (Четыре) заявления о внесении изменений в записи реестра прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества Единого государственного реестра недвижимости №№ MFC - 0558/2024-90427-2 от 23.01.2024 г. (земельный участок 50:26:0180516:63); MFC - 0558/2024-90815-2 от 23.01.2024 г. (земельный участок 50:26:0180516:64); MFC - 0558/2024-90572-2 от 23.01.2024 г. (земельный участок 50:26:0180516:69); MFC - 0558/2024-89486-2 от 23.01.2024 г. (земельный участок 50:26:0180516:76), в части замены залогодержателя с ПАО Сбербанк на ООО «АН «НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ».

06.02.2024 г., по результатам рассмотрения вышеуказанных заявлений, Управлением Росреестра по Москве были вынесены уведомления №№ КУВД-001/2024-2399979/3 от 06.02.2024 г. (земельный участок 50:26:0180516:63); КУВД-001/2024-2400007/3 от 06.02.2024 г. (земельный участок 50:26:0180516:64); КУВД-001/2024-2400017/1 от 06.02.2024 г. (земельный участок 50:26:0180516:69); КУВД-001/2024-2400105/3 от 06.02.2024 г. (земельный участок 50:26:0180516:76) о приостановлении государственной регистрации прав в отношении указанных земельных участков.

Уведомления о приостановлении государственной регистрации прав в отношении указанных выше объектов недвижимости идентичны друг другу по их содержанию.

В качестве причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав, государственный регистратор указал на следующее.

Государственный регистратор полагает, что во взаимоотношениях сторон, связанных с исполнением условий основного обязательства, возникла ситуация, при которой залогодержателем и кредитором являются разные лица, что, по его мнению, не соответствует нормам действующего законодательства.

Согласно сведениям из ЕГРН в отношении земельных участков имеются записи об ипотеке в отношении объектов недвижимости по иным договора ипотеки, в том числе по договору ипотеки 

<

***>/4-7 в отношении машиномест.

Заявителю направлены уведомления об отказе в государственной регистрации от 02.05.2024 №КУВД-001/2024-2399979, №КУВД-001/2024-2400007, №КУВД-001/2024-2400017, №КУВД-001/2024-2400105. 

При указанных обстоятельствах заявитель обратился в Арбитражный суд г.Москвы с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что Заявителем полностью соблюдены требования законодательства и предоставлены в Управление документы, достаточные для проведения регистрационных действий.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Из материалов дела следует, что между ПАО Сбербанк и ООО «АГРОСТРОЙ» заключены однотипные договоры последующей ипотеки №№: 4646/4-4, 4646/4-5, 4646/4-6, 4646/4-7, 4646/4-8, 4646/4-9, 4646/4-10, 4646/4-11, 4646/4-12, 4646/4-13, 4646/4-14, 4646/4-15, 4646/4-16, 4646/4-17, 4646/4-18, 4646/4-19, 4646/4-20, 4646/4-21, 4646/4-22, 4646/4-23, 4646/4-24 с учетом внесенных дополнительными соглашениями изменений (далее - Договоры ипотеки) в отношении земельных участков, расположенных в пределах одного кадастрового квартала по адресу: г. Москва, п. Первомайское, вблизи д. Ивановское. Земельные участки относятся к Жилищному комплексу «Ново-Никольский», строительство которого финансировало ПАО Сбербанк.

Вышеуказанные договоры ипотеки обеспечивают исполнение обязательств ООО «АГРОСТРОЙ» по кредитному договору №4646 от 29.12.2017 (далее - Кредитный договор) с учетом заключенных дополнительных соглашений.

Кредитный договор (п. 1.1.) заключен во исполнение условий мирового соглашения, утвержденного Арбитражным судом Московской области определением от 27.11.2017 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «АГРОСТРОЙ» (№ А41-91213/2016) на цели окончания строительства первой очереди проекта строительства коттеджей, малоэтажной, блокированной малоэтажной, индивидуальной застройки и многоквартирных жилых домов по адресу: г. Москва, п. Первомайское, вблизи д. Ивановское, ЖК «Ново-Никольское».

Между ПАО Сбербанк (Залогодержатель) и ООО «АН «НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ» (Цессионарий) заключен Договор уступки прав (требований) 

<

***>/Ц от 24.01.2020 (далее - Договор цессии), в соответствии с условиями которого Банк последовательно уступает права (требования) к ООО «АГРОСТОЙ» по Кредитному договору (с учетом дополнительных соглашений).

В соответствии с п. 1.2 Договора цессии и в соответствии со ст. 384 ГК РФ к Цессионарию переходят права по договорам, заключенным в обоснование исполнения обязательств Должника по Кредитному договору, указанному в п. 1.1., а именно права, вытекающие из договоров ипотеки, заключенных между Цедентом и Должником.

Права и обязанности переходят в соответствии с графиком, указанным в п. 2.10 Договора цессии, по мере оплаты Цедентом указанных в нем сумм в счет оплаты уступаемых прав (требований) по настоящему Договору.

В соответствии с п. 2.12 Договора цессии, Цедент обязуется ежеквартально уведомлять заказным письмом Должника о совершенной уступке прав (требований) Цессионарию, сумме уступки и переходе обеспечения (если переходит), а также в указанный срок предоставить Цессионарию копию такого уведомления.

Учитывая вышеуказанные положения договоров, заявителями на государственную регистрацию прав было предоставлено письмо (уведомление) ПАО Сбербанк № 24-07-исх/5 от 11.01.2024 г., в котором определен объем и сумма перешедших прав по договору цессии.

Таким образом, у Управления Росреестра по Москве отсутствовали основания для истребования иных дополнительных документов, подтверждающих объем перешедших прав, их стоимость, а также оплату.

В материалы регистрационного дела со стороны заявителей представлены доказательства, подтверждающие переход прав залогодержателя на земельные участки и уплату части цены уступки, в соответствии с условиями договора цессии.

При этом, ранее ООО «АН «НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ» совместно с ПАО Сбербанк в Управление Росреестра по Москве на государственную регистрацию уже неоднократно подавались заявления о внесении изменений в сведения о залогодержателе, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, в отношении двадцати одного земельного участка с кадастровыми номерами 77:18:0180516:1, 77:18:0180516:11, 77:18:0180516:12, 77:18:0180516:14, 77:18:0180516:16, 77:18:0180516:2, 77:18:0180516:4312, 77:18:0180516:4315, 77:18:0180516:4316, 77:18:0180516:4317, 77:18:0180516:4318, 50:26:0180516:68, 50:26:0180516:77, 50:26:0180516:75, 50:26:0180516:79, 50:26:0180516:73, 50:26:0180516:52, 77:18:0180516:15, 50:26:0180516:65, 50:26:0180516:58, 50:26:0180516:56.

В ходе государственной регистрации по всем вышеперечисленным земельным участкам, государственными регистраторами выносились уведомления о приостановлении государственной регистрации смены залогодержателя, а в последующем и об отказе в ее осуществлении.

ООО «АН «НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ» оспорило отказы в государственной регистрации изменений в сведения о залогодержателе в отношении 21 земельного участка в Арбитражном суде города Москвы.

По результатам рассмотрения дел №№ А40-128157/22-2-669, А40-9026/23-148-44, А40-212054/23-93-1764 судом были вынесены решения, в соответствии с которыми, отказы в государственной регистрации прав в отношении 21 (Двадцати одного) земельного участка были признаны незаконными. Суд также обязал Управление Росреестра по Москве осуществить государственную регистрацию изменений в сведения о залогодержателе, заменив ПАО Сбербанк на ООО «АН «НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ».

В судебных актах по вышеуказанным делам, судом первой инстанции верно установлено, что пакеты документов, представленные заявителями для осуществления государственной регистрации изменений в сведения о залогодержателе, являлись достаточными для ее осуществления.

Поскольку представленные в Управление Росреестра по Москве пакеты документов по четырем земельным участкам (кадастровые номера 50:26:0180516:63, 50:26:0180516:64,50:26:0180516:69, 50:26:0180516:76) аналогичны пакетам документов, представленным заявителями в Управление Росреестра по Москве в отношении первых 21 (Двадцати одного) земельного участка, суд первой инстанции верно посчитал, что у государственного регистратора не было оснований для приостановления осуществления государственной регистрации изменений в сведения о залогодержателе.

Более того, в настоящее время по 18 (Восемнадцати) земельным участкам на основании вступивших в законную силу судебных актов государственная регистрация изменений в сведения о залогодержателе уже осуществлена, сведения о смене залогодержателя с ПАО Сбербанк на ООО «АН «НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ» внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

При подаче документов на государственную регистрацию изменений в сведения о залогодержателе в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:26:0180516:63, 50:26:0180516:64, 50:26:0180516:65, 50:26:0180516:76, с целью ускорения государственной регистрации и предотвращения вынесения необоснованных уведомлений о приостановлении и отказе в государственной регистрации, заявителями были представлены подробные письменные пояснения с приложением судебных актов, на которые истец ссылается выше, а также иных документов, обосновывающих требования заявителей, что свидетельствует о разумности и добросовестности действий заявителей при подаче документов на государственную регистрацию.

Замечание государственного регистратора, касающееся земельного участка с кадастровым номером 50:26:0180516:64, также нельзя признать обоснованным основанием для приостановления государственной регистрации, т.к. в соответствии с дополнительным соглашением № 6 от 27.01.2022 г. к Договору Цессии, Стороны договорились о том, что переход прав залогодержателя на земельный участок с кадастровым номером 50:26:0180516:64 будет происходить без перехода прав залогодержателя на машино-места.

Согласно п. 2.10.1 Договора цессии (в редакции дополнительного соглашения № 6 от 27.01.2022 г.), переход к цессионарию прав залогодержателя на земельный участок с кадастровым номером 50:26:0180516:64 по договору последующей ипотеки 

<

***>/4-7 от 27.10.2021 г. в порядке, установленном п. 2.10 договора, осуществляется без перехода к цессионарию прав залогодержателя на машино-места, расположенные на указанном земельном участке.

Переход к цессионарию прав залогодержателя на машино-места, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 50:26:0180516:64 (при условии наличия обременения в пользу цедента в виде ипотеки), осуществляется после полного исполнения цессионарием обязанности по оплате суммы, указанной в п. 2.1 Договора цессии.

Указанное условие договора не противоречит нормам действующего законодательства.

Дополнительное соглашение № 6 от 27.01.2021 г. к Договору цессии также являлось приложением к комплекту документов, поданному заявителями на государственную регистрацию прав в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:26:0180516:63, 50:26:0180516:64, 50:26:0180516:65, 50:26:0180516:76.

Более того, указанные условия согласованы сторонами только в отношении одного земельного участка с кадастровым номером 50:26:0180516:64, на котором непосредственно расположены машино-места, и не относятся к земельным участкам 50:26:0180516:63, 50:26:0180516:65, 50:26:0180516:76, на которых машино-места не располагаются.

Машино-место зданием или строением не является, а как следствие, на него не распространяется правило следования судьбе земельного участка.

Кроме того, легитимности взаимоотношений сторон, связанных с заключением договоров ипотеки, в том числе договора ипотеки №4646/4-7 от27.10.2021 г. уже давалась оценка судом в рамках рассмотрения дела № А40-107568/20-154-805.

Таким образом, все документы, представленные заявителями на государственную регистрацию изменений в сведения о залогодержателе по земельным участкам с кадастровыми номерами 50:26:0180516:63, 50:26:0180516:64, 50:26:0180516:65, 50:26:0180516:76, соответствуют требованиям действующего законодательства и являются достаточными для ее осуществления.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключение договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

Согласно пункту 66 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество: «Орган регистрации прав не вправе требовать от заявителя или его представителя представления документов и информации или осуществления действий, представление или осуществление которых не предусмотрено нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, возникающие в связи с предоставлением государственной услуги».

Согласно п. 5 Закона №218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти (Административному регламенту).

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, заявителями на государственную регистрацию был представлен полный комплект необходимых для ее осуществления документов, а также вся необходимая информация, в связи с чем, вынесенные уведомления о приостановлении и отказе в государственной регистрации являются необоснованными и нарушают права и законные интересы, как ООО «АН «НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ», так ПАО Сбербанк и ООО «АГРОСТРОЙ».

Суд первой инстанции верно указал, что в материальном праве права залогодержателя к цессионарию уже перешли, однако незаконная приостановка Управления Росреестра по Москве препятствует внесению соответствующих изменений в ЕГРН.

Права ООО «АН «НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ» нарушены тем, что в соответствии с российским правопорядком права залогодержателя у него появятся только с момента государственной регистрации замены залогодержателя. 

ПАО Сбербанк не может выдать согласие ООО «АГРОСТРОЙ» на вывод из залога, погасить записи об ипотеке, дать согласие на передачу объектов городу Москва, дать согласие на межевание вышеуказанных пяти участков, так как знает, что в материальном смысле он не является залогодержателем, поэтому такие полномочия отсутствуют.

Учитывая изложенное, оспариваемые акты не соответствуют действующему законодательству и нарушают права и законные интересы заявителя и третьих лиц, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований, обязав Управление в соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления соответствующих регистрационных действий.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными. 

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда города Москвы от 15.08.2024 по делу № А40-86161/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: И.А. Чеботарева 

Судьи: С.Л. Захаров 

 В.А. Яцева 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.