АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-24919/2020 

Дата принятия решения –  15 апреля 2021 года.

Дата объявления резолютивной части –  14 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Горинова А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Национальная компания «Аркон»», г. Казань                            (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к о признании договора аренды нежилого помещения № 52А/08-М от 09 июня 2008 года расторгнутым с 26 мая 2020 года о взыскании задолженности в размере 71 316 руб., а также 

по встречному исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Национальная компания «Аркон»», г. Казань                               (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании договора аренды нежилого помещения № 52А/08-М от 09 июня 2008 года расторгнутым с 26 мая 2020 года.

с участием представителей: 

от истца: ФИО3, доверенность от 02.06.2020 года;

от ответчика: ФИО4, доверенность от 12.02.2021 года;

                                              У С Т А Н О В И Л:

Истец, Общество с ограниченной ответственностью «Национальная компания «Аркон»», г. Казань обратился с иском к Ответчику, Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Казань  о взыскании 71 316 руб. долга.

В свою очередь ответчик, в порядке ст. 132 АПК РФ заявил встречный иск о признании договора аренды нежилого помещения № 52А/08-М от 09 июня 2008 года расторгнутым с 26 мая 2020 года.

Определением от 18.11.2020 года встречный иск был принят судом к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

При рассмотрении дела, в судебном заседании от 14.04.2021 года ответчиком, на основании ст. 49 АПК РФ был заявлен отказ от встречного иска о признании договора аренды нежилого помещения № 52А/08-М от 09 июня 2008 года расторгнутым с 26 мая 2020 года. Отказ от встречного иска судом принят. Производство по делу в указанной части подлежит прекращению на основании п.4 ст. 150 АПК РФ. 

Материалами дела установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 52А/08-М от            09.06.2008 года, а также дополнительные соглашения к нему от 01.03.2015 года и от          27.11.2019 года, на  основании которых ответчику было предоставлено нежилое помещение общей площадью 28,3 кв. метра (в редакции дополнительного соглашения), расположенное по адресу: РТ, 

<

...>/Московская, 10/72, здание Торгового центра «5 звезд».  

Арендная плата была установлена п. 3.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 27.11.2019 года в размере 35 658 руб. в месяц.

Этим же дополнительным соглашением от 27.11.2019 года был также изменен и пункт 3.2. договора, увеличивший размер подлежащего внесению ответчиком обеспечительного платежа с 01.01.2020 года до 35 658 рублей. Обеспечительный платеж в указанном размере был ответчиком оплачен, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

Истец указывает, что по состоянию на 30.06.2020 года за ответчиком образовалась задолженность в общей сумме 106 974 руб., а именно: за апрель 2020 года - 35 658 руб., за май 2020 года - 35 658 руб., за июнь 2020 года - 35 658 руб.. 

Учитывая, что ответчиком был оплачен обеспечительный платеж в сумме 35 658 руб., истец зачел его в оплату задолженности за апрель 2020 года, с учетом чего долг ответчика по расчету истца составил 71 316 руб. за май и июнь 2020 года.

Истцом ответчику направлялись претензии с требование погасить задолженность, в том числе и с учетом предоставляемой истцом скидки по размеру арендной платы. Поскольку стороны о размере снижения размера арендной платы соглашения не достигли, отсутствие оплаты  послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. 

Ответчик с иском не согласился, указав, что ввиду введения Распоряжением Президента Республики Татарстан от 19 марта 2020 года №129 с 19 марта 2020 года и до особого распоряжения режима повышенной готовности и установления регионального (межмуниципального) уровня реагирования в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, с 28.03.2020 и до улучшения санитарно-эпидемиологической обстановки была приостановлена работа торговых, торгово-развлекательных центров (комплексов), в одном из которых находилось арендованное ответчиком помещение и он не мог осуществлять в нем свою деятельность. Ответчик посредством электронной, а также и почтовой переписки обращался к истцу с просьбой о снижении арендной платы, о чем сторонами окончательного соглашения достигнуто не было. 

Заслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о частичном  удовлетворении исковых требований в силу следующего.

Суд установил, что договор, заключенный между истцом и ответчиком по своей правовой природе является договором аренды и к спорным правоотношениям применяются положения главы 34 ГК РФ. 

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного кодекса.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1  статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ). 

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный  характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с  условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. 

Распоряжением Президента Республики Татарстан от 19 марта 2020 года N 129 "О введении режима повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Республики Татарстан" с 19 марта 2020 года в Республике Татарстан был установлен режим повышенной готовности и региональный (межмуниципальный) уровень реагирования.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 19 марта 2020 года   N 208 "О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции" (с изменениями и дополнениями от 27.03.2020г.), с 28 марта 2020г. приостановлена работа торговых, торгово-развлекательных центров (комплексов), розничных рынков, за исключением находящихся в них объектов торговли, осуществляющих розничную торговлю продовольственными товарами, аптек и аптечных пунктов.

Вместе с тем, согласно сведений из ЕГРЮЛ, разделе сведений о видах экономической деятельности по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности у ответчика зарегистрирован ОКВЭД по основному виду деятельности 14.13, который не указан в перечне отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

Особенностью этого способа защиты интересов арендатора является то, что им могут воспользоваться любые арендаторы недвижимости, а не только те, которые осуществляют деятельность в отдельных отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших от ухудшения ситуации в связи с коронавирусом. 

Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Данное положение также нашло отражение в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30 апреля 2020 г.) (вопрос 5).

То есть, исходя из этой правовой позиции, с арендодателем должно было быть заключено соглашение об уменьшении арендной платы, действие которого распространяется на ранее возникшие отношения (с момента введения ограничительных мер, которые привели к невозможности использовать имущество по согласованному сторонами назначению), причем заключение такого соглашения для арендодателя обязательно (ст. 445 ГК РФ).

Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы. 

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае не достижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата. Нормы Закона N 98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере, такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривалось, что ответчик обращался к истцу посредством электронных (а также и почтовых) обращений с просьбой о снижении арендной платы, соглашения сторон по которым достигнуто не было. 

При этом суд принимает во внимание, что запрет на электронную переписку сторонами не установлен, наличие электронных писем ничем не опровергнуто, об их фальсификации не заявлено, при этом с учетом того, что в период действия ограничительных мер, предусматривающих установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, таких как запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т.п., электронная переписка является обоснованным способом обмена юридически значимыми сообщениями.

Рассматривая вопрос об уменьшении размера арендной платы, суд пришёл к выводу о следующем порядке её уменьшения: на период с марта по июнь 2020 года – на 40%, на июль 2020 года – на 30%, с августа  – на 20%. Такое распределение платы в рамках настоящего дела, суд считает  отвечающим признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов сторон договора.

Согласно расчету суда, с учетом примененного снижения, задолженность ответчика в апреле 2020 года составляет 21 394 руб. 80 коп., в мае 2020 года – 21 394 руб. 80 коп., в июне  – 21 394 руб. 80 коп. Всего за указанные месяцы подлежит уплате арендная плата в сумме 64 184 руб. 40 коп.. С учетом внесенного ответчиком обеспечительного платежа в сумме 35 658 руб., долг ответчика за указанный истцом период  составляет 28 526 руб. 40 коп. (64 184,40 руб. – 35 658 руб. = 28 526,40 руб.).

Учитывая, что ответчиком доказательств оплаты арендной платы  суду не представлено,  требование истца о взыскании долга по договору аренды подлежит удовлетворению в размере 28 526 руб. 40 коп.. 

Расходы по госпошлине в силу ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Кроме того, судом принимается во внимание, что  согласно п.3 ч.1 ст. 333.40 Налогового Кодекса Российской Федерации, при заключении мирового соглашения (соглашения о примирении), отказе истца (административного истца) от иска (административного иска), признании ответчиком (административным ответчиком) иска (административного иска), в том числе по результатам проведения примирительных процедур, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу (административному истцу) подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 49, 110, 112, 150, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд  Республики Татарстан

Р Е Ш И Л:

Отказ Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) от встречного иска о признании договора аренды нежилого помещения № 52А/08-М от 09 июня 2008 года расторгнутым с 26 мая 2020 года принять. Производство по делу в указанной части прекратить.

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2,               г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Национальная компания «Аркон»», г. Казань (ОГРН 

<

***>,              ИНН 

<

***>) 28 526 руб. 40 коп. долга и 1 142 руб. в возмещение расходов по оплате госпошлины.

В остальной части в иске отказать.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из бюджета 4 200 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок. 

                                                 Судья                                              А.С. Горинов