Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-90398/2021

26 августа 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  19 августа 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  26 августа 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Сытный рынок" (адрес: 197101, Санкт-Петербург, Сытнинская ул., д. 5, лит. А, ОГРН 1027806882740),

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191144, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20 литер а, помещение 2-н, ОГРН: 

<

***> );

третье лицо: санкт-петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (адрес:  Россия 191124, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 

<

...> лит. А, пом. 2-Н, ОГРН:  

<

***>)

об урегулировании разногласий

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 27.07.2021),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 10.01.2022),

- от третьего лица: не явился, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сытный рынок» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) об урегулировании разногласий, возникших между собственником арендуемого имущества в лице Комитета и Обществом при заключении договора аренды № 15-А007413 (далее – Договор) объекта нежилого фонда - нежилого здания площадью 5299,4 кв.м, кадастровый номер 78:07:0003035:2003, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Сытнинская улица, дом 5, литера А, путем изложения пункта 3.1 Договора в следующей редакции:

«Арендная плата за пользование Объектом устанавливается в рублях на основании отчета об оценке рыночной величины ежемесячной арендной платы за Объект от 23.07.2021 № Н-240721, изготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Петербургская оценочная компания» и подготовленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности и на момент заключения Договора ее размер за 1 кв.м в год с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) составляет 2 115 (две тысячи сто пятнадцать) руб. Плата за аренду Объекта в 2021 году с учетом НДС составляет в квартал 2 802 000 руб.

Справочно:

Плата за аренду Объекта без учета НДС составляет в квартал 2 334 999 руб., Ставка НДС равна 20%, что составляет 467 089 руб.».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено санкт-петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение).

Истец в ходе рассмотрения дела заявил ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы по следующему вопросу:

- какова рыночная величина ежемесячной арендной платы за нежилое здание площадью 5299,4 кв.м с кадастровым номером 78:07:0003035:2003, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Сытнинская ул., дом 5, лит. А, определяемая в целях исполнения п. 2.3 распоряжения Комитета от 26.04.2021 № 374-рк «Об использовании объекта недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, Сытнинская ул., д. 5, литера А» (далее – Распоряжение № 374-рк) в редакции распоряжения Комитета от 11.06.2021 № 569-рк «О внесении изменений в распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 26.04.2021 № 374-рк» (далее – Распоряжение № 569-рк) и заключения договора аренды с обществом с ограниченной ответственностью «Сытный рынок» на новый срок - 5 лет для использования под сельскохозяйственный рынок по состоянию на дату направления договора аренды № 15-А007413 Обществу, т.е. 30.08.2021?

Проведение экспертизы истец просил поручить АНО «Европейский центр судебных экспертов плюс», ООО «Проектно-экспертное бюро «Аргумент», ООО «Независимая судебная экспертиза «Догма».

Ответчик подтвердил необходимость проведения по настоящему делу оценочной экспертизы, возражал против редакции вопроса эксперту, предложенной истцом, просил поставить перед экспертом следующий вопрос:

- какова рыночная величина ежемесячной арендной платы за здание площадью 5299,4 кв.м с кадастровым номером 78:07:0003035:2003, расположенное по адресу: 

<

...> лит. А, по состоянию и в ценах на дату проведения экспертом осмотра объекта оценки (отдельно с учетом НДС и без учета НДС)?

Комитет предложил поручить проведение экспертизы ОАО «Региональное управление оценки», ООО «Альфа Консалт», ООО «Лабриум - Консалтинг», ООО «Стройэкспертсервис».

В судебном заседании 18.02.2022 представители ответчика уточнили редакцию вопроса эксперту, предложив в качестве даты, по состоянию на которую будет определяться рыночная величина арендной платы, 02.07.2021.

Представитель истца не возражал против выбора указанной даты.

Приняв во внимание доводы представителя Общества, суд счел предложенную истцом редакцию вопроса эксперту наиболее полной.

В экспертные организации суд направил запросы от 01.03.2022 и от 02.03.2022 по вопросу о возможности проведения судебной экспертизы по следующему вопросу:

- какова рыночная величина ежемесячной арендной платы за нежилое здание площадью 5299,4 кв.м с кадастровым номером 78:07:0003035:2003, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Сытнинская ул., дом 5, лит. А, определяемая в целях исполнения пункта 2.3 Распоряжения № 374-рк (в редакции Распоряжения № 569-рк) и заключения договора аренды с обществом с ограниченной ответственностью «Сытный рынок» на новый срок - 5 лет для использования под сельскохозяйственный рынок по состоянию на 02.07.2021?

В поступивших в материалы дела ответах на запросы суда экспертные организации подтвердили возможность проведения экспертизы по поставленному вопросу.

Определением (протокольным) от 18.03.2022 судебное разбирательство было отложено на 05.04.2022 в связи с необходимостью предоставления истцу времени для внесения на депозитный счет арбитражного суда денежных средств для оплаты экспертизы.

В судебном заседании 05.04.2022 представитель истца представил платежное поручение № 146 от 25.03.2022 в подтверждение перечисления на депозит Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области денежных средств в сумме 50 000 руб., подлежащих выплате эксперту за проведение экспертизы.

Определением от 15.04.2022 суд назначил по настоящему делу экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Клиринг» ФИО4, в связи с чем приостановил производство по делу до окончания срока проведения указанной экспертизы. 

От ООО «Клиринг» в материалы дела поступило заключение эксперта № 09/22ГА-ЭЗ от 10.06.2022.

Определением от 20.06.2022 суд назначил судебное заседание на 26.07.2022 для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по делу.

Определением (протокольным) от 26.07.2022 суд возобновил производство по делу.

Представитель истца в судебном заседании, уточнив исковые требования в порядке статьи 49 АПК РФ, просил урегулировать разногласия, возникшие между собственником арендуемого имущества в лице Комитета и Обществом при заключении Договора объекта нежилого фонда - нежилого здания площадью 5299,4 кв.м, кадастровый номер 78:07:0003035:2003, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Сытнинская улица, дом 5, литера А, путем изложения пункта 3.1 Договора в следующей редакции:

«Арендная плата за пользование Объектом устанавливается в рублях на основании заключения эксперта ООО «Клиринг» № 09/22ГА-ЭЗ, подготовленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и на момент заключения Договора ее размер за 1 кв.м в год с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) составляет 1 796 (одна тысяча семьсот девяносто шесть) руб. 13 коп.

Плата за аренду Объекта в 2021 году с учетом НДС составляет в квартал 2 379 600 руб.

Справочно:

Плата за аренду Объекта без учета НДС составляет в квартал 1 983 000 руб., Ставка НДС равна 20%, что составляет 396 600 руб.».

Уточнения иска приняты судом.

В судебном заседании 19.08.2022 представитель Комитета поддержал ранее поступившее в суд заявление об отводе эксперту.

Представитель истца возражал против отвода эксперта.

Определением, резолютивная часть которого объявлена в судебном заседании 19.08.2022, в удовлетворении заявления об отводе эксперта судом отказано.

В судебном заседании представитель Комитета также просил вызвать в судебное заседание эксперта ФИО4 для дачи пояснений по заключению № 09/22ГА-ЭЗ от 10.06.2022, назначить по делу повторную экспертизу в порядке ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

Рассмотрев ходатайство Комитета о назначении по делу повторной судебной экспертизы, суд не усмотрел оснований для его удовлетворения.

Согласно статье 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона.

Сомнения лиц, участвующих в деле, в компетенции эксперта при отсутствии доказательств недостоверности содержащихся в судебном заключении выводов не исключают возможности исследования этого заключения в качестве доказательства по делу.

Профессиональная подготовка и квалификация эксперта, составившего заключение № 09/22ГА-ЭЗ от 10.06.2022, подтверждены представленными в дело документами, которые исследованы судом при назначении экспертизы.

Заключение № 09/22ГА-ЭЗ от 10.06.2022 подписано экспертом, предупрежденным судом в порядке статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение носит обоснованный и непротиворечивый характер, с учетом пояснений, данных экспертом в судебном заседании, содержит исчерпывающие ответы на все поставленные перед экспертом вопросы.

При рассмотрении доводов Комитета судом также приняты во внимание пояснения представителя Общества, согласно которым отчеты об оценке рыночной величины арендной платы за нежилое здание сельскохозяйственного рынка, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Сытнинская улица, дом 5, литера А, подготовленные ранее ООО «Клиринг», получили положительное экспертное заключение санкт-петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» при Комитете по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга и были использованы при принятии решений о заключении договора аренды Комитетом, что подтверждается экспертными заключениями  № 166-Э/2006 от 16.06.2006 и № 1/393-э/2007 от 08.06.2007, подготовленными СПб ГУП  «ГУИОН», предоставленными в материалы дела.

Кроме того, доводы Комитета судом отклонены, в том числе с учетом установления Распоряжением № 569-рк для Общества подлежащих включению в Договор особых условий, касающихся, в том числе, обязанности Общества предоставлять бесплатные торговые места на рынке и иные.  

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства существенного нарушения порядка проведения судебной экспертизы, наличия в выводах эксперта явных противоречий, заключение № 09/22ГА-ЭЗ от 10.06.2022 признано судом допустимым и достоверным; основания не доверять выводам эксперта у суда отсутствуют; выводы эксперта документально не опровергнуты.

С учетом изложенного суд не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства Комитета о вызове эксперта в судебное заседание и назначении повторной судебной экспертизы на предмет определения рыночной величины ежемесячной арендной платы за нежилое здание.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, Комитетом издано Распоряжение № 374-рк  и Распоряжение № 569-рк.   

Пунктом 2.2 Распоряжения № 374-рк Учреждению предписано обеспечить заключение договора аренды с Обществом на Объект в соответствии с примерной формой договора аренды, утвержденной приложением №3 к Административному регламенту Комитета, утвержденному распоряжением Комитета от 04.09.2019 г. № 156-р, с учетом требований, установленных Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Комитет направил Обществу  30 августа 2021 г. проект Договора  на объект нежилого фонда – нежилое здание площадью 5299,4 кв.м., кадастровый номер 78:07:0003035:2003, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Сытнинская улица, дом 5, литера А, для использования под сельскохозяйственный рынок, для заключения  на новый срок.

Стоимость арендной платы определена Комитетом на основании отчета об оценке рыночной величины ежемесячной арендной платы за Объект от 02.07.2021 № DK/100-009/О-21/26, изготовленного ООО «Группа компаний ДЕКАРТ». 

Не согласившись с установленной Комитетом в проекте Договора арендной ставкой, превышающей существующую более чем в 4 раза, истец направил в адрес Комитета протокол разногласий к Договору, сославшись на отчет от 23 июля 2021 г.  Н-240721 об оценке рыночной величины ежемесячной арендной платы за спорное нежилое здание на дату оценки 12 июля 2021 г., подготовленный по заданию Общества ООО «Петербургская оценочная компания».  

В ответном письме Комитет в лице Учреждения 24 сентября 2021 г. сообщил о невозможности его рассмотрения протокола разногласий.

Недостижение сторонами согласия по вопросу размера арендной платы за пользование объектом недвижимого имущества явилось основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как разъяснено в пункте 4.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с возникновением между сторонами спора по вопросу определения размера арендной платы за пользование Объектом назначена судебная экспертиза, перед экспертом судом поставлен вопрос:

- какова рыночная величина ежемесячной арендной платы за нежилое здание площадью 5299,4 кв.м с кадастровым номером 78:07:0003035:2003, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Сытнинская ул., дом 5, лит. А, определяемая в целях исполнения пункта 2.3 Распоряжения № 374-рк (в редакции Распоряжения № 569-рк) и заключения Договора на новый срок - 5 лет для использования под сельскохозяйственный рынок по состоянию на 02.07.2021?

Согласно заключению № 09/22ГА-ЭЗ от 10.06.2022 рыночная величина ежемесячной арендной платы за объект нежилого фонда (нежилое здание площадью 5299,4 кв.м, с кадастровым номером 78:07:0003035:2003), расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Сытнинская ул., дом 5, лит. А, по состоянию и в ценах на дату оценки 02.07.2021, округленно составляет:  661 000 руб. без учета НДС или 793 200 руб. с учетом НДС.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности. 

Оценив полученное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение эксперта № 09/22ГА-ЭЗ от 10.06.2022 по правилам статей 64, 71 АПК РФ, суд принял его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость арендной платы за Объект; заключение соответствует требованиям действующего законодательства; экспертом исследован необходимый и достаточный материал, методы исследования и сделанные на их основе выводы обоснованы. 

Суд с учетом положений статей 445, 446 ГК РФ на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришел к выводу, что арендная плата за Объект должна быть установлена в соответствии с рыночной величиной, определенной в результате проведения указанной судебной экспертизы, в связи с чем п. 3.1 Договора подлежит принятию в предложенной истцом редакции: 

«Арендная плата за пользование Объектом устанавливается в рублях на основании заключения эксперта ООО «Клиринг» № 09/22ГА-ЭЗ, подготовленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и на момент заключения договора ее размер за 1 кв.м в год с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) составляет 1796 (одна тысяча семьсот девяносто шесть) руб. 13 коп. 

Плата за аренду Объекта в 2021 году с учетом НДС составляет в квартал 2 379 600 руб. 

Справочно: Плата за аренду Объекта без учета НДС составляет в квартал 1 983 000 руб., Ставка НДС равна 20%, что составляет 396 600 руб.».

При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между собственником арендуемого имущества в лице Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью «Сытный рынок» при заключении договора аренды № 15-А007413 объекта нежилого фонда - нежилого здания площадью 5299,4 кв.м, кадастровый номер 78:07:0003035:2003, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Сытнинская улица, дом 5, литера А, путем изложения пункта 3.1 договора в следующей редакции:

 «Арендная плата за пользование Объектом устанавливается в рублях на основании заключения эксперта ООО «Клиринг» № 09/22ГА-ЭЗ, подготовленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и на момент заключения договора ее размер за 1 кв.м в год с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) составляет 1796 (одна тысяча семьсот девяносто шесть) руб. 13 коп. 

Плата за аренду Объекта в 2021 году с учетом НДС составляет в квартал 2 379 600 руб. 

Справочно: Плата за аренду Объекта без учета НДС составляет в квартал 1 983 000 руб., Ставка НДС равна 20%, что составляет 396 600 руб.».

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Целищева Н.Е.