Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-7968/2019

«08» 

августа

2019 года

«05»  августа 2019 года оглашена резолютивная часть

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

Судьи

Гурьевой И. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению: 

общества с ограниченной ответственностью «Альбина» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Администрации ГО «Город Калининград» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

- о признании незаконными действий, 

- об обязании предоставить земельный участок,

при участии:

от заявителя – ФИО2 по доверенности, 

от Администрации– ФИО3 по доверенности,

от Комитета - не явились, извещены;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Альбина»  (далее – ООО «Альбина», заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании  незаконными действий Администрации ГО «Город Калининград»  (далее – Администрация, заинтересованное лицо) в лице Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград» (далее – Комитет), выразившихся в отказе в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Альбина» земельного участка с кадастровым номером 39:15:131934:36 площадью 630 кв.м., расположенного по адресу: город Калининград, Ленинградский район, пер. Куйбышева.

В качестве восстановления нарушенного права заявитель просит обязать Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Альбина» земельного участка с кадастровым номером 39:15:131934:36 площадью 630 кв.м., расположенного по адресу: город Калининград, Ленинградский район, пер. Куйбышева, сроком на три года.

Комитет своих представителей в судебное заседание не направил, извещался надлежащим образом, отзыва и возражений не представлено.

Судебное заседание проведено в отсутствии представителя Комитета в соответствии с частью 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

В судебном заседании представитель заявителя поддержала требования в полном объеме. 

Представитель Администрации просила в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на доводы отзыва.

Исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 31.08.2009 года по результатам проведенного аукциона, между Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «город Калининград» и ООО «Альбина» был заключен договор аренды нежилого отдельно стоящего здания № 6064 общей площадью 76,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, для организации бани сроком с 01 сентября 2009 года по 01 сентября 2014 года.

Договор аренды  зарегистрирован в установленном законом порядке.

Во исполнение пункта 9.4. вышеуказанного договора аренды 05.04.2011 года между Администрацией городского округа «Город Калининград» и  ООО «Альбина» (инвестор) был подписан инвестиционный договор № 7/дг на срок реализации инвестиционного проекта, по условиям которого нежилое отдельно стоящее здание, предоставленное обществу в аренду, подлежащее сносу, было предоставлено инвестору для организационно-технических мероприятий по демонтажу аварийного здания, реабилитации освобождаемой территории путем строительства на ней бани, либо розничного магазина, либо складских помещений.

В соответствии с обозначенным инвестиционным договором, общество обязалось совершить ряд действий в определенный договором срок.

В рамках выполнения инвестиционного договора, ООО «Альбина» осуществило снос нежилого здания, о чем свидетельствует Акт  обследования земельного участка по переулку Куйбышева, 8 отдела архитектуры администрации Ленинградского района городского округа «город Калининград» от 11.08.2011 г., а также Акт обследования 15.03. 2011 года  строительного эксперта ООО «НЦ «Балтэкспертиза».

10.10. 2013 года  ООО «Альбина» и Администрация подписали  акт о результатах частичной реализации инвестиционного договора №7/дг, в соответствии с которым ООО «Альбина» выполнило следующие обязательства, предусмотренные инвестиционным договором: осуществило работы по ремонту здания пристройки муниципального учреждения «Объединение подростковых клубов Ленинградского района» по адресу: 

<

...> а, выполнило работы по улучшению гидрологического состояния водопроводящего канала МПО-0-7-3,  произвело демонтаж здания, находящего в аварийном состоянии, общей площадью 76,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Среди прочего ООО «Альбина» должно было осуществить следующие пункты, связанные с земельным участком: за свой счет сформировать и поставить на кадастровый учет земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, с разрешенным использованием – для эксплуатации существующего строения; в течение 30 дней с даты постановки вышеуказанного участка на кадастровый учет заключить с Администрацией договор аренды земельного участка; в течение 30 дней с даты получения разрешения на строительство обратиться в Администрацию за изменением разрешенного использования земельного участка, переданного ООО «Альбина» в аренду; после получения разрешения, указанного в вышеуказанном пункте, в течение 15 дней обратиться за переоформлением договора аренды земельного участка.

Заявитель сформировал и поставил на кадастровый учет обозначенный земельный участок, однако на свое обращение от 06.06.2011 года с заявлением о формировании и предоставлении в аренду до 01 сентября 2014 года земельного участка для обслуживания нежилого отдельно стоящего здания (входящий номер 70-9260), получил от Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» ответ от 20.06.2011 года о невозможности решить вопрос об образовании и предоставлении в аренду сроком до 01 сентября 2014 года земельного участка по пер. Куйбышева, 8 под отдельно стоящее здание в связи, с тем, что планируемый для размещения бани земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми дома (Ж-4), которая предназначена для низкоплотной застройки индивидуальными жилыми домами, допускающей размещение объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, преимущественно местного значения и иных объектов согласно градостроительным регламентам утвержденным решением окружного Совета депутатов города Калининграда от 29.06.2009 No146 Правил землепользования и застройки городского округа «город Калининград».

Вступившим законную силу решением по делу № А21-10218/2015, суд обязал Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград" предоставить ООО «Альбина» земельный участок с кадастровым номером 39:15:131934:36 площадью 630 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, суд также обязал Администрацию городского округа «Город Калининград» продлить срок реализации инвестиционного договора от 05.04.2011 года № 7/дг.

Обязательства администрации и комитета следовали из инвестиционного договора.

Исполняя указанный судебный акт, 14.07.2016 г. стороны заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:131934:36 площадью 630 кв.м., расположенного по адресу: город Калининград, Ленинградский район, пер. Куйбышева для коммунального обслуживания (под строительство бани) сроком до 23.05.2019 года. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.12.2016 года.

Дополнительным соглашением от 14.09.2018 г. стороны изменили вид разрешенного использования земельного участка на обслуживание жилой застройки (под строительство бани).

13.07.2017 года между Администрацией и ООО «Альбина» было подписано дополнительное соглашение № 1 к инвестиционному контракту, в соответствии с которым договор является действующим до полного выполнения сторонами своих обязательств.

16.02.2018 г. обществом был получен градостроительный план земельного участка.

13.12.2018 года Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию оказания бытовых услуг населению обществу было выдано разрешение  на строительство здания для оказания бытовых услуг населению № 39-RU39301000-389-2018, действующее  до 13.12. 2019 года.

05.04.2019 года ООО «Альбина» зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства с КН 39:15:131934:253 - здание для оказания бытовых услуг населению, степенью готовности 13%, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

09.04.2019 г. ООО «Альбина» обратилось в Комитет с заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 39:15:131934:36 в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Письмом от 08.05.2019 года Комитет отказал в предоставлении земельного участка на основании отсутствия основании для заключения нового договора.

В частности, указано, что  право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:131934:253, который расположен на земельном участке с кадастровым номером 39:15:131934:36, ООО «Альбина приобретено не по результатам проведения публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства, который изъят у предыдущего собственника в связи с превращением срока действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности положения пп.1 п.5 ст. 39 ЗК РФ не применимы.

Полагая, что данный отказ данное неправомерен, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ.

В свою очередь, необходимые для реализации такого права условия установлены в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ, согласно которому гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 названной статьи случаях, если:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При этом по смыслу указанных положений названные лица имеют право на заключение нового договора аренды без проведения торгов лишь при наличии всей совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ допускается заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при предоставлении земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Учитывая, что в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, ввиду очевидных противоречий, суд трактует пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ в части заявления уполномоченным органом требований об изъятии объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, как исключение из общего правила.

Иной подход исключает применение данного пункта в принципе, т.к. его соблюдение (ожидание 6 месяцев с окончания аренды) ни при каких обстоятельствах не сможет составить совокупность, установленную п. 4 данной статьи.

Кроме того, суд учитывает, что ООО «Альбина» 31.08.2009 года находится в правоотношениях с Администрацией по поводу спорного земельного участка и расположенных на них объектов.

 Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" определено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения указанного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом. Таким образом, законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения строительства объекта.

При таких обстоятельствах, поскольку земельный участок предоставлялся обществу в аренду для строительства здания, общество является собственником объекта незавершенного строительства, находящегося на данном земельном участке, и для завершения строительства объекта земельный участок никому ранее не предоставлялся, суд приходит к выводу о наличии у общества права на получение земельного участка в аренду однократно без проведения торгов для завершения строительства объекта.

Помимо прочего, судом установлено, что инвестиционный договор между сторонами является действующим.

Как следует из решения суда, указанного выше, пунктом 5.1 инвестиционного договора сторонами было согласовано, что в период реализации инвестиционного проекта земельный участок предоставляется инвестору в аренду, как в период реализации, так и после завершения инвестиционного договора Отказ Администрации в предоставлении спорного земельного участка с отсылкой к Федеральному закону от 23.06.2014 №171-ФЗ, которым были внесены изменения и дополнения в Земельный кодекс Российской Федерации, вступившие в силу 01 марта 2015 года, не правомерен, поскольку обязанность Администрации в предоставлении обществу земельного участка под строительство инвестиционного объекта для целей реализации инвестиционного проекта возникло задолго до принятия соответствующих изменений.

Таким образом, суд учитывает при вынесении решения отсутствие изменившихся обстоятельств при судебном прецеденте, а также, принимает во внимание длительность административных согласований, проводимых заявителем без содействий заинтересованного  лица вопреки условиям  инвестиционного договора.

Важным является и наличие действующего разрешения на строительство.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

 Исходя из совокупности представленных доказательств, учитывая изложенные фактические обстоятельства дела, отказ Администрации нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем, заявленные требования подлежат удовлетворению по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 201 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В силу статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями  167-170     Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Признать незаконными действия комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград», выразившиеся в отказе в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Альбина» земельного участка с кадастровым номером 39:15:131934:36 площадью 630 кв.м., расположенного по адресу: город Калининград, Ленинградский район, пер. Куйбышева.

Обязать  комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Альбина» земельного участка с кадастровым номером 39:15:131934:36 площадью 630 кв.м., расположенного по адресу: город Калининград, Ленинградский район, пер. Куйбышева, сроком на три года.

Взыскать с комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альбина» государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Альбина» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                             И.Л.Гурьева