Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-23151/2018

25 мая 2018 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 16 мая 2018 года. Полный текст решения изготовлен 25 мая 2018 года.

 

Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе:

судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью «Сэтл Инвест»,

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, 

третье лицо ФИО2,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора,

при участии

от заявителя: ФИО3 (доверенность от 10.01.2018),

от заинтересованного лица: ФИО4 (доверенность от 30.01.2018), ФИО5 (доверенность от 31.01.2018),

от третьего лица: ФИО2 (паспорт 4011 №339041), 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сэтл Инвест» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра, государственный регистратор) о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 10.08.2017 №02781145-НС1, обязании произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от 10.08.2017 №02781145-НС1, а также взыскании 25 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

К участию в деле на стороне заявителя в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2, являющая стороной договора участия в долевом строительстве от 10.08.2017 (дольщик).

До вынесения решения по существу спора Общество в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), изменило предмет заявленных требований и в связи с вынесением Управлением Росреестра решения об отказе в государственной регистрации договора, просило признать незаконным решение от 16.04.2018 об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 10.08.2017 №02781145-НС1. Кроме того, заявитель пояснил, что в связи с тем, что договор долевого участия не был своевременно зарегистрирован, стороны заключили договор в отношении другой квартиры, в связи с чем необходимость в регистрации спорного договора отпала.

Присутствующая в судебном заседании ФИО2 поддержала доводы заявителя и пояснила, что ей была выделена субсидия на приобретение жилья и поскольку договор Управлением Росреестра не был своевременно зарегистрирован, чтобы не потерять субсидию она была вынуждена заключить договор в отношении другого объекта, не введенного в эксплуатацию, срок сдачи которого еще не наступил.

Управление Росреестра возражало на доводы заявителя и третьего лица, ссылаясь на то, что на дату проведения правовой экспертизы договора застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что давало третьему лицу право сразу зарегистрировать право собственности на квартиру, минуя регистрацию договора долевого участия.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

10.08.2017 между Обществом и дольщиком был подписан договор участия в долевом строительстве от 10.08.2017 №02781145-НС1, по условиям которого дольщик участвовал в долевом строительстве многоквартирного дома со встроенными помещениями, встроенно-пристроенным подземным гаражом по адресу: Санкт-Петербург, территория предприятия «Предпортовый», уч. 3.2 (Ленинские искры), на земельном участке с кадастровым № 78:40:0008501:3243 (далее - Объект) и, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и исполнения своих обязательств по договору, застройщик (Общество) обязался передать дольщику вновь созданное недвижимое имущество - однокомнатную квартиру, имеющую следующие проектные характеристики: площадь 24,99 кв.м., месторасположение квартиры: этаж 2, секция 2, условный номер (индекс) 0278, строительные оси: 9.2с-11.2с; Г.2с-Е.2с.

20.12.2017 в целях осуществления государственной регистрации данного договора Общество и дольщик обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации.

Уведомлением от 29.12.2018 №78/112/300/2017-221 государственный регистратор уведомил заявителей о приостановлении государственной регистрации договора, ссылаясь на то, что предмет договора участия в долевом строительстве отсутствует, поскольку объект фактически введен в эксплуатацию 25.12.2018. Таким образом, право застройщика на привлечение денежных средств участника долевого строительства на основании представленного договора не подтверждается.

Считая действия государственного регистратора незаконными, заявитель обратился в суд с требованием о признании незаконным уведомления о государственной регистрации договора и об обязании Управления Росреестра произвести регистрацию договора.

Однако в ходе судебного разбирательства, а именно 16.04.2018, Управлением Росреестра было вынесено решение об отказе в государственной регистрации права. Кроме того, между застройщиком и дольщиком был заключен договор в отношении иного объекта, в связи с чем заявитель изменил предмет требований. При этом заявитель настаивал на рассмотрении его требований, ссылаясь на то, что действия Управления Росреестра противоречат законодательству, и, кроме того, нарушают его права и законные интересы, препятствуя нормальному осуществлению предпринимательской деятельности.

В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок осуществления на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируется положениями Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.

Таким образом, в силу прямого указания положений действующего законодательства договор участия в долевом строительства подлежит государственной регистрации. Более того, с фактом государственной регистрации договора связан момент признания данного договора заключенным и порождающим предусмотренные этим договором правовые последствия.

В соответствии с положениями статьи 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона.

При этом основания для приостановления государственной регистрации, перечисленные в статье 26 Закона о регистрации, являются исчерпывающими.

Как видно из материалов дела, государственный регистратор отказал заявителю в регистрации договора участия в долевом строительстве в связи с неустранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации договора, а именно: поскольку форма и (или) содержание документов, представленных для осуществления государственной регистрации договора, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. Указанное несоответствие, по мнению Управления Росреестра, выразилось в том, что на момент осуществления регистрационных действий дом был введен в эксплуатацию и обязательства застройщика по строительству были исполнены, что свидетельствует об отсутствии предмета долевого строительства.

Между тем, заинтересованным лицом не принято во внимание следующее.

Согласно статье 4 Закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве  одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

То есть, предметом договора участия в долевом строительстве являются не только действия застройщика по созданию объекта недвижимости, но целый комплекс действий, связанных с получением разрешения на строительство, вводом дома в эксплуатацию и передачей объекта долевого строительства заказчику. Указанной обязанности застройщика соответствует право дольщика требовать передачи в предусмотренный договором срок объекта строительства. Также и у дольщика имеются специфические обязанности, характерные именно для этого вида договора: оплатить объект долевого строительства, принять его при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, не проводить каких-либо действий в отношении объекта до момента подписания акта приема-передачи объекта, и иные.

Договор участия в долевом строительстве действует до полного исполнения сторонами всех, предусмотренных договором обязанностей. Это означает, что исполнение одной или части обязательств по договору, не свидетельствует об исполнении договора в целом.

Судом установлено, что договор долевого участия был фактически подписан сторонами 10.08.2017, то есть до наступления предусмотренных договором сроков ввода объекта в эксплуатацию и передачи объекта дольщику. На момент подписания договора сторонами объект не был завершен и введен в эксплуатацию, а срок передачи квартиры дольщику не наступил. Следовательно, на момент подписания договора у сторон были все основания для подписания именно договора участия в долевом строительстве, а не какого-либо иного договора.

Из пояснений сторон судом установлено, что поздняя передача договора на регистрацию была обусловлена спецификой оплаты объекта по договору, а именно: привлечением бюджетных средств.

Так, в разделе 5 договора, регулирующем порядок внесения дольщиком взноса, прописано, что сумма взноса в размере 800 593,2 руб. оплачивается дольщиком за счет социальной выплаты, которую дольщик обязуется перечислить на расчетный счет застройщика в течение 10 дней после государственной регистрации договора при условии предоставления в СПб ГБУ «Горжилобмен» ряда документов, предусмотренных законодательством. При этом, как видно из приложения №3 к договору, обязанность дольщика внести долевой взнос возникает после государственной регистрации договора.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что стороны правомерно и в соответствии с требованиями действующего законодательства обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора. При этом судом установлено, что все условия договора участия в долевом строительстве и представленные заявителем в регистрирующий орган документы соответствовали требованиям законодательства, какой-либо недостоверной информации в них не содержалось, в связи с чем оснований для приостановления государственной регистрации договора по причине несоответствия представленных документов законодательству по форме или содержанию не имелось.

Также суд считает необходимым отметить, что факт ввода объекта в эксплуатацию не означает утрату предмета договора участия в долевом строительстве, как ошибочно полагает заинтересованное лицо, поскольку не свидетельствует об автоматическом возникновении у дольщика права собственности на объект строительства до исполнения им всех обязательств, предусмотренных договором, в частности обязанности оплатить долевой взнос.

С учетом изложенного, суд считает незаконным отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора.

Суд отклоняет доводы регистрирующего органа о том, что в данном случае ввиду заключения между сторонами договора в отношении иного объекта, отсутствует нарушение прав и законных интересов Общества.

Как следует из пояснений сторон, заключение договора в отношении иного объекта было обусловлено именно незаконным отказом регистрирующего органа, что в итоге привело к невозможности исполнения ранее заключенного договора. Как пояснила суду ФИО2 они были вынуждены срочным образом заключить договор в отношении иной квартиры, поскольку иначе она не получила бы выделенную ей субсидию. При этом ФИО2 указала, что новый договор заключен в отношении объекта, который еще не достроен и не введен в эксплуатацию, в отличие от квартиры по договору участия в долевом строительстве от 10.08.2017 №02781145-НС1. Общество также указало, что необходимость заключения договора в отношении иного объекта лишило его возможности реализовать квартиру в готовом доме и получить причитающиеся по договору денежные средства. 

Помимо требования о признании незаконным решения Управления Росреестра, заявитель просит также взыскать с регистрирующего органа 25 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Статьей 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

При этом расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Частью 2 статьи 112 АПК РФ заявление по вопросу о судебных расходах, понесенных в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде первой, апелляционной, кассационной инстанций, рассмотрением дела в порядке надзора, не разрешенному при рассмотрении дела в соответствующем суде, может быть подано в арбитражный суд, рассматривавший дело в качестве суда первой инстанции, в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу последнего судебного акта, принятием которого закончилось рассмотрение дела по существу.

Как указано в пунктах 10-13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

В обоснование данного требования  заявителем в материалы дела представлены: договор  от 13.02.2018 №13-02-2018 на оказание юридических услуг, заключенный между Обществом и ФИО6, в соответствии с которым исполнитель (ФИО6) обязалась оказать Обществу юридические услуги, связанные с рассмотрением настоящего спора в Арбитражном суде города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Стоимость услуг согласно пункту 4.1 договора составляет 25 000 руб. 

В подтверждение факта несения расходов в заявленном размере ответчиком представлен расходный кассовый ордер от 13.02.2018 №72.

Вместе с тем, судом установлено, что ФИО6 в рамках возложенных на нее полномочий подписала исключительно заявление, поданное в суд. Представительство интересов Общества в суде осуществляла ФИО3, с которой договор на оказание услуг не заключался.

Согласно статье 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично.

Договором на оказание юридических услуг, представленным в материалы дела, не предусмотрено возможности привлечения исполнителем к оказанию услуг иных лиц. Более того, в пункте 2.2 договора указано, что исполнитель, которым является ФИО6, обязуется участвовать в судебных заседаниях на всех стадиях судебного процесса. Между тем, указанная обязанность исполнителем не выполнена, представление интересов Общества в суде осуществляло иное лицо, которое не представило суду доказательств наличия оснований действовать при исполнении договора на оказание юридических услуг от имени ФИО6

С учетом изложенного суд полагает возможным взыскать с заинтересованного лица в пользу заявителя только часть судебных расходов, приходящуюся на составление искового заявления, а именно: 5 000 руб. Заявление о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в остальной части удовлетворению не подлежит.

Кроме того, взысканию с Управления Росреестра в пользу заявителя подлежат также судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 167-170, 197-201, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

решил:

1.      Признать незаконным (далее – заявитель) решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 10.08.2017 №02781145-НС1.

2.      Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в пользу ООО «Сэтл Инвест» 3 000 руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины и 5 000 руб. услуг представителя.

3.      В удовлетворении остальной части требований о взыскании судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                                             Вареникова А.О.