АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6702/18 

Екатеринбург

31 октября 2018 г.

Дело № А07-38529/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 октября 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Татариновой И.А., Полуяктова А.С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Трансинвест» (далее – общество «Трансинвест») на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2018 по делу    № А07-38529/2017  Арбитражного суда  Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «Трансинвест» - Газизов Р.А. (доверенность от 01.11.2017). 

Общество «Трансинвест» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации городского округа города Стерлитамак Республики Башкортостан (далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:56:040201:1101, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Элеваторная, общей площадью 5601 кв.м, путем принятия пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена участка, согласно расчету цены выкупа участка составляет 132 557 (Сто тридцать две тысячи пятьсот пятьдесят семь) рублей 50 копеек».

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.04.2018 (судья Айбасов Р.М.) исковые требования удовлетворены. Суд принял пункт 2.1 договора купли-продажи в редакции покупателя.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2018 (судьи Карпачева М.И., Ермолаева Л.П., Суспицина Л.А.) решение суда отменено, пункт 2.1 договора купли-продажи принят в следующей редакции: «Цена участка, согласно расчету цены выкупа участка составляет 2 651 149 руб. 34 коп. (два миллиона шестьсот пятьдесят одна тысяча сто сорок девять руб. 34 коп.)».

В кассационной жалобе общество «Трансинвест» просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение положений подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, подпункта 2 пункта 2, пункта 3 статьи 39.4, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункта 1 статьи 2, подпункта 2.2 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон).

Заявитель считает, что имеет право на приватизацию спорного земельного участка по льготной цене в размере 2,5 % от его кадастровой стоимости, предусмотренной нормой пункта 1 статьи 2 Вводного закона, поскольку данный участок был образован из земельного участка с кадастровым номером 02:56:040201:10, в отношении которого ранее до 01.07.2012 переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. 

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в пределах доводов заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции полагает, что постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения.

При рассмотрении спора судами установлено, что постановлением Администрации города Стерлитамака от 19.08.1992 № 539 правопредшественнику истца - арендному предприятию «Монтажхимзащита» на праве постоянного (бессрочного) пользования был предоставлен земельный участок, площадью 1,242 га.

На основании постановления Администрации города Стерлитамак от 19.08.2003 № 1864 в отношении части указанного земельного участка в размере 0,4330 га произведено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. 

Земельному участку присвоен кадастровый номер 02:56:040201:10.

В отношении данного земельного участка заключен договор аренды от 05.02.2004 № 15, сроком с 01.01.2004 по 01.01.2009.

В дальнейшем, в связи с допущенными нарушениями использования земельного участка с кадастровым номером 02:56:040201:10, договор аренды расторгнут решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2007 по делу № А07-27987/06-Г-МАФ.

Общество «Трансинвест» является собственником объекта недвижимости - подъездной путь железнодорожный № 2, инвентарный номер 9419, IV, кадастровый номер 02:56:030301:956, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Элеваторная, 7.

Указанный объект был приобретен по договору купли-продажи от 14.05.2012.

Между Администрацией (арендодатель) и обществом «Трансинвест» (арендатор) заключен договор аренды от 18.12.2012 № 477-12-59зем в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:56:040201:10, площадью 4330 кв.м, сроком с 03.10.2012 по 02.10.2015.

Впоследствии 14.03.2017 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 02:56:040201:1101, площадью 5601 кв.м, который образован, в том числе из земельного участка с кадастровым номером 02:56:040201:10.

Между Администрацией (арендодатель) и обществом «Трансинвест» (арендатор) заключен договор аренды от 04.07.2017 № 94-17-59зем в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:56:040201:1101, сроком с 14.03.2017 по 14.03.2066.

В материалы дела представлено заключение кадастрового инженера Абдрашитовой Г.Х., в которой указано, что земельный участок с кадастровым номером 02:56:040201:1101 полностью расположен в границах земельного участка, площадью 1,242 га, который ранее предоставлял в постоянное (бессрочное) пользование арендному предприятию «Монтажхимзащита» согласно постановлению Администрации города Стерлитамака от 19.08.1992 № 539.

Общество «Трансинвест» обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе земельного участка, на котором расположен указанный объект.

Письмом от 10.04.2017 № 18-2242 Администрация направила в адрес заявителя проект договора купли-продажи от 07.04.2017 № 31 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:56:040201:1101, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Элеваторная, 7, с предложением о его заключении.

Не согласившись с ценой земельного участка, заявитель 17.10.2017 направил в адрес Администрации письмо с приложением протокола разногласий, в котором указал, что выкупная цена в соответствии с пунктом 2.1 договора должна составлять не 2 651 149 руб. 34 коп., а 132 557 руб. 05 коп. в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельный участком на право аренды.

Письмом от 09.11.2017 № 18-7293 Администрация отклонила проект разногласий, указав на отсутствие необходимых документов.

Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора явилось основанием для обращения истца в суд.

Удовлетворяя исковые требования, и принимая спорное условие договора в редакции покупателя, суд первой инстанции счел, что общество «Трансинвест» имеет право на приватизацию спорного земельного участка по льготной цене в размере 2,5 % от его кадастровой стоимости, предусмотренной нормой пункта 1 статьи 2 Вводного закона, указав на то, что данный участок был образован из земельного участка с кадастровым номером 02:56:040201:10, в отношении которого ранее до 01.07.2012 было переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Отменяя решение суда первой инстанции, и определяя пункт 2.1 договора в редакции продавца, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из положений статей 554 и 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете и его цене.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 данного Кодекса, осуществляется без проведения торгов.

В силу пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Из постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629 «Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках» (далее - постановление Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629) следует, что выкупная цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлена в процентном отношении от кадастровой стоимости приватизируемых земельных участков.

В частности, в пункте 4 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629 предусмотрено, что лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки до 01.07.2015 года по цене в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя; с 01.07.2015 по 31.12.2018 - по цене в размере 50 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, общество «Трансинвест» просило установить выкупную цену земельного участка с кадастровым номером 02:56:040201:1101 исходя из размера в 2,5 % от его кадастровой стоимости, установленного пунктом 1 статьям 2 Вводного закона, ссылаясь на то, что данный участок был образован из земельного участка с кадастровым номером 02:56:040201:10, в отношении которого ранее до 01.07.2012 переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Согласно пункту 1 статьи 2 Вводного закона до 1 июля 2012 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений; юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками; гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: 20 % кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 000 000 человек; 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Пунктом 2.2 статьи 3 Вводного закона предусмотрено, что с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Вводного закона такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.

При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Вводного закона, достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что объект недвижимости - железнодорожные подъездные пути, принадлежащий обществу «Трансинвест» на праве собственности, для эксплуатации которого испрашивается спорный земельный участок с кадастровым номером 02:56:040201:1101, расположен не только в границах земельного участка с кадастровым номером 02:56:040201:10, но и на дополнительной площади; площадь испрашиваемого участка на 1271 кв.м. больше площади земельного участка с кадастровым номером 02:56:040201:10, при этом право постоянного (бессрочного) пользования в отношении соответствующей части иного земельного участка правопредшественником истца не переоформлялось, сведения об этом в материалах дела отсутствуют. 

Обстоятельство расположения железнодорожных подъездных путей, принадлежащих заявителю, не только в границах земельного участка с кадастровым номером 02:56:040201:10, но и на дополнительной площади, также установлено вступившим в законную силу постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016 по делу      № А07-1993/2016.

При таких обстоятельствах, установив, что испрашиваемый земельный участок был сформирован, в том числе из земель, в отношении которых до 01.07.2012 не осуществлялось переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что у общества «Трансинвест» не возникло право на приватизацию земельного участка с кадастровым номером 02:56:040201:1101 по льготной цене в размере 2,5 % от его кадастровой стоимости, установленной пунктом 1 статьи 2 Вводного закона.

Таким образом, суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение суда первой инстанции, как принятое без учета вышеизложенных обстоятельств, и правомерно определил выкупную стоимость земельного участка в размере 2 651 149 руб. 34 коп. по цене, рассчитанной в соответствии с п. 4 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014      № 629, исходя из 50 % от кадастровой стоимости, действующей на момент обращения заявителя. 

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, выводов суда апелляционной инстанции не опровергают, основаны на неправильном толковании норм права и по существу направлены на переоценку установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, которая в силу положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции, в связи с чем подлежат отклонению по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Нормы материального права применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены постановления апелляционного суда, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2018 по делу    № А07-38529/2017  Арбитражного суда  Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Трансинвест» – без удовлетворения.

  Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						М.В. Торопова 

Судьи						И.А. Татаринова 

                                             					А.С. Полуяктов