АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-57114/2023

г. Краснодар

19 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Малыхиной М.Н., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 10.12.2024), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Агропромышленная фирма "Колос"» (ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 14.09.2024), в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предметаспора, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 28.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2025 по делу № А32-57114/2023, установил следующее.

ИП ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «АФ "Колос"» (далее – общество)о признании отсутствующим права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:12:0803000:66.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра).

Решением от 28.12.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 02.06.2025, ходатайства предпринимателя об истребовании доказательств и отложении судебного разбирательства отклонены; в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные инстанции указали, что государственная регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков в силу закона осуществляется уполномоченным органом одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки. Согласно протоколу от 31.01.2017 № 1 общего собрания участниками общей долевой собственности на исходный земельный участок с кадастровым номером 23:12:0803000:2 принято решение о заключении договора аренды с обществом. Решение общего собрания участников общей долевой собственности, оформленное протоколом от 31.01.2017 № 1, в установленном порядке не оспорено, государственная регистрация договора от 14.03.2017 аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:12:0803000:2 проведена 31.03.2017. По состоянию на указанную дату сведения из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о земельном участке с кадастровым номером 23:12:0803000:2 являлись актуальными, земельный участок не был снят с кадастрового учета, в ЕГРН внесена запись о праве аренды общества. С принятием решения от 12.05.2010 общего собрания участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 23:12:0803000:2 о разделе указанного участка на 84 самостоятельных участка, земельный участок с кадастровым номером 23:12:0803000:2 сохранял свое существование по состоянию на 2017 год, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 12.04.2017 № 23/061/004/2017-1263, согласно которой сведения о данном участке имеют статус «актуальные, ранее учтенные» (т. 1, л. д 76). Впоследствии из земельного участка с кадастровым номером 23:12:0803000:2 выделен земельный участок с кадастровым номером 23:12:0803000:66, который поставлен на кадастровый учет после государственной регистрации права долевой собственности ФИО4 (29.11.2017). Право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:12:0803000:66 правомерно перенесено в момент первой государственной регистрации права долевой собственности на земельный участок. Доказательств тому, что первоначальный собственник земельного участка (ФИО4), выделивший свою долю, возражал против аренды исходного земельного участка или признавал недействительным решение общего собрания, оформленное протоколом от 31.01.2017 № 1, не представлено. Поскольку право аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:12:0803000:2 зарегистрировано 31.03.2017, постольку на земельный участок с кадастровым номером 23:12:0803000:66 сохранилось такое право общества до указанной даты. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности, о применении которого заявил ответчик. Право долевой собственности истца на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 06.08.2019, тогда как с настоящим иском предприниматель обратился 19.10.2023, то есть трехлетний срок исковой давности истек в 2022 году.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 28.12.2024 и постановление апелляционного суда от 02.06.2025 отменить, направить дело на новое рассмотрение, указав, что иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска и может быть удовлетворен арбитражным судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано. Право аренды на исходный земельный участок с кадастровым номером 23:12:0803000:2 не могло возникнуть, поскольку участок снят с кадастрового учета еще 20.08.2010, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.11.2012 № 2343/12/12803371, а также вступившим в законную силу решением от 26.05.2016 по делу № А32-16562/2015 с участием этих же сторон. Вследствие отказа суда в удовлетворении ходатайства истца об истребовании доказательств не установлены существенные для дела обстоятельства.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела, аргументы кассационной жалобы и отзыва, выслушав обе стороны, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 12.05.2010 состоялось собрание участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:12:0803000:2, оформленное протоколом от 12.05.2010 № 1,на котором принято решение о разделе данного участка на 84 самостоятельных участка, в числе которых земельный участок с кадастровым номером 23:12:0803000:66.

31 января 2017 года состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:12:0803000:2, на котором принято решение, оформленное протоколом от 31.01.2017 № 1, заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:12:0803000:2 сроком на 10 лет.В ЕГРН внесена запись о праве аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:12:0803000:2, а также запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:12:0803000:66, образованного из исходного.

Позиция предпринимателя сводится к тому, что участником долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:12:0803000:66 он стал 06.08.2019, отдельный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:12:0803000:66 не заключался, исходный земельный участок с кадастровым номером 23:12:0803000:2 снят с кадастрового учета в 2010 году, следовательно, право аренды на основании решения общего собрания, оформленного протоколом от 31.01.2017 № 1, у общества не возникло, что и послужило основанием предъявления иска о признании права аренды отсутствующим в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 данного кодекса, исходя из характера спорных правоотношенийи существа нарушенного права.

При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 52 и 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление от 29.04.2010 № 10/22), оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

В пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты права собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» указано, что возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, владеющему этим имуществом.

В пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018, также разъяснено, что требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

На основании пункта 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019, иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав).

С государственной регистрацией прав Закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости, а также обстоятельства, указанные в федеральном законе (часть 2 статьи 14 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс).

В силу применимой редакции пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, сформулирована правовая позиция, согласно которой ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение, одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды.

В соответствии с частью 12 статьи 41 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

Согласно статье 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требованийи возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

По результатам исследования и оценки имеющихся доказательств по правилам статьи 71 Кодекса судебные инстанции указали, что предприниматель является участником долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:12:0803000:66 (запись в ЕГРН о государственной регистрации от 06.08.2019 № 23:12:0803000:66-23/002/2019-17). При этом на исходный земельный участок с кадастровым номером 23:12:0803000:2 зарегистрировано право аренды общества (запись в ЕГРН о государственной регистрации от 31.03.2017 № 23/002/002/801/2017-2707) на основании договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя от 14.03.2017. На дату государственной регистрации права долевой собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 23:12:0803000:66 (06.08.2019) право аренды общества на исходный земельный участок 23:12:0803000:2 на основании договора аренды от 14.03.2017 уже было зарегистрировано в ЕГРН (31.03.2017), поэтому арендное обременение в силу закона перенесено на выделенный земельный участок с кадастровым номером 23:12:0803000:66.

Отклоняя доводы кассационной жалобы, коллегия кассационного суда обращает внимание на то, что земельный участок с кадастровым номером 23:12:0803000:66 находится в фактическом владении общества (иного не доказано), что свидетельствует о ненадлежащем способе защиты, избранном предпринимателем, исходя из пункта 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018.

Несмотря на ошибочный вывод судебных инстанций относительно применения исковой давности к требованию о признании права отсутствующим, которое является разновидностью негаторного иска (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», статья 208 Гражданского кодекса, пункт 49, пункт 57 постановления от 29.04.2010 № 10/22), суды правильно разрешили настоящий спор по существу.

Нормы материального права применены судебными инстанциями правильно; нарушений процессуальных норм, влекущих отмену решения и (или) апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает основанийдля отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2025 по делу № А32-57114/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов

М.Н. Малыхина

19 августа 2025 года