СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.i№fo@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-3684/2024-ГК

г. Пермь

27 июня 2024 года

Дело № А60-66115/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 июня 2024 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Назаровой В.Ю.

судей  Бородулиной М.В., Власовой О.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Макаровой С.Н.

при участии:

от истца, общества с ограниченной ответственностью «ЭКОЛОГИЯ» – ФИО1 (паспорт, доверенность от 09.01.2024, диплом),

от ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Центр Технического Обслуживания» - представители не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Центр Технического Обслуживания»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 февраля 2024 года

по делу № А60-66115/2022  

по иску  общества с ограниченной ответственностью «ЭКОЛОГИЯ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Центр Технического Обслуживания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании оплаты за содержание и коммунальные услуги,

 

                                              установил:

 

общество с ограниченной ответственностью «ЭКОлогия» (далее – ООО «ЭКОлогия», истец) обратилось  в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Центр технического обслуживания» (далее - ООО «ЦТО», ответчик) о взыскании долга по содержанию жилья и коммунальным услугам за период марта 2020 года по 01.11.2022 в размере 1668773 руб.40 коп., пени по коммунальным услугам за период с 11.04.2020 по 17.11.2022 в размере 410 063 руб. 64 коп., с продолжением начисления пеней с 18.11.2022 по день фактической оплаты задолженности по содержанию жилья и коммунальным услугам в размере 1 668 773 руб.40 коп. по правилам части14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), долга по взносам по капитальному ремонту за период с декабря 2019 года по 01.11.2022 в размере 582 627 руб.35 коп., пени по капитальному ремонту за период с 11.01.2020 по 17.11.2022 в размере 68 510 руб. 67 коп. с продолжением начисления пеней с 18.11.2022 по день фактической оплаты задолженности по взносам капитальному ремонту в размере 582 627 руб. 35 коп. по правилам части 14.1 статьи 155 ЖК РФ. 

Производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы.

19.12.2023 в суд поступило заключение эксперта. 

Судом вынесено определение о возобновлении производства по делу.

В судебном заседании 02.02.2024 был допрошен эксперт. 

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.02.2024 заявленные требования удовлетворены.

Ответчик, не согласившись с принятым решением, подал апелляционную жалобу, отметив, что, по его мнению, расчет задолженности произведен неверно, так как истцом произведен расчет с учетом площади помещений собственником, которых ООО «ЦТО» не является. В период с 2018 года по 2022 год ООО «ЦТО» производилась реализация помещений, в результате площадь помещений последовательно уменьшалась и в настоящее время составляет 883,1 кв.м., а не 1126 кв.м. Истцом расчет произведен без учета информации о зарегистрированных в ЕГРП правах ООО «ЦТО» на нежилые помещения по адресу: 

<

...> исходя из площади 1 126 кв.м., тогда как в собственности ООО «ЦТО» помещения площадью 883, 1 кв.м.

По мнению ответчика, судом необоснованно не приняты во внимание выводы судебной экспертизы, между тем, судебной экспертизой установлена такая совокупность признаков, которая позволяет считать пристроенную часть здания обособленным от МКД строением.

Ответчик также считает, что судом необоснованно не оценены подтверждающие доводы ООО «ЦТО» доказательства (разрешения на ввод в эксплуатацию № RU66302000-807 от 04.03.2011, разрешение на ввод в эксплуатацию № RU66302000-227 от 27.10.2009), поскольку пристроенная часть помещения является самостоятельным объектом, у ответчика имеется обязанность по оплате долга по встроенной части помещения по адресу: 

<

...>, В соответствии с техническим паспортом встроенная часть помещений состоит из помещений №№ 97-104 и составляет 82,4 кв.м. (19,8 + 1,6 + 8,8 + 15,8 + 3,1 + 2,9 + 14,3 + 16,1). Учитывая, что тарифы на капитальный ремонт составляют: на 2019 год - 9,36; на 2020 год - 9,72; на 2021год -10,11. На 2022 год - 10,51, тарифы на содержание МОП с 2020 года по 01.02.2021 - 26.92; с 01.02.2021 по 01.11.2022 - 28.16, в связи с чем, полагает, что по контрасчету итого сумма долга составляет 109 892 руб. 60 коп.

Истец, находя решение суда первой инстанции законным и обоснованным, представил письменный отзыв, отклонив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу  - без удовлетворения. 

В судебном заседании представитель истца доводы письменного отзыва поддержал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции,  ООО «ЦТО» является правообладателем нежилых помещений, в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, также имеет собственный лицевой счет. 

ООО «ЦТО», является собственником нежилых помещений, общей площадью 1 187,3 кв.м.; истец - ООО «ЭКОлогия», как выбранная организация, на основании Протокола общего собрания № 1/2017 от 26,10.2017, обязано представлять собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по ул. Краснолесья, д. 26, услуги по содержанию общего имущества, коммунальные услуги. 

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец указал, что ответчик обязанность по оплате оказанных услуг исполняет ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность за оказанные услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома, коммунальные услуги и вносам на капитальный ремонт в размере 2 251 400 руб. 75 коп., из них: за период с марта 2020 года по 01.11.2022 за содержание и коммунальные услуги в размере 1 668 773 руб.40 коп.; за период с декабря 2019 года по 01.11.2022 по взносам за капитальный ремонт в размере 582 627 руб. 35 коп. Пени за КУ и ТО, по взносам за капитальный ремонт составляют 478 574 руб. 31 коп., их них: КУ и ТО за период с 11.04.2020 по 17.11.2022 в размере410 063 руб. 64 коп. - капитальный ремонт за период с 11.01.2020 по 17.11.2022 в размере 68 510 руб. 67 коп. 

В адрес ответчика истцом 24.08.2022 направлена претензия, которая оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемым исковым заявлением. 

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав в судебном заседании пояснения представителя истца, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Объем и стоимость подлежащих оплате истцу расходов на содержание общего имущества домов, в которых расположены принадлежащие ответчику помещения, ответчиком документально не опровергнуты.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в МКД (ч. 2 указанной статьи).

Собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (статьи 210, 249, 290 ГК РФ, часть 1 статьи 158 ЖК РФ).

Частью 2 статьи 154 ЖК РФ закреплено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в МКД, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в МКД; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.

Собственники помещений в МКД обязаны выбрать один из способов управления МКД, перечисленных в части 2 статьи 161 ЖК РФ. В случае выбора способа управления управляющей организацией на собственниках помещений лежит обязанность заключить договор управления с такой управляющей организацией (часть 5 статьи 161 ЖК РФ). При управлении МКД управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме (часть 2.3 статьи 161 ЖК РФ).

В силу приведенных норм ответчик как собственник помещений в спорном доме обязан нести расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД пропорционально своей доле в праве общей собственности, производить оплату по коммунальным услугам (в данном случае за период марта 2020 года по 01.11.2022), а также оплачивать взносы на капитальный ремонт.

Обязанность нести расходы по содержанию общего имущества, оплате взносов на капитальный ремонт владельцем помещений вытекает из закона и не зависит от наличия или отсутствия договора в виде письменного документа, подписанного обеими сторонами.

Согласно статье 39, частям 3, 7, 8 статьи 156, статье 158 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв. м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в МКД. Собственники нежилых помещений в МКД обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги.

Участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом. В данном случае не имеет значение, собственником какого помещения (жилого или нежилого) является лицо, которое должно производить расходы на содержание имущества. ЖК РФ регулирует, в том числе, и отношения по пользованию нежилых помещений в многоквартирных домах. Ограничение обязанностей собственников нежилых помещений по содержанию общего имущества противоречило бы общему смыслу гражданского законодательства о равенстве участников регулируемых отношений (статья 1 ГК РФ).

Таким образом, суд первой инстанции верно исходил из того, что на ответчика, как на собственника нежилого помещения в спорном МКД законом возложена обязанность участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и оплачивать взносы на капитальный ремонт. 

Отсутствие заключенного между истцом и собственником нежилого помещения в многоквартирном доме договора управления не является основанием для освобождения собственника от обязанности по несению расходов по оплате оказанных услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Обязанность по участию в содержании и ремонте общего имущества дома и взносов на капитальный ремонт не поставлена законодательством в зависимость от наличия или отсутствия заключенного договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 № 4910/10, расчет стоимости услуг определяется посредством умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующее число месяцев. При этом, в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества, если размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

 Возражения против удовлетворения исковых требований, заявленные ответчиком, считающего, что объекты 66:41:0404016:2038, 66:41:0404016, являются наружной пристройкой к многоквартирному дому, имеют иной функциональный характер, чем здание многоквартирного дома в целом, имеют самостоятельную, крышу и кровлю, ограждающие конструктивные элементы стен, отдельные входы, внутренние инженерные сети, используемые ответчиками для собственных нужд; пристройка не имеет с МКД общих помещений, в пользовании ответчика не находится такое общее имущество МКД, как помещения подъездов, лестничные клетки, лифты, мусоропровод, обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Для установления факта являются ли помещения ответчика с кадастровыми номерами 66:41:0404016:2038, 66:41:0404016 в рамках рассмотрения дела определением суда от 18.08.2023 была назначена судебная экспертиза. 

Проведение экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Уральская строительная экспертиза» эксперту ФИО2. 

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: является ли многоквартирный дом по адресу: 

<

...>, и помещения с кадастровыми номерами 66:41:0404016:2038 (1138,4 кв.м.) и 66:41:0404016:1538 (1 219,1 кв.м.), по указанному адресу единым объектом недвижимости? 

Согласно экспертному заключению от 15.12.2023 многоквартирный дом и помещения с кадастровыми номерами 66:41:0404016:2038 (1138,4 кв.м.) и 66:41:0404016:1538 (1219,1 кв.м.) являются единым объектом, если рассматривать такие помещения как целое неделимое пространство. Если указанные помещения рассматривать, как пространство, разделённое на встроенную и пристроенную части, то пристроенная будет являться отдельным от многоквартирного дома объектом, а встроенная часть - единым с ним. 

Принимая во внимание, что заключение эксперта для суда не имеет заранее установленной силы и оценивается судом по правилам, установленным в статье 71 АПК РФ, в соответствии с которой заключение является одним из видов доказательств по делу, оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, в то же время, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта должен учитывать и иные добытые по делу доказательства и дать им надлежащую оценку, оценивая экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу, учитывая, правовую позицию, изложенную в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика.

На основании пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) (пункт 10 Правил № 491).

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Пристроенным нежилым помещением считается нежилое помещение, являющееся самостоятельным объектом недвижимости, пристроенное к многоквартирному жилому дому, имеющее самостоятельные инженерные коммуникации и расположенное на выделенном земельном участке.

Документами-основаниями, подтверждающими данные факты, являются: документы на право собственности на объект недвижимости (пристроенному нежилому помещению должен быть присвоен иной адрес), документы на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение, документы, подтверждающие наличие самостоятельных инженерных коммуникаций, отличных от внутридомовых сетей многоквартирного жилого дома.

Ответчик полагает, что принадлежащее ему строение не обладает признаками единства с МКД, однако достаточных тому доказательств в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

Согласно пункту 3.21 «ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» (утвержден и введен в действие Приказом Росстандарта от 11.06.2014 № 543-ст) многоквартирный дом - оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).

Ни из нормативно-правовых актов, ни из судебной практики не следует, что для решения подобного спорного вопроса (о не/признании пристроя (здания) частью МКД) установлен какой-либо исключительный перечень критериев. Вместе с тем, анализ сложившейся судебной практики по данному вопросу позволяет заключить, что в каждом конкретном случае устанавливаются такие признаки самостоятельности пристроя (здания), которые позволяют осуществлять полномочия его собственнику, независимо от существования и эксплуатации многоквартирного дома.

Анализ сложившейся судебной практики по данному вопросу позволяет заключить, что в каждом конкретном случае устанавливаются такие признаки самостоятельности пристроя, которые позволяют осуществлять полномочия его собственнику, независимо от существования и эксплуатации многоквартирного дома.

Так, например, суды установили обособленность (самостоятельность) пристроя по наличию совокупности следующих признаков: пристроенная часть нежилого помещения имеет собственный фундамент, собственные несущие ограждающие стены, собственную кровлю, перекрытия, отдельные обособленные от жилого дома входы; имеет собственный адрес, отличный от адреса жилого многоквартирного дома; данный пристрой имеет свои отдельные линии подключения сетей теплоснабжения, водоснабжения, коммуникации, от которых запитан пристрой, не присоединены к коммуникациям многоквартирного дома, имеют иные вводы, чем коммуникации, входящие в жилой дом; здание пристроя располагается за пределами многоквартирного жилого дома, является отдельным конструктивно обособленным объектом капитального строительства, не является помещениями, обслуживающими жилой дом, и носит иной функциональный характер и не входит в состав многоквартирного дома (определение ВС РФ от 18.09.2017 № 309-ЭС17-12828 по делу № А60-19365/2016).

Многоквартирный дом и помещения ответчика имеют общие системы водоснабжения (ХВС, ГВС) и теплоснабжения; система теплоснабжения (общий участок тепловой сети) и система водоснабжения используется для получения коммунальных ресурсов помещений ответчика, что свидетельствует о наличии между инженерными системами (водоснабжение и теплоснабжение) объектов неразрывной физической или технологической связи (что в том числе следует и из заключения эксперта – наличие трубопроводов проходящих через помещения МКД и входящие в помещения ответчика).

Таким образом, при отсоединении трубопроводов теплоснабжения и водоснабжения помещений ответчика от систем, поставка ресурсов (вода, тепловая энергия) в помещения ответчика прекратится.

Следовательно,  устанавливаемая судами в подобных спорах совокупность признаков должна подтверждать такую самостоятельность (автономность) пристроя, которая позволила бы его существование и эксплуатацию без многоквартирного дома, что в настоящем случае не является возможным.

Суд первой инстанции обоснованно принял во внимание, что согласно разрешению на ввод в эксплуатацию от 04.03.2011 № RU 66302000-807, выданного Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, разрешен ввод в эксплуатацию многоэтажной секции со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями общественного значения, расположенной по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0404016:77. 

Вопреки утверждению апеллянта у МКД и нежилого помещения ответчика имеются общие инженерные коммуникации.

Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по указанному выше адресу является единым объектом, состоящим из единого комплекса конструктивных элементов, нежилое помещение ответчика подключено к инженерному оснащению дома. 

Весь комплекс коммуникаций является единым, отдельного ввода на подключение нежилого помещения к системам: ХВС, ГВС, канализации, отопления, электроснабжения не имеется. 

Доказательств автономности инженерных коммуникаций, посредством которых нежилое помещение ответчика снабжается коммунальными ресурсами, в материалы дела не содержат. 

Сведений об изменении фактически технических характеристик объекта с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию также, не имеется. 

Ответчиком не представлено доказательств наличия у помещения самостоятельных, без задействования сетей МКД, непосредственных присоединений к сетям ресурсоснабжающих организаций. 

Следует также отметить, что истцом представлено сводное заключение государственной экспертизы № 66-1-4-0675- 08/07-0842-1 по проекту объекта капитального строительства: «19-этажные жилые дома с подземным гаражом и встроено- пристроенными предприятиями обслуживания по ул. Краснолесья в г. Екатеринбурге» от 21.08.2008.

Согласно данному заключению Генеральным планом в границах отвода земельного участка планируется размещение пяти 19-этажных 3-секционных жилых домов со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания, подземными гаражами с выделением 5 пусковых комплексов: пусковой комплекс:-        19-этажный, 3-секционный, 253-квартирный жилой дом со встроенными помещениями на первом этаже и подземным гаражом (№7/1 по экспликации ГП); этажный пристроенный офис (№7/1А по экспликации ГП); этажный встроено-пристроенный блок продовольственного магазина (№7/1Б по экспликации ГП); пусковой комплекс:    19-этажный, 3-секционный, 255-квартирный жилой дом со встроенными помещениями на первом этаже и подземным гаражом (№7/2 по экспликации ГП), 3-этажный встроено-пристроенный блок продовольственного магазина (№7/1Б по экспликации ГП).

Магазин по продаже промышленных товаров расположен на первом - третьем этажах встроено-пристроенного здания № 7/2. Магазин относится к предприятиям розничной торговли и специализируется на продаже товаров для детей. Ассортимент товаров, предлагаемых к продаже: детская одежда, детская обувь, игрушки. Площадь торгового зала для 1 - 2 этажей - 208,6 м2, для третьего этажа - 168,88 м. Проектом предусмотрено устройство трёх торговых залов, группы помещений для приёма, храпения, подготовки товаров к продаже, подсобных и служебно - бытовых помещений. Приём товара с автотранспорта осуществляется через встроенное загрузочное помещение, расположенное с торца жилого дома со стороны основной транспортной магистрали. Для персонала магазина предусмотрено устройство бытовых помещений: помещение персонала, гардероб и санузлы.

Жилой дом № 7/2 со встроенно-пристроенным магазином №7/2А (по экспликации ГП) - трёхсекционный 19-этажный с техподпольем сложной конфигурации в плане (общие размеры в осях отсутствуют). Высота этажей в отметках: техподполье - 2,11 м; с первого по девятнадцатый этажи - 2,85м. В уровне техподполья размещены ИТП, комната связи, венткамера, технические помещения для прокладки инженерных коммуникаций. В уровне первого этажа располагаются офисные помещения (холлы, рабочие кабинеты, комнаты персонала, подсобные помещения, санузлы, кладовые уборочного инвентаря), ТСЖ, входные группы в жилую часть с электрощитовыми и кладовыми уборочного инвентаря, помещение охраны с санузлом, помещение телеслужбы.

Магазин №7/2А (по экспликации ГП) располагается в 3-этажном пристрое с техподпольем и частично на первом этаже жилого дома № 7/2, имеет общие размеры в плане (общие размеры в осях отсутствуют). Высота этажей в отметках - 2,85 м. На первом этаже магазина расположены торговый зал, дебаркадер, загрузочная, помещения подготовки товаров к продаже, главная касса, кабинет администрации, гардеробная, помещение сбора отходов, а также въездная группа в подземную автостоянку, офисные помещения (вестибюль, кабинеты), электрощитовая.

Конструктивная схема пристроев - система несущих колонн и вертикальных стен-диафрагм. обеспечивающих геометрическую неизменяемость, устойчивость и восприятие всех вертикальных и горизонтальных нагрузок. Пространственная жёсткость зданий обеспечивается совместной работой поперечных и продольных стен (диафрагм) и дисков монолитных перекрытий. Колонны - квадратного сечения с размером 400x400 мм из монолитного железобетона В25; несущие стены - монолитные железобетонные из бетона В25 W4 толщиной 200-400-500 мм; перекрытия и покрытие - монолитное железобетонное балочное из бетона В25 толщиной 180 мм.

Фундаменты - сплошная фундаментная плита из монолитного железобетона.

Водоснабжение - от проектируемого водопровода 0300 мм по ул. Чкалова до существующего 0300 мм по ул. Краснолесья. Располагаемый напор в городской сети водопровода - 0,35- 0,40 МПа. В жилых домах предусмотрена двухзонная система холодного и горячего водоснабжения: 1зона - со второго по десятый этаж, 2зона - с одиннадцатого по девятнадцатый этаж. Для повышения напора во внутренних сетях водопровода жилых домов предусмотрено устройство насосных станций в подвалах с установкой насосов фирмы «GRUNDFOS». Встроенные в жилые дома помещения, пристроенные здания, а также административное здание №21 снабжаются водой от городского давления.

Для учёта расхода воды на воде в каждый жилой дом устанавливается общий счётчик воды; счётчик воды для встроенных помещений; счётчик воды на ГВС. В каждом встроенном помещении предусмотрена установка контрольных счётчиков воды.

Конструктивная схема жилых домов, пристроенных магазинов, офисов и подземного паркинга образована системой несущих колонн и вертикальных стен-диафрагм, обеспечивающих геометрическую неизменяемость, устойчивость и восприятие всех вертикальных и горизонтальных нагрузок. Пространственная жесткость обеспечивается совместной работой поперечных и продольных стен и дисков перекрытий.

В жилой части домов запроектирована естественная приточно-вытяжная вентиляция, организован через каналы, идущие на кровлю дома. В помещениях офисов, расположенных на 1 этажах жилых домов 7/1 и 7/2 запроектирована приточно-вытяжная вентиляция с естественным побуждением. Вытяжная вентиляция осуществляется через самостоятельные каналы, идущие на кровлю дома.

Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по указанному выше адресу является единым объектом, состоящим из единого комплекса конструктивных элементов, нежилое помещение ответчика подключено к инженерному оснащению дома.

Таким образом, следует констатировать, с учетом анализа всех представленных доказательств следует вывод о том, что документы, однозначно свидетельствующие о том, что спорное нежилое помещение отделено от дома и не является его частью, в материалы дела не представлены; совокупность представленных в материалы дела доказательств свидетельствует о том, что пристроенное нежилое помещение ответчика является частью спорного МКД (статья 71 АПК РФ). 

Следовательно, ответчик как собственник нежилых помещений, расположенных в МКД, обязан нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома, оплате взносов на капитальный ремонт.

Доводы о заключении ответчиком самостоятельных договоров с РСО, а также возражения о том, что ответчик в исковой период самостоятельно осуществлял содержание и ремонт судом отклонены, поскольку несение ответчиком самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 ГК РФ. Собственник нежилого помещения, расположенного в МКД, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

На основании изложенных положений и обстоятельств, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии обязанность ответчика как собственника нежилого помещения в спорном МКД участвовать в расходах на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения соответствующей платы.

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом (пункт 12 Правил № 491), но при этом они обязаны предварительно утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (пункт 17 Правил № 491), либо подтвердить, что необходимость выполнения соответствующих работ и услуг связана с безопасностью жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального  имущества, носили необходимый, неотложный характер (пункт 10 Правил № 491). Доказательств согласования и одобрения общим собранием собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома в установленном порядке (пункт 17 Правил № 491) выполнение ответчиком в спорный период за счет собственных средств работ по уборке придомовой территории от снега в материалы дела не представлено.

Осуществление собственником помещений в МКД дополнительных расходов на содержание общего имущества законом не запрещается, при этом такой собственник вправе любым иным не запрещенным законом способом самостоятельно участвовать в улучшении содержания имущества, что, однако, при отсутствии доказательств ненадлежащего исполнения управляющей организацией своих обязательств по содержанию общего имущества, не может являться основанием для взыскания с управляющей организации понесенных таким собственником расходов.

Между тем, суд апелляционной инстанции полагает необходимым также отметить, что распределение бремени расходов на содержание общего имущества в МКД, а именно доля конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество в МКД, само по себе не исключает возможность учета при принятии решения особенностей соответствующих помещений (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые - при соблюдении баланса интересов различных категорий собственников помещений в МКД - могут служить достаточным основанием для изменения долей их участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества (соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений и т.д.).

Ответчик вправе инициировать общее собрание собственников помещений спорного МКД, для утверждения ему платы на содержание общего имущества (и т.д.), поскольку как указано в Постановлении № 5-П, подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в МКД принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в МКД, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования, притом что выбор дополнительных критериев для определения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в МКД не должен осуществляться произвольно.

Также следует отметить, что вопреки доводам жалобы, до тех пор пока имеется решение общего собрания собственников (действующее) об установлении соответствующего размера платы (содержание, ремонт и т.д.) поскольку состав общего имущества МКД установлен законодателем и он не ставится в зависимость от пользования собственником той или иной частью такого имущества, учитывая, что в рассматриваемом случае решения собственниками об установлении иного размера платы для ответчика, чем тот, который определен уполномоченным органом, не принималось, судом первой инстанции обоснованно не принят контррасчет ответчика.

При этом, необходимо констатировать, что Конституционный Суд РФ признал пункты 1, 3 и 7 статьи 181.4, статью 181.5 ГК РФ и часть 1 статьи 158 ЖК РФ не противоречащими Конституции Российской Федерации, поскольку содержащиеся в них положения по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования:

предполагают совместное участие всех собственников помещений в многоквартирном доме в расходах на содержание общего имущества в таком доме и не исключают возможность учета общим собранием собственников помещений в МКД при принятии решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения, включающей в себя в том числе плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в МКД, особенностей помещений в данном доме (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые могут служить достаточным основанием для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, - при том условии, что дифференциация размеров соответствующих платежей, основанная на избранных общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме дополнительных критериях для определения долей такого участия, не повлечет за собой необоснованных различий в правовом положении собственников помещений в МКД, относящихся к одной и той же категории;

не исключают возможность признания судом недействительным решения общего собрания собственников помещений в МКД об установлении размера платы за содержание жилого помещения (обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в МКД), в том числе предусматривающего различные размеры такого рода платежей для собственников жилых и нежилых помещений, но лишь в случае, если суд придет к выводу о нарушении указанным решением требований закона.

В данном случае, истец взыскивает плату, на основании цены установленной для всех собственников, т.е. истец (является исполнителем воли собственников), следовательно, он лишь осуществляет оказание услуг в пределах той цены (тарифа, платы), которую определили собственники МКД, и, предъявляя требование в рамках настоящего дела, истец взыскивает размер платы применительно к доле приходящейся на собственника - ответчика, поэтому вопросы об определении такой цены (с учетом доводов ответчика) выходят за предмет исследования в рамках заявленного требования.

Однако, в случае нарушения прав ответчика (при наличии к тому материально-правового обоснования), последний не лишен права на судебную защиту и, как следствие, он не может быть лишен права на постановку таких вопросов в ином судебном разбирательстве (например, касательно обоснованности цены, установленной общим собранием применительно к ответчику, учитывая конкретные обстоятельства и т.д.).

Следовательно, требование истца о взыскании с ответчика суммы долга по содержанию жилья и коммунальным услугам за период марта 2020 года по 01.11.2022 в размере 1 668 773 руб.40 коп., долга по взносам капитальному ремонту за период с декабря 2019 года по 01.11.2022 в размере 582 627 руб.35 коп. удовлетворены правомерно.

При расчете суммы задолженности вопреки доводам жалобы, истцом учтены все имеющиеся площади и площади, которые ответчик продавал и распределял: в 2013 году ООО «ЦТО» приобрело: 66:41:0404016:3038 - 1 138, 4 кв.м, и 66:41:0404016:1538 - 1219,1 кв. м., что составило 2 357, 5 кв.м., (соответствующие документы о праве собственности имеются в материалах дела). В последующем произошло распределение площадей. Так, в 2013 году строено-пристроенное здание принадлежало полностью ООО «ЦТО», поэтому площади 105,6 кв.м, и 137,3 кв.м, принадлежат ответчику. 

Отчуждение данных площадей не производилось и не признавалось общим имуществом. 

В материалах дела имеется справка из БТИ, где указаны все площади, также представляем справку от 07.06.2024.

Иное из материалов дела не следует (статья 65 АПК РФ).

Таким образом, расчет задолженности произведен с учетом новых собственников, данные обстоятельства судом изучены и исследованы.

Поскольку имело место нарушение сроков исполнения денежного обязательства, истец обратился с требованием о взыскании с ответчика пени по коммунальным услугам за период с 11.04.2020  по 17.11.2022 в размере 410 063 руб. 64 коп., с продолжением начисления пеней с 18.11.2022 по день фактической оплаты задолженности по содержанию жилья и коммунальным услугам в размере 1 668 773 руб.40 коп. по правилам части 14 статьи 155 ЖК РФ и пени по капитальному ремонту за период с 11.01.2020  по 17.11.2022 в размере 68 510 руб. 67 коп., с продолжением начисления неустойки с 18.11.2022 по день фактической оплаты задолженности по взносам капитальному ремонту в размере 582 627 руб.35 коп по правилам части 14.1 статьи 155 ЖК РФ. 

Согласно части 14 статьи 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается. 

Частью 14.1. статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации в ред. Федерального закона от 03.11.2015 № 307-ФЗ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты. Уплата указанных пеней осуществляется в порядке, установленном для уплаты взносов на капитальный ремонт. 

Учитывая доказанность факта неисполнения ответчиком обязательства по внесению оплаты за жилищно-коммунальные услуги, содержание МОП и капитальный ремонт в установленный законом срок, требование истца о взыскании неустойки заявлено обоснованно, в том числе с учетом Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами». 

Расчет пеней судом проверен, признан соответствующим положениям статьи 155 ЖК РФ. Арифметическая составляющая расчета неустойки ответчиком не оспорена, контррасчет не представлен.

Предусмотренных законом оснований для освобождения ответчика от ответственности за ненадлежащее исполнение денежного обязательства (статья 401 ГК РФ) судом не установлено. Поскольку ответчиком допущена просрочка в исполнении обязательства по оплате оказанных услуг, при этом не представлено доказательств наличия непреодолимой силы, обусловившей невозможность надлежащего исполнения обязательств, а также принятия всех возможных мер направленных на их оплату, требование истца о взыскании неустойки удовлетворено.

Доводы, заявленные ответчиком в апелляционной жалобе, исследованы судом апелляционной инстанции в полном объеме, и отклонены, оснований для отмены судебного акта, не установлено.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение суда первой инстанции не подлежит отмене (изменению), поскольку выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и примененным нормам материального и процессуального права, возражения ответчика по иску судом первой инстанции обоснованно отклонены. 

Оснований для отмены (изменения) обжалуемого решения на основании статьи 270 АПК РФ не установлено, апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 104, 117610, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 февраля 2024 года по делу № А60-66115/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу  - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

В.Ю. Назарова 

 

Судьи

 

М.В. Бородулина

 

О.Г. Власова