АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А43-8353/2022

02 октября 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2023 года.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Трубниковой Е.Ю.,

 

при участии представителей

от администрации городского округа город Выкса Нижегородской области:

ФИО1 (доверенность от 11.09.2023 № 64),

от общества с ограниченной ответственностью «Грин Строй»:

ФИО2 (доверенность от 10.01.2023),

 

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы

администрации городского округа город Выкса Нижегородской области и 

общества с ограниченной ответственностью «Грин Строй»

 

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 20.12.2022,

принятое судьей Окороковым Д.Д., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2023,

принятое судьями Устиновой Н.В., Наумовой Е.Н., Ковбасюком А.Н.,

по делу № А43-8353/2022

 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Грин Строй»

(ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Туртапское»

(ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) 

о понуждении к заключению договора о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков,

 

и по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью «Туртапское»

к администрации городского округа город Выкса Нижегородской области

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании недействительным, отмене постановлений, 

об аннулировании записи о регистрации права постоянного пользования земельным участком,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, – комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Выкса Нижегородской области, 

 

и   у с т а н о в и л : 

 

общество с ограниченной ответственностью «Грин Строй» (далее – ООО «Грин Строй») обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Туртапское» (далее – ООО «Туртапское»):

1) о понуждении к заключению договора купли-продажи имущества: силосная траншея 500т (лот 2), силосная траншея 500т (лот 3); 

2) о понуждении к заключению договора о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка с кадастровым номером 52:53:0010112:176, аренды земельного участка с кадастровым номером 52:53:0010101:141, аренды земельного участка с кадастровым номером 52:53:0010101:65.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация городского округа город Выкса Нижегородской области (далее – Администрация) и комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Выкса Нижегородской области (далее – Комитет). 

Данный иск принят к производству в деле № А43-8353/2022.

В ходе рассмотрения дела ООО «Грин Строй» отказалось от требования о понуждении к заключению договора купли-продажи имущества.

Исковые требования основаны на статьях 429, 445, 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, 110 и 179 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). Требования мотивированы нарушением преимущественного права ООО «Грин Строй» на приобретение прав аренды спорных земельных участков в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Туртапское».

Кроме того, ООО «Туртапское» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с требованиями к Администрации:

1) о признании недействительными постановлений от 14.08.2020 № 1642, от 23.09.2020 № 1987, отмене постановления от 10.05.2016 № 1506, 

2) об аннулировании записи от 02.10.2020 № 52:53:0010101:141-52/142/2020-1 в Едином государственном реестре недвижимости о праве постоянного пользования земельным участком с кадастровым номером 52:53:0010101:141.

Данные требования приняты к производству в деле № А43-28901/2022.

Требования основаны на статье 131 Закона о банкротстве и мотивированы тем, что Администрация нарушает имущественные интересы ООО «Туртапское».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет и ООО «Грин Строй».

Суд первой инстанции определением от 25.10.2022 объединил дела № А43-8353/2022 и № А43-28901/2022 в одно производство. Делу присвоен номер А43-8353/2022.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 20.12.2022, оставленным в силе постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2023, прекратил производство по данному делу в части искового требования ООО «Грин Строй» о понуждении к заключению договора купли-продажи имущества в связи с принятием отказа истца от иска; удовлетворил требование ООО «Туртапское» о признании отсутствующим права постоянного (бессрочного) пользования Администрацией земельным участком 52:53:0010101:141; в удовлетворении остальных требований ООО «Грин Строй» и ООО «Туртапское» отказал.

ООО «Грин Строй» и Администрация не согласились с принятыми судебными актами и обратились в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами.

ООО «Грин Строй» просило отменить решение и постановление в части отказа в удовлетворении исковых требований к ООО «Туртапское» о понуждении к заключению договоров о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка. По мнению заявителя, запись в ЕГРН о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не является препятствием для удовлетворения иска, так как данное право отсутствует; отсутствие государственной регистрации договора аренды не препятствует передаче прав по нему. Кроме того, заявитель полагает, что суды неверно применили пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации к стороне незарегистрированного договора. 

Администрация просила отменить решение и постановление в части удовлетворения требования ООО «Туртапское» и отказать в удовлетворении его иска. Заявитель указывает, что правовые акты, на основании которых земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования не признаны судом недействительными; срок исковой давности истек – с момента утверждения конкурсного управляющего прошло более 5 лет, он обладал сведениями о зарегистрированных правах на земельный участок. Администрация указывает, что договор аренды является незаключенным, т.к. его государственная регистрация не была проведена.

Подробно доводы заявителя изложены в кассационных жалобах и поддержаны представителями в судебном заседании.

ООО «Туртапское» в отзыве на кассационные жалобы не согласилось с доводами заявителей, просило оставить обжалованные судебные акты без изменения, кассационные жалобы Администрации и ООО «Грин Строй» – без удовлетворения.

Комитет отзыв на кассационную жалобу в суд округа не представил.

ООО «Туртапское» и Комитет, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалобы рассмотрена в их отсутствие. 

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области, постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, Арбитражный суд Нижегородской области по делу № А43-19211/2016 своим решением от 07.07.2017 признал ООО «Туртапское» несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство с особенностями, установленными для сельскохозяйственных организаций.

На электронной торговой площадке «uTender» ООО «Туртапское» 15.10.2021 опубликовало извещение о проведении торгов посредством публичного предложения о продаже принадлежащего ему имущества, в том числе прав аренды земельных участков с кадастровыми номерами 52:53:0010112:176, 52:53:0010101:141 и 52:53:0010101:65 (адрес: Нижегородская область, Выксунский район, территория общества «Выксунская птицефабрика», участки 8, 4 и 7) по лотам 7, 9 и 10. В соответствии с протоколами 19.01.2022 к участию в торгах по указанным лотам в качестве единственного участника допущено ООО «Грин Строй». Согласно протоколам о результатах торгов последний был признан победителем. Исходя из извещения о проведении торгов, договор с победителем заключается не позднее 5 дней со дня получения соответствующего предложения конкурсного управляющего.

ООО «Туртапское» (арендатор) и Комитет (арендодатель) 15.02.2008 заключили договор аренды земельного участка № 53/2008, согласно которому ООО «Туртапское» принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 290,61 гектара по адресу: Нижегородская область, Выксунский район, общество «Выксунская птицефабрика», участок № 4. Договор № 53/2008 аренды земельного участка в установленном законом порядке не регистрировался в связи с отсутствием сведений о данном земельном участке в ЕГРН. 

Администрация постановлениями от 21.10.2013 № 5197, от 10.02.2014 № 399, а также от 10.05.2016 № 1506 конкретизировала сведения о земельном участке. В частности, в постановлении от 10.05.2016 № 1506 определен кадастровый номер указанного земельного участка 52:53:0010101:141. 

Дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка не заключались.

Администрация постановлением от 14.08.2020 № 1642 в связи с отсутствием регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 52:53:0010101:141 отменила постановление от 28.01.2008 № 191 в части предоставления из фонда перераспределения земель в аренду ООО «Туртапское» земельного участка 52:53:0010101:141. Кроме того, постановлением Администрации от 23.09.2020 № 1987 данный земельный участок предоставлен Администрации в постоянное (бессрочное) пользование. На этом основании, 02.10.2020 в ЕГРН внесена запись 52:53:0010101:141-52/142/2020-1 о регистрации за Администрацией права постоянного пользования земельным участком 52:53:0010101:141.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Грин Строй» и ООО «Туртапское» в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалоб, отзыва на них и заслушав представителей сторон, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

1. По кассационной жалобе ООО «Грин Строй».

В силу статьи 445 (пункта 4) Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с этим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством.

На основании статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Само по себе отсутствие государственной регистрации договора не является основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения. При этом права сторон не могут быть противопоставлены третьим лицам (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 № 15510/12). 

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил следующее. 

Если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не зарегистрировали договор, следует исходить из наличия обязательства между сторонами, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и в отношении иных условий пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими. 

Лицо, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственной регистрации, не может противопоставить предоставленные ему права третьим лицам (пункт 14).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска ООО «Грин Строй».

С учетом приведенных норм права и разъяснений их применения в отношении передачи прав по договору аренды от 15.02.2008 № 53/2008 суды верно заключили, что поскольку данный договор не зарегистрирован сторонами в установленном законом порядке, и на момент проведения торгов в ЕГРН имелась запись о регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком 52:53:0010101:141 за Администрацией, у ООО «Туртапское» не имеется оснований для передачи прав по этому договору. Для третьих лиц, как и ООО «Грин Строй», договор аренды от 15.02.2008 № 53/2008 не считается заключенным в силу закона (статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку в материалы дела представлены договоры от 05.04.2022 № 7 и № 10 переуступки права аренды земельного участка, согласно которым ООО «Грин Строй» в добровольном порядке были переданы права и обязанности по договорам от 10.10.2017 № 179/2017 и от 15.02.2018 № 54/2008, поэтому понуждение к заключению договоров о передаче прав не требуется. 

2. По кассационной жалобе Администрации.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством. К таким случаям, в частности, относится регистрация права собственности на один и тот же объект недвижимости за разными лицами. В этой ситуации нарушением прав истца является сам факт двойной государственной регистрации права собственности, в том числе ответчика, на имущество, принадлежащее истцу.

Правом на этот иск обладает только владеющий собственник недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРН. В предмет доказывания по иску о признании права отсутствующим входит установление факта идентичности вещи, право на которое зарегистрировано одновременно за истцом и ответчиком.

Предъявить иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, который является разновидностью негаторного иска, помимо собственника земельного участка, вправе также арендатор участка, а также в исключительных случаях лица, законные права которых нарушены юридическим фактом регистрации права собственности. Данный правовой подход вытекает из пункта 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», а также определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.05.2017 № 308-ЭС16-20201.

В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи имущества в аренду или на праве постоянного (бессрочного) пользования, право на негаторный иск имеют как арендатор (владелец), так и собственник имущества, чье вещное право может быть нарушено действиями третьего лица, пользующегося чужим имуществом без воли собственника, но не нарушающего владения. В таких делах обязательно участие как арендатора (владельца), так и собственника (тот, кто не является истцом, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, на стороне истца). Указанная позиция следует из пункта 3 информационного письма от 15.01.2013 № 153 и определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.04.2016 № 306-ЭС15-17275.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Выбор способа защиты вещного права, квалификация правоотношения судом, разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится имущество (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденного его Президиумом 24.04.2019).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства, суды пришли к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования ООО «Туртапское» о признании отсутствующим права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 52:53:0010101:141.

Суды верно исходили из того, что с учетом разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 14 постановления от 17.11.2011 № 73, для Администрации и ООО «Туртапское» договор аренды является заключенным. Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»). 

При этом суды учли, что договор аренды от 15.02.2008 № 53/2008 в отношении спорного земельного участка не расторгался, ООО «Туртапское» производило платежи за пользование земельным участком, являющимся предметом договора, фактически земельный участок Администрации не возвращен. Более того, решением Арбитражного суда Нижегородской области от 13.09.2017 по делу № А43-23179/2017 с ООО «Туртапское» в пользу Комитета взыскана задолженность по спорному договору; определением от 20.10.2017 по делу № А43-19211/2016 в реестр требований кредиторов ООО «Туртапское» включены требования Комитета, в том числе по договору аренды от 15.02.2008 № 53/2008. 

Администрация предложение о расторжении договора аренды арендатору не направляла, с соответствующим требованием в суд не обращалась, в связи с чем суды пришли к верному выводу о том, что арендные отношения между сторонами на момент рассмотрения настоящего спора не прекращены. В этой связи оснований для возникновения права постоянного (бессрочного) пользования и его регистрации не имелось.

По приведенным мотивам суды правильно рассмотрели настоящий спор.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы ООО «Грин Строй» подлежат отнесению на заявителя. Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы Администрацией судом округа не рассматривался, поскольку на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации она освобождена от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 20.12.2022 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2023 по делу № А43-8353/2022 оставить без изменения, кассационные жалобы администрации городского округа город Выкса Нижегородской области и общества с ограниченной ответственностью «Грин Строй» – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 

 

Судьи

 

С.В. Бабаев

Е.Ю. Трубникова