АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ  

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

 арбитражного суда первой инстанции 

дело № А32-14424/2019 

г. Краснодар «13» июня 2019 года 

Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2019 года. 

Решение суда в полном объёме изготовлено 13 июня 2019 года.  

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-14424/2019  

 по иску общества с ограниченной ответственностью «Кавиар Кубани»  (ОГРН 

<

***>)  

 к администрации муниципального образования город Горячий Ключ 

 об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды  земельного участка № 4100004209 от 08.04.2011, взыскании неосновательного  обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы, процентов за  пользование чужими денежными средствами,  

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО1  (по доверенности от 15.01.2019), представителя администрации – ФИО2 (по  доверенности от 09.01.2019),  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Кавиар Кубани» (далее –  истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к  администрации муниципального образования город Горячий Ключ (далее –  администрация) со следующими требованиями:  

 - обязать администрацию произвести перерасчет размера арендной платы по  договору аренды земельного участка № 4100004209 от 08.04.2011;  

 - взыскать с администрации излишне уплаченную сумму по договору аренды  земельного участка от 08.04.2011 № 4100004209 в размере 5 125 223 рубля 56  копеек;  

 - обязать администрацию производить расчет размера арендной платы по  договору аренды земельного участка от 08.04.2011 № 4100004209 на основании и  согласно требованиям постановления главы администрации (губернатора)  Краснодарского края от 27.01.2011;  

 - взыскать с администрации проценты в соответствии со статьей 395  Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 1 299 824 рубля 85 копеек.   Истец обратился с ходатайством от 21.05.2019 об изменении размера  исковых требований, в котором просил:  

 - изменить (уменьшить) размер исковых требований по иску ООО «Кавиар  Кубани» по делу № А32-14424/2019, считать суммой исковых требований сумму в  размере 2 487 352 рубля;  

 - взыскать с администрации муниципального образования город Горячий  Ключ в пользу истца излишне уплаченную сумму по договору аренды земельного  участка № 4100004209 от 08.04.2011 в размере 2 487 352,02 рубля.  

 Исковые требования мотивированы тем, что, по мнению истца, арендная  плата за земельный участок КН 23:41:0209001:1977, относящийся к категории  земель промышленности, рассчитывалась администрацией от кадастровой  стоимости земельного участка в размере 90 839 344 рубля. При этом по отчету об  оценке, выполненному по заказу истца, рыночная стоимость земельного участка  составляет 21 812 705 рублей. Излишне уплаченная сумма арендной платы за  период с 01.03.2016 по 28.02.2019 составляет 5 125 223 рубля 56 копеек.  

 В ходатайстве об изменении размера исковых требований от 21.05.2019  истец ссылается на существенное превышение размера рыночной стоимости  земельного участка, примененного администрацией. Сумма переплаты по расчету  истца составила 2 487 352 рубля 02 копейки.  

 В судебном заседании 22.05.2019 представитель истца пояснил, что  поскольку истцом в ходе настоящего судебного заседания установлено начисление  администрацией годовой арендной платы от рыночной стоимости земельного  участка, истец более не поддерживает исковые требования об обязании произвести  перерасчет размера арендной платы по договору аренды земельного участка   № 4100004209 от 08.04.2011, об обязании производить расчет размера арендной  платы по договору аренды земельного участка от 08.04.2011 № 4100004209 на  основании и согласно требованиям постановления главы администрации  (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011. Размер процентов за пользование  чужими денежными средствами общество намеревалось уточнить после  проведения по настоящему делу судебной оценочной экспертизы рыночной  стоимости земельного участка.  

 Ходатайство от 21.05.2019 об изменении размера исковых требований судом  рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.  

 Истец также обратился с ходатайством от 20.05.2019 о назначении судебной  экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка, в котором  просил определить рыночную стоимость земельного участка КН  23:41:0209001:1977 по состоянию на январь 2016 года, январь 2017 года, январь  2018 года.  

 Указанное ходатайство судом отклонено по основаниям, приведенным далее  в настоящем решении.  

 В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 15 по 22 мая 2019  года, представитель истца на иске настаивал, также просил назначить по делу  судебную оценочную экспертизу. Представитель администрации просил в иске  отказать по доводам, изложенным в отзыве.  

 Суд в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации завершил предварительное судебное заседание и перешёл к  рассмотрению дела в заседании первой инстанции.  

 Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон,  арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска и об  отклонении ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы.  

 Как следует из материалов дела, администрацией и истцом был заключен  договор от 08.04.2011 № 4100004209 аренды земельного участка с кадастровым  номером 23:41:0209001:1977 площадью 106 900 кв.м, предназначенного для  размещения рыборазводного комплекса осетровых пород, относящегося к  категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,  телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности,  земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. В  соответствии с пунктом 2.1 расчет размера арендной платы изложен в приложении  к договору.  

 В соответствии с кадастровым паспортом от 01.04.2011 № 2343/12/11-122154  земельный участок КН 23:41:0209001:1977 относится к категории земель «земли  промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,  информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны,  безопасности и земли иного специального назначения».  

 В соответствии с выпиской из ЕГРН от 09.04.2019 № 99/2019/255743082  право собственности на земельный участок КН 23:41:0209001:1977 не  зарегистрировано, участок относится к категории земель промышленности.  

 Истец направил в администрацию претензию от 27.12.2017, в которой  просил произвести перерасчет арендной платы от рыночной стоимости земельного  участка, возвратить переплату, возникшую в 2015, 2016 и 2017 годах.  

 В письме от 31.01.2018 № 101-281/18-03.01.04 администрация отказалась  удовлетворить данную претензию и сообщила, что расчет арендной платы  производится в соответствии с постановлением главы администрация  Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 в размере 1,5% от рыночной стоимости  земельного участка, которая указана в отчете об оценке № 117-Н/03/2012.  

 В отзыве от 14.05.2019 администрация пояснила следующее. В соответствии  с постановлением главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 № 50  ставка арендной платы составляла 1,5% от кадастровой стоимости земельного  участка. Вместе с тем, с принятием постановления главы администрации  Краснодарского края от 28.12.2011 № 1620 с 01.04.2012 арендная плата за земли  промышленности составила 1,5% от рыночной стоимости земельного участка. При  расчете арендной платы с 01.04.2016 и по настоящее время применяется  постановление главы администрации Краснодарского края от 21.03.2016 № 121, где  ставка арендной платы составляет 1,5% от рыночной стоимости земельного  участка.  

 В обоснование данного отзыва администрацией представлен отчет № 117- Н/03/2012 об оценке рыночной стоимости земельного участка КН  23:41:0209001:1977, выполненный ООО «Независимая оценка» по состоянию на  

02.03.2012 и составленный 02.03.2012 по заказу управления имущественных и  земельных отношений муниципального образования г. Горячий Ключ на  основании муниципального контракта № 4 от 29.02.2012.  

 В соответствии с данным отчетом рыночная стоимость земельного участка  на дату проведения оценки составляла 91 201 735 рублей.  

 Администрацией представлены приложения к договору аренды земельного  участка, отражающие методику расчета годовой арендной платы.  

 В соответствии с приложением № 748 к договору аренды № 4100004209 от  08.04.2011 арендная плата за период с 09.01.2012 рассчитывалась на основании  постановления главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 и  составляла 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка в размере  90 839 344 рубля.  

 С 01.04.2012 согласно приложению № 749 к договору аренды арендная плата  составляла 1,5% от рыночной стоимости земельного участка в размере 91 201 735  рублей.  

 С 01.01.2013 годовая арендная плата также составляла 1,5% от рыночной  стоимости земельного участка в размере 91 201 735 рублей с применением  коэффициента инфляции 1,055 (в приложении ошибочно указана вместо рыночной  кадастровая стоимость, однако при математической перепроверке изложенного в  приложении расчета следует, что администрацией фактически применялась не  кадастровая, а рыночная стоимость земельного участка в размере 91 201 735  рублей).  

 С 01.01.2014 согласно приложению № 191 к договору аренды годовая  арендная плата определялась от рыночной стоимости земельного участка в размере  91 201 735 рублей с применением ставки 1,5% и коэффициентов инфляции 2013  года (1,055) и коэффициента инфляции 2014 года (1,05).  

 С 01.01.2015 согласно приложению № 113 к договору аренды годовая  арендная плата определялась как произведение рыночной стоимости земельного  участка 91 201 735 рублей, ставки арендной платы 1,5% и коэффициента уровня  инфляции 2012 – 2014 годов.  

 С 01.01.2016 годовая арендная плата определялась как произведение  рыночной стоимости земельного участка 91 201 735 рублей, ставки арендной платы  1,5% и коэффициента уровня инфляции 2012 – 2016 годов.  

 С 01.01.2017 размер годовой арендной платы определялся как произведение  рыночной стоимости земельного участка 91 201 735 рублей, ставки арендной платы  1,5% и коэффициента уровня инфляции 2012 – 2017 годов.  

 С 01.01.2018 размер годовой арендной платы определяется как произведение  рыночной стоимости земельного участка 91 201 735 рублей, ставки арендной платы  1,5% и коэффициента уровня инфляции 2012 – 2018 годов.  

 С 01.01.2019 размер годовой арендной платы определяется как произведение  рыночной стоимости земельного участка 91 201 735 рублей, ставки арендной платы  1,5% и коэффициента уровня инфляции 2012 – 2019 годов.  

 Соответственно, размер годовой арендной платы составил: в 2016 году –  1 701 101,41 рубль, в 2017 году – 1 769 145,47 рублей, в 2018 году – 1 839 911,29  рублей, в 2019 году – 1 919 027,48 рублей.  

 Таким образом, администрацией на протяжении всего периода времени с  01.04.2012 применялся нормативно правильный расчет размера годовой арендной  платы – от рыночной стоимости земельного участка, определенной оценщиком в  

2012 году, с применением ставки арендной платы 1,5% и коэффициентов  инфляции.  

 Доводы истца о применении администрацией кадастровой стоимости  земельного участка не нашли своего подтверждения и противоречат приложениям  к договору аренды земельного участка, ежегодно утверждаемым администрацией  как арендодателем земельного участка и представленным в материалы настоящего  дела.  

 Установив, что администрацией производился расчет годовой арендной  платы от рыночной стоимости земельного участка, истец ограничился доводом о  том, что неосновательное обогащение имеет место в связи с применением  администрацией завышенного размера рыночной стоимости земельного участка.  

 Истец в обоснование своего довода о наличии неосновательного обогащения  представил отчет № 152/3 от 01.11.2018, выполненный ООО «Независимый  оценщик» по заказу истца. В соответствии с данным отчетом рыночная стоимость  земельного участка с кадастровым номером 23:41:0209001:1977 по состоянию на  январь 2016 года составила 7 227 000 рублей, по состоянию на январь 2017 года  составила 16 898 000 рублей, по состоянию на январь 2018 года составила  18 304 000 рублей.  

 По расчету истца в связи с применением администрацией завышенной  рыночной стоимости земельного участка в 2016 – 2018 годах переплата составила  2 487 352 рубля 02 копейки.  

 В подтверждение довода о наличии переплаты истец также обратился с  ходатайством о проведении оценочной экспертизы, в котором просил определить  рыночную стоимость земельного участка по состоянию на январь 2016 года, январь  2017 года, январь 2018 года.  

 Таким образом, общество просит суд провести ретроспективную оценку  рыночной стоимости земельного участка – за прошедшие периоды действия  договора аренды, которые обществом уже были оплачены в соответствии с  расчетами администрации.  

 Арбитражный суд считает, что в рамках договора аренды земельного  участка, в котором арендная плата рассчитывается от рыночной стоимости  земельного участка, является недопустимым перерасчет размера арендной платы за  истекшие периоды действия договора. Пользование земельным участком в 2016 –  2018 годах состоялось, обществом производилась оплата в соответствующие  периоды, то есть обязательства сторон в соответствующей части прекратились  встречным исполнением, и производить пересмотр объема встречных исполнений  сторон за прошедшие периоды суд считает недопустимым.  

 Обществу не могло быть неизвестно о расчете арендной платы от рыночной  стоимости земельного участка и о величине этой стоимости, однако оно  продолжало вносить арендную плату, в том числе и в спорном периоде, о  несогласии с размером рыночной стоимости земельного участка не заявляло, отчет  об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный в 2012 году, не  оспаривало, о проведении нового отчета об оценке рыночной стоимости  земельного участка, в целях актуализации рыночной стоимости земельного участка  и внесения соответствующих изменений в приложения к договору аренды  земельного участка, не просило.  

 В деле № А32-25697/2016 общество произвело добровольную оплату  задолженности по арендной плате по договору аренды от 08 апреля 2011 года  

 № 4100004209 земельного участка с кадастровым номером 23:41:0209001:1977 за  период с 01 октября 2015 года по 30 сентября 2016 года в размере 1 768 568,79  рублей 79 копеек, в связи с чем, решением Арбитражного суда Краснодарского  края от 22.05.2017 по делу № А32-25697/2016 в удовлетворении иска  администрации о взыскании задолженности по арендной плате было отказано.  

 Представление отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка за  прошедшие периоды действия договора аренды земельного участка не означает,  что разница в размере рыночной стоимости земельного участка свидетельствует о  наличии на стороне арендодателя неосновательного обогащения и о  необходимости возврата арендной платы в качестве переплаты. Представленный  обществом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в 2016 – 2018  годах, выполненный 01.11.2018, о переплате не свидетельствует. Наличие разных  отчетов об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненных с  интервалом в шесть лет (2012 и 2018 годы соответственно), не порочит  применённый арендодателем отчёт об оценке рыночной стоимости земельного  участка 2012 года и не влечёт безусловного вывода о недостоверности  использованной арендодателем рыночной стоимости земельного участка.  Соответствующие действия по оспариванию применяемой администрацией  рыночной стоимости земельного участка обществу надлежало совершить до начала  очередного расчётного периода, посредством иска о внесении изменений в договор  аренды (в приложения к договору), или иска о заключении дополнительного  соглашения к договору с установлением нового размера рыночной стоимости  земельного участка, в связи с её актуализацией, но не впоследствии, уже после  внесения арендных платежей и по прошествии соответствующих расчетных  периодов. Требований о признании недействительными приложений к договору  аренды земельного участка общество не заявило, доказательств  недействительности данных приложений в части формулы расчета размера  арендной платы не привело, отчёт об оценке рыночной стоимости земельного  участка 2012 года общество не оспорило, о проверке данного расчета не просило.  

 Действия общества по возврату из муниципального бюджета части  внесённых арендных платежей на основании одного только несогласия общества с  рыночной стоимостью земельного участка, установленной оценщиком в 2012 году  и применяемой администрацией в расчетах годовой арендной платы с 2012 по 2019  год с учетом соответствующих коэффициентов инфляции, подрывают  стабильность договорных отношений, такой ретроспективный подход к изменению  размера годовой арендной платы вносит непредсказуемость в финансовые  отношения сторон.  

По сути, общество добивается ретроспективного изменения цены договора  аренды земельного участка за истекшие периоды действия договора аренды за счет  снижения базы годовой арендной платы – рыночной стоимости земельного  участка, в результате предоставления отчета об оценке рыночной стоимости  земельного участка, содержащего сведения о меньшей рыночной стоимости  земельного участка в 2016 – 2018 годах по сравнению с рыночной  стоимостью, примененной администрацией.  

 Суд исходит из того, что одностороннее изменение цены договора аренды  земельного участка за прошедшие периоды действия договора в результате  предоставления арендатором иного отчета об оценке рыночной стоимости  земельного участка за эти периоды, является недопустимым.  

Изменение договора аренды возможно только на будущее, за истекшие  периоды действия договора он должен оплачиваться по согласованной в эти  периоды цене, то есть в данном случае – по подготовленным администрацией  приложениям к договору аренды, которые, поскольку они не оспаривались  обществом, производившим соответствующие платежи по договору аренды,  отражают действительную и достоверную стоимость пользования земельным  участком в 2016 – 2018 годах.  

 Если бы логика истца была правильной, то администрация, например, со  своей стороны могла бы подготовить в 2018 или в 2019 году новый отчёт об оценке  рыночной стоимости земельного участка применительно к 2016 – 2018 годам, за  уже прошедший и оплаченный обществом период, и в случае превышения  рыночной стоимости по такому отчету по сравнению с той рыночной стоимостью,  которая применялась администрацией в приложениях к договору аренды в 2016 –  2018 годах, предъявить обществу требование о взыскании недоплаченной арендной  платы, ссылаясь на новый отчет об оценке рыночной стоимости земельного  участка за период 2016 – 2018 годов и превышение этой рыночной стоимости над  той рыночной стоимости, которая была определена ещё в 2012 году и применялась  на всём протяжении действия договора аренды.  

 Относительно ходатайства общества о проведении судебной оценочной  экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка по  состоянию на январь 2016, январь 2017 и январь 2018 года суд считает  необходимым привести следующую правовую позицию, высказанную  Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в постановлении от 26 октября  2016 года по делу № А32-29842/2015: «Достоверность отчета об оценке  определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона об  оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки. Расхождение  установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта  не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из  отчетов. Указанное обстоятельство предопределено допускаемым законом и  стандартами применением различных методов и методик оценки в рамках  установленных подходов, а также различием источников и объема информации,  используемых в ходе оценки. Если отчет об оценке не признан недостоверным,  основания для принятия иной цены имущества для целей заключения либо  исполнения сделки по смыслу статьи 12 Закона об оценочной деятельности  отсутствуют. Истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации не доказал недостоверность Отчета № 090 от 23.05.2011,  выполненного оценщиком, а также нарушение названным оценщиком Закона об  оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки. Разъяснения,  изложенные в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 92 от  30.05.05, согласно которым для проверки достоверности и подлинности отчета  оценщика судом может по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия  лиц, участвующих в деле, назначена экспертиза, в том числе в виде иной  независимой оценки, не означают, что получение иного результата посредством  проведения судебной экспертизы достаточно для признания отчета оценщика  недостоверным. По сути, истец добивается проведения в рамках судебной  экспертизы иной оценки, результаты которой в большей степени устроили бы  истца. Между тем, как отмечено выше, расхождение установленной различными  оценщиками величины рыночной стоимости объекта не может являться само по  

себе свидетельством недостоверности одного из отчетов. Как верно указал суд  первой инстанции, указание на меньшую стоимость объекта оценки не может  являться критерием предпочтительности отчета, поскольку стороны по делу имеют  различный (противоположный) интерес к размеру стоимости участка – истец в  меньшей (уменьшение размера платежей), а ответчики в большей его стоимости  (увеличение поступлений в соответствующие бюджеты)».  

 При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о  недоказанности переплаты, возникшей в результате внесения арендных платежей в  соответствии с расчетами, содержащимися в ежегодных приложениях к договору  аренды земельного участка, выполненными на основании рыночной стоимости  земельного участка, и об отсутствии в этой связи необходимости в проведении  судебной оценочной экспертизы.  

 Соответственно, отсутствуют основания и для удовлетворения искового  требования о взыскании процентов, начисленных на сумму неосновательного  обогащения в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской  Федерации.  

 Поскольку истец при обращении с иском государственную пошлину не  оплачивал, просил предоставить отсрочку уплаты государственной пошлины,  государственная пошлина по иску с учетом результата рассмотрения настоящего  дела подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.  

 На основании изложенного и руководствуясь статьями 49, 167 – 170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

ходатайство от 21.05.2019 об изменении (уменьшении) исковых требований  удовлетворить.  

 Ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Кавиар Кубани»  (ОГРН 

<

***>) о назначении судебной экспертизы для определения  рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером  23:41:0209001:1977 по состоянию на январь 2016 года, январь 2017 года, январь  2018 года – отклонить.  

 В удовлетворении иска отказать. 

 Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кавиар Кубани»  (ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину  по иску в размере 35 437 рублей.  

 Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке,  определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный  суд Краснодарского края в течение месяца со дня изготовления решения в полном  объёме.  

 Судья А.Л. Назыков