﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-47182/2019

Дело № А57-28350/2018

г. Казань

20 августа 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2019 года

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Муравьева С.Ю., Карповой В.А., 

при участии:

Прокуратуры Саратовской области – Аристовой О.Д., 

Управления Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области – представитель Корсуков М.Н., доверенность от 08.08.2019,

общества с ограниченной ответственностью «Ксиан» - директор Захаров С.А. (протокол от 01.06.2017 № 5), представитель Анофриков С.А., доверенность от 14.03.2019, 

общества с ограниченной ответственностью «Стройресурс» - представитель Нехорошева А.Н., доверенность от 07.08.2019,

акционерного общества «Саратовоблжилстрой» - представитель Нехорошева А.Н., доверенность от 25.04.2019,

Денисовой Елены Юрьевны - представитель Анофриков С.А., доверенность от 07.10.2016,

Захарова Сергея Александровича – лично (паспорт), 

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Ксиан» и общества с ограниченной ответственностью «Стройресурс»

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 20.03.2019 (судья Горбунова Н.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2019 

по делу № А57-28350/2018

по исковому заявлению заместителя прокурора Саратовской области в интересах публично-правового образования «Город Саратов» в лице администрации муниципального образования «Город Саратов» (от 14.12.2018 № 8-849-2018) к администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280), обществу с ограниченной ответственностью «Ксиан» (ИНН 6454130026, ОГРН 1136454000055) о признании недействительными (ничтожными) сделок и применения последствий недействительности сделок, с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ИНН 6455039436, ОГРН 1056405504671), Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757), Управления Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области (ИНН 6450014580, ОГРН 1026402675045), Комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН 6450003860, ОГРН 1026402195511), а также по исковому заявлению заместителя прокурора Саратовской области (от 24.12.2018 № 8-857-2018) в интересах публично-правового образования «Город Саратов» в лице администрации муниципального образования «Город Саратов» к администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280), обществу с ограниченной ответственностью «Ксиан» (ИНН 6454130026, ОГРН 1136454000055), обществу с ограниченной ответственностью «Стройресурс» (ИНН 6452037127, ОГРН 1116450005440) о признании недействительными (ничтожными) сделок и применения последствий недействительности сделок, с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ИНН 6455039436, ОГРН 1056405504671), Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757), Управления Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области (ИНН 6450014580, ОГРН 1026402675045), Комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН 6450003860, ОГРН 1026402195511), Министерства строительства и жилищно – коммунального хозяйства Саратовской области (ИНН 6452911715, ОГРН 1056405029560), Комитета по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН 6450067310, ОГРН 1036405012346), уполномоченного по защите прав предпринимателей в Саратовской области и его аппарат (ИНН 6450096430, ОГРН 1166451083413), публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (ИНН 7704446429, ОГРН 5177746100032), акционерного общества «Саратовоблжилстрой» (ИНН 6455010109, ОГРН 1026403670105), Захарова Сергея Александровича, Денисовой Анны Павловны, Денисовой Елены Юрьевны,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Саратовской области в интересах публично-правового образования – муниципального образования «Город Саратов» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Ксиан» (далее – общество «Ксиан») о признании недействительными сделок: соглашения об изменении разрешенного вида использования земельного участка от 15.12.2015 к договору аренды от 17.10.2005 № 540, договора аренды от 22.10.2018 № Ар-18-673/ю-1, договора аренды от 22.10.2018 № Ар-18-674/ю-1, договора аренды от 22.10.2018 № Ар-18-675/ю-1, договора аренды от 12.02.2016 № Ар-16-83/ю-1 и применения последствий недействительности сделок, обязав общество «Ксиан» возвратить администрации земельные участки, расположенные по адресу: г. Саратов, тракт Усть -Курдюмский, поворот на пос. Зональный в Волжском районе для строительства многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями» площадью 5026 кв.м., с кадастровым номером 64:48:010120:149, площадью 4807 кв.м с кадастровым номером 64:48:010120:176, площадью 1897 кв.м с кадастровым номером 64:48:010120:178, площадью 110 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010120:177, которое определением суда от 18.12.2018 принято к производству с присвоением номера дела А57-28350/2018 и назначено к рассмотрению. 

В последующем, истец обратился в суд с исковым заявлением к администрации, обществу «Ксиан», обществу с ограниченной ответственностью «Стройресурс» (далее – общество «Стройресурс») о признании недействительными сделок: договора аренды от 12.02.2016 № Ар-16-76/ю-0, договора аренды от 08.11.2018 № Ар-18-723/ю-1, договора аренды от 08.11.2018 № Ар-18-721/ю-1, договора аренды от 08.11.2018 № Ар-18-720/ю-1, договора аренды от 08.11.2018 № Ар-18-722/ю-1, договора аренды от 08.11.2018 № Ар-18-719/ю-1, договора аренды от 12.02.2016 № Ар-16-82/ю-1, договора аренды от 12.02.2016 № Ар-16-74/ю-1, договора аренды от 12.02.2016 № Ар-16-80/ю-1, договора аренды от 22.10.2018 № Ар-18-667/ю-1, договора аренды от 22.10.2018 № Ар-18-668/ю-1, договора аренды от 22.10.2018 № Ар-18-665/ю-1, договора аренды от 22.10.2018 № Ар-18-664/ю-1, договора аренды от 22.10.2018 № Ар-18-662/ю-1, договора аренды от 22.10.2018 № Ар-18-663/ю-1, договора аренды от 22.10.2018 № Ар-18-661/ю-1,  договора аренды от 22.10.2018 № Ар-18-666/ю-1, договора аренды от 12.02.2016 № Ар-16-79/ю-1, договора аренды от 22.10.2018 № Ар-18-670/ю-1, договора аренды от 22.10.2018 № Ар-18-671/ю-1, договора аренды от 12.02.2016 № Ар-16-77/ю-1 и применения последствий недействительности сделок, обязав общество «Стройресурс» возвратить администрации земельные участки, расположенные по адресу: г. Саратов, тракт Усть -Курдюмский, поворот на пос. Зональный в Волжском районе для строительства многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями» с кадастровыми номерами: 64:48:000000:132 площадью 2 219 кв.м, 64:48:010120:172 площадью 1082 кв.м., 64:48:010120:173 площадью 1 673 кв.м, 64:48:010120:174 площадью 1075 кв.м., 64:48:010120:175 площадью 1081 кв.м., 64:48:010120:147 площадью 152 кв.м., 64:48:010120:150 площадью 10 284 кв.м., 64:48:010120:151 площадью 2 599 кв.м, 64:48:010120:164 площадью 3 905 кв.м., 64:48:010120:165 площадью 135 кв.м., 64:48:010120:166 площадью 6 530 кв.м., 64:48:010120:167 площадью 6 570 кв.м., 64:48:010120:169 площадью 1023 кв.м., 64:48:010120:171 площадью 2 355 кв.м., 64:48:010120:152 площадью 2 068 кв.м, 64:48:010120:153 площадью 150 кв.м, обязав общество «Ксиан» возвратить администрации земельные участки с кадастровыми номерами: 64:48:010120:168 площадью 135 в.м, 64:48:010120:170 площадью 447 кв.м., которое определением суда от 26.12.2018 принято к производству с присвоением номера А57-29247/2018 и назначено к рассмотрению. 

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 23.01.2019 по делу № А57-29247/2018 арбитражные дела № А57-29247/2018 и № А57-28350/2018 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу № А57-28350/2018.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области, Комитет по управлению имуществом города Саратова, Министерство строительства и жилищно – коммунального хозяйства Саратовской области, Комитет по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», уполномоченный по защите прав предпринимателей в Саратовской области и его аппарат, публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», акционерное общество «Саратовоблжилстрой», Захаров Сергей Александрович, Денисова Анна Павловна, Денисова Елена Юрьевна. 

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 20.03.2019 признаны недействительными (ничтожными): соглашение об изменении разрешенного вида использования земельного участка от 15.12.2015 к договору аренды от 17.10.2005 № 540 земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:132, расположенного по адресу: г. Саратов, тракт Усть-Курдюмский, поворот на пос. Зональный в Волжском районе; договоры аренды земельных участков из земель населенных пунктов, расположенных по адресу: г. Саратов, тракт Усть-Курдюмский, поворот на пос. Зональный в Волжском районе, для строительства многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями», заключенные между обществом «Ксиан» и администрацией: от 22.10.2018 № Ар-18-673/ю-1 земельного участка площадью 4807 кв.м с кадастровым номером 64:48:010120:176, от 22.10.2018 № Ар-18-674/ю-1 земельного участка площадью 1897 кв.м с кадастровым номером 64:48:010120:178, от 22.10.2018 № Ар-18-675/ю-1 земельного участка площадью 110 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010120:177, от 12.02.2016 № Ар-16-83/ю-1 земельного участка площадью 5026 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010120:149, от 12.02.2016 № Ар-16-76/ю-0 земельного участка площадью 7130 кв.м. с кадастровым номером 64:48:000000:132, от 12.02.2016 № Ар-16-82/ю-1 земельного участка площадью 152 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010120:147, от 12.02.2016 № Ар-16-74/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:150 площадью 10 284 кв.м, от 12.02.2016 № Ар-16-80/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:151 площадью 21 344 кв.м., от 12.02.2016 № Ар-16-79/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:152 площадью 4423 кв.м., от 12.02.2016 № Ар-16-77/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:153 площадью 150 кв.м; договоры аренды, заключенные между обществом «Стройресурс» и администрацией: от 08.11.2018 № Ар-18-723/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:132 площадью 2 219 кв.м., от 08.11.2018 № Ар-18-721/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:172 площадью 1082 кв. м., от 08.11.2018 № Ар-18-720/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:173 площадью 1673 кв.м., от 08.11.2018 № Ар-18-722/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:174 площадью 1075 кв.м., от 08.11.2018 № Ар-18-719/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:175 площадью 1081 кв.м., от 22.10.2018 № Ар-18-667/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:151 площадью 2 599 кв.м., от 22.10.2018 № Ар-18-668/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:164 площадью 3 905 кв.м., от 22.10.2018 № Ар-18-665/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:165 площадью 135 кв.м., от 22.10.2018 № Ар-18-664/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:166 площадью 6 530 кв.м., от 22.10.2018 № Ар-18-662/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:167 площадью 6 570 кв.м., от 22.10.2018 № Ар-18-663/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:168 площадью 135 кв.м., от 22.10.2018 № Ар-18-661/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:169 площадью 1023 кв.м., от 22.10.2018 № Ар-18-666/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:170 площадью 447 кв.м., от 22.10.2018 № Ар-18-670/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:152 площадью 2 068 кв.м., от 22.10.2018 № Ар-18-671/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:171 площадью 2 355 кв.м.; суд обязал общество «Ксиан» возвратить администрации земельные участки из земель населенных пунктов, расположенные по адресу: г. Саратов, тракт Усть -Курдюмский, поворот на пос. Зональный в Волжском районе для строительства многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями» с кадастровыми номерами: 64:48:010120:149 площадью 5026 кв.м., 64:48:010120:176 площадью 4807 кв.м., 64:48:010120:178 площадью 1897 кв.м., 64:48:010120:177 площадью 110 кв.м., 64:48:010120:168 площадью 135 кв.м., 64:48:010120:170 площадью 447 кв.м; суд обязал общество «Стройресурс» возвратить администрации земельные участки из земель населенных пунктов, расположенные по адресу: г. Саратов, тракт Усть -Курдюмский, поворот на пос. Зональный в Волжском районе для строительства многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями» с кадастровыми номерами: 64:48:000000:132 площадью 2219 кв.м., 64:48:010120:172 площадью 1082 кв.м., 64:48:010120:173 площадью 1673 кв.м., 64:48:010120:174 площадью 1075 кв.м., 64:48:010120:175 площадью 1081 кв.м., 64:48:010120:147 площадью 152 кв.м; 64:48:010120:150 площадью 10284 кв.м., 64:48:010120:151 площадью 2599 кв.м., 64:48:010120:164 площадью 3905 кв.м., 64:48:010120:165 площадью 135 кв.м., 64:48:010120:166 площадью 6530 кв.м., 64:48:010120:167 площадью 6570 кв.м., 64:48:010120:169 площадью 1023 кв.м., 64:48:010120:171 площадью 2355 кв.м., 64:48:010120:152 площадью 2068 кв.м., 64:48:010120:153 площадью 150 кв.м.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2019 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. 

Не согласившись с принятыми судебными актами, общество «Ксиан» и общество «Стройресурс» обратились в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которой просят обжалуемые судебные акты отменить, как принятые с нарушением норм действующего законодательства. 

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее – АПК РФ). 

На основании статьи 124 АПК РФ судом установлено изменение наименования общества с ограниченной ответственностью «Стройресурс» – с общества с ограниченной ответственностью «Стройресурс» на общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Стройресурс». 

В обоснование доводов жалобы заявители указывают, что поскольку при предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Кит-Кэпитал» земельного участка были соблюдены все требования действовавшего на тот момент земельного законодательства, а изменение разрешенного вида использования земельного участка основано на правовом акте администрации, то есть с волеизъявления собственника, то при оценке договоров аренды земельных участков следует руководствоваться частью 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), поскольку договоры аренды заключены взамен договора аренды 2005 года. Также, по мнению заявителей жалоб, суды пришли к ошибочному выводу о том, что предоставление обществу «Ксиан» земельного участка для целей жилищного строительства могло быть осуществлено путем проведения торгов, так как земельный участок находился в долгосрочной аренде общества «Ксиан». Как указывают заявители в своих жалобах, судами дана оценка не всем доказательствам, имеющимся в деле, в связи, с чем вывод судов об отсутствии на спорных земельных участках каких-либо объектов, является необоснованным. Также заявители указывают, что судами постановлен судебный акт о правах лиц, не привлеченных к участию в деле, суды пришли к ошибочному выводу о возможности применения реституции.

Отказывая ответчикам в применении последствий пропуска исковой давности, суды необоснованно связали начало течения срока исковой давности с датой 17.05.2018.

В судебном заседании представители общества «Ксиан» и общества «Стройресурс» поддержали доводы, приведенные ими в кассационных жалобах.

Представитель прокуратуры Саратовской области возражал относительно доводов, приведенных заявителями в кассационных жалобах.

В судебном заседании судом рассмотрены и отклонены ходатайства представителей общества «Ксиан» и общества  «Стройресурс» о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, представленных вместе с кассационной жалобой, поскольку в силу статьи 286 АПК РФ исследование и оценка доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Представленные заявителем доказательства не могут быть приобщены к материалам дела, поскольку в силу части 1 статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ сбор и оценка дополнительных доказательств не входят в компетенцию суда кассационной инстанции, который проверяет законность принятых судебных актов на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных и оцененных судами первой и апелляционной инстанций. Возможности переоценки выводов судов об обстоятельствах дела с учетом представленных в суд кассационной инстанции дополнительных документов арбитражное процессуальное законодательство не предусматривает. На основании изложенного судом кассационной инстанции отклонены ходатайства общества «Ксиан» и общества «Стройресурс» о приобщении к материалам дела дополнительно представленных документов, в связи с чем все приложенные к кассационной жалобе и дополнению к ней документы подлежат возврату заявителю.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационных жалоб и отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов и установлено судами, на основании распоряжения комитета по управлению имуществом области от 10.10.2005 № 1537-р между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и обществом с ограниченной ответственностью «КИТ-Кэпитал» (далее – общество «КИТ-Кэпитал») 17.10.2005 заключен договор аренды № 540 земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:0132, находящегося по адресу: г. Саратов, Усть-Курдюмский тракт, поворот на пос. Зональный, в границах, указанных в кадастровом плане участка от 07.10.2005 № 48/05-8714 с видом разрешенного использования «для строительства торгово-развлекательного комплекса». 

В последующем право аренды неоднократно передавалось путем заключения договоров замены стороны в обязательстве.

Права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 17.10.2005 № 540 были переданы обществу «Ксиан» на основании заключенного договора замены сторон в обязательстве от 08.04.2014.

Дополнительным соглашением от 15.12.2015 (далее – соглашение от 15.12.2015) стороны - администрация и общество «Ксиан» внесли изменения в договор от 17.10.2005 в части разрешенного использования земельного участка, а именно, изменили вид разрешенного использования земельного участка с «для строительства торгово-развлекательного комплекса» на «многоэтажная жилая застройка: многоквартирные дома (от 6 этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями».

Постановлением администрации от 28.12.2015 № 3780 утверждена схема расположения земельных участков, образуемых в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:0132. 

Между администрацией и обществом «Ксиан» 12.02.2016 заключены договоры аренды земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:0132: № Ар-16-76/ю-0 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:132, площадью 7130 кв.м., № Ар-16-82/ю-1 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010120:147 площадью 152 кв.м., № Ар-16-84/ю-1 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010120:148 площадью 163 кв.м., № Ар-16-83/ю-1 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010120:149 площадью 5026 кв.м., № Ар-16-74/ю-1 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010120:150 площадью 10 284 кв.м., № Ар-16-80/ю-1 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010120:151 площадью 21 344 кв.м., № Ар-16-79/ю-1 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010120:152 площадью 4423 кв.м., № Ар-16-85/ю-1 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010119:137 площадью 10 085 кв.м., № Ар-16-78/ю-0 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:229099 площадью 114 866 кв.м., № Ар-16-81/ю-0 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:229100 площадью 14 644 кв.м., № Ар-16-86/ю-1 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010120:154 площадью 163 кв.м., № Ар-16-77/ю-1 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010120:153 площадью 150 кв.м., № Ар-16-75/ю-1 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010120:138 площадью 202 кв.м.

Постановлением администрации от 03.09.2018 № 1988 на основании заявления общества «Ксиан» в результате раздела с сохранением в измененных границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:229099 образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 64:48:010120:176 площадью 4807 кв.м., 64:48:010120:178 площадью 1897 кв.м., 64:48:010120:177 площадью 110 кв.м и в отношении каждого из выделенных земельных участков заключены договоры аренды 22.10.2018.

Суды установили, что право аренды земельными участками под многоэтажное жилищное строительство обществом «Ксиан» на земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:010120:149, 64:48:010120:176, 64:48:010120:178, 64:48:010120:177 приобретено на основании следующих сделок: соглашения об изменении разрешенного вида использования земельных участков от 15.12.2015, договора аренды земельного участка от 22.10.2018 № Ар-18-673/ю-1, договора аренды земельного участка от 22.10.2018 № Ар-18-674/ю-1, договора аренды земельного участка от 22.10.2018 № Ар-18-675/ю-1, договора аренды земельного участка от 12.02.2016 № Ар-16-83/ю-1. 

В отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:132 площадью 7 130 кв.м между администрацией и обществом «Ксиан» заключен договор аренды от 12.02.2016 № Ар-16-76/ю-о.

На основании договора замены стороны в обязательстве от 26.04.2018 права и обязанности по договору аренды от 12.02.2016 № Ар-16-76/ю-о были переданы Денисовой Е.Ю., Денисовой А.П., Захарову С.А., а в последующем указанными физическими лицами права и обязанности по указанному договору были переданы обществу «Стройресурс» на основании заключенного договора замены стороны в обязательстве от 17.05.2018.

На основании постановления администрации от 30.08.2018 № 1969 земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:132 по инициативе общества «Стройресурс» разделен на 5 земельных участков и в отношении каждого земельного участка заключен договор аренды: от 08.11.2018 Ар-18-723/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:132 площадью 2219 кв.м., от 08.11.2018 Ар-18-721/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:172 площадью 1082 кв.м., от 08.11.2018 Ар-18-720/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:173 площадью 1673 кв.м., от 08.11.2018 Ар-18-722/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:174 площадью 1075 кв.м., от 08.11.2018 Ар-18-719/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:175 площадью 1081 кв.м. 

В отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:147 площадью 152 кв.м между администрацией и обществом «Ксиан» 12.02.2016 заключен договор аренды № Ар-16-82/ю1, права и обязанности по которому в последующем были переданы Денисовой Е.Ю., Денисовой А.П., Захарову С.А. на основании договора замены стороны в обязательстве от 26.04.2018, а последними в свою очередь были переданы обществу «Стройресурс» на основании договора замены стороны в обязательстве от 17.05.2018. 

Между администрацией и обществом «Ксиан» в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:150 площадью 10284 кв.м. был заключен договор аренды от  2.02.2016 Ар-16-74/ю-1, права и обязанности по которому в последующем были переданы Денисовой Е.Ю., Денисовой А.П., Захарову С.А. на основании договора замены стороны в обязательстве от 26.04.2018, а последними в свою очередь были переданы обществу «Стройресурс» на основании договора замены стороны в обязательстве от 17.05.2018. 

Между администрацией и обществом «Ксиан» 12.02.2016 заключен договор № Ар-16-80/ю-1, по условиям которого последнему передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 64:48:010120:151 площадью 21 344 кв.м.

Посредством заключения договора замены стороны в обязательстве от 26.04.2018 право аренды по договору от 12.02.2016 № Ар-16-80/ю-1 перешло Денисовой Е.Ю., Денисовой А.П., Захарову С.А., в последующем указанное право на основании договора замены стороны в обязательстве от 17.05.2018 было передано обществу «Стройресурс».

Земельный участок с кадастровым номером 64:48:010120:151 разделен на 8 земельных участков, в отношении каждого заключены договоры аренды: от 22.10.2018 № Ар-18-667/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:151 площадью 2599 кв.м., от 22.10.2018 № Ар-18-668/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:164 площадью 3905 кв.м., от 22.10.2018 № Ар-18-665/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:165 площадью 135 кв.м., от 22.10.2018 № Ар-18-664/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:166 площадью 6530 кв.м., от 22.10.2018 № Ар-18-662/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:167 площадью 6570 кв.м., от 22.10.2018 № Ар-18-663/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:168 площадью 135 кв.м. (в последующем права были переданы вновь обществу «Ксиан» по договору замены от 20.11.2018), от 22.10.2018 № Ар-18-661/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:169 площадью 1023 кв.м., от 22.10.2018 № Ар-18-666/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:170 площадью 447 кв.м. (в последующем права были переданы вновь в обществу «Ксиан» по договору замены от 20.11.2018).

Также между администрацией и обществом «Ксиан» 12.02.2016 заключен договор аренды № Ар-16- 79/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:152 площадью 4423 кв.м., права и обязанности по которому в последующем были переданы Денисовой Е.Ю., Денисовой А.П., Захарову С.А. на основании договора замены стороны в обязательстве от 26.04.2018, а последними, в свою очередь, были переданы обществу «Стройресурс» на основании договора замены стороны в обязательстве от 17.05.2018. 

На основании постановления от 30.08.2018 № 1966 земельный участок с кадастровым номером 64:48:010120:152 разделен, в отношении каждого заключены договоры аренды с обществом «Стройресурс»: от 22.10.2018 № Ар-18-670/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:152 площадью 2068 кв.м., от 22.10.2018 № Ар-18-671/ю-1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:171 площадью 2355 кв.м.

12.02.2016 между администрацией и обществом «Ксиан» в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:153 площадью 150 кв.м заключен договор аренды № Ар-16-77/ю-1, права и обязанности по которому в последующем были переданы Денисовой Е.Ю., Денисовой А.П., Захарову С.А. на основании договора замены стороны в обязательстве от 26.04.2018, а последними в свою очередь были переданы обществу «Стройресурс» на основании договора замены стороны в обязательстве от 17.05.2018. 

Прокуратура Саратовской области полагает, что заключение соглашения от 15.12.2015 об изменении разрешенного вида использования произведено в нарушение норм законодательства. Право аренды на земельные участки с разрешенным видом использования под жилищное строительство возникло у общества «Ксиан» и общества «Стройресурс» в нарушение процедуры представления земельных участков под строительство, установленной законодательством.

При анализе хронологии совершённых действий прокуратура исходит и из того, что получение обществом «Ксиан» земельного участка на праве аренды под строительство торгово-развлекательного комплекса, своей конечной целью имело получение земельного участка под жилищное строительство в обход процедуры, предусмотренной законодательством, о чем, в том числе, свидетельствует и дополнительное соглашение об изменении разрешенного вида использования, межевание земельных участков без учета ограничений, связанных с красными линиями и объектом недвижимости. Равно как и право, приобретенное обществом «Стройресурс» в отношении земельных участков основано на ничтожных сделках, а действия общества совершались без учета характеристик и обременения земельных участков с единственной целью - приобретение права аренды на земельные участки под строительство вне конкурсных процедур. 

Нарушение установленной процедуры, предусматривающей обеспечение равного доступа к предоставлению земельных участков и оформлению прав на них, может расцениваться как предоставление не оговоренных в законе преференций для отдельных лиц.

Полагая, что соглашение от 15.12.2015 к договору аренды земельного участка является недействительным, поскольку заключено с нарушением требований законодательства заместитель прокурора Саратовской области обратился в суд с настоящим иском в интересах публично-правового образования – муниципальное образование «Город Саратов».

Согласно пункту 1 статьи 52 АПК РФ, пункту 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима, или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 25) приведен перечень сделок, являющихся ничтожными в силу прямого указания закона. Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74, 75 указанного постановления Пленума № 25, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Статья 7 ЗК РФ производит подразделение земель на категории и определяет, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

В главах XIV-XVIII ЗК РФ устанавливается правовой режим каждой категории земель.

В силу статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

До 01.03.2015 особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности регулировались статьей 30.1 ЗК РФ.

С 01.03.2015 действует статья 39.6 ЗК РФ регулирующая случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, согласно положениям которой, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, введенным в действие с 24.12.2014.

При этом в соответствии с пунктами 11-13 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 23.06.2014 № 171ФЗ) разрешенное использование земельных участков до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ Классификатора видов разрешенного использования земельных участков признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному Классификатору.

Зонирование на территории поселений, городских округов, а также межселенных территориях, в случае планирования застройки таких территорий регулируется ГрК РФ (часть 2 статьи 31 ГрК РФ).

ГрК РФ определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над поверхностью и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капительного строительства.

Согласно статье 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Отнесение земельных участков к определенным территориальным зонам и правовой режим использования земельных участков в составе таких зон, виды использования земельных участков определяются генеральным планом.

В соответствии с пунктом 9 статьи 1 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков предусматриваются градостроительным регламентом.

Согласно пункту 2 статьи 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования на другой вид использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (части 2, 3 статьи 37 ГрК РФ).

Таким образом, вид разрешенного использования определяется нормативными актами территориального зонирования.

Градостроительный регламент обязателен для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В настоящее время действуют Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденные решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 № 27-280.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлено в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Удовлетворение требования об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, по существу направленного на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур, недопустимо (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13). 

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условием договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. Данная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 № 56-КГ13-5, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13.

Как установлено судами, стороны соглашением от 15.12.2015 к договору аренды изменили вид разрешённого использования земельного участка, фактически изменив его целевое назначение: с вида «для строительства торгово-развлекательного комплекса» на «многоэтажная жилая застройка: многоквартирные дома (от 6 этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями». 

В период подписания сторонами оспариваемого соглашения к договору аренды, предусматривающего размещение на участке многоквартирного многоэтажного жилого дома, предоставление земельных участков для жилищного строительства производилось с учетом особенностей, установленных ЗК РФ, определяющим особый порядок предоставления земельных участков для строительства объектов жилого назначения, а именно земельный участок под указанные цели мог быть предоставлен в аренду посредством проведения торгов (аукциона).

Законодателем императивно установлен порядок представления земельного участка, находящегося в муниципальной и государственной собственности, для строительства посредством проведения торгов.

Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.

Как следует из исковых требований, публичный элемент спорной сделки-соглашения от 15.12.2015, согласно позиции истца, заключается в лишении муниципального образования возможности получить денежные средства от проведения торгов по предоставлению спорного земельного участка в аренду под строительство многоэтажного жилого дома, а так же в нарушении прав неопределенного круга потенциальных участников таких торгов.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2015 № 18-КГ15-173, если предоставление земельного участка в аренду для определенной в договоре цели было осуществлено без проведения аукциона, изменение условий такого договора на аренду для жилищного строительства прямо противоречит статье 39.6 ЗК РФ.

Как следует из разъяснений, приведенных в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 № 56-КГ13-5, нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне застройки многоэтажными жилыми домами само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (для строительства и дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома), изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (решения соответствующего уполномоченного органа).

Судами установлено, из вступивших в законную силу судебных актов по делам № А57-6681/2010, № А57-23050/2007 следует, что на момент изменения разрешенного вида использования земельного участка на нем располагался объект незавершенного строительства с кадастровым номером 64:48:010110:616 степенью готовности 4%, зарегистрированный в установленном законом порядке, который просуществовал вплоть до 17.05.2018, что подтверждается договором купли-продажи указанного объекта недвижимости договором от 08.04.2014 № 994, заключенного одновременно с договором замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка от 17.10.2005 № 540. Одновременно с переходом права собственности на объект незавершенного строительства обществу «Ксиан» также перешло право аренды на земельный участок исключительно с наличием незавершенного объекта торгово -развлекательного комплекса, с правом использования земельного участка для его строительства.

17.05.2018 указанный объект по заявлению общества «Ксиан» снят с государственного кадастрового учета с прекращением права собственности, что усматривается из материалов дела правоустанавливающих документов на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 64:48:010110:616.

При таких обстоятельствах, судами правомерно сделаны выводы о том, что договоры аренды земельных участков, предусматривающих строительство многоэтажных жилых домов, не могли быть заключены взамен договора аренды 2005 года, поскольку право на заключение договора с учетом пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ возможно лишь при заключении договора на прежних условиях.

Суды, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установили, что предусмотренные статьей 39.6 ЗК РФ императивные правила о необходимости соблюдения публичных процедур предоставления земельного участка для жилищного строительства, в целях расширения доступа участников рынка строительства к земельным участкам, а также в целях эффективного их использования и развития конкуренции, соблюдены не были, по существу соглашение от 15.12.2015 направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, и пришли к правильному выводу о ничтожности соглашения от 15.12.2015 и спорных договоров аренды в силу статьей 166, 168 ГК РФ, как совершенных в нарушение явно выраженного запрета, установленного законом, нарушающего публичные интересы (права неопределенного круга лиц). 

Судами правомерно отмечено, что предоставление возможности осуществления жилищного строительства на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности хозяйствующему субъекту, в нарушение установленной федеральным земельным законодательством процедуры (без проведения торгов), создает необоснованные и незаконные преимущества и дискриминационные условия, при которых общество «Ксиан» было поставлено в неравные, более выгодные условия, обеспечивающие возможность осуществления жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером 64:48:000000:132 площадью 88 632 кв.м, находящемся в государственной собственности, нежели другие хозяйствующие субъекты. 

Суды, руководствуясь статьями 181, 191, 193, 196 ГК РФ, а также принимая во внимание положения Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», установив, что исковое заявление подано 17.12.2018, соглашение заключено 15.12.2015 и истечение срока давности с учетом выходного дня приходится на 17.12.2018, учитывая, что фактическое изменение целевого назначения земельного участка произошло 17.05.2018, обоснованно пришли к выводу, что истцом срок исковой давности для предъявления настоящего требования не пропущен. 

Доводы общества «Ксиан» и общества «Стройресурс» о том, что на части спорных земельных участках имеются коммуникации в виде систем холодного водоснабжения и водоотведения (канализации), проложены кабельные линии, построена трансформаторная подстанция, в связи, с чем в случае удовлетворения судом исковых требований, ответчики, возвращая участки в первоначальном состоянии, вынуждены будут освободить их от построенных объектов инфраструктуры, снести их как самовольные, что напрямую затронет права и интересы участников долевого строительства жилых домов №№ 1, 2, 5; жильцов дома № 6, сотен жителей прилегающих микрорайонов, судами правомерно отклонены. 

Как установлено судами, согласно информации, полученной в ответ на требование прокуратуры от 28.02.2019 № 25-2019, Управление Росреестра по Саратовской области сообщило от 12.03.2019 исх. № 09-14/8580, что 11.03.2019 проведен осмотр спорных земельных участков, в рамках которого установлено, что объекты недвижимости на спорных земельных участках отсутствуют, также данная информация подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости в отношении спорных земельных участков, поступившими по запросу суда.

Согласно указанной информации Управления Росреестра по Саратовской области на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010120:168 площадью 135 кв.м расположена трансформаторная подстанция. Обременение участка объектом, зарегистрированного в установленном порядке, отсутствует. 

Согласно акту осмотра земельных участков, приложенного к материалам дела, на момент направления в суд искового заявления на данном земельном участке каких-либо объектов не имелось. 

Как указывает истец, закрытое акционерное общество «НЭСК» не отрицает, что прав на земельный участок, на котором возводилась подстанция у организации не имеется, разрешение на строительство ни общество «Ксиан», ни закрытое акционерное общество «НЭСК» не получали, проектная документация не разрабатывалась, градостроительный план не выдавался. 

Суды правомерно отметили, что требований о сносе не заявлено, ввиду того, что исковые заявления направлены на возврат земельных участков во владение муниципалитета, с целью обеспечения возможности законного распоряжения ими, при признании сделки ничтожной, собственником спорных земельных участков, не обремененных правами аренды, является администрация муниципального образования «Город Саратов», при этом решение о предоставлении права на земельный участок правообладателю объекта, на котором он расположен, либо о сносе незаконного строения, либо о признании права на такой земельный участок принимается собственником земельного участка. 

Исходя из положений пункта 8 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 № 83, одними из документов необходимых для получения технических условий является правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором осуществляется строительство. 

В соответствии с пунктом 18 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 № 83, при смене правообладателя земельного участка, которому были выданы технические условия (на подключение строящихся объектов капитального строительства к сетям тепло-, газо-, водоснабжение и водоотведение) новый правообладатель вправе воспользоваться этими техническими условиями, уведомив об этом организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения. В данном случае получение новых технических условий не требуется, а передача прав и обязанностей по ранее выданным техническим условиям носит уведомительный характер и ставится в зависимость от того, на кого оформлен земельный участок. 

Суды отметили, что истец не заявляет требование об освобождении спорных земельных участков от коммуникаций в виде систем холодного водоснабжения и водоотведения (канализации), кабельных линий и пришли к правильному выводу, что наличие на части спорных земельных участках объектов инфраструктуры не является основанием для неприменения последствий недействительности ничтожной сделки.

Доводы общества «Стройресурс» о том, что на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010120:150 расположен объект незавершенного строительства, находящийся на начальной стадии, выполнены работы по устройству котлована и свайного поля, неразрывно связан с землей, в связи с чем, он в соответствии со статьей 130 ГК РФ относится к объекту недвижимого имущества, судами правомерно отклонены. 

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2005 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. 

Таким образом, необходимым условием для приобретения застройщиком земельного участка права на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов является наличие на земельном участке правомерно возведенного объекта незавершенного строительства, а также наличие у потенциального арендатора права на возведение данного объекта. При этом приведенные нормы права имеют своей целью позволить застройщику завершить строительство объекта недвижимости, начатое с соблюдением всех установленных законом требований.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Пленум № 25), вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). 

В абзаце 5 пункта 38 у Пленума № 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ). 

Юридически значимыми обстоятельствами, которые должны быть установлены в настоящем деле, являются вопросы правомерности возведения строящегося объекта и завершение фундаментных или аналогичных им работ с учетом оценки проектной, технической и разрешительной документации.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13, которым в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» был внесен пункт 24, в котором разъяснено, что если объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации права на него является правомерным.

В соответствии с Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 27.12.2010 № 786 «Об утверждении свода правил СНиП 2.02.03-85» Свайные фундаменты - комбинированный свайно-плитный фундамент, состоящий из железобетонной плиты (свайного ростверка) и свай, совместно передающих нагрузку на основание. Свайные фундаменты следует проектировать на основе инженерно-геодезических изысканий, особенностей проектируемого здания, при этом предусматривается предварительная забивка пробных свай, устройство ростверки разрешается после приемки свайного поля представителем авторского надзора (СНиП 2.03.01-84 «Бетонные и железобетонные конструкции»). 

Характерным основанием для выполнения и изготовления фундаментальных работ (производство свайных работ) могут являться, прежде всего, доказательства о наличии технической документации, подтверждающей производство свайных работ: приемка свайного поля при наличии исполнительного плана; сводная ведомость погружения свай; акты геодезической разбивки; результаты испытаний свай; выполнение устройства ростверков или замоноличивание сборных оголовков с последующим оформлением акта приемки.

Как установлено судами, в рамках настоящего дела определением Арбитражного суда Саратовской области от 26.12.2018, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2019, были приняты обеспечительные меры в виде запрета на совершение сделок по спорным земельным участкам и их регистрацию, а также запрета обществу «Ксиан» и обществу «Стройресурс» совершать действия по изменению функционального назначения, разрешенного вида, пространственных характеристик, а также строительных и иных видов работ, которые могут повлечь изменение спорных земельных участков, с учетом обеспечения реальности исполнения решения суда. 

Из представленной в судебном заседании 15.03.2019 обществом «Стройресурс» исполнительной схемы свайного поля, выполненных обществом с ограниченной ответственностью «УМС», имеется отметка инженера-конструктора от 23.01.2019, что забивка свай произведена в соответствии с проектом, что не позволяет сделать вывод о производстве строительных работ до принятия 26.12.2018 судом обеспечительных мер в виде запрета обществу «Стройресурс» по совершению строительных и иных видов работ на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010120:150.

В нарушение статьи 65 АПК РФ доказательства завершения фундаментального цикла - акт приемки свайного поля и выполнение устройство ростверки обществом «Стройресурс» суду не представлены. 

При таких обстоятельствах, исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК , учитывая, что спорный земельный участок с кадастровым номером 64:48:010120:150 под строительство многоквартирного жилого дома в установленном законом порядке (с соблюдением конкурсных процедур) обществу «Стройресурс» не предоставлялся, суды обоснованно пришли к выводу о неправомерном возведении обществом в период действия договора аренды объекта незавершенного строительства. 

Доводы ответчиков о том, что поскольку договор от 17.10.2005 № 540 является исходным для всех договоров аренды, а соглашение от 15.12.2015 заключено в отношении исходного земельного участка, то прокуратурой неправомерно заявлено требование о реституции по возврату отдельных земельных участков без заявления последствий договора аренды 2005 года и соглашения 2015 года, судами правомерно отклонены.

Суды правильно отметили, что прокурором избран способ защиты нарушенного права, в виде признания ничтожными договоров аренды земельных участков, которые являются самостоятельными объектами гражданского оборота, и право аренды, на которые у юридических лиц возникло в нарушение процедуры, установленной законодательством. При этом, фактические обстоятельства заключения сделок свидетельствуют о нарушении публичного интереса посредством недобросовестных действий участников правоотношений.

Суд апелляционной инстанции не принял доводы общества «Ксиан» о нарушении судом первой инстанции судебной практики рассмотрения дел со схожими обстоятельствами, в связи с неприменением реституции в виде возврата земельного участка в первоначальное положение в части вида ранее разрешенного использования, правомерно исходя из того, что в результате раздела, земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:0132, площадью 88 632 кв.м. с видом разрешенного использования «для строительства торгово-развлекательного комплекса» прекратил свое существование.

Доводы кассационных жалоб направлены на переоценку доказательств и установление иных обстоятельств по делу, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Доводов, подтверждающих существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые могли повлиять на исход дела и являются достаточным основанием для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, не представлено.

Поскольку выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены либо изменения судебных актов, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Ксиан» и общества с ограниченной ответственностью «Стройресурс» о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств отклонить.

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 20.03.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2019 по делу № А57-28350/2018 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья				     Ф.В. Хайруллина

Судьи								     С.Ю. Муравьев

									     В.А. Карпова