АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-10552/2022

г. Краснодар

20 июля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 20 июля 2023 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., при участии в судебном заседании от истца – управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 

<

***>,                                 ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 07.03.2023), в отсутствие ответчика – общества с ограниченной ответственности «Специализированный застройщик "Капстрой В"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц: общества с ограниченной ответственности «CS Холдинг», общества с ограниченной ответственности «Виктория», ФИО2, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.01.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2023 по делу № А32-10552/2022, установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик "Капстрой В"» (далее – общество), в котором просило взыскать с ответчика долг по арендной плате по договору аренды от 03.09.2007 № 3700003196 с 01.10.2020 по 31.03.2021 в размере 94 759 рублей  69 копеек, а также неустойку с 13.11.2020 по 28.04.2021 в размере 9989 рублей 09 копеек.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.01.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2023, в удовлетворении искового заявления отказано. Суды пришли к выводу о том, что в связи с переходом земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме публичный собственник утратил право распоряжения участком. Данное обстоятельство признано судами основанием, исключающим взыскание с общества арендной платы и неустойки по договору аренды.

В кассационной жалобе управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении искового заявления. Податель жалобы указывает, что обязанность ответчика вносить арендную плату прекратилась исключительно в отношении части земельного участка, занятой возведенным объектом и необходимой для его эксплуатации.

Отзывы на жалобу в суд не поступили.

В судебном заседании представитель управления на удовлетворении жалобы настаивал.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, на основании договора аренды от 03.09.2007 № 3700003196 и договора от 29.10.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды общество являлось арендатором земельного участка площадью 5400 кв. м (кадастровый номер 23:37:0102035:15), расположенного по адресу: 

<

...>, предназначенного для строительства многоквартирных жилых домов.

Согласно пункту 7.2 договор вступает в силу со дня его государственной регистрации и действует до 23.08.2017. Договор прошел процедуру государственной регистрации.

Управление направило в адрес общества претензию от 15.04.2021 № 27.05-2932/21 с требованием оплатить долг по названному договору и неустойку.

Поскольку общество требования претензии не выполнило, управление обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

 В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статьям 606 и 614 (пункт 1) Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 329 и 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты являются общим имуществом в многоквартирном доме и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Аналогичная норма содержится в части 1 статьи 16 Федерального закона                          от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» приведено разъяснение о том, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, следует исходить из того, что в силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под этим домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона                             от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В силу изложенного собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме являются законными владельцами соответствующего земельного участка.

Судами установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0102035:15 расположен 14-этажный многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 23:37:0102035:6823 (акт осмотра от 04.04.2022; л. д. 63 – 65).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 25.06.2018. Первичная государственная регистрация права собственности на помещение (квартиру, нежилое помещение) произведена 14.09.2020 (л. д. 99). Доказательства, свидетельствующие о том, что определенная часть земельного участка в заявленный в иске период продолжала находиться во владении ответчика и использоваться им в целях, указанных в договоре аренды, истец не представил (статьи 9 и 65 Кодекса).

Таким образом, в отсутствие доказательств обратного суды пришли к верному выводу о том, что государственная регистрация права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме повлекла прекращение арендных обязательств застройщика. Изложенное влечет отказ в удовлетворении иска.

Доводы управления не позволяют опровергнуть выводы судов, рассмотрены при производстве по делу в суде апелляционной инстанции, где получили верную правовую оценку.  

При таких обстоятельствах основания для отмены решения и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции                             (статьи 286 и 287 Кодекса). Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.

Управление освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.01.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2023 по делу                                      № А32-10552/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                      А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов

                                                                                                                   Т.Н. Драбо