АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-40685/2017

г. Краснодар

23 октября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 октября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Перспектива-Агро» (ИНН 2310111427, ОГРН 1062310005230) – Белодедова М.А. (доверенность от 10.04.2018), от органа, осуществляющего публичные полномочия – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) – Таракановской Н.С. (доверенность от 29.12.2017), в отсутствие третьих лиц: администрации муниципального образования Красноармейский район, федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Перспектива-Агро» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.05.2018 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 23.07.2018 (судьи Филимонова С.С., Ефимова О.Ю., Соловьева М.В.) по делу № А32-40685/2017, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Перспектива-Агро» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) с заявлением, в котором просило:

– признать незаконными решения департамента от 14.07.2017 № 52-23299/17-32-20, № 52-23298/17-32-20, № 52-23300/17-32-20, выразившиеся в отказе в заключении без проведения торгов на новый срок договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения;

– обязать департамент подготовить договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Требования обоснованы ссылками на подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Заявление мотивировано незаконностью решений уполномоченного органа об отказе в заключении на новый срок договоров аренды, возобновленных по истечении срока их действия на неопределенный срок. Оспариваемые решения нарушают права (интересы) общества как арендатора земельных участков по действующим (возобновленным на неопределенный срок) договорам аренды (статьи 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).   

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования Красноармейский район (далее – администрация) и федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю (далее – кадастровая палата).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.05.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2018, в удовлетворении требований отказано.

Суды установили, что 05.03.2010 на основании постановления администрации от 21.12.2009 № 2946 «О проведении торгов (в форме аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, примерно 1450 м на северо-восток от хутора Протичка», протокола проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 05.03.2010 № 1300003511. По условиям договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование участок площадью 90 тыс. кв. м из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:13:0502002:19 на срок до 05.03.2015 (пять лет). На основании постановления администрации от 21.12.2009 № 2944 «О проведении торгов (в форме аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ориентир СПК «Полтавский», протокола проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка 05.03.2010 администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 05.03.2010 № 1300003512. По условиям договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование участок площадью 59 422 кв. м из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:13:0502004:1 на срок до 05.03.2015 (пять лет). На основании постановления администрации от 21.12.2009 № 2947 «О проведении торгов (в форме аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ориентир СПК «Полтавский», протокола проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 05.03.2010 № 1300003510. По условиям договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование участок площадью 60 020 кв. м из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:13:0502004:13 на срок до 05.03.2015 (пять лет). Стороны 19.01.2014 заключили дополнительные соглашения к договорам аренды, включив в них, в частности, пункт 8.1.1. В нем предусмотрено, что по окончанию срока действия договоров в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса они считаются возобновленными на неопределенный срок и прекращают свое действие через месяц после направления одной из сторон уведомления другой стороне об отказе от договора. Общество 20.06.2017 в адрес департамента направило заявления о заключении новых договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:13:0502004:1, 23:13:0502004:13, 23:13:0502002:19, находящихся в собственности Краснодарского края, без проведения торгов. Письмами от 14.07.2017 № 52-23299/17-32-20, № 52-23298/17-32-20 и № 52-23300/17-32-20 департамент отказал в предоставлении земельных участков в аренду (без торгов) в связи с подачей обществом заявлений по истечении сроков действия договоров. Ссылаясь на незаконность решений уполномоченного органа, а также условия договоров аренды земельных участков (пункт 8.1.1 дополнительных соглашений), общество оспорило их в судебном порядке. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 198, 200 Кодекса, статьями 39.6, 39.16, Земельного кодекса, статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ). В департамент заявления о заключении новых договоров аренды земельных участков поданы обществом 20.06.2017, то есть по истечении сроков договоров, действия которых прекращено 05.03.2015 (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса, пункт 3 статьи 425 Гражданского кодекса). Из представленной обществом переписки следует, что в 2015 году при обращении общества в департамент, последний разъяснил специальные случаи заключения договоров аренды на новый срок. Письмом от 04.12.2014 управление муниципальной собственностью администрации также рекомендовало обществу обратиться в департамент с заявлением о продлении срока действия договоров. Ссылки общества на пункты 8.1.1 договоров аренды о возобновлении действия договоров на новый (неопределенный) срок, введенных в действие дополнительными соглашениями от 19.01.2014, судами признаны несостоятельными. Договоры аренды заключены в 2010 году по результатам публичных (аукционных) процедур на основании норм статьи 10 Закона № 101-ФЗ. С учетом разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73), договоры аренды не могли быть возобновлены на неопределенный срок. Поэтому условие, содержащееся в пункте 8.1.1 договоров (в редакции дополнительных соглашений от 19.01.2014), является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса, статья 10 Закона № 101-ФЗ). Поскольку договоры аренды прекратили свое действие (и не могли быть возобновлены по правилам статьи 621 Гражданского кодекса), а заявления поданы обществом по истечении сроков их действия, решения департамента об отказе в предоставлении земельных участков в аренду без торгов признаны соответствующими закону. Судебные расходы распределены между сторонами по правилам статьи 110 Кодекса.

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит судебные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. При разрешении спора судебные инстанции не приняли во внимание доводы общества о том, что фактически после окончания срока действия договора аренды земельные участки продолжали находиться в пользовании заявителя. Более того, обществу выставлялась арендная плата, которую оно оплачивало в полном объеме и не допускало в период пользования земельными участками нарушений в их надлежащем использовании. Кроме того, статья 39.16 Земельного кодекса содержит закрытый перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. При этом основания, на которые ссылается в решениях об отказах департамент, в этом перечне отсутствуют. Кроме того, судами при разрешении спора нарушены положения статьи 9 Кодекса. Суды по своей инициативе применили последствия недействительности оспоримой сделки, сочтя, что пункты 8.1.1, введенные дополнительными соглашениями в договоры аренды земельных участков, недействительны (ничтожны). Исходя из фактических обстоятельств и материалов дела, договоры аренды земельных участков продолжали действовать после истечения указанного в них срока в соответствии с правилами пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Поэтому права общества подлежат защите на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. 

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, которую просил удовлетворить. Дополнительно пояснил, что договоры аренды заключались в 2010 году по результатам торгов (открытых аукционов) на основании пункта 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ.  

Представитель департамента возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций закону и материалам дела.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании постановления администрации от 21.12.2009 № 2946 «О проведении торгов (в форме аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, примерно 1450 м на северо-восток от хутора Протичка», протокола проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 05.03.2010 № 1300003511. По условиям договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование участок площадью 90 тыс. кв. м из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:13:0502002:19, находящийся в собственности Краснодарского края, на срок до 05.03.2015 (пять лет). 

На основании постановления администрации от 21.12.2009 № 2944 «О проведении торгов (в форме аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ориентир СПК «Полтавский», протокола проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, администрация (арендодатель) и общество заключили договор аренды от 05.03.2010 № 1300003512. По условиям договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование участок площадью 59 422 кв. м из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:13:0502004:1, находящийся в собственности Краснодарского края на срок до 05.03.2015 (пять лет).

На основании постановления администрации от 21.12.2009 № 2947 «О проведении торгов (в форме аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ориентир СПК «Полтавский», протокола проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 05.03.2010 № 1300003510. По условиям договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование участок площадью 60 020 кв. м из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:13:0502004:13, находящийся в собственности Краснодарского края, на срок до 05.03.2015 (пять лет).

Земельные участки переданы арендатору, договоры аренды прошли процедуру государственной регистрации.  

19 января 2014 года администрация и общество заключили дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков от 05.03.2010, в том числе, о включении в них нового условия (пункт 8.1.1). В нем предусмотрено, что по окончании срока действия договоров в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса они считаются возобновленным на неопределенный срок и прекращают свое действие через один месяц после направления одной из сторон уведомления другой стороне об отказе от договора. Соглашения также прошли процедуру государственной регистрации. 

20 июня 2017 года общество направило в адрес департамента заявления о заключении новых договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:13:0502004:1, 23:13:0502004:13, 23:13:0502002:19, находящихся в собственности Краснодарского края, без проведения торгов. 

Письмами от 14.07.2017 № 52-23299/17-32-20, № 52-23298/17-32-20 и № 52-23300/17-32-20 департамент отказал обществу в предоставлении земельных участков в аренду без торгов на новый срок. Отказы мотивированы уполномоченным органом подачей заявлений по истечении сроков действия договоров аренды (подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса). 

Ссылаясь на незаконность решений департамента об отказе в предоставлении на новый срок земельных участков (без торгов) в аренду, не учитывающих обстоятельства возобновления действия договоров от 05.03.2010 (с учетом условий, содержащихся в пунктах 8.1.1 дополнительных соглашений от 19.01.2014), общество оспорило их в судебном порядке. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Организации и граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом № 101-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 10 названного Закона (в редакции, действовавшей на дату подачи заявления обществом) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статьей 39.2 Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

На основании пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Для приобретения прав на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов, граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок (пункты 1, 2 статьи 39.17 Земельного кодекса).

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса. Уполномоченный орган, в частности, принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, когда с заявлением о его предоставлении обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса).

Отказы в заключении договоров (письма от 14.07.2017 № 52-23299/17-32-20, № 52-23298/17-32-20 и № 52-23300/17-32-20) департамент мотивировал тем, что на момент поступления заявлений сроки аренды, установленные договорами от 05.03.2010, истекли. Поэтому общество утратило право на заключение новых договоров аренды без проведения торгов (в порядке, предусмотренном подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что действие договоров аренды от 05.03.2010 прекратилось в марте 2015 года в связи с истечением срока их действия (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса, пункт 3 статьи 425 Гражданского кодекса, пункт 8.1 договоров). Общество подало в уполномоченный орган заявления о заключении новых договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:13:0502004:1, 23:13:0502004:13, 23:13:0502002:19 в июне 2017 года, то есть по истечении срока действия ранее заключенных договоров. Доводы общества о возобновлении действия договоров аренды на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса со ссылкой на пункты 8.1.1 названных договоров (в редакции дополнительных соглашений от 19.01.2014) признаны судами несостоятельными. Договоры аренды заключены администрацией и обществом в 2010 году на основании пункта 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, предусматривавшего (в этот период) обязательность проведения торгов (аукционов) при подаче нескольких заявлений о предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду. Поскольку договоры в отношении государственного имущества заключены по итогам состоявшихся аукционов после вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, они не могут быть возобновлены на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса. В связи с этим соглашения о продлении таких договоров на новый срок (без проведения торгов), как и соглашения о возобновлении арендных отношений на неопределенный срок, ничтожны (статья 168 Гражданского кодекса, пункт 1 постановления от 17.11.2011 № 73). При этом управление муниципальной собственностью администрации в письме от 04.12.2014 рекомендовало обществу обратиться в департамент с заявлением о продлении срока действия договоров. По обращению общества в 2015 году департамент разъяснил заявителю специальные случаи заключения договоров на новый срок. Установив, что заявления о заключении новых договоров аренды поданы обществом в департамент по истечении сроков действия договоров от 05.03.2010, а оснований для вывода о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок не имеется, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований. Заявитель не лишен возможности заключить договор аренды земельных участков по общим правилам, установленным пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса. Применительно к обстоятельствам данного спора, предоставление государственных земель с использованием публичных процедур будет соответствовать установленным Земельным кодексом принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению публичных земель.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В кассационной жалобе общество приводит доводы, свидетельствующие, по мнению заявителя, о наличии оснований для удовлетворения требований. Общество полагает, что арендные отношения продлились (возобновились) после истечения сроков действия договоров (арендная плата вносится, участки не возвращены). Оценивая пункты 8.1.1 договоров аренды (в редакции дополнительных соглашений от 19.01.2014), судебные инстанции вышли за пределы разрешения спора. Между тем, факт внесения арендатором платы за землю в период до возврата участка арендодателю (представителю публичного собственника) сам по себе не свидетельствует о возобновлении действия договора аренды (статья 622 Гражданского кодекса). Вопрос о соответствии условий договоров аренды императивным требованиям законодательства, исходя из предмета заявленных требований, входит в круг обстоятельств, подлежащих исследованию. Заявитель при этом не учитывает, что в отличие от недействительности оспоримых сделок, ничтожное условие договора аренды недействительно независимо от признания ее таковой судом.

Доводы жалобы не опровергают обоснованность выводов судебных инстанций по существу спора. Правовая позиция общества фактически сводится к несогласию с выводами судов, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, и направлена на их переоценку, которая в силу норм статьи 286 Кодекса не входит в полномочия кассационной инстанции. С учетом изложенного, суд округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. 

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 10.08.2018 № 641).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.05.2018 и постановление Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 23.07.2018 по делу № А32-40685/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий 							     В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                Я.Е. Волков 

                                                                                                                           Н.С. Мазурова